【仲良く】Ｍａｐａグリーンラグーナ甲子園　その6【情報交換】

びっくりした事がありました。
昨晩、８時４０分ごろ駐車場３階にマイカーで上がろうとしたところ、
上階から自転車に乗って降りてくる者と出くわしました。
坂道でかなりスピードがでており、危うくぶつかりそうになりました。
こちらもとっさにブレーキを掛けましたが、まさか、自転車に乗って
降りてくるものがいるなんて予想もつきませんでした。
坊主頭だったと思いますが、学生かな？と思いましたが、もしや、
最近の車上荒らしの賊かな？とも思いました。
すぐ、管理事務所に連絡しておこうかなとも考えましたが、しておりません。
マンション住民で、そういう方に心当たりがありましたら、今後、
絶対やらないように注意してください。
とにかく、駐車場内を自転車で走る事は厳禁です!！

その人物は大人でしたか？
車上荒らしなのかもしれませんね。

私は昼間、3月初旬ごろに数回
2,3人の子どもが自転車で何度もその坂道を下り降りて遊んでいる姿をみかけました。
注意はしましたが、車を止めるわけにいかずもうしないようにとだけ言いました。
最後に目撃した時はすぐさま管理人さんに報告し、今すぐっ！見に行ってください！と伝えました。
何度も見かけていたので、お子さんの名前を聞いて親御さんに言ったほうがいいとも付け加えました。
事故がおきてからでは遅いですよね…

あの坂を自転車で、ですかぁ！！！
子供にとって「坂」は遊び場、その昔、お城の公園の
坂ならば良く行ったものです。
しかし、ここの駐車場の坂は、あそこは非常に危険ですね。
情報ありがとうございます。

昨日（土曜の午前）、修繕費の説明会に行きました。
総会も毎年日にちが合わずに出たことなかったので
こういう会合は初参加でした。

長谷工さんの説明30分、質疑応答が90分と大変活発な説明会で
した。


お怒りの方々は、料金が上がることを知らなかった、聞いて
なかったとおっしゃる方でした。私の場合、説明はされて
いたし、友人や親戚のマンションでかなり料金が上がっている
事は知っていたので、ご存知ない方がおられた事に大変驚きました。


自宅に帰ってポストを覗くと、おそらく住民の個人の方が
投函された質疑応答書面が入っていました。
全部のお宅に入れられたのでしょうか？

初めは個人の方の書面とは気づかないぐらいキッチリした
文面で、なるほどと思う箇所が多かったと思います。


料金が上がることは致し方ないのですが、悪徳な業者にひっかからず
健全な工事が進む事を祈ります。

確かに、あの投函書面には賛同するところが多分にありましたね。
あのアンケートは、確かに誘導尋問的でした。

不安を煽って、現行の方法をどうしても改悪したい意図が満々でした。
今度の提案もアンケートの案文も、みんな長谷工グループが考えて、
理事会を動かしたものでしょう。

みんな、事業者（売主G）や建築関連業者のために、潤沢な積立金を
早期に確保して、自分等の工事を早く、彼等の理想的な修繕間隔で
やりたいためです。

何億、何十億もの積立金（住人の貴重なお金）を、ほとんど利息も
付かないまま一部の数行に、しかも何年間も預けておくことになる
バカな方向に改悪しようとしている事に憤慨しております。

一挙に２倍～３倍に、毎月アップされることは大変厳しいもの。

改悪に　断固反対します!！

私は今回の案に賛成です。
現行の徴収スケジュールによって、５年、１０年のたびに一括して
一世帯当たり５０万円～１００万円近くの請求が当初より計画されて
おりましたことは従前より聞いておりました。

その時になって纏まった金額を支払わない方が現れて、全体金額や不公正
等の問題が起こる事のほうが「やっかい」かな、と思いました。

それならば、今回の改定により、５年毎の多額の一括支払いの替わりに
永住者が皆で、毎月均等に納め続けた方が、将来のマンションの修理が
計画的に出来るのではないか、とそちらの方の意見に賛同した次第です。

それぞれの思いが異なる為に、全てがまとまるのは難しいでしょうね。最終は
多数決による決定になると思います。

理事の皆さんも同じ住民、私達を代弁して時間を惜しんでくださって居られます
事に非常に感謝しております。（いつかは皆、順番で役が回って来ますよね）
長期計画も５年毎にきめ細かく見直しを入れて下さって居られるので、現在の
業者の皆様の信頼性もあるのでは、と思っております。

将来の大きな改修に向けて、着々と住民全員でお金を蓄えて置きたいのものです。

No.262 by 住民さんＡ　へ
家内にも確認したのですが、坊主頭で大人だったと思います。
（高校生以上かも？）

子供さん等が、前に、自転車で走っていたというのは、初めて知りました。
非常に怖い事ですね～！
管理事務所からの警告の張り紙等無かったですよね。

子供は、複数集まると怖い事もやりますからね～。くれぐれも、親御さん
からの注意をお願いします。事故があってからでは遅いですからね。


私の場合は、夜でしたから、もしかして「車上荒らし」かも。

管理事務所のきめ細かい巡回や警告文の対応をお願いしましょう。
また、他の方で、遭遇されたら、情報提供して下さい。

私も修繕積立金の5年ごとの見直しと値上げには賛同いたします。
修繕積立金不足で、定期的に修繕ができない汚いマンションがたくさんあります。
やがてそこはスラム化します。
マンションは管理を買えと言います。定期的に修理をすることで、マンションの価値が維持されることは自明の理です。
いつまでもよいマンションを望むからこそ必要な積立金の改定だと思います。
私は投函書面には賛同できません。投函者は無知をさらけ出しています。
反対ばかりするなら、それに代わる建設的な代案をみんなに示すべきです。

私も値上げを知らなかったという住民の方がいらっしゃったのには驚きました。

私は、入居の際にきちんと説明を受け、案ではありますが表をいただいた気がします。

どこのマンションもそうですが、５年ほどたてば将来を見据えた値上がりがありますよ。

いろいろとマンションの見学をしておりましたので、どこででもそういう風に言われました。

実際に古くなったマンションに入居する際の修繕費に驚いた事があります。高くて。

私は２６８さんが書かれているように値上げもしょうがないと思いますし賛同します。

管理を買え！なんです、マンションは。

実家のマンションは築３５年ほどですが、管理がしっかりしているので

今でもきちっと保たれ、修繕も行われ、人気のマンションであり続けています。

修繕費は当然、うちよりも倍以上していますよ〜！

理事会のやり方をたたくよりも、このマンションの将来を皆さんで考えたいですね。

値上げを知らなかった者の一人です。

このマンションを見に来た時に担当された女性の方から“大規模マンションだから修繕費が安い”と聞かされました。
予算オーバーのマンションでこれ以上の出費は許されなかったので、契約の際も修繕費のことは特に念を入れて尋ねました。
あらゆることを想定して色々としつこく聞きすぎたようで、宅地建物取引主任者の方は話の途中で一度奥に引っ込まれたほどです。いずれの場合でも修繕費が上がることはないという一貫した回答でした。

ですから、購入後に修繕費が足りないと知った時は狐につままれたようでした。
長谷工は信頼できると思っていたのでショックです。
一時はここを手放すことも考えましたが、実際問題そのようなわけにもいかず困っています。

だまされたと思っていますが、詐欺には当たらないのでしょうか。

投函者の方と連絡を取りたいのですが、これをご覧になっていないでしょうか。

私は第一期購入者です。
いろいろなマンションを検討しましたが、マーパは大規模なので修繕費が安いというのが私の中では高いポイントとなりこちらのマンションを契約しました。
もちろん契約時には修繕費値上げ案のパンフレットもいただき目を通しました。
老朽化に伴い多少の値上げは仕方ないとは思いましたが、㎡あたりの負担額に大変驚きました。
この４年間で大きなダメージがあったわけでもないのに、
世帯数の少ない小規模マンションの修繕費積立額と変わりないなんて！
長谷工の担当が言っていた「大規模マンションのメリット」とはなんだったのだろう・・・

投かんされた方の内容も貴重なご意見だと思います。
しかし、だからといって何をどうすればよいのか。
もちろんきちっと保たれ、修繕も行われ、資産価値のあるマンションを望んでおります。
それに見合った正当な修繕費であればの話です。
その見極める手段とは？？

投函者の方と連絡取りたいと思ってる人は多いのではないでしょうか、私もその一人です。

修繕積立金額改定の件、皆さん色々なご意見があることかと思われます。
間もなくやってくる総会でも議題になることになるでしょう。

私は過去の経緯がどうであるにせよ、現在の積立金額が現実に合致せずこのままでは多額の修繕金を一時金で賄わねばならないなら積立金額の改定は不可避であると考えています。
恥ずかしながら我が家は一時金をポンと払える程の蓄えを有しておりません。

一戸建てであればそれぞれの責任で外壁の塗り替えやその他のメンテナンスを行いますが、集合住宅の場合は居住者全員でその応分を負担する事となります。
応分の負担に備えて計画された金額を毎月積み立てることで高額の一時金負担を減らす事が出来るならそれに越したことはないと考えます。


説明会の後投函された文書についての話題がでていますが、あの投書は「無記名」且つ「非公式」な「怪文書」の類であり、その内容についても明らかに間違った部分が見受けられることを御認識の上でコンタクトされたいと仰っておられるのでしょうか？

私には作成者は感情の赴くままに販売者に対して怒りをぶちまけるばかりでなく、住民に対しても不正確で一方的な思い込みを流布して不安を煽っている文書にしか見受けられませんでした。

「知らない」から値上げに反対ではなく「知った後」でどう思われるのか？
について建設的な意見が見受けられず正直「欲求不満」を「屁理屈」で飾り立てただけの文書に思われました。

ここ（掲示板）は匿名であるが故に自由に意見を交換できる場所ではありますが、各戸のポストへの投函となると話は違います。
作成者が真に現在の状況を憂いマンションの住環境改善に努めたいというなら、第5期の理事に立候補されるなり、修繕委員会に参加されるなりして公式の場で持論を展開されるべきであると思います。

我々は区分所有者として一票という権利と義務を持っている筈です。
議論は尽くさねばなりませんし、不必要な出費や積み立ては必要ありませんが、それをしっかりと見極める為に説明会や総会に出席し、理事会の方々のご意見や管理会社のアドバイスに耳を傾け、マンション全体にとって必要な選択権を行使するべきだと思います。

認識不足なので、投函された文書の明らかに間違った部分を教えていただければと思います。

№272　マンション住民さん　さま

私も具体的に明らかに間違った部分があれば教えていただきたいと思います。
私は過去の理事会報告書、総会資料は全て保管してますので確認してみたいです。

投函されたものは確かに
「無記名」且つ「非公式」な「怪文書」の類　ではあるかもしれません。
やり方には疑問も持ちますが、内容については確かになぁとおもう面もありました
たとえば、駐車場ゲートの回転灯の修理の見積もり額。
常々、修理・修繕の見積もり額ってなんでこんなに高い？とびっくりしてましたから。
昨今はホームセンターでプロ仕様の材料も手に入り自力でチョイチョイと直す人も多くなってきました。
マンションと戸建では修繕に対しては別の性質があるでしょうが、
出来れば安く見栄えよく正規でと思うのは住民誰もが思うことではないでしょうか。
を
あの怪文書？を読まなければ何となくそんなもんかなぁと深く考えないままだったでしょう。
管理費や修繕積立金に関心を持つきっかけになった人も多くいたのではないでしょうか。


ぜひともあの怪文書の方には
理事あるいは修繕委員会に携さっていただき公式の場で具体的な意見を示してほしいと思います。
私も他人任せにせず自分たちのマンションをよりよくする努力をしたいと思いました。

「文書」の誤認識箇所については以下の通りです。
（番号は文書内の番号と符合）

①
修繕積立金額や管理費についての説明義務は法律に定められているが、長期修繕計画案については定められていません。叉「グリーンラグーナ甲子園の長期修繕計画にあたって」が配布されているにもかかわらず、資料を読み解いていないのは、例えるなら株式投資家が企業の決算書を読まずに投資を行う事に等しいと言えます。

②
設計上の瑕疵や手抜き工事がなくとも外壁の塗りかえ、屋根の防水、廊下のマットの張替え、鉄部の塗装等、経年劣化するありとあらゆるもの全てを保全若しくは刷新する為に修繕積立金は必要です。
参考までに国土交通省の「マンション管理指針」（平成17年12月策定）では修繕積立金の目安として181.1円/㎡（70戸/9階建て）を目安としてあげています。

③
HCM（長谷工コミュニティ）は概ね5年毎の長期修繕計画の更新を行う事が管理規約集140ページにもうたわれているが、業者の選定等に関しては一切の権限を持っていません。
施工業者の決定は理事会及び修繕委員会が主体となって行うものです。
管理会社は管理組合の手助けをするに過ぎず、彼らが主体的に業者選定にかかわる事はありません。

叉ここで述べられている駐車場の回転灯修繕見積もり金額に関しては第4期第10回理事会（2008年12月13日開催）議事録において95,000円の見積もりとなっており、作成者の書かれている70万円は全く根拠のないものであると言えます。

⑤
管理費の削減は当然行っていかなければならないと思いますが、他マンションに比べて広大な共用部分を持つラグーナの維持管理がそれ程安価で出来るものではないと思います。
徹底的にコストカットをするなら、管理業務の一部（清掃や植栽の手入れ等）を住人が行う事態にまで行き着くこととなるでしょう。

⑥
アンケート内容に不満があったから説明会の出席率が高かったとは必ずしも言い切れません。
叉、文中で数字を使ったロジックを展開しておられますが、数字を恣意的に用い我意の正当性を主張するならばアンケートの狙いを誘導的であると抗議するのも叉手前勝手な論理であると思います。

⑦
一緒に立ち上がろうと言いながら、匿名の文書を配布されるのはどんな意図があっての事でしょうか？

私は書かれている内容について考えるに値する箇所があるとしても、差出人不明の未承認の文書を全戸に投函する行動そのものを尋常ではないと思っています。叉そのような行動に出る方の意見に賛同する気には到底なれません。

全体を通していえることは、「販売会社への質問」追及と「理事会・修繕委員会」への要望が並列にて書かれている為、誰に何を求めているのかが分かりにくくなっている点も問題であるかと思われます。

再度繰り返しますが、作成者が現在の状況を憂いマンションの住環境改善に努めたいというなら、第5期の理事に立候補されるなり、修繕委員会に参加されるなりして公式の場で持論を展開されるべきであると思います。

№274さんの仰るように私も他人任せにせず自分たちのマンションの管理運営に積極的に参加していきたいと思っています。

【管理人です。投稿の一部を修正しました。】

昨晩、再度修繕積立金に関しての文書を各戸のポストに投函された方がいらっしゃるようです。
文面、手法から察すると前回の無記名書面を投函された方と同一と思われます。

大筋では修繕積立金額の改定には賛成とのことですが、今回の総会で理事会と管理会社が作成した改定案には強く反対する内容となっているようです。

しかしながら前回に続いて「投函については管理組合の許可を得る」という大前提のルールをご自分が破られておられる事をご理解いただいていないことは残念であるばかりでなく、総会の迫ったこの時期に徒に住民間の軋轢を生じるばかりでマンションにとって何等有益な行為ではないと非常に残念です。

叉、今回も誤認箇所があるようですので僭越ながら指摘させていただきたいと思います。

①（財）マンション管理センターの活用のご指摘について
仰るように一考の価値に価するものであるかもしれませんが、下記リンクにて「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を先ずご覧下さい。

http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html

この中の「このサービスによる長期修繕計画の内容」及び「ご利用に当たっての留意事項」をご覧頂ければお分かりかと思いますが、全てはあくまでも概算であり「ラグーナの現状」を考慮したものではないと言う事を前提として利用しなければなりません。

それに対して管理組合が管理会社の協力の下に算出した価格改定案は「ラグーナの現状」を考慮した上で算出された金額となっているのではないでしょうか？

叉、段階案と一律案についても問題を定義しておられますが、この件に関しては事前のアンケートのによる住民の意見を尊重した結果であり、この一点だけでも理事会案が現状を考慮したものであると言えるのではないでしょうか？

②余剰金について
今回の書面の中で最大の誤認箇所となりますが、純粋に単年度で2千万円もの余剰金が出ている訳ではありません。
電気代と変動する雑収入を含めて初めて成り立つ不安定な余剰金総額が2千万円になったに過ぎず、去年7月より実施されている電気料金割引額の改定により本年度以降、余剰金額は大幅に下がる事になるのは自明です。

上記の誤認から現在のラグーナは余裕のあるマンションとの結論を導いておられますが、総会議案書の数字を読み解けば、それがいかに事実誤認の上に成り立つご意見であるか理解いただけると思われます。

叉、管理費が高額であるというご意見はごもっともかも知れませんが、その削減については理事会において現在も継続的に取り組み中である事が理事会議事録にも記載されているのではないでしょうか？

前回も書かせていただきましたが、広大な共用部分の保守管理を全て管理会社にお任せする以上、管理費が大規模のメリット以上にかかるのは致し方ない事だと言えるのではないでしょうか？
徹底的にコストを圧縮するなら敷地内の清掃やゴミ置き場の整理整頓、植栽の手入れ等住人が肩代わりし人件費を削減する事が必要だと思われます。

叉、作成者の言わんとする管理費の減額と積立金の増額についてですが、引き落とされる合計金額の多寡から見れば一面正しいとしても、これはその使途を考えても別個に検討されるものものであって並列に同時期にという発想そのもが因るべき根拠のないものではないでしょうか？

直近で例えるなら給付金と増税をセットに議論するのと同じ発想ではないですか？


※5000バイトを超過しますので以下を別途投稿します。

前半に続いて投稿いたします。

③マンションの資産価値について
作成者が仰るとおり管理会社と管理組合の信頼関係が必要なのはいうまでもないことです。
しかしながら作成者は何故一方的に理事会がイエスマンであると論じておられるのでしょうか？
文面から察するに作成者は理事をなさった方ではなく、叉その交渉の場に居られた訳でもないようですがここまで断言できるのはいかなる理由があってのことでしょうか？

私見となりますが、差出人不明の文書が「発言の自由」を盾に繰り返し投函されるマンションの資産価値が高いとはとても言えないと思いますが如何でしょうか？

またこの章の最後には金額的に納得がいかないから理事会案を否決すべきとの我意を展開されておられますが、これは作成者が文中で見直しが必要との立場を取っているのと整合性を欠くものであり、少なくとも冒頭にある「断腸の思い」による問題定義ではなく我意を押し通す為の偽善であると思えてなりません。

④結びの一文について
この掲示板での私の意見に対して反論されたものと思われますが、理事以外の意見を無視すると言う事ではなくて理事になっていただき積極的にラグーナの為にお力をお貸しいただきたいと言うのが私の真意です。
言葉足らずで誤解を招いたのであればご容赦いただきたいと思います。

叉、住民の意見の汲み上げについてラグーナでは「目安箱」の設置と理事会による回答をもって円滑に行われていると思われますが如何でしょうか？

最後に繰り返しですが、段階案は全住民に対してのアンケートを元にラグーナの現状を考慮したうえで作成されたものであり、文書作成者の主張するマンション資産を潤沢に準備するための性格のものではないと思いますが如何でしょうか？

議案書には委任状だけではなく議決権行使書も添付されております。
ご多忙で総会に参加不可能であれば議決権行使書を以って其々のご家庭とラグーナの将来の為に権利を行使されることが可能である事をご理解頂きますようお願い申し上げます。

１．№２７６～２７８さんへ
　貴方は、理事会の役員の方ですか？
　または、管理会社の方か長谷工G関係の方でしょうか？
　一つ一つ、細かに投稿された方へ反論され、非難されており、
　あたかも会社の仕事のように書かれているように思えてなりません。
　本当に住人ですか？
　
　住人のほとんどは、情報や知識が乏しいので、先の２件の投稿者の
　方の「情報や意見」は有難いものだと考えております。
　自分に問題意識を持たせる良い機会・材料だと思います。
　
　それを、「何等有益な行為ではない」とか「理事になって意見を
　言いなさい」とかの発言は、なんだか第三者的で、高圧的に聞こえます。

２．修繕工事計画書の作成や修繕積立金の変更は、住人にとって、
　いろんな立場の人にとって重要な、切実な問題です。十分に議論や
　参考データーなどを検討して決めたいものです。
　
　説明会でも、理事長さんらから、住人で専門的な知識や経験豊富な方の参画を
　強く求めていました。
　理事会でもはっきり言って解っている人は少ないのでしょう。
　
　よって、長谷工さんの提案、データーだけではなく、多少の費用や時間が
　かかっても数箇所の意見・資料やデーターを取って吟味するべきだと思います。
　今期にどうしても決めなければ成らないとは思いません。（２件目の投稿者に
　賛成です。）
　拙速な行動・決定は控えるべきだし、理事さんも次期はかなりの数交代するでしょうから。

３．「共有施設が広い、多い・・・」といわれていますが、内容は、それ程でもなく、
　設備へのお金はそんなに掛かっていません。安普請です。（長谷工Gが言ってました。）
　よって、修繕費等も安く仕上げられるはずです。

４．何といっても、ここは５３０余の戸数があり、全国的にも稀な規模です。
　国交省の修繕に関する参考データーでは、参考にならず検討できません。
　工事見積もりでも、規模のメリットが大きく反映できて当たり前です。
　
　どんな事業でも、規模や数の大小によって、仮設費、材料費、運搬費や
　人件費などなどが大きく左右してくるのは、住人だれでも経験済みです。

　みなさん、マンション購入時、アーベストからもらった資料の中に「さすが！
　大規模物件!！わずかな負担で、充実の管理・施設・サービスが実現」と題して
　～小規模マンションと比べてみました～の中で「管理費＋修繕費」がこんなに
　少なくて済む（４０戸規模の６８％、１３０戸規模の８１％）と証明しています。
　古い資料を、探して見てください。
　
　このように、規模のメリットの較差は歴然として存在するんです。
　長谷工Gはこの資料は、忘れているのでしょうか？

　よって、長谷工Gや、これまでの国交省の意見・データーだけでは
　判断出来ないのです。