シティテラスおおたかの森ステーションコート　part３

住民同士は利害なんてそんなにないから仲良く出来るんだろうけど、デベ同士がライバル。
デベが煽るというのは、とにかく売り逃げてその後の遺恨は知らんという態度を意味するから全く感心できない。大手としての品格が疑われる。

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＞６２７
三郷中央とか八潮はライバル関係にはならないのでしょうか？
特に三郷中央とは競合しそうな感じですが。
どうでしょう？

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『 良いゼネコンは良い建物を完成させる為には事業主を説得して工事期間延長を認めさせています。
逆にあまり評判の良くないゼネコンは,なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させますので要注意なのです。 』

今回は『 なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させる 』ゼネコンがよく行なう手口のひとつを御説明致します。

通常,マンション等,鉄筋コンクリート造の建物の大梁,小梁,床スラブは,コンクリートを型枠に流し込む打設作業の後,サポート( 型枠を下から支える鉄管製の支柱 )を４週間取り付けておいて大梁,小梁,床スラブ等がたわまない様に養生をするのが建設業者の常識です。

この,サポートの役割は鉄筋や流し込んだコンクリートの重みで梁やスラブがたわんでしまうのを防ぐためですが,工事を急いで進めたい建設業者にとって,４週間は長いので短縮したいのです。しかし,コンクリートは工事中に「 つぶし試験 」をして設計時に定められた強度が出ているかを確認することになっておりまして,おいそれとサポートは外せません。

しかし,工期を短縮させたい時に,サポートを短期間で外すための“裏技”があるのです。

それは,コンクリート打設の時点で設計図書に指示してあるコンクリートの強度より,ワンランクからツーランク上の強度ものを流し込むというものです。この方法ですと約２～３週間程度でも決められた強度は出ます。

国土交通省の「 建築工事共通仕様書 」でも,設計された強度が出れば４週間経っていなくてもサポートを外してよいことになっていますから,手続きとしては必ずしも間違っていると言い切れません。
　
ただ,やはり４週間前にサポートを外しますと,コンクリートが生乾きですので,設計強度は出ていても,じわじわと梁やスラブにたわみが出て変形が発生する可能性は高いのです。

入居後に大梁が多少たわんでいる様な欠陥に巻き込まれないためには,良いゼネコンが工事したマンションを選ぶ様に自衛して下さい。

ですので,良いゼネコンは良い建物を完成させる為に,毎日の様に小さな地震が起きているこの時期,事業主を説得して工事期間延長を認めてもらって工事をしています。

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先日、国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
新聞などでも取り上げられているように、当初設定と適正積立額とは約２倍異なります。

この問題は昔からもちろん業界では周知のことで、誠意ある設定については程度問題でした。
支払総額を低く見せるためのトリックで、ほとんどの会社がやっていることです。
今回、示されたガイドラインは売主の姿勢を計るものとして使って欲しいものです。
通常マンションの修繕積立金や管理費は床面積に対する応分の負担と考えられており、
㎡単価で計算される場合が多いので、ご自分の購入予定物件で計算するのは容易です。

ここで、いずれ積立額が高くなるなら、その対策の一案を提示しておきます。
総支払額を極力上げずに、修繕積立金に回す金額を増やすには、管理費を削減する方法があります。
管理費は逆に粗利が高いので、削減額を修繕積立金に回すことができます。

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国交省基準で修繕積立金の算出をしてみます。
まずは、柏の葉ですが、二番街の公式ＨＰからのデータを使って試算しました。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/G9910001/outline.html

①二番街
（Ａ棟＝14階、15448m2）
　・80.38m2×178円/m2･月（標準）=14,308円/月　＞　7240円/月（HPより）
　・80.38m2×135円/m2･月（最低）=10,851円/月　＞　7240円/月（HPより）
（Ｆ棟＝7階、17693m2）
　・100.40m2×178円/m2･月（標準）=17,871円/月　＞　10040円/月（HPより）
　・100.40m2×135円/m2･月（最低）=13,554円/月　＞　10040円/月（HPより）

２つ試算しましたが、国交省基準の最低基準とも大きく乖離しています。
　Ａ棟＝7240/10851＝0.67
　Ｆ棟＝10040/13554＝0.74
概ね本当の７割くらいとの印象ですね。
これでは将来の値上げがすごいでしょうね。

②シティテラス
おおたかの森は公式ＨＰデータがありませんんでした。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ootaka/detail.cgi

誰か～計算を！

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分かるところを当てはめると次のようになります。

②シティテラス
　・86.44m2×178円/m2･月（標準）=15,386円/月　＞　？　円/月（HPより）
　・86.44m2×135円/m2･月（最低）=11,669円/月　＞　？　円/月（HPより）

後は？がいくらかによりますが、仮に二番街と同じ水準とすると
　0.67×11669　～　0.74×11669
＝7818　～　8635

あっ、二番街は機械式駐車上のためプラスαしなければなりませんでした。
そうすると本当の約６割くらいというところでしょうか。

従って、シティテラスが以下の範囲内よりも修繕積立金が上であれば、良心的だと思います。
　　0.60×11669　～　0.70×11669
＝7001　～　8168

いかがでしょうか？

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いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。
それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。
おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。

月約２万円の差として、１年で２４万円。
２４万円×３０年＝７２０万円
２４万円×２０年＝４８０万円

この差額に、立地、坪単価、設備、共用施設などを考慮してどちらを選択するかでしょう。

個人的には以下のとおり、①③⑥
　①立　地：おおたかの森優勢（※都内勤務なので）
　②坪単価：柏の葉少し優位（※部屋を選べば少し柏の葉の方が安い）
　③間取り：おおたかの森が少し優位（※柏の葉は手ごろな値段の部屋の間取りが悪い）
　④設　備：柏の葉少し優位（※柏の葉は駐車場機械式とディスポーザーなしが痛い）
　⑤共用施設：同じくらい（※柏の葉は無駄なものが多すぎる）
　⑥トータルコスト：おおたかの森優勢（※おおたかの森がダントツ）

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必死だね。
断然LOVE柏の葉。理由…愛してるから。

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＞６３５
学生さんかな。
それも立派な理由ですが、もうちょっと多角的なものの見方を教わった方がいいかも知れませんよ。
まずは、家族とお話されることをお勧めします。

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ここの修繕費は５千円？

必要経費の半分しか賄えなくて将来の暴騰は間違いないじゃないの。

これも住民軽視なの？

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どこに５千円って書いてるの？
６３３で分からないと書いてますが。

更に経費の半分とはどういう根拠？
６３３で８～９千円と書いてますが。

おかしな書き込みはお隣さんですか？

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必死だね。がんばってね！
LOVE柏の葉

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悪質な書き込みには、そろそろ対策が必要ですね。

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>>638
は？
６３４が修繕費５千円っていってるじゃん。
で国交省基準が最低１万、標準１万５千。
だから半分足りないってことなんだけど、どこがおかしいのか解説してくれ。
ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。

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↑ガキ、熱くなるなよ。

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６４１にような誤読している人がいるので解説しよう。

６３４のこのフレーズ『おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。』から、
修繕費５千円と読んだのだろうけど、
その前にこのフレーズがある。
『いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。』

だから、
管理費と修繕費で１万４～６千円、駐車場代でプラス５千円で、合わせてだいたい２万円くらい。
柏の葉が月３万５千円くらいに対して、おおたかの森が月２万円くらいと言っているんだよ。

６４１の『ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。』ってのは何が言いたいの？
まあ、なぜここを見ているのかを考えれば、バレバレだけどね。

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↑ガキ、熱くなるなよ。

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管理費も修繕費が安いって本当に良い事なのでしょうか？
管理もそれなりと言えるし
安い物件は住民のレベルも…

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＞６４５
共用施設に比して高い安いを言わなければ、単純比較は意味無いよ。
分かりますか？

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無駄の無い共用施設のおおたかの森は安いのは当たり前。
共用施設の多い柏の葉が高いのは当たり前。

さて、国交省基準に照らしてどちらの修繕費が安すぎる設定となっているのか？ということが知りたい。
おおたかの森の修繕費が分かれば比較できるのだが。

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http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

修繕積立金の記事です。
やはり、月１７８円／ｍ２が標準で、１３５～２２０円／ｍ２の間であれば許容範囲ということですね。

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共用施設における管理費の違いなどは、一戸当たり千円／月くらいのものです。

掲示板で管理修繕費の安さを謳うのはやめたほうがいいです。
よいマンションは高めに設定してあると思います。

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＞６４９
だから、購入検討者のために比較しましょうと言ってるだけなのに、なぜ安さを謳うと取るのですか？
主旨が違いますよ。

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安い仕様のマンションなら管理費・修繕費が安いのは当たり前
わかりますか？

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共用施設が多くても世帯数が多いと管理料は安くなる
共用施設が少なくても世帯数が少ないと管理料は高くなるハズ

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高級マンションか中級マンションかの違いで
決して中級が悪いという意味ではないよ。

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＞６５１
安い仕様とは何を指すのか、具体例を挙げてください。

私はてっきり、仕様の差異なんて国交省基準の範囲内に含まれているので、そこを言ってもしょうがないと思ってましたが。

国交省基準に論じられているもの以外の何の仕様の差で、何が修繕積立金に効いてくるのですか？

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ハ○コー

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最近では、環境の差もあるよね。
放射線量では柏の葉が少し分が悪い。
これは、公共機関の公表値によるもの。

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いつの間にか、フォレストレジデンスのアネックス棟に、少人数制の保育園が出来たようです。
スター☆キッズという名前です。
今なら入園料２万円が無料だそうです。

駅近での子育てが充実してきましたね。

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http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/nagareyama/

更に４月に３つの保育園がオープンしています。
待機児童ゼロを目指すのは本気のようです。

まさに、キャッチフレーズどおり子育てしやすい街を目指していますね。

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機械式駐車場は地震リスクもあるようです。
こちらは自走式・平面式なので、このリスクはないですね。


そもそも、管理組合で加入する損害保険に、機械式駐車場は
適用されないというのが、保険業界の常識なのでしょうか？

はい、地震保険の対象外です。
地震保険とは、国が再保険してる特別な保険で、その対象は、住居として使用する家屋もしくは家財のみがその保険契約および補償の対象となります
今回のような、機会式駐車場が商業用に使用する事務所、店舗等は地震保険の対象外です。
実は、まったく同じような問題が他マンションでも発生しているようです。

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今、マンションを買うのが正解か不正解かは難しいね。
今後、消費税アップ、資材価格高等、税制優遇制度撤廃、金利上昇、業界の低迷とかも考えられるし今買わなきゃずっと買えないなんて言ってる評論家さえいるし。
地震や原発のリスクも拭い去れないけど、完成までまだまだあるしね。

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>>660
おいおい、他スレの人様のコメントをコピペするなんて何様のつもりだい？ざっくり削ったりしてるけど。

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おい。キング(王)が許そう。しかしもうするでないぞ。
部下よ！埼玉から出張ご苦労であった。

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ライオンズ契約してる者だけど、たまたま覗いてみたら買い煽るような文章だけコピペされてんだもんなー驚いたよ。
この一件で本当にデベが書き込みしてんの確信したわ。
最近、ライオンズの契約者板にもネガレス増えてる理由がわかったわ。
住友さんご苦労さまです。

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＞661-663
３連投って・・・たまたま除いたなんて・・・。
こっちまで荒らしにこないでくれ。

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①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
一応、ＴＸで検討する場合、比較の対象となりうるこの３地区。

こんな感じでしょうか？
将来性　①＝②＞③
災害リスク　①＝②＞③
立地　①＞③＞②
仕様　②＝③＞①
デベ　①＝②＞③
価格　③＞①＝②

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追加。

現況　①＝②＞③
子育て　①＞②＞③
共用施設　③＞②＞①
ランニングコスト　①＞②＝③
駐車場　①＞②＝③

どうでしょうか？

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もうちょっと。

注目度　①＝②＝③
売れ行き（震災前）　③＞①＞②
売れ行き（震災後）　①＞②＞③

以上です。

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↑そうなってほしいな〜的なものも感じちゃうみたいな。
おおたか住民の主観が入ってるかな〜みたいな感じ。
まあ、当然だけどね。

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＞６６８
あなたのご意見は？

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①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
これはどう？

駅距離　③＞①＞②
日照　①＝③＞②
プライバシー　①＝③＞②
外観　②＝③＞①
管理会社　②＞①＝③
完成時期と経済情勢　②＞①＞③

ここまで２０項目での比較について１位と３位のみ集計すると、
（１位：同率１位含む）①１１項目、②９項目、③８項目
（３位：同率２位含む）①６項目、②９項目、③１１項目

こんな結果となりましたが、いかがでしょうか？
異論など、大歓迎です。

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最近出来たベイシアの駐車場に、無料巡回バス乗車口（？）のような看板が設置されていましたが、どのようなシステム（運行経路など）か知っている方いませんか？
ベイシアのＨＰにも乗っていませんでした・・・。

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【注目ポインント１】
駅から徒歩3分という立地ながらも8,000㎡超と広大な敷地を誇る「シティテラスおおたかの森ステーションコート」では、車を出し入れしやすい自走式駐車場を総住戸分ご用意しています（月額500円～）。敷地内にはキャノピーが大きく張り出した、ホテルにある設えのように優雅な車寄せも。さらに、総住戸328戸に対し200%分となる656台分の自転車置き場や、盗難防止バーを設置した20台分のバイク置場。来客用の駐車場（2台）も確保しました。

マンションは4方向が道路に囲まれているため、とても開放的です。建物はL字型に配棟。全住戸が南東または南西向きになっていますので、どの住戸でも陽光がたっぷりと注ぎます。

エントランスや天井高が約4.3mもあるエントランスホールは洗練された空間に仕上がりました。マンション内には、入居者同士の交流を深める場として使っていただけるパーティールーム&キッズルームもあります。また外出中に届いた荷物を帰宅後いつでも受け取れる宅配ロッカーなど、便利な設備も揃えています。

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【注目ポインント１】
風除室とエントランス、エントランス通路には、オートドアを採用しました。ノンタッチキーをセンサーに近づけるだけで解錠するため鍵を鍵穴に差し込んで開ける手間を省くことができ、大きな荷物を抱えている時や車椅子の方もスムーズに行き来できます。

来訪者が住戸へ向かう場合は、風除室とエントランスホール通路の2ヶ所で入居者にオートロックを解錠してもらう必要があります。オートロックを解錠する際には、住戸内にあるカラーモニター付インターホンで、映像と音声により来訪者を確認できますのでご安心を。カラーモニター付インターホンには録音機能も付いていますので、留守中に訪ねて来た人をあとから確認することも可能です。来訪者が玄関前に着いたら、ドアスコープから覗いて最終チェックできるようになっています。

防犯性を強化するため玄関ドアには、2ヶ所で施錠できるダブルロックも採用。施錠・解錠する鍵は、ピッキングなど不正解錠への対策を強めたプログレッシブシリンダーキーです。玄関ドアには、暴力的なドア破壊を防ぐ鎌デッドボルトや、ドアの内側に工具を入れてサムターンを回す手口を阻止するスイッチ式防犯サムターン、ペンチなどで切られてしまう恐れがなく不審者が侵入しないよう住まいを守るドアガードも施しました。

さらに、セントラル警備保障の指令センターに24時間オンライン体制でつながるセキュリティシステムS-GUARDも導入します。全戸の玄関ドアと1階住戸の窓（面格子付窓とFIX窓を除く）に取り付けた防犯センサーや非常ボタンなどから警報が送られたり、共用部の設備から異常信号が発信されたりすると、警備員が速やかに現場へ向かい適切に対処します。また共用部には、犯罪や不審者の侵入を防ぐ防犯カメラも設置。画像は24時間録画され、万が一の際に備えて一定の期間保存します。

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【注目ポインント１】
気象庁の地震観測点で観測された発生直後の地震が一定の震度を超えた場合、地震波が襲って来る前に住戸内のインターホン親機から音声通報でお知らせする、緊急地震速報配信サービスを導入します。エレベーターは、運転中に一定の震度を超えた地震が発生したり停電になったりした際には、最寄の階で自動停止。玄関ドアには、地震で扉の枠が万が一ゆがんでしまっても扉を開けることができる、耐震ドア枠を採用しました。洗面室の三面鏡収納とキッチンの吊戸棚には、地震などの揺れを感知すると扉が開かなくなるようロックするラッチを設置しています。ガスマイコンメーターは、大きな揺れや長時間の微量なガス使用を感知した時、ガスの供給を自動で遮断します。ガス漏れ検知器や火災感知器が異常を感知した場合は、信号が管理事務室を経由して設備管理センターや警備会社へ自動通報され、住戸のインターホンなどを通じて住戸の内外にも異常をお知らせします。

万が一の火災に備えて、地下には100ｔもの水を溜められる防火水槽も設けました。災害の発生時にエレベーターが使えなくなった時はバルコニーを通って下へ降りられるように、1階住戸を除く各階バルコニーの必要箇所には避難ハッチを設置しています。

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http://www.stepon-contents.jp/contents/column/archives/2011/04/post_55...

やはり、今後は下がるのでしょうね。

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月刊ダイヤモンドの評価ではライオンズがぶっちぎりだったけどね。
まあ、この３物件はどこ選んでも間違いないよ。

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＞６７６
以前のダイヤモンドによると、３０００万円台の郊外マンションが売れ行き好調らしいとのことで、シャリエ市川、ライオンズ三郷中央、シティテラスおおたかの森、プラウド稲毛海岸が上げられており、立地と品質と価格がポイントのようでした。
三郷中央のライオンズがぶっちぎりということは無かったかと思います。
柏の葉は取り上げられていませんでしたが。

ただし、これは震災前なので、今だと災害リスクのい高いライオンズは少し劣るのではないかと思います。
タワマンではない棟は良いかもしれませんが。

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維持修繕積立金について①


建物の維持・管理のレベルが高いマンションとは、
毎月の修繕積立金は200円/平米必要（15階未満）
超高層マンションの修繕積立金は206円/平米と高い
建物は概ね10年ごとに大規模な修繕が必要になります。そして古くなるにつれて修繕内容は大がかりになっていき、その分工事費もかさみます。たとえば築30年超のマンションでは外壁工事、給排水管の更新、防水工事、エレベーターの交換、エントランスのリニューアル等大規模な工事が実施されます。

この修繕のための費用は毎月の修繕積立金によって賄われるのですが、新築時に設定される金額は平均95円/平米程度と安いのです。これは住宅ローンの返済金と併せた毎月の住居費をできるだけ低くおさえて見かけ上の買い安さをアピールする不動産会社の販売戦術によるものです。しかし95円/平米では十分な額ではないため、5年毎に1.5倍に積立金を値上げしたり、大規模修繕時に一時金として一戸当たり数十万円を拠出する必要が後から必ず出てきます。

中には、値上がりした積立金を払えなくなり滞納する、一時金を拒否する世帯も出てきてしまいます。そうなると、やるべき工事が後回しになったり、中止されたりして老朽化が進むことになってしまいます。維持・管理費は安いほうがいいとばかりは言えないのが現実です。

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維持修繕積立金について②

長く快適に住み続けるためには、それなりのコストがかかることを覚悟しなければなりません。70平米程度のマンションを買えば、管理費17,500円（250円/平米）、修繕積立金14,000円、併せて毎月の維持・管理費は30,000円超が必要となるのです。超高層マンションは外壁などの修繕に特殊な足場が必要だったり、共用部分の占める割合が高くなるため、より高くなってしまいます。

これは、ランニングコストがなるべくかからないマンション選びとは矛盾するではないか、という疑問の声が聞こえてきそうです。でも維持・管理費をケチると、最大の資産であるマンションの居住価値は築30年を超えると著しく低下していきます。あなたが高齢期にはいり、収入が年金だけになったとき、水漏れなどの老朽化で住めなくなったらたちまち資産価値はゼロとなってしまうのです。

また高齢者向け住宅への転居のため、賃貸したり、売却する際に借り手や買い手がつかない、ついても著しく安い家賃や売却価格にしかならない、というのでは老後の暮らしが破綻しかねません。そうならないために、200円/平米の修繕積立金は、あなたの最大の資産を守る必要経費と考えるべきでしょう。

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http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110507-00000085-mai-soci

今後、オール電化は厳しい。
三郷中央のライオンズは、オール電化がデメリットとなってしまった。

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どーでもいい長文やめて暇人さん！

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ここは、防災トイレ、かまど、発電機などを備えていないようですね。
上記の他に、以下の機器などを備えてもらいたいものです。

http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20110506-00000001-jsn.html

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下の方は、シートが取れてました。
ダークグリーンっていう感じで、これはこれでおしゃれですね。
おおたかは、外観に特徴のあるマンションが多いですね。

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ＧＷ最終日、モデルルームは大盛況ですねえ。
Ｂ棟完売、Ａ棟１／４くらい予約済み。

２００／３２４＝約６割

１月完成の８ヶ月前で、約６割契約済みというのは、早い方かと思います。
これから売れ行きは鈍るんですかねえ。

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http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110508-00000385-yom-soci

今後、柏の葉にもっと飛んできそうですね。

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この物件は自家発電機の備えが欲しい。
ＥＶ止まると、６階以上くらいになると大変では？

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次の事項に備えたいものです。

停電になるとマンション生活にどのような影響を与えるのか、一覧にしてみました。

1.安全装置付きガスメーターを取り付けているマンションでは、一定の揺れを感じると自動的にガスが遮断される。
2.エレベーターが運転を停止する。
3.エントランスのオートロックが自動では開閉しなくなる。
4.立体式（機械式）駐車場が使用できなくなる。
5.揚水ポンプが作動しなくなるため、各戸への給水が停止する。
6.水道が停止することで、同時にトイレも使用できなくなる。
7.家電製品がすべて使用不可になることは言うまでもない。

マイコン制御器（感震器）を組み込んだ安全装置付きガスメーターを取り付けているマンションでは、震度５強相当以上の強い揺れを感知すると自動的にガスが遮断されるようになっています。ガス漏れを防ぐための措置が採られているのです。
また、意外と盲点なのが水道でしょう。マンションでは地中に埋設された水道本管からの水を、揚水ポンプを使って各戸へ配水しています。そのため、このポンプが停電によって停止してしまうと配水ができなくなり、蛇口をひねっても水が出てこなくなります。
水道が停止すれば、当然、トイレも使用できなくなります。排水管は機能していますので、手作業で便器に水を流して汚物を排泄することは可能ですが、ただ、それなりの水量が必要になります。浴槽に残り湯を常時、溜めておくなど十分な汲み置きがないと対応は難しいでしょう。

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>>685
おおたかの森までは飛んでくるでしょう。
南流山どまりで三郷八潮は大丈夫。

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簡易トイレや水はある程度個人で用意出来るが、ＥＶ用の非常電源は是非欲しい。

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張り付け止めて。パート２はそれで最後もめたんだよ。思い出して！お願いします！

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★住んで良かったと言える街の３つの法則

会社の最寄り駅まで、乗り換えなしで行ける場所。これは多忙な人ならもちろんのこと、日々の通勤ラッシュに辟易している人にとっても、魅力的な住居エリアと言えるでしょう。

でも、ただ通勤しやすいというだけで選ぶのは早計です。会社は1箇所でも、プライベートではさまざまな目的地があることを考えれば、「複数の駅と路線を利用できる」街が断然便利。これなら、ひとつの路線でトラブルが起こったとしても、別の経路で目的地へたどり着けるので、失う時間を最小限に抑えることもできます。

とはいえ、いくら多くの路線があって便利だとしても、あまりに栄えてゴチャゴチャした住環境では気も休まりません。やはり「閑静ながら利便性も備えた場所」が暮らしやすいというもの。落ち着いて過ごせるけれど、商店街やスーパーなどもあり、生活利便性が高いエリアが理想的です。

このほか、「今後、さらに暮らしやすくなるか」という将来性を踏まえて選ぶのも大切。都市計画に基づいた再開発により、東京はめまぐるしくその姿を変えています。また、鉄道でも路線の新設や延伸の計画が立てられるなど、交通アクセスにも変化が見られるもの。今はまだ家賃相場も低いけれど、近い将来にはより暮らしやすい街に変わる。そんな「穴場」のエリアを見つけるために、情報のアンテナを張り巡らせておきましょう。

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４人家族で３ＬＤＫ。
こちらの可搬性のある間取りはいいですね。
３～４人に対応出来そう。

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>>685
柏の葉以上におおたかの森の方が飛んできているみたいだけど

柏市後田第一公園2011/4/21　　　
0.369マイクロシーベルト/時、測定場所の特徴（高さ、地面の様子など）１ｍ、、砂地　、公園

千葉県柏市松ヶ崎219-19　2011/4/22
0.413マイクロシーベルト/時、測定場所の特徴（高さ、地面の様子など）１ｍ、、地上、アスファルト

千葉県流山市美田　美田１号公園内2011/4/22
0.443マイクロシーベルト/時、測定場所の特徴（高さ、地面の様子など）１ｍ、土

千葉県柏市松葉町３丁目　2011/4/21
0.411マイクロシーベルト/時、測定場所の特徴（高さ、地面の様子など）１ｍ地面、芝生

東京都葛飾区金町2　マンション周辺　2011/4/22
0.389マイクロシーベルト/時、測定場所の特徴（高さ、地面の様子など）１ｍ、砂

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最近のデータでも流山が最高値出してます。
でも南流山どまりで三郷八潮は大丈夫。

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★参考にどうぞ

4人家族が住むマンションに必要な間取り

「子どもの成長」と「住宅ローン返済」の期間の差

兄弟なら8畳程度の部屋が望ましい。できれば南向きの明るい部屋を使わせてあげたい
「新築マンション購入者アンケート調査」（リクルート調べ）によれば、“買った理由”で最も多いのが「家族や子どものために家を持ちたかったから」。毎年不動の1位である。ちょうど第一子が小学校へ入るあたりで意欲的になるようだ。

子どもがまだ、母親と同じ布団かあるいは部屋で寝ている時点で、永住するかもしれない家を決めるのは容易なことではでない。例えば、子どもが二人いれば、中学生くらいまでは同部屋を望むが、それ以上になると逆に個室を求めるし、高校を卒業すれば家を出ていくことだって考えられる。住み方が目まぐるしく変わる前に、器の決断を自ら迫ることになるのである。

もちろん、6年間どこの小学校に通うかは大きな関心事だ。いずれは家を出るにしろ、子どもにもプライバシーを確保してやりたい。とはいえ、子どもが仮に社会人まで居たとしても15年～20年程度である。35年の住宅ローンを組んだとするならば、その最大の購入動機は、返済期間の半分程度の時点で、すでにまっとうしてしまうのである。

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家族の成長に合わせて「可変性の高い家を」とはいうものの…

間取りは最低15年は住む前提で
最近は長持ちする住宅が良しとされている。条件的には「可変性」といって、リフォームしやすい家が高評価の対象になる。それ自体はわかるのだが、果たして年々成長する家族の変化に応じ、こまめにリフォームすることがあるだろうか。

まれな例はともかく、一般的には設備系の老朽化にともなって、「そのついでに間取りも変えようか」が現実的なところではないか。マンションは住みながらのリフォームは困難である。面倒な住み替えを強いられる改築をそう何度も繰り返す人はいないはずだ。

したがって、マンションを買うなら、子どもが社会人になるくらいまでの15年間くらいは、家族の変化に対応できる（耐えられる？）間取りを求めるべきである。家族4人であれば、夫婦と子どもひとりに独立した居室がいる。つまり最低でも3つは欲しい。

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親との同居は予測不可能だが…


駅前の商業施設が充実していれば生活も便利
間数（まかず）に関しては、もうひとつ視野に入れたいことがある。他でもない、親との同居である。まだ60代と30代の親子では関心も薄く、お互いが現実のこととして認識しづらい。が、10年後20年後となるとそうもいかなくなる。

35年でローンを組んでいれば、ちょうど折り返しに入ったあたりで、そんな話題が上がるようになるかもしれない。そもそもマンションはお年寄りとの相性が良い。セキュリティが楽で、断熱性に優れているからだ。戸建てよりも手間がかからず住みやすい。

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郊外に多い4LDK

「たまプラーザ」のケヤキ並木
子ども二人の成長、ゼロでは無い親との同居の可能性。どちらの条件も当てはまるなら、間取りはやはり4LDKが理想的だろう。

探すとなれば、やはり郊外立地がおすすめとなる。23区では4LDKの供給シェアが全体戸数の5％にも満たないのに対し、郊外ではその3倍近い*。「20戸に1戸」と「6戸に1戸」の違いがあるのだ。（*不動産経済研究所2010年12月実績より）
近ごろは空間を大きく使う流れにあるが、実際の生活を考えると間数の多い住宅が適した期間は短くない。
「3LDKでも十分暮らせる」

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おおたかの森の0.443マイクロシーベルト/時って子供の健康に影響ありますか？

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http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1058093155?fr...

デートでも使われているようです。

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おおたかの森ＳＣはあまり遅くまでやってないですね。
遅くまで営業するスーパーが欲しいですね。
近くに出来ないかな？

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ちなみに

ＳＣ営業時間
物販　１０～２１時
レストラン　１１～２２時

ベイシア営業時間
９～２１時

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ベイシアの印象ですが、
野菜が安い！魚が多い！冷凍食品毎日半額！PBが安い！買い置き用から一人用までのパックがそろってる！買い物する時はほぼ全部の通路を歩く私、通路が広いのも嬉しい。でも駐車場が小さいので渋滞。
おもしろいです。

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http://super.ffa15.com/shop032011.html

おおたか周辺は、小さなスーパーがたくさんあります。
さらに、かすみとベルクを作ってますが。

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＞おおたか周辺は、小さなスーパーがたくさんあります。
ベイシアは遠いし、ベルクスは車が往来する歩道のない道を使うしかない。
徒歩で気軽に行けるのは、ＳＣのヨーカドーのみ。
車の使用が前提？

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かすみとベルクスは徒歩１４～５分くらい、また自転車使えばベイシアにも気軽にいける距離ですよ。

まあ、メインは自転車ですね。
ベイシアは巡回バス（注１）の看板が店の駐車場にあったので、それを使えるのではと思います。
（※注１：有料無料、運行経路など詳細不明）　←　知ってる人います？

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流山が中心にホットスポットが…
http://picopico2.dip.jp/app/data/1303848039622.jpg

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んんん？ ベルクス？

ベルクの間違いだよね。
おおたかの森に出来る予定は。

しかし将来的にはスーパー飽和状態になりそう。

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カスミ も来年にはできるね。東口の商業地区に
何か出来て欲しいなぁと

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東口に大和ハウスとセキスイハウスの店舗付きマンションが出来る予定です。
完成はＨ２４年３月で、店舗は何が入るかは分かりませんが、参考まで。

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確かに、もうスーパーはいらないかも。
別の商業施設が欲しい。
２４時間営業の店希望。

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北口には宿泊施設が予定されているし、ＳＣ以外に目玉の目的地が欲しい。
何がいいかな？

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ライオンズ、すみふ、柏の葉の販売戦略の違いはおもしろいね。
それぞれ特徴があって。

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広告費を贅沢に使うのが、柏の葉流。
表に出ないで売っていくのがおおたか流。
ライオンズはその間、オーソドックス。

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住み良い街ランキング千葉県

白井市12位
印西市9位

流山市6位
柏市12位

船橋市6位
八千代市10位


だ、そうです。

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http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110509-00000121-mai-bus_all

オール電化厳しい。
ここは大丈夫？

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ホタルとは、キレイなんですね。

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/top/jouhoukan/1105/hota.htm

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グリーンフェスティバル、森のマルシェは大好評だったようです。

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/top/jouhoukan/1105/greenfes_event....

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売れなくなるということは・・・はたして値下げするのでしょうか？


不動産の景気ＤＩ、２カ月連続で悪化　帝国データ調べ

　帝国データバンクがこのほどまとめた景気動向調査によると、不動産分野の４月・景気動向指数（景気ＤＩ）は29.2（前月比1.4ポイント減）となり、２カ月連続で悪化した。

　判断理由に、「震災後は消費者・投資家共に不動産取得に慎重」「建材・設備などの納期の遅れにより予定していた竣工がずれた」「特に外国人投資家の撤退など地震や原発の不安からくる投資意欲が低下」などの声があり、一次取得層や投資家のマインドが低迷していることなどが背景に伺える。


[住宅新報　2011年05月09日]

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おもしろいランキングです。

http://mansion-db.com/kanto/machiryoku/1/1/#rsidntrank

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もうすぐ、第２期の販売開始ですね。
今回はどのくらい成約するのでしょうか？

現在の概ねの状況　　２００／３２４＝約６２％

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>>707
ホントに流山中心にスポットが出来てますね。
なぜココだけ放射線高いんでしょうか？？
不思議に感じます。

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好調なところは好調なようです。
ここも好調ですね。


野村不動産　GWの新発売マンション、３物件が即日完売

　野村不動産が東京都品川区で分譲したマンション「プラウド大井ゼームス坂」（総戸数164戸）が全戸即日完売した。４月29日～５月７日に登録を受け付け、申込数は227件。平均倍率は1.38倍、最高倍率は６倍だった。また、同時期に千葉県市川市で分譲した「プラウド本八幡」（総戸数61戸、非分譲11戸含む）と東京都八王子市で分譲した「プラウド八王子」（総戸数48戸）も即日完売。「プラウド本八幡」には67件、「プラウド八王子」には56件の申し込みがあった。

　なお、平均販売価格は「プラウド大井ゼームス坂」が7114万円、「プラウド本八幡」が4993万円、「プラウド八王子」が3838万円となっている。


[住宅新報　2011年05月10日]

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以外に立地条件は実家近くとか多いようです。
また、震災後の購入意欲もあまり衰えていないようです。
ここは地元の人と都内からの人とどっちが多いのでしょうか。


マンション選び　「実家、親族宅近く」が倍増　読売広告社が震災後調査

　震災後、「住まいを検討したい」立地として実家や親族宅に近いエリアを挙げる人が大幅に増えていることが、読売広告社都市生活研究所が実施した「3.11震災後の住まい選び意識調査」で分かった。震災１カ月後の４月９～11日、首都圏のマンション購入意向がある人（30～59歳の男女）を対象にインターネットで調査した。有効回答は150。

　今後、積極的に検討したい立地特性を聞いたところ、「勤務先や子どもの学校に近いエリア」（64.7％）、「実家や親族宅に近いエリア」（60.7％）、「古くからの街並みが残るエリア」（50.0％）が上位を占めた。この３つは震災前の調査（2010年10月実施）と比べて大きく伸び、中でも「実家や親族宅に近いエリア」（震災前30％）は倍増した。コミュニティや人とのつながりを重視した傾向が表れているという。

　また、震災後にマンションの購入意欲は変わったかとの質問については、「変わらない」（49.7％）が「減退した」（41.3％）を上回った。逆に「高まった」人も10％いた。変わらない人は40代、高まった人は50代が目立ったという。高まった理由としては「建物全体の老朽化」や「手狭なこと」など、震災が現住居の不安・不満を顕在化させたと分析している。


[住宅新報　2011年05月10日]

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平均で年収の６倍くらいのマンションを購入しているようです。
当てはめると、この物件が４５００万円くらいとすると、年収７～８百万円の人が多いのでしょうか。


「マンションの買いやすさ」示す年収倍率　10年も６倍台で高止まり　東京カンテイ

　東京カンテイ（東京都品川区）はこのほど、新築マンションの「買いやすさ」を表す年収倍率の2010年版をまとめた。それによると、全国平均の年収倍率は6.01（前年比0.01ポイント拡大）。2008年（6.02）からほぼ変化がなく、６倍台で高止まりしている。今回小幅ながら拡大した要因は、平均価格が前年比１万円下落したのに対し、平均年収も同１万円下落したため。

　また都市圏別に見ると、価格調整が進む首都圏と、その動きが波及していない他都市圏という構図が浮き彫りになった。

　年収倍率は、70平方メートル換算した新築マンション価格を平均年収（各都道府県「県民経済計算」を基に算出）で割り戻し、価格が年収の何倍に相当するかを示した数値。


[住宅新報　2011年05月10日]

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東口のこの物件近くにも老人ホームを建てていますが、こういう補助事業なのでしょうか。


サービス付き高齢者住宅、補助事業で説明会

　国土交通省は５月18日から６月２日に、全国６カ所でサービス付き高齢者向け住宅の補助事業に関する説明会を行う。サービス付き高齢者住宅は４月27日に成立し、翌28日に公布された「高齢者の居住の安定確保に関する法律等の一部を改正する法律」に基づき創設されるもの。2011年度国交省予算では、同住宅に対して戸当たり最大100万円の補助を行うため、300億円を計上している。説明会では、その補助事業を解説する。

　説明会への参加登録受け付けは、本事業専用のホームページで５月13日から開始する予定。

　なお、同事業の募集は５月30日から開始する予定だという。
（）


[住宅新報　2011年05月10日]

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オール電化厳しいね。
ライオンズ、すみふ、三井の中で、ライオンズはオール電化なのでますます厳しいね。

事実上、ライオンズは検討対象外としました。
災害リスクがきつい。

すみふと三井のどちらかで迷っています。

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