シティテラスおおたかの森ステーションコート　part３

小山小学校は数年前まではほぼ単学級、各学年１クラス程度の学校だったらしいが、開発等に伴い、現在は17学級の学校になっているそうです。規模的にはほぼ３倍近く。
ただし、中学校は100％に達していない学校は、西初石中学校や南流山中学校などの新しく新設をされたところだそうです。
今の小学生が中学生くらいになる頃には中学校も必要となりそうです。
ということは、Ｈ２７に新設するというのは妥当と言えそうです。

柏市との合併は考えてないようです。

　本市としては、現在、つくばエクスプレスの開通（平成１７年）や自治基本条例の制定（平成２１年）などを踏まえ、後期基本計画（平成２２～３１年度）に基づき「都心から一番近い森のまち」を都市のイメージとし、子育てにやさしく誰もが安心して暮らせる良質なまちづくりを市民の皆さんとともに進めています。
　また、自治体の適正規模については、行政遂行能力を考えた場合１５万人から３０万人が適正であるとの考え方を平成１１年に当時の野田自治大臣が明らかにしています。この点も踏まえ現在の本市の人口規模は約１６万４千人であり、市民自治や行財政効率、自治体運営上の観点から、基礎自治体として望ましい規模であると考えています。
　現在の流山市は、市民1人当たりの行政コストは全国で最少であり最も効率良い行政経営体となっており、情報管理全国２位、地球温暖化施策ランキング全国５位、行政革新度全国８位、行政サービス度全国２８位、財政健全度全国９３位など、ここ数年できわめて健全経営が行われている自治体になってきました。
　現在、他市と合併することは、流山市民の費用負担が上がるか、市民のサービスレベルが下がることを意味し、当面は、効率経営による市民サービスレベルの向上を独自に目指していきたいと考えています。
　以上のことから、本市として当面は他市との合併は想定していません。

財政も健全なようです。

流山市の財政についてですが、バブル経済後の不況の影響で、市税収入が平成９年度をピーク（210億977万円）に年々減少し、平成１７年度（190億3437万円）には平成４年度（198億3979万円）の水準以下にまで落ち込むことになりました。
　一方、扶助費（福祉関連経費）を中心とした社会保障費は平成元年以降、毎年増加傾向にあります。
　井崎市長が就任した平成１５年度は市税収入が約９億６千万円減少した年であり、東葛地域で財政状況が一番苦しい状況であったことから、行財政改革を積極的に推進し現在に至っています。
　これらの行財政改革により、厳しい中でも、平成２１年度決算においても主要な財政指標は良好な水準となり、東葛地域では一番健全な財政運営となっています。

ファミリーにはやさしいところです。

保育行政は、最優先課題に位置付けており、平成２１年度及び平成２２年度の２か年で、新設４園・増改築１園・分園新設１園、定員総数５０９人増となる保育所整備を進めています。
　更に、この整備は、ＴＸ沿線の「南流山地区」・「おおたかの森地区」に集中しており、平成２３年４月１日に向けての待機児童は、大きく改善できると思います。
　しかしながら、３歳未満児の保育需要は、待機児童問題を抱える他の自治体と同様、本市においても予想以上に急増しており、未だに、多くの皆様のニーズに、応えきれない状況であると受け止めています。
　そこで、平成２３年度には、おおたかの森駅から徒歩で通園が可能な保育所の整備や、駅前の分園と送迎保育ステーションの拡張整備に緊急に取り組み、年度内の開設を目指したいと考えています。
　送迎ステーションは、平成２２年度までは、歩行が可能な児童に限定していましたが、平成２３年度に向けて待機児童が解消できないことを考慮し、安全確保を徹底した上で、１歳以上の児童から利用できることといたしました。（ただし、同年齢の児童でも個々の発育の関係があるため、送迎保育ステーションの利用については、申込み時点で面接を行い、利用の可否を判定させていただいています。

早く作って欲しいですね。

　市では、つくばエクスプレス沿線整備事業に伴う土地区画整理事業による人口増加に対応するため、小学校の建設を計画しております。
　現在の状況は、新設校の適正規模に関わる基礎調査及び基本計画の策定を行っています。今後、基本設計、実施設計を経て、平成２７年４月の開校を目指して進めているところです。
　新設校開校予定の平成２７年度までの間は、小山小学校で、児童数の増加に対応することができると考えています。
　なお、新設校については、小中併設校として開校する予定です。

でたな！張り付け魔

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つまり住友VS三井の代理戦争。
おおたかVS柏の葉

でも三井住友銀行があるよ。二人は仲良し
^ー^)人(^ー^

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住民同士は利害なんてそんなにないから仲良く出来るんだろうけど、デベ同士がライバル。
デベが煽るというのは、とにかく売り逃げてその後の遺恨は知らんという態度を意味するから全く感心できない。大手としての品格が疑われる。

＞６２７
三郷中央とか八潮はライバル関係にはならないのでしょうか？
特に三郷中央とは競合しそうな感じですが。
どうでしょう？

『 良いゼネコンは良い建物を完成させる為には事業主を説得して工事期間延長を認めさせています。
逆にあまり評判の良くないゼネコンは,なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させますので要注意なのです。 』

今回は『 なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させる 』ゼネコンがよく行なう手口のひとつを御説明致します。

通常,マンション等,鉄筋コンクリート造の建物の大梁,小梁,床スラブは,コンクリートを型枠に流し込む打設作業の後,サポート( 型枠を下から支える鉄管製の支柱 )を４週間取り付けておいて大梁,小梁,床スラブ等がたわまない様に養生をするのが建設業者の常識です。

この,サポートの役割は鉄筋や流し込んだコンクリートの重みで梁やスラブがたわんでしまうのを防ぐためですが,工事を急いで進めたい建設業者にとって,４週間は長いので短縮したいのです。しかし,コンクリートは工事中に「 つぶし試験 」をして設計時に定められた強度が出ているかを確認することになっておりまして,おいそれとサポートは外せません。

しかし,工期を短縮させたい時に,サポートを短期間で外すための“裏技”があるのです。

それは,コンクリート打設の時点で設計図書に指示してあるコンクリートの強度より,ワンランクからツーランク上の強度ものを流し込むというものです。この方法ですと約２～３週間程度でも決められた強度は出ます。

国土交通省の「 建築工事共通仕様書 」でも,設計された強度が出れば４週間経っていなくてもサポートを外してよいことになっていますから,手続きとしては必ずしも間違っていると言い切れません。
　
ただ,やはり４週間前にサポートを外しますと,コンクリートが生乾きですので,設計強度は出ていても,じわじわと梁やスラブにたわみが出て変形が発生する可能性は高いのです。

入居後に大梁が多少たわんでいる様な欠陥に巻き込まれないためには,良いゼネコンが工事したマンションを選ぶ様に自衛して下さい。

ですので,良いゼネコンは良い建物を完成させる為に,毎日の様に小さな地震が起きているこの時期,事業主を説得して工事期間延長を認めてもらって工事をしています。

先日、国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
新聞などでも取り上げられているように、当初設定と適正積立額とは約２倍異なります。

この問題は昔からもちろん業界では周知のことで、誠意ある設定については程度問題でした。
支払総額を低く見せるためのトリックで、ほとんどの会社がやっていることです。
今回、示されたガイドラインは売主の姿勢を計るものとして使って欲しいものです。
通常マンションの修繕積立金や管理費は床面積に対する応分の負担と考えられており、
㎡単価で計算される場合が多いので、ご自分の購入予定物件で計算するのは容易です。

ここで、いずれ積立額が高くなるなら、その対策の一案を提示しておきます。
総支払額を極力上げずに、修繕積立金に回す金額を増やすには、管理費を削減する方法があります。
管理費は逆に粗利が高いので、削減額を修繕積立金に回すことができます。

国交省基準で修繕積立金の算出をしてみます。
まずは、柏の葉ですが、二番街の公式ＨＰからのデータを使って試算しました。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/G9910001/outline.html

①二番街
（Ａ棟＝14階、15448m2）
　・80.38m2×178円/m2･月（標準）=14,308円/月　＞　7240円/月（HPより）
　・80.38m2×135円/m2･月（最低）=10,851円/月　＞　7240円/月（HPより）
（Ｆ棟＝7階、17693m2）
　・100.40m2×178円/m2･月（標準）=17,871円/月　＞　10040円/月（HPより）
　・100.40m2×135円/m2･月（最低）=13,554円/月　＞　10040円/月（HPより）

２つ試算しましたが、国交省基準の最低基準とも大きく乖離しています。
　Ａ棟＝7240/10851＝0.67
　Ｆ棟＝10040/13554＝0.74
概ね本当の７割くらいとの印象ですね。
これでは将来の値上げがすごいでしょうね。

②シティテラス
おおたかの森は公式ＨＰデータがありませんんでした。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ootaka/detail.cgi

誰か～計算を！

分かるところを当てはめると次のようになります。

②シティテラス
　・86.44m2×178円/m2･月（標準）=15,386円/月　＞　？　円/月（HPより）
　・86.44m2×135円/m2･月（最低）=11,669円/月　＞　？　円/月（HPより）

後は？がいくらかによりますが、仮に二番街と同じ水準とすると
　0.67×11669　～　0.74×11669
＝7818　～　8635

あっ、二番街は機械式駐車上のためプラスαしなければなりませんでした。
そうすると本当の約６割くらいというところでしょうか。

従って、シティテラスが以下の範囲内よりも修繕積立金が上であれば、良心的だと思います。
　　0.60×11669　～　0.70×11669
＝7001　～　8168

いかがでしょうか？

いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。
それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。
おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。

月約２万円の差として、１年で２４万円。
２４万円×３０年＝７２０万円
２４万円×２０年＝４８０万円

この差額に、立地、坪単価、設備、共用施設などを考慮してどちらを選択するかでしょう。

個人的には以下のとおり、①③⑥
　①立　地：おおたかの森優勢（※都内勤務なので）
　②坪単価：柏の葉少し優位（※部屋を選べば少し柏の葉の方が安い）
　③間取り：おおたかの森が少し優位（※柏の葉は手ごろな値段の部屋の間取りが悪い）
　④設　備：柏の葉少し優位（※柏の葉は駐車場機械式とディスポーザーなしが痛い）
　⑤共用施設：同じくらい（※柏の葉は無駄なものが多すぎる）
　⑥トータルコスト：おおたかの森優勢（※おおたかの森がダントツ）

必死だね。
断然LOVE柏の葉。理由…愛してるから。

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＞６３５
学生さんかな。
それも立派な理由ですが、もうちょっと多角的なものの見方を教わった方がいいかも知れませんよ。
まずは、家族とお話されることをお勧めします。

ここの修繕費は５千円？

必要経費の半分しか賄えなくて将来の暴騰は間違いないじゃないの。

これも住民軽視なの？

どこに５千円って書いてるの？
６３３で分からないと書いてますが。

更に経費の半分とはどういう根拠？
６３３で８～９千円と書いてますが。

おかしな書き込みはお隣さんですか？

必死だね。がんばってね！
LOVE柏の葉

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悪質な書き込みには、そろそろ対策が必要ですね。

>>638
は？
６３４が修繕費５千円っていってるじゃん。
で国交省基準が最低１万、標準１万５千。
だから半分足りないってことなんだけど、どこがおかしいのか解説してくれ。
ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。

↑ガキ、熱くなるなよ。

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６４１にような誤読している人がいるので解説しよう。

６３４のこのフレーズ『おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。』から、
修繕費５千円と読んだのだろうけど、
その前にこのフレーズがある。
『いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。』

だから、
管理費と修繕費で１万４～６千円、駐車場代でプラス５千円で、合わせてだいたい２万円くらい。
柏の葉が月３万５千円くらいに対して、おおたかの森が月２万円くらいと言っているんだよ。

６４１の『ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。』ってのは何が言いたいの？
まあ、なぜここを見ているのかを考えれば、バレバレだけどね。

↑ガキ、熱くなるなよ。

管理費も修繕費が安いって本当に良い事なのでしょうか？
管理もそれなりと言えるし
安い物件は住民のレベルも…

＞６４５
共用施設に比して高い安いを言わなければ、単純比較は意味無いよ。
分かりますか？

無駄の無い共用施設のおおたかの森は安いのは当たり前。
共用施設の多い柏の葉が高いのは当たり前。

さて、国交省基準に照らしてどちらの修繕費が安すぎる設定となっているのか？ということが知りたい。
おおたかの森の修繕費が分かれば比較できるのだが。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

修繕積立金の記事です。
やはり、月１７８円／ｍ２が標準で、１３５～２２０円／ｍ２の間であれば許容範囲ということですね。

共用施設における管理費の違いなどは、一戸当たり千円／月くらいのものです。

掲示板で管理修繕費の安さを謳うのはやめたほうがいいです。
よいマンションは高めに設定してあると思います。

＞６４９
だから、購入検討者のために比較しましょうと言ってるだけなのに、なぜ安さを謳うと取るのですか？
主旨が違いますよ。

安い仕様のマンションなら管理費・修繕費が安いのは当たり前
わかりますか？

共用施設が多くても世帯数が多いと管理料は安くなる
共用施設が少なくても世帯数が少ないと管理料は高くなるハズ

高級マンションか中級マンションかの違いで
決して中級が悪いという意味ではないよ。

＞６５１
安い仕様とは何を指すのか、具体例を挙げてください。

私はてっきり、仕様の差異なんて国交省基準の範囲内に含まれているので、そこを言ってもしょうがないと思ってましたが。

国交省基準に論じられているもの以外の何の仕様の差で、何が修繕積立金に効いてくるのですか？

ハ○コー

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最近では、環境の差もあるよね。
放射線量では柏の葉が少し分が悪い。
これは、公共機関の公表値によるもの。

いつの間にか、フォレストレジデンスのアネックス棟に、少人数制の保育園が出来たようです。
スター☆キッズという名前です。
今なら入園料２万円が無料だそうです。

駅近での子育てが充実してきましたね。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/nagareyama/

更に４月に３つの保育園がオープンしています。
待機児童ゼロを目指すのは本気のようです。

まさに、キャッチフレーズどおり子育てしやすい街を目指していますね。

機械式駐車場は地震リスクもあるようです。
こちらは自走式・平面式なので、このリスクはないですね。


そもそも、管理組合で加入する損害保険に、機械式駐車場は
適用されないというのが、保険業界の常識なのでしょうか？

はい、地震保険の対象外です。
地震保険とは、国が再保険してる特別な保険で、その対象は、住居として使用する家屋もしくは家財のみがその保険契約および補償の対象となります
今回のような、機会式駐車場が商業用に使用する事務所、店舗等は地震保険の対象外です。
実は、まったく同じような問題が他マンションでも発生しているようです。

今、マンションを買うのが正解か不正解かは難しいね。
今後、消費税アップ、資材価格高等、税制優遇制度撤廃、金利上昇、業界の低迷とかも考えられるし今買わなきゃずっと買えないなんて言ってる評論家さえいるし。
地震や原発のリスクも拭い去れないけど、完成までまだまだあるしね。

>>660
おいおい、他スレの人様のコメントをコピペするなんて何様のつもりだい？ざっくり削ったりしてるけど。

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おい。キング(王)が許そう。しかしもうするでないぞ。
部下よ！埼玉から出張ご苦労であった。

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ライオンズ契約してる者だけど、たまたま覗いてみたら買い煽るような文章だけコピペされてんだもんなー驚いたよ。
この一件で本当にデベが書き込みしてんの確信したわ。
最近、ライオンズの契約者板にもネガレス増えてる理由がわかったわ。
住友さんご苦労さまです。

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＞661-663
３連投って・・・たまたま除いたなんて・・・。
こっちまで荒らしにこないでくれ。

①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
一応、ＴＸで検討する場合、比較の対象となりうるこの３地区。

こんな感じでしょうか？
将来性　①＝②＞③
災害リスク　①＝②＞③
立地　①＞③＞②
仕様　②＝③＞①
デベ　①＝②＞③
価格　③＞①＝②

追加。

現況　①＝②＞③
子育て　①＞②＞③
共用施設　③＞②＞①
ランニングコスト　①＞②＝③
駐車場　①＞②＝③

どうでしょうか？

もうちょっと。

注目度　①＝②＝③
売れ行き（震災前）　③＞①＞②
売れ行き（震災後）　①＞②＞③

以上です。

↑そうなってほしいな〜的なものも感じちゃうみたいな。
おおたか住民の主観が入ってるかな〜みたいな感じ。
まあ、当然だけどね。

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＞６６８
あなたのご意見は？

①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
これはどう？

駅距離　③＞①＞②
日照　①＝③＞②
プライバシー　①＝③＞②
外観　②＝③＞①
管理会社　②＞①＝③
完成時期と経済情勢　②＞①＞③

ここまで２０項目での比較について１位と３位のみ集計すると、
（１位：同率１位含む）①１１項目、②９項目、③８項目
（３位：同率２位含む）①６項目、②９項目、③１１項目

こんな結果となりましたが、いかがでしょうか？
異論など、大歓迎です。