シティテラスおおたかの森ステーションコート　part３

久しぶりに現地を見てきました。
シティハウスのシートが外れたときはギョッとしましたが、その後も白のラインが入ったりステキになってきました。ベランダ側が良いですよね。

テラスは現在１３階施工中でした。
ハウスと同様、ベランダ側がステキになりそうですが普段見えないのが残念。

4月30日(土)　千葉銀行
5月1日(日)　中央三井信託銀行
5月4日(水・祝)　京葉銀行
5月5日(木・祝)　三菱東京UFJ銀行
5月7日(土)　三井住友銀行
開催時間：10時～17時

明日、やっています。
今年のグリーンフェスティバルのメインイベントデイは５月４日。今回作った花絵も３時半から１ポット５０円で解体販売する予定です。また、昨年好評を博した「森のマルシェ」も同時開催。ドックファッションショー、チャリティ大道芸のほか、姉妹都市・相馬市や、県内の被災地の九十九里町、白子町の産品販売も行われます。

流山市でも対策をとりはじめました。

市水道局では、江戸川を水源とする水道水の放射性物質の分析結果が基準
値を超え、北千葉広域水道企業団が摂取制限を実施した時には、指定した日
時から井戸水の配布を行う予定です。それまでの間、落ち着いた行動をお願
いするとともに、このような場合に備えて、各ご家庭でも空きペットボトル
などに水道水を汲み置いて冷蔵庫に保管しておくことをお勧めします。
　なお、塩素による殺菌効果が薄れるため２～３日間隔で順次詰め替えるな
どの対応が必要です。古くなった水は、洗たくなどにご利用ください。

つくばエクスプレス沿線土地区画整理事業の新市街地地区における字の区域及び名称の変更に当たり、地方自治法に基づく附属機関である「流山市行政区域制度審議会」を設置します。
第１回審議会を5月23日㈪に開催し、新市街地地区の地元関係自治会などの役員15人と、土地区画整理事業の施行
者であるＵＲ都市機構や千葉地方法務局などの関係機関の職員5人の委員の委嘱などを行います。
審議会では、新市街地地区の字の区域及び名称の変更についての変更案を答申としてまとめます。

動きだしました。

平成２３年４月２１日に採取しました、流山産の「ホウレンソウ」の検査結果については、下記のとおり、農産物の放射性物質暫定規制値以下でした。
・放射性ヨウ素：２６ベクレル／㎏
・放射性セシウム：３７ベクレル／㎏
※農産物(野菜類）の放射性物質暫定規制値は、以下のとおりです。
・放射性ヨウ素：２，０００ベクレル／㎏
・放射性セシウム：５００ベクレル／㎏

大丈夫なようです。

第２期モデルルームオープン、５月中旬より。
状況はどうなっているのでしょうか？
結構売れている？

でもこの辺で売ってるのは値の低いそのほうれん草じゃなくて、
茨城産や自粛命令を無視した旭や香取の葉物野菜ばかりなんだけどね。
あと水道対応は3月22日に基準地超えてたのを1週間以上黙って発表しかったことも
ちゃんと書いた方がいいよ。
市長のツイッターで、グリーンフェスティバルの開催日時にはすぐ答えてるのに、
柏や流山がホットスポット化してることの質問には無視してたこともみんな知ってるのかな。

５９５＞
流山じゃなくて、柏の葉でしょ。
正確にねっ。

え？柏の葉は柏でしょ。柏や流山が高いということを流山市長に質問したということ。

駅になかなか立派な液晶掲示板が出来ていました。
何に使うか分かりませんが、洗練されていい感じです。
西口のロータリーも完成し、バスも増便になっていますね。
スーパー３つの出店といい、だんだん住みやすくなってきました。
個人的には、スーパーのどれかに０時までやって欲しいのですが、どうでしょうか。

緊急地震速報配信サービス
地震発生直後に震源に近い気象庁の地震観測点で観測される初期微動（P波）の波形を解析し、その情報を地震波より先にマンション内に設置する受信機で受信して予測震度・予測到着時間を計算、一定の震度を超えた場合住戸内インターホン親機からの音声通報が行われます。

これって、このマンションに付いていますが、震度４以上くらいでビービー鳴るのでしょうか？
最近の状況からいくと、常時鳴りそうな気がしますが。

周りに公園が多く、線路を挟んですぐのところにショッピングセンターがあって、ショッピング以外に映画やジムもついているので、週末は天気に関わらず楽しめそうです。駅にも近く道もきれいなので、通勤も快適かなと思います。今人気上昇中のおおたかの森という場所＋住友不動産のブランドもあってかお値段は高めですが、アフターサービスや引越し料金無料など細かいサービスが良いようです。

引越しサービスは物件価格に含まれているような・・・。
アフターサービスも・・・。期待してます。
ＳＣが目の前なのに歩くと遠い・・・。

契約しているので気に入ってますけどね。

ＳＣは程よい距離かと。

駅からの動線上にあると混雑時にマンションの周りに見知らぬ人々が無用に通る訳ですし。

引越し料金無料は、本当に助かります。
物件価格に含まれていたとしても、２～３０万を差し引いて他と比較すれば良い訳ですし。
そうすると、割高感は少なくなります。
ＳＣはヨーカ堂が値下げしてくれれば別ですが、そうそう日常には使いそうもありませんので、近くても遠くてもどちらでも。
日常的には、ベイシア、カスミ、ベルクのどれかを使うでしょうね。
総合的には住みやすいと思います。

ＧＷは結構イベントやってますね。
森のマルシェは今日ですね。

マルシェは大盛況でした。
一時はすれ違いも厳しいほどの人が集まってました。
中でも緑のカーテン講座がすごかった。
みんな節電に興味があるんですね。

販促ワザ（その１）の紹介です。
いくつ当てはまりますか？

１．次から次へと棟内に発生する「モデルルーム使用住戸」
「契約時まで使用」される棟内モデルルームとは、言い換えると「売れるまではモデルルーム扱い」ということだ。「モデルルーム使用住戸」とエクスキューズしておけば、値下げを公表しても既購入者からの反発を免れよう。

２．「家具付販売」も販促ワザのひとつ
せっかくの新居に、誰のものかも判らない手アカやヨダレのついたソファやテーブルで本当にいいのか？　見た目は格好よくても、実際のところ安物が多い。仮に安物でなかったとしても、モデルルームの広さを演出するために選定された、小さくて低いソファやテーブルは実用的とはいえないだろう。

３．旧価格を開示しないで、新価格だけを掲載する販促ワザ
売り主にとって、消費者に具体的な値下げ額を知らせずに「プライスダウン」を喧伝できるだけでなく、既購入者の反発を免れるという、一石二鳥の販促ワザ。

４．1等1,000万円という販促ワザ
1等の「1,000万円　マンション・戸建　購入支援券」がもらえるのは、「当選後、対象物件をご契約いただいた方」に限られる。総額1,180万円の販促費で15物件をさばこうという、実は安上がりのキャンペーン。

販促ワザ（その２）の紹介です。

５．電気自動車のカーシェアリング
たった1台のシェアリング用の電気自動車。マイカーを持たない4割の住人が週末に自由に使うことは、かないそうもない台数だ。エコを謳いたいがためにカーシェアリングに電気自動車を導入。まったくもって売主都合の“販促ワザ”。

６．マンションに風力発電を導入する販促ワザ
風力発電機導入は、売主都合の“客寄せパンダ”。マンションの寿命よりもはるかに短いし、そもそもシッカリしたメンテナンスがされていないと、この寿命も危うい。最大出力1.5kW、定格出力1kWだから、ヘアドライアーのターボモードの電力を賄うのもおぼつかない能力だ。

販促ワザ（その３）の紹介です。

７．よほどのヒドイ物件でなければ、“即日完売”を演出できる？
「予告広告」でモデルルームに集客し、“即日完売”できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選に走るという、とっても巧妙に仕組まれた、最近はやりの販促ワザ。

８．「期」と「次」をうまく組み合わせ、売れ行き不振状況をカムフラージュ
「期」だけだと「2期」「3期」と数字が進むにつれて、売れ行き不振状況がバレバレ。「期」と「次」をうまく組み合わせることで、売れ行き不振状況をカムフラージュすることが可能となる。

販促ワザ（その４）の紹介です。
これが最後です。

９．白抜き表示の販促ワザ
外観CGの左右に、チラシのデザインのように施された白線。ボーと見ていると気が付きにくいのだが、隣接する建物の外形をかたどった白線なのだ。

１０．車両を独占、緑色のキリン広告
中吊りから窓上まで、車内のすべての広告が、緑色のキリンのイラスト付きのマンション広告で占められていた。販促ワザもここまで来ると、広告担当者の努力に脱帽。

いくつ当てはまりましたか？

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

国土交通省が4月18日、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表。
マンションの分譲段階で分譲事業者設定した修繕積立金の当初月額が著しく低く設定され、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例が背景にある。
同ガイドラインによれば、新築マンションの修繕積立金の当初設定額：平均7,006円/月（平均95.4円/m2・月）（平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート））に対して、2倍以上の積立金が必要になる。
国交省から目安とはいえ、「専有床面積当たりの修繕積立金額」「機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費」が公表されたのは画期的なことだ。

さて、これまで販促本位の修繕費を提示していたデベロッパーの反応はいかに？
ここはどうだろう？

変動金利は危ないですね。
皆さんはどうしますか？

• お客様が変動金利ローンを選択というのは誤り！
• 銀行窓口等での、金利変動リスクに関する説明は必ずしも十分ではない。
• 数多くのローン申込み関係書類と合わせて、説明が実施されているため、形式的かつ 楽観的な見通しが示されることがある。最終的な判断はお客様ですという対応。
• ローン利用者の金銭消費貸借契約に同行した営業担当者が銀行窓口でよく耳にする言葉
o 日銀の緩和政策もあり、短期プライムレートはこの数年低い水準で安定しています。
o 景気の先行きから、金利がすぐに上昇するとも言えないのでは。
o 最終的には、あくまでもお客様のご判断ですが･･･。

別スレに以下の意見がありますが、そのとおりですかね？

放射線が高いのは柏の葉
おおたかと一緒にするのは甚だ迷惑。
そもそも柏と流山
一緒に括るべきではない。
将来性の格が全く違う。
衰退の柏と
都心から最も近い
森にあふれた環境都心流山。
一緒にするのはやめて頂きたい。

流山の放射線量も柏と同様高いです。近いのだから当たり前です。しかし騒ぐほどでもない。
｢流山ってどこ？ああ柏の隣か！｣が逆転するように頑張ってね！

柏と流山ってたぶん県外、というか県内の人から見てもほとんど同じとしか認識されないんじゃないかな。
経済圏という意味では同じ域内。買い物だって色んなところにいけるから生活しやすい。
まあ、仲良くやってください。

確かに同じ地域の認識をもたれがちかもしれませんが、そんな見てくれはどうでも良いと思います。
実態として、放射線量では柏の葉は数値で大きく出ており、おおたかより不利です。
ファミリーが住むのに選ぶには柏の葉は嫌ですね。
どっちか選べと言われたらおおたかを選びますね。

いろんなところで柏の葉を悪くいうなよ。あんたはおおたかが似合ってるよ。

柏の葉は、ファミリーにとっては最悪の選択かも・・・。

http://www.tanteifile.com/diary/2011/04/03_01/index.html

参考までに、ＴＸみらい平駅前のマンション敷地内の測定結果を不定期に載せています。
トップページ画面の「空間放射線量」をクリックしてみてください。
http://century660.sakura.ne.jp/

でたよ617。バイバイ！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama/

構造・防災がｎｅｗになっている。
状況の変化で強調すべきと気づいたのだろうか？
可も無く、不足も無くといったところかな。

小山小学校は数年前まではほぼ単学級、各学年１クラス程度の学校だったらしいが、開発等に伴い、現在は17学級の学校になっているそうです。規模的にはほぼ３倍近く。
ただし、中学校は100％に達していない学校は、西初石中学校や南流山中学校などの新しく新設をされたところだそうです。
今の小学生が中学生くらいになる頃には中学校も必要となりそうです。
ということは、Ｈ２７に新設するというのは妥当と言えそうです。

柏市との合併は考えてないようです。

　本市としては、現在、つくばエクスプレスの開通（平成１７年）や自治基本条例の制定（平成２１年）などを踏まえ、後期基本計画（平成２２～３１年度）に基づき「都心から一番近い森のまち」を都市のイメージとし、子育てにやさしく誰もが安心して暮らせる良質なまちづくりを市民の皆さんとともに進めています。
　また、自治体の適正規模については、行政遂行能力を考えた場合１５万人から３０万人が適正であるとの考え方を平成１１年に当時の野田自治大臣が明らかにしています。この点も踏まえ現在の本市の人口規模は約１６万４千人であり、市民自治や行財政効率、自治体運営上の観点から、基礎自治体として望ましい規模であると考えています。
　現在の流山市は、市民1人当たりの行政コストは全国で最少であり最も効率良い行政経営体となっており、情報管理全国２位、地球温暖化施策ランキング全国５位、行政革新度全国８位、行政サービス度全国２８位、財政健全度全国９３位など、ここ数年できわめて健全経営が行われている自治体になってきました。
　現在、他市と合併することは、流山市民の費用負担が上がるか、市民のサービスレベルが下がることを意味し、当面は、効率経営による市民サービスレベルの向上を独自に目指していきたいと考えています。
　以上のことから、本市として当面は他市との合併は想定していません。

財政も健全なようです。

流山市の財政についてですが、バブル経済後の不況の影響で、市税収入が平成９年度をピーク（210億977万円）に年々減少し、平成１７年度（190億3437万円）には平成４年度（198億3979万円）の水準以下にまで落ち込むことになりました。
　一方、扶助費（福祉関連経費）を中心とした社会保障費は平成元年以降、毎年増加傾向にあります。
　井崎市長が就任した平成１５年度は市税収入が約９億６千万円減少した年であり、東葛地域で財政状況が一番苦しい状況であったことから、行財政改革を積極的に推進し現在に至っています。
　これらの行財政改革により、厳しい中でも、平成２１年度決算においても主要な財政指標は良好な水準となり、東葛地域では一番健全な財政運営となっています。

ファミリーにはやさしいところです。

保育行政は、最優先課題に位置付けており、平成２１年度及び平成２２年度の２か年で、新設４園・増改築１園・分園新設１園、定員総数５０９人増となる保育所整備を進めています。
　更に、この整備は、ＴＸ沿線の「南流山地区」・「おおたかの森地区」に集中しており、平成２３年４月１日に向けての待機児童は、大きく改善できると思います。
　しかしながら、３歳未満児の保育需要は、待機児童問題を抱える他の自治体と同様、本市においても予想以上に急増しており、未だに、多くの皆様のニーズに、応えきれない状況であると受け止めています。
　そこで、平成２３年度には、おおたかの森駅から徒歩で通園が可能な保育所の整備や、駅前の分園と送迎保育ステーションの拡張整備に緊急に取り組み、年度内の開設を目指したいと考えています。
　送迎ステーションは、平成２２年度までは、歩行が可能な児童に限定していましたが、平成２３年度に向けて待機児童が解消できないことを考慮し、安全確保を徹底した上で、１歳以上の児童から利用できることといたしました。（ただし、同年齢の児童でも個々の発育の関係があるため、送迎保育ステーションの利用については、申込み時点で面接を行い、利用の可否を判定させていただいています。

早く作って欲しいですね。

　市では、つくばエクスプレス沿線整備事業に伴う土地区画整理事業による人口増加に対応するため、小学校の建設を計画しております。
　現在の状況は、新設校の適正規模に関わる基礎調査及び基本計画の策定を行っています。今後、基本設計、実施設計を経て、平成２７年４月の開校を目指して進めているところです。
　新設校開校予定の平成２７年度までの間は、小山小学校で、児童数の増加に対応することができると考えています。
　なお、新設校については、小中併設校として開校する予定です。

でたな！張り付け魔

つまり住友VS三井の代理戦争。
おおたかVS柏の葉

でも三井住友銀行があるよ。二人は仲良し
^ー^)人(^ー^

住民同士は利害なんてそんなにないから仲良く出来るんだろうけど、デベ同士がライバル。
デベが煽るというのは、とにかく売り逃げてその後の遺恨は知らんという態度を意味するから全く感心できない。大手としての品格が疑われる。

＞６２７
三郷中央とか八潮はライバル関係にはならないのでしょうか？
特に三郷中央とは競合しそうな感じですが。
どうでしょう？

『 良いゼネコンは良い建物を完成させる為には事業主を説得して工事期間延長を認めさせています。
逆にあまり評判の良くないゼネコンは,なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させますので要注意なのです。 』

今回は『 なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させる 』ゼネコンがよく行なう手口のひとつを御説明致します。

通常,マンション等,鉄筋コンクリート造の建物の大梁,小梁,床スラブは,コンクリートを型枠に流し込む打設作業の後,サポート( 型枠を下から支える鉄管製の支柱 )を４週間取り付けておいて大梁,小梁,床スラブ等がたわまない様に養生をするのが建設業者の常識です。

この,サポートの役割は鉄筋や流し込んだコンクリートの重みで梁やスラブがたわんでしまうのを防ぐためですが,工事を急いで進めたい建設業者にとって,４週間は長いので短縮したいのです。しかし,コンクリートは工事中に「 つぶし試験 」をして設計時に定められた強度が出ているかを確認することになっておりまして,おいそれとサポートは外せません。

しかし,工期を短縮させたい時に,サポートを短期間で外すための“裏技”があるのです。

それは,コンクリート打設の時点で設計図書に指示してあるコンクリートの強度より,ワンランクからツーランク上の強度ものを流し込むというものです。この方法ですと約２～３週間程度でも決められた強度は出ます。

国土交通省の「 建築工事共通仕様書 」でも,設計された強度が出れば４週間経っていなくてもサポートを外してよいことになっていますから,手続きとしては必ずしも間違っていると言い切れません。
　
ただ,やはり４週間前にサポートを外しますと,コンクリートが生乾きですので,設計強度は出ていても,じわじわと梁やスラブにたわみが出て変形が発生する可能性は高いのです。

入居後に大梁が多少たわんでいる様な欠陥に巻き込まれないためには,良いゼネコンが工事したマンションを選ぶ様に自衛して下さい。

ですので,良いゼネコンは良い建物を完成させる為に,毎日の様に小さな地震が起きているこの時期,事業主を説得して工事期間延長を認めてもらって工事をしています。

先日、国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
新聞などでも取り上げられているように、当初設定と適正積立額とは約２倍異なります。

この問題は昔からもちろん業界では周知のことで、誠意ある設定については程度問題でした。
支払総額を低く見せるためのトリックで、ほとんどの会社がやっていることです。
今回、示されたガイドラインは売主の姿勢を計るものとして使って欲しいものです。
通常マンションの修繕積立金や管理費は床面積に対する応分の負担と考えられており、
㎡単価で計算される場合が多いので、ご自分の購入予定物件で計算するのは容易です。

ここで、いずれ積立額が高くなるなら、その対策の一案を提示しておきます。
総支払額を極力上げずに、修繕積立金に回す金額を増やすには、管理費を削減する方法があります。
管理費は逆に粗利が高いので、削減額を修繕積立金に回すことができます。

国交省基準で修繕積立金の算出をしてみます。
まずは、柏の葉ですが、二番街の公式ＨＰからのデータを使って試算しました。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/G9910001/outline.html

①二番街
（Ａ棟＝14階、15448m2）
　・80.38m2×178円/m2･月（標準）=14,308円/月　＞　7240円/月（HPより）
　・80.38m2×135円/m2･月（最低）=10,851円/月　＞　7240円/月（HPより）
（Ｆ棟＝7階、17693m2）
　・100.40m2×178円/m2･月（標準）=17,871円/月　＞　10040円/月（HPより）
　・100.40m2×135円/m2･月（最低）=13,554円/月　＞　10040円/月（HPより）

２つ試算しましたが、国交省基準の最低基準とも大きく乖離しています。
　Ａ棟＝7240/10851＝0.67
　Ｆ棟＝10040/13554＝0.74
概ね本当の７割くらいとの印象ですね。
これでは将来の値上げがすごいでしょうね。

②シティテラス
おおたかの森は公式ＨＰデータがありませんんでした。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ootaka/detail.cgi

誰か～計算を！

分かるところを当てはめると次のようになります。

②シティテラス
　・86.44m2×178円/m2･月（標準）=15,386円/月　＞　？　円/月（HPより）
　・86.44m2×135円/m2･月（最低）=11,669円/月　＞　？　円/月（HPより）

後は？がいくらかによりますが、仮に二番街と同じ水準とすると
　0.67×11669　～　0.74×11669
＝7818　～　8635

あっ、二番街は機械式駐車上のためプラスαしなければなりませんでした。
そうすると本当の約６割くらいというところでしょうか。

従って、シティテラスが以下の範囲内よりも修繕積立金が上であれば、良心的だと思います。
　　0.60×11669　～　0.70×11669
＝7001　～　8168

いかがでしょうか？

いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。
それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。
おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。

月約２万円の差として、１年で２４万円。
２４万円×３０年＝７２０万円
２４万円×２０年＝４８０万円

この差額に、立地、坪単価、設備、共用施設などを考慮してどちらを選択するかでしょう。

個人的には以下のとおり、①③⑥
　①立　地：おおたかの森優勢（※都内勤務なので）
　②坪単価：柏の葉少し優位（※部屋を選べば少し柏の葉の方が安い）
　③間取り：おおたかの森が少し優位（※柏の葉は手ごろな値段の部屋の間取りが悪い）
　④設　備：柏の葉少し優位（※柏の葉は駐車場機械式とディスポーザーなしが痛い）
　⑤共用施設：同じくらい（※柏の葉は無駄なものが多すぎる）
　⑥トータルコスト：おおたかの森優勢（※おおたかの森がダントツ）

必死だね。
断然LOVE柏の葉。理由…愛してるから。

＞６３５
学生さんかな。
それも立派な理由ですが、もうちょっと多角的なものの見方を教わった方がいいかも知れませんよ。
まずは、家族とお話されることをお勧めします。

ここの修繕費は５千円？

必要経費の半分しか賄えなくて将来の暴騰は間違いないじゃないの。

これも住民軽視なの？

どこに５千円って書いてるの？
６３３で分からないと書いてますが。

更に経費の半分とはどういう根拠？
６３３で８～９千円と書いてますが。

おかしな書き込みはお隣さんですか？

必死だね。がんばってね！
LOVE柏の葉

悪質な書き込みには、そろそろ対策が必要ですね。

>>638
は？
６３４が修繕費５千円っていってるじゃん。
で国交省基準が最低１万、標準１万５千。
だから半分足りないってことなんだけど、どこがおかしいのか解説してくれ。
ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。

↑ガキ、熱くなるなよ。

６４１にような誤読している人がいるので解説しよう。

６３４のこのフレーズ『おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。』から、
修繕費５千円と読んだのだろうけど、
その前にこのフレーズがある。
『いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。』

だから、
管理費と修繕費で１万４～６千円、駐車場代でプラス５千円で、合わせてだいたい２万円くらい。
柏の葉が月３万５千円くらいに対して、おおたかの森が月２万円くらいと言っているんだよ。

６４１の『ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。』ってのは何が言いたいの？
まあ、なぜここを見ているのかを考えれば、バレバレだけどね。

↑ガキ、熱くなるなよ。

管理費も修繕費が安いって本当に良い事なのでしょうか？
管理もそれなりと言えるし
安い物件は住民のレベルも…

＞６４５
共用施設に比して高い安いを言わなければ、単純比較は意味無いよ。
分かりますか？

無駄の無い共用施設のおおたかの森は安いのは当たり前。
共用施設の多い柏の葉が高いのは当たり前。

さて、国交省基準に照らしてどちらの修繕費が安すぎる設定となっているのか？ということが知りたい。
おおたかの森の修繕費が分かれば比較できるのだが。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

修繕積立金の記事です。
やはり、月１７８円／ｍ２が標準で、１３５～２２０円／ｍ２の間であれば許容範囲ということですね。

共用施設における管理費の違いなどは、一戸当たり千円／月くらいのものです。

掲示板で管理修繕費の安さを謳うのはやめたほうがいいです。
よいマンションは高めに設定してあると思います。

＞６４９
だから、購入検討者のために比較しましょうと言ってるだけなのに、なぜ安さを謳うと取るのですか？
主旨が違いますよ。

安い仕様のマンションなら管理費・修繕費が安いのは当たり前
わかりますか？

共用施設が多くても世帯数が多いと管理料は安くなる
共用施設が少なくても世帯数が少ないと管理料は高くなるハズ

高級マンションか中級マンションかの違いで
決して中級が悪いという意味ではないよ。

＞６５１
安い仕様とは何を指すのか、具体例を挙げてください。

私はてっきり、仕様の差異なんて国交省基準の範囲内に含まれているので、そこを言ってもしょうがないと思ってましたが。

国交省基準に論じられているもの以外の何の仕様の差で、何が修繕積立金に効いてくるのですか？

ハ○コー

最近では、環境の差もあるよね。
放射線量では柏の葉が少し分が悪い。
これは、公共機関の公表値によるもの。

いつの間にか、フォレストレジデンスのアネックス棟に、少人数制の保育園が出来たようです。
スター☆キッズという名前です。
今なら入園料２万円が無料だそうです。

駅近での子育てが充実してきましたね。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/nagareyama/

更に４月に３つの保育園がオープンしています。
待機児童ゼロを目指すのは本気のようです。

まさに、キャッチフレーズどおり子育てしやすい街を目指していますね。

機械式駐車場は地震リスクもあるようです。
こちらは自走式・平面式なので、このリスクはないですね。


そもそも、管理組合で加入する損害保険に、機械式駐車場は
適用されないというのが、保険業界の常識なのでしょうか？

はい、地震保険の対象外です。
地震保険とは、国が再保険してる特別な保険で、その対象は、住居として使用する家屋もしくは家財のみがその保険契約および補償の対象となります
今回のような、機会式駐車場が商業用に使用する事務所、店舗等は地震保険の対象外です。
実は、まったく同じような問題が他マンションでも発生しているようです。

今、マンションを買うのが正解か不正解かは難しいね。
今後、消費税アップ、資材価格高等、税制優遇制度撤廃、金利上昇、業界の低迷とかも考えられるし今買わなきゃずっと買えないなんて言ってる評論家さえいるし。
地震や原発のリスクも拭い去れないけど、完成までまだまだあるしね。

>>660
おいおい、他スレの人様のコメントをコピペするなんて何様のつもりだい？ざっくり削ったりしてるけど。

おい。キング(王)が許そう。しかしもうするでないぞ。
部下よ！埼玉から出張ご苦労であった。

ライオンズ契約してる者だけど、たまたま覗いてみたら買い煽るような文章だけコピペされてんだもんなー驚いたよ。
この一件で本当にデベが書き込みしてんの確信したわ。
最近、ライオンズの契約者板にもネガレス増えてる理由がわかったわ。
住友さんご苦労さまです。

＞661-663
３連投って・・・たまたま除いたなんて・・・。
こっちまで荒らしにこないでくれ。

①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
一応、ＴＸで検討する場合、比較の対象となりうるこの３地区。

こんな感じでしょうか？
将来性　①＝②＞③
災害リスク　①＝②＞③
立地　①＞③＞②
仕様　②＝③＞①
デベ　①＝②＞③
価格　③＞①＝②

追加。

現況　①＝②＞③
子育て　①＞②＞③
共用施設　③＞②＞①
ランニングコスト　①＞②＝③
駐車場　①＞②＝③

どうでしょうか？

もうちょっと。

注目度　①＝②＝③
売れ行き（震災前）　③＞①＞②
売れ行き（震災後）　①＞②＞③

以上です。

↑そうなってほしいな〜的なものも感じちゃうみたいな。
おおたか住民の主観が入ってるかな〜みたいな感じ。
まあ、当然だけどね。

＞６６８
あなたのご意見は？

①おおたかの森、②柏の葉、③三郷中央。
これはどう？

駅距離　③＞①＞②
日照　①＝③＞②
プライバシー　①＝③＞②
外観　②＝③＞①
管理会社　②＞①＝③
完成時期と経済情勢　②＞①＞③

ここまで２０項目での比較について１位と３位のみ集計すると、
（１位：同率１位含む）①１１項目、②９項目、③８項目
（３位：同率２位含む）①６項目、②９項目、③１１項目

こんな結果となりましたが、いかがでしょうか？
異論など、大歓迎です。

最近出来たベイシアの駐車場に、無料巡回バス乗車口（？）のような看板が設置されていましたが、どのようなシステム（運行経路など）か知っている方いませんか？
ベイシアのＨＰにも乗っていませんでした・・・。

【注目ポインント１】
駅から徒歩3分という立地ながらも8,000㎡超と広大な敷地を誇る「シティテラスおおたかの森ステーションコート」では、車を出し入れしやすい自走式駐車場を総住戸分ご用意しています（月額500円～）。敷地内にはキャノピーが大きく張り出した、ホテルにある設えのように優雅な車寄せも。さらに、総住戸328戸に対し200%分となる656台分の自転車置き場や、盗難防止バーを設置した20台分のバイク置場。来客用の駐車場（2台）も確保しました。

マンションは4方向が道路に囲まれているため、とても開放的です。建物はL字型に配棟。全住戸が南東または南西向きになっていますので、どの住戸でも陽光がたっぷりと注ぎます。

エントランスや天井高が約4.3mもあるエントランスホールは洗練された空間に仕上がりました。マンション内には、入居者同士の交流を深める場として使っていただけるパーティールーム&キッズルームもあります。また外出中に届いた荷物を帰宅後いつでも受け取れる宅配ロッカーなど、便利な設備も揃えています。

【注目ポインント１】
風除室とエントランス、エントランス通路には、オートドアを採用しました。ノンタッチキーをセンサーに近づけるだけで解錠するため鍵を鍵穴に差し込んで開ける手間を省くことができ、大きな荷物を抱えている時や車椅子の方もスムーズに行き来できます。

来訪者が住戸へ向かう場合は、風除室とエントランスホール通路の2ヶ所で入居者にオートロックを解錠してもらう必要があります。オートロックを解錠する際には、住戸内にあるカラーモニター付インターホンで、映像と音声により来訪者を確認できますのでご安心を。カラーモニター付インターホンには録音機能も付いていますので、留守中に訪ねて来た人をあとから確認することも可能です。来訪者が玄関前に着いたら、ドアスコープから覗いて最終チェックできるようになっています。

防犯性を強化するため玄関ドアには、2ヶ所で施錠できるダブルロックも採用。施錠・解錠する鍵は、ピッキングなど不正解錠への対策を強めたプログレッシブシリンダーキーです。玄関ドアには、暴力的なドア破壊を防ぐ鎌デッドボルトや、ドアの内側に工具を入れてサムターンを回す手口を阻止するスイッチ式防犯サムターン、ペンチなどで切られてしまう恐れがなく不審者が侵入しないよう住まいを守るドアガードも施しました。

さらに、セントラル警備保障の指令センターに24時間オンライン体制でつながるセキュリティシステムS-GUARDも導入します。全戸の玄関ドアと1階住戸の窓（面格子付窓とFIX窓を除く）に取り付けた防犯センサーや非常ボタンなどから警報が送られたり、共用部の設備から異常信号が発信されたりすると、警備員が速やかに現場へ向かい適切に対処します。また共用部には、犯罪や不審者の侵入を防ぐ防犯カメラも設置。画像は24時間録画され、万が一の際に備えて一定の期間保存します。

【注目ポインント１】
気象庁の地震観測点で観測された発生直後の地震が一定の震度を超えた場合、地震波が襲って来る前に住戸内のインターホン親機から音声通報でお知らせする、緊急地震速報配信サービスを導入します。エレベーターは、運転中に一定の震度を超えた地震が発生したり停電になったりした際には、最寄の階で自動停止。玄関ドアには、地震で扉の枠が万が一ゆがんでしまっても扉を開けることができる、耐震ドア枠を採用しました。洗面室の三面鏡収納とキッチンの吊戸棚には、地震などの揺れを感知すると扉が開かなくなるようロックするラッチを設置しています。ガスマイコンメーターは、大きな揺れや長時間の微量なガス使用を感知した時、ガスの供給を自動で遮断します。ガス漏れ検知器や火災感知器が異常を感知した場合は、信号が管理事務室を経由して設備管理センターや警備会社へ自動通報され、住戸のインターホンなどを通じて住戸の内外にも異常をお知らせします。

万が一の火災に備えて、地下には100ｔもの水を溜められる防火水槽も設けました。災害の発生時にエレベーターが使えなくなった時はバルコニーを通って下へ降りられるように、1階住戸を除く各階バルコニーの必要箇所には避難ハッチを設置しています。

http://www.stepon-contents.jp/contents/column/archives/2011/04/post_55...

やはり、今後は下がるのでしょうね。

月刊ダイヤモンドの評価ではライオンズがぶっちぎりだったけどね。
まあ、この３物件はどこ選んでも間違いないよ。

＞６７６
以前のダイヤモンドによると、３０００万円台の郊外マンションが売れ行き好調らしいとのことで、シャリエ市川、ライオンズ三郷中央、シティテラスおおたかの森、プラウド稲毛海岸が上げられており、立地と品質と価格がポイントのようでした。
三郷中央のライオンズがぶっちぎりということは無かったかと思います。
柏の葉は取り上げられていませんでしたが。

ただし、これは震災前なので、今だと災害リスクのい高いライオンズは少し劣るのではないかと思います。
タワマンではない棟は良いかもしれませんが。

維持修繕積立金について①


建物の維持・管理のレベルが高いマンションとは、
毎月の修繕積立金は200円/平米必要（15階未満）
超高層マンションの修繕積立金は206円/平米と高い
建物は概ね10年ごとに大規模な修繕が必要になります。そして古くなるにつれて修繕内容は大がかりになっていき、その分工事費もかさみます。たとえば築30年超のマンションでは外壁工事、給排水管の更新、防水工事、エレベーターの交換、エントランスのリニューアル等大規模な工事が実施されます。

この修繕のための費用は毎月の修繕積立金によって賄われるのですが、新築時に設定される金額は平均95円/平米程度と安いのです。これは住宅ローンの返済金と併せた毎月の住居費をできるだけ低くおさえて見かけ上の買い安さをアピールする不動産会社の販売戦術によるものです。しかし95円/平米では十分な額ではないため、5年毎に1.5倍に積立金を値上げしたり、大規模修繕時に一時金として一戸当たり数十万円を拠出する必要が後から必ず出てきます。

中には、値上がりした積立金を払えなくなり滞納する、一時金を拒否する世帯も出てきてしまいます。そうなると、やるべき工事が後回しになったり、中止されたりして老朽化が進むことになってしまいます。維持・管理費は安いほうがいいとばかりは言えないのが現実です。

維持修繕積立金について②

長く快適に住み続けるためには、それなりのコストがかかることを覚悟しなければなりません。70平米程度のマンションを買えば、管理費17,500円（250円/平米）、修繕積立金14,000円、併せて毎月の維持・管理費は30,000円超が必要となるのです。超高層マンションは外壁などの修繕に特殊な足場が必要だったり、共用部分の占める割合が高くなるため、より高くなってしまいます。

これは、ランニングコストがなるべくかからないマンション選びとは矛盾するではないか、という疑問の声が聞こえてきそうです。でも維持・管理費をケチると、最大の資産であるマンションの居住価値は築30年を超えると著しく低下していきます。あなたが高齢期にはいり、収入が年金だけになったとき、水漏れなどの老朽化で住めなくなったらたちまち資産価値はゼロとなってしまうのです。

また高齢者向け住宅への転居のため、賃貸したり、売却する際に借り手や買い手がつかない、ついても著しく安い家賃や売却価格にしかならない、というのでは老後の暮らしが破綻しかねません。そうならないために、200円/平米の修繕積立金は、あなたの最大の資産を守る必要経費と考えるべきでしょう。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110507-00000085-mai-soci

今後、オール電化は厳しい。
三郷中央のライオンズは、オール電化がデメリットとなってしまった。

どーでもいい長文やめて暇人さん！

ここは、防災トイレ、かまど、発電機などを備えていないようですね。
上記の他に、以下の機器などを備えてもらいたいものです。

http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20110506-00000001-jsn.html

下の方は、シートが取れてました。
ダークグリーンっていう感じで、これはこれでおしゃれですね。
おおたかは、外観に特徴のあるマンションが多いですね。

ＧＷ最終日、モデルルームは大盛況ですねえ。
Ｂ棟完売、Ａ棟１／４くらい予約済み。

２００／３２４＝約６割

１月完成の８ヶ月前で、約６割契約済みというのは、早い方かと思います。
これから売れ行きは鈍るんですかねえ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110508-00000385-yom-soci

今後、柏の葉にもっと飛んできそうですね。

この物件は自家発電機の備えが欲しい。
ＥＶ止まると、６階以上くらいになると大変では？

次の事項に備えたいものです。

停電になるとマンション生活にどのような影響を与えるのか、一覧にしてみました。

1.安全装置付きガスメーターを取り付けているマンションでは、一定の揺れを感じると自動的にガスが遮断される。
2.エレベーターが運転を停止する。
3.エントランスのオートロックが自動では開閉しなくなる。
4.立体式（機械式）駐車場が使用できなくなる。
5.揚水ポンプが作動しなくなるため、各戸への給水が停止する。
6.水道が停止することで、同時にトイレも使用できなくなる。
7.家電製品がすべて使用不可になることは言うまでもない。

マイコン制御器（感震器）を組み込んだ安全装置付きガスメーターを取り付けているマンションでは、震度５強相当以上の強い揺れを感知すると自動的にガスが遮断されるようになっています。ガス漏れを防ぐための措置が採られているのです。
また、意外と盲点なのが水道でしょう。マンションでは地中に埋設された水道本管からの水を、揚水ポンプを使って各戸へ配水しています。そのため、このポンプが停電によって停止してしまうと配水ができなくなり、蛇口をひねっても水が出てこなくなります。
水道が停止すれば、当然、トイレも使用できなくなります。排水管は機能していますので、手作業で便器に水を流して汚物を排泄することは可能ですが、ただ、それなりの水量が必要になります。浴槽に残り湯を常時、溜めておくなど十分な汲み置きがないと対応は難しいでしょう。