シティテラスおおたかの森ステーションコート　part３

マンションの話題が無いので一つ。

マンションは管理を買えといいますが、ここの管理はダイヤモンドのラン
キングで見ると三井に水をあけられていますね。
・三井不動産住宅サービス・・・　４位（７０．６点）
・住友不動産建物サービス・・・１５位（５６．０点）

住友の評価は次のとおり
・好評価点：管理戸数、経常利益、１人当り担当数、研修施設
・低評価点：自己資本、解約率、管理組合増減率、有資格者率

実際の管理の質が良く分かりませんが、言うほど佐賀あるもんでしょうか？
ちょっと気になります。

スーパー系のSCってファッション中心ではないですよね。
不動産系やデパート系のSCはファッションやインテリアが柱。
比べるのはおかしい気がします。

流山都民：急増　ＴＸ開業４年半、市人口１万人増える　／千葉
1月23日12時0分配信 毎日新聞

　全国的な高齢化の流れに反し、流山市で働き盛りの世代が増加し続けていることが、市の調査で分かった。つくばエクスプレス（ＴＸ）が開業した０５年８月以降の４年半で人口は約１万人増え、１日現在で１６万１７２８人。東京都内に通う「流山都民」の急増が原因とみられる。
　市によると、今世紀初頭の人口は１５万人前後で微増傾向だった。ＴＸ開通で市内には「南流山」「流山セントラルパーク」「流山おおたかの森」の３駅が設けられた。南流山駅からは秋葉原駅まで２０分。宅地に市外からの転入者が相次いだ。昨年４月現在の年齢別人口では、３５～３９歳が１万４１５１人で、長年最多だった団塊世代（６０～６４歳）の１万２６０９人を抜いた。
　流山おおたかの森駅には大型ショッピングモールが直結。駅周辺の高層マンションには子育て世代が流入した。日中は乳幼児を連れた若い母親が目立ち、夕刻以降には一斉にマンション群方向へ向かうサラリーマンの流れが見られる。
　市マーケティング課の河尻和佳子・報道官は「流山はＴＸ沿線自治体の中で最も開発の伸びしろが大きい。流山セントラルパーク駅周辺の整備にも力を入れていきたい」と意欲を見せる。一方で、子育て世代の急増は、小学校などの社会資本整備が間に合わなくなるリスクもあり、流山市のまちづくりは関係者の注目を集めている

＞２４３
これは１年前の記事。
今はどうなっているのかな？

流山の人口は3月1日で165,047人になりました
国勢調査での誤差も少なく順調に増えています
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/shimin/jinkou1nen.htm

流山は買いということですね？

いよいよ３月中旬から第１期売り出し開始！
最近ＭＲ行っていなかったけど、状況はどうなのか気になります。
再来週の３連休あたりから始まるのかな？

２２８
ここ買うなら、年収600万は必要では？
我が家は1000万越えですし。

頭金が大きければ関係ないよ

400マンで貯金なんてむりでし。
親の脛かじりなら可能か？

年収だけが収入や財産ではないでしょう。
視野が狭い上に、非常にくだらない意見だ。

Ｂ棟が完売で、Ａ棟の売り出しがいよいよですが、今何階を建設中なのでしょうか？

そうですねー。一括で払ったり、頭金たくさん払う人もいるし。共働きかそうでないかでも大きく違う。

うちは現金一括。ちなみに無職ですー。

Ａ棟はＢ棟より高くしすぎると苦戦するでしょうね。
どのくらいの値段で行くのか気になります。

>254

そんな事、自慢する場所ではないよね

ヨゴレですか？

249を皮肉ってるんだよ。
きっと。

いえいえ
同一人物です。

年収ってなんでしょう。
手取り？収入総額？
シングルエンジンで手取り1000万なら、たいしたもんだけど、
共稼ぎで、収入1000万って普通。
可処分所得700万で、妻が妊娠退職だと、
一気に半分に。
そんな臭いがする249。

うちは一馬力で1300万あるけど、
IT関係で、年収はいつぞやの半分以下です。
先行きも怪しいので、奥さんにも働いて貰っています。
マンションは一括で買いますが、管理費や修繕積立金、固定資産税を考えると、余裕はありません。
特に駅前なので、土地の評価額が跳ね上がるかもしれませんし。

ちなみに、営業さんに伺いましたが、同じくらいの年収の方がほとんどとのことです。
住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税のカルテットだと1000万は必要でしょう。
もやししか食べないなら、400万でも可能かもしれないですが、、、

そんなバカな！
今どき1000万の年収の方なんてよほどの稼ぎです。

↑のような事いっていたら誰もマンション買えないよ。脅かすなよ！

頭金が10%として、だいたい年収の5倍のマンションを買うのがジェネラルですよね。4000万なら800万は必要ですから、1000万クラスがゴロゴロいても不思議ではありません。私は800万しかないので3000万円台狙いですがw

現金一括で買って、余裕がないというのは、実のとこ嫌味ですよ。たぶん自覚なくおっしゃっているんでしょうが。
みんな年収1000万というのも、実際はないです。
実際、頭金がいくらかが個人によって大きく違うからです。まず親からの援助が個人差が大きい。
ありがちな例は、両親から500万ずつ合計1000万、自分で用意が1000万の2000万頭金。
30代半ば夫婦で、現在共働きでなくとも結婚まで妻実家通いで妻名義の貯金だけで1500万あるなんて
いうのも実際よくある話です。
なので、一定年収以上は必要でしょうが、それが1000万クラスというのはないですね。

どこまで完成したのかな？
知っている人います？

地震での影響大丈夫ですか？

すごかったですね。

まだまだ注意

素人考えですが造ってる途中のこれだけの地震でゆがんだりして構造強度に問題なんかは出ないんですかね？

問題は出ますね。
完成されてからの耐震強度ですしきちんと点検対応するなら当然完成の時期が遅れるかと。

今日も普通に作業してますよ。(大丈夫??)
見た目はなにも変化なし。昨日も地震後も少し作業してたらしい。

工程にも遅れは無いのかな？
週末見に行こう。

ガスはいいですよね♪
停電しても、おふろ入れますから。

ガスを制御する電気のパネル(温度とか書いてあるやつ)は点かないけど風呂わきますか？

ガスを制御する電気のパネル(温度とか書いてあるやつ)は点かないけど風呂わきますか？

残念ながら、停電したらお湯は出ませんよ。
昔の電池等によって点火する風呂釜じゃないので… 給湯器は通常の電源によって点火しお湯を出します。
今回のような災害時に貯湯もできないし

水もポンプだから出ないよ。

現在９階施工中。
クレーンが動いてました。
西口ももうすぐロータリーが完成します。

スーモで第１期やっと発売！
３．１８抽選日なので、状況は次々号スーモで分かるのでは？

売り出し価格が上がってますね。
＋２５０万ほどに・・・。

着々と建設が進んでますね。

今日が抽選日。
さて、どんだけ売れたのかな？

原発のこと考えると西側に検討地域を変更しました。

>>286
日本全国の原発の場所を調べたほうがいいですよｗ

社民党党首が停止すべきと訴えてるのは、西側地域ですよ。

コンクリートは打設してから28日たてば、設計強度に達します。
その間に振動等をあたえると、コンクリートは、設計強度達しない事があります。

このマンションは、2月11日以降3月11までに打設したコンクリートは、
どう処理しているのでしょうか。
三四階分は施工していると思いますが。

非常に気になります。

今から買うひとにとっては値引き交渉の材料にはなるんじゃないかな。
うちはもしかするとパスしてしまうかも。やはり強度がきになるから。
柏のオーベルが気になっています。

調査の結果問題ないと聞いています。

＞290さん
ここと柏のオーベル・・・。
共通点は何でしょう。
両物件を検討するには条件が違いすぎるような・・・。

この短期間にどういう調査をして、どの様な結果だったんで、
問題なしと判断されたんですか。

営業マンが目視だけでいってるのであれば、
全く当てになりませんね。

さすがにそれはないと思うけど、ちゃんとした確証がしめされていないのは事実。

何をどう確認したのか知りたいですね。

どこかのディベロッパーはＨＰにコメント載せてましたね。

気軽に問題なしといってほしくないです。
しっかりした調査結果の下で、問題なしならかまいませんが。
計画停電もあるので、工事が遅れないとは言い切れないと思いますが。
どういった計画なんでしょう？？

>290さん
偶然私も柏のオーベルを見ていました。
柏のほうが買い物は便利ですし、駅から12分離れてあの価格なら納得。

道の反対側には何が建ちますか？
道に近い位置に大きな建物が建つと、車の騒音が抜けなくなってうるさくなりますよね。
気になります。

駅前で静けさを求めるのは無理でしょう。

あそこは普段からビュンビュン走ってるよ。
ＳＣの駐車場の出入り口もあるし。
静けさを求めるなら駅前は無理でしょう。
それなら、柏のオーベルじゃない？

地震の影響は確り調べて欲しいですね。

また、復興のための建築資材が不足しているとも聞きます。

オプションなどの備品も大丈夫なのかね。
まだまだわかりませんね

震災の影響で客足が鈍りそう。
原発事故の処理いかんによっては、もしかしたら、竣工後まで売れ残るかも。

結構、今、これら問題で様子見の人が多いのでは？

大丈夫みたい。
http://www2.u-tokyo.ac.jp/erc/index.html
東京大学柏キャンパスが、空中放射線の計測データを一般開放し始めました。

原発よりも建設中の被害の有無を正式な調査の上、結果を示すか否かで変わってくるかと。

何も出してこないのはやましいことがあるから？と勘繰っちゃいますね。

スーモ見たけど正直いって高い！と思いました。
管理費や自走式駐車場が安いのかな？

耐震基準とは完成してからの基準値です。
建築中においては当たり前ですが耐震基準を満たす訳がなく相当慎重な検査が必要です。
既に契約済であれば検査確認書類のコピー等をいただいておく事が良いかと助言させていただきます。

最近のマンションって、建てた後に耐震性のチェックしてもらうことになりましたよね？姉歯の事件のあとで。
じゃあ大丈夫じゃないですか？こんな大きな地震が生きてるうちに来る可能性考えたほうがいいのでは？

>こんな大きな地震が生きてるうちに来る可能性考えたほうがいいのでは？
考えているからこそ、検査結果を出して欲しいと思っているわけです。
地震が起きたあとに、今回の地震が原因で倒壊しましたじゃ困りますから。
304さんのおっしゃる通りです。
スミフやスミフ販売の社員の方も掲示板見ているでしょうから早めに対応した方が良いですよ。
風評被害になりかねませんから。
売主＆購入者両方のためになりません。

今週のスーモは物件が少なくて、冊子が薄かった。
震災の影響を受けているようだ。
第１期の結果が分かると思ったのに、ここも載ってなかった。
ちょっと第１期の時期が悪かったのかも・・・。

振動を受けた若齢コンクリートに、そのままコンクリートを
打ち足すとひび割れのもと。
鉄筋が設計より早く錆びて、
耐久性に劣ってしまう。

そうならない、証が欲しい。

証って何？

検査結果

検査結果も出さずに工事を進めているのだろうか、、、。

もし、そうならモデルルームに行ったときに、
3月にコンクリート打設した階か部屋を聞くといい。
そして絶対そこは買わない事。

次の大地震で最も被害を受ける可能性があるところだから。

もう残ってないのでは？

>>312
そういう局所的な問題ではないと思うが。

そういう問題だよ。
2月11日以前、3月11日以降にコンクリート打設箇所は問題ないのだから、
そこ以外は無事でも、その階その部屋だけ被害を受ける可能性がある。

下の階がだめなら、上の階もだめだよ。
反対側はだいぶ前に建ってるから、
うちは自走式はあきらめてあっちにします。

＞３１５
だから、もう残ってないって。
売れてるよ。

じゃ残りは安心して買えますね。
購入済みの方は購入物件が該当するかチェックした方がいいですよ。
後悔しないために。

>>315
じゃあ３階がダメで地震が来て３階が潰れても４階や２階で生活を続けるの？
価値は残るの？

確かに。一つの階が潰れたら存続は厳しいよね。

そうすると、やはり問題あるかないか検査結果を示してもらわないとね。

マンションは下から階ごとにコンクリートを打っていくので各階境界のコンクリートは一体にはなっていない。つまり「マンションは各階ごとにひびが入っている」建物である。

しかしコンクリートの役割は「圧縮力」（マンション自身の重量に加えて地震時に柱が曲げられることにより発生する圧縮力）を受け持つことにあるので、コンクリートが一体になっていなくても一向に構わない。

一方、地震時に柱が曲げられることにより発生する「引張り力」を受け持つのは鉄筋である。

この引張り力に対してはコンクリートは殆ど無力であるので、地震時に引張り変形が大きくなる部分にクラックが発生するのはごく自然なことである。

つまり耐震設計（想定地震力に対する強度（鉄筋の本数、柱、梁、壁の太さ厚さ））がなされているマンションならばクラックが入ったからと言って心配するには及ばない、ということです。（余震が収まった段階で専門家のチェックを受ければ更に安心ですね！）

結論書かないとただのコピペ。

>>322
確かに引張りは鉄筋が受け持つが、その反対側の圧縮はコンクリートが、受け持つ。
コンクリートが固まらない内に、振動受けたら設計強度に達しない可能性がある。
打ち継ぎ目と、地震によるクラックや強度不足とは全く違う。

求めてるのは、地震を受けた打設後28日以内のコンクリートが、
設計圧縮強度が出ているかどうかという事です。

これは、原発次第で売れ行きが左右されますね。
様子見が正解か。
ここも好調だったのに残念だね。
開発にも影響が出るかもしれないし。

売り出し開始を引っ張りすぎたね。
結果論だけど。

ピンチがチャンスだ！

これはなんにでも当てはまるよ。がんばれ住友！

初期価格よりも相当安くなるかもしれないよ。
購入者にとってはチャンスかも？
そうしないと売り抜けないと見た！

なるかっ！ここは被災してない！埋め立て地が安くなりここは高くなる。

ベイエリア、液状化あった幕張などは暴落する
好き好んで住まない


エクスプレス沿線は被害ほぼないし
ピンチはチャンス

３２９、３３０＞
購入者の購買意欲は原発が落ち着かないと様子見がとけない。
今、マンションガ値上がりするとかセンスを疑うよ。

いいニュースが聞きたいですね。
何かありませんか？

今度、ローン破綻が続出し、
中古が出回り、価格は暴落。

今ある頭金でグローバルリートに回し、
今欲しいマンションを数年後に、半値で購入。
そのころ円も半値位になってるはずだから、
実質もっと安く買える。

この位かな、いい話は。

とりあえず貯金を継続するか…

2011年04月01日

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震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由

住宅の価格構成は？
　今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。

　大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日（金）の地震発生後の2日後、3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。

　なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか？　この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。

●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

　消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

●先行きの見えないマンション市場

　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

　マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

●大震災が及ぼす住宅購入への影響

　1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

　今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

　現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。

じゃ今買えば。
提灯記事信じて。
答えは、すぐ出る。

地震直後にマンション買うなんて、
地震直後に円高期待した投機といっしょ。
大半は大損。

そんなことはないと思うな。
これからは日本はインフレになっていくだろう。
すでにガソリン、食材とすべて値上がりしていく基調になっている。
当方は３回マンションを買い替えた。
一番最初は２５歳の結婚と同時に買ったマンション。
これがインフレの洗礼を受けて非常に利を生んだ。
３回目がバブルのときだったので少し損したが
全体考えると高級マンション取得できたので満足している。
インフレはローン負担が下がる。
そして買ったマンションの値段があがる。
今まではね。これからどうなるかわからないが
その記事が本当ならそう考えている人種が多いということ

これは今もマンション取得している人たちも同じだから
給与所得アップの連動しないインフレにならない限り
日本経済が回復すれば安心だ