管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

>>439
・アンテナ基地局設置は普通決議です。札幌高裁判決は確定していますので。
・防犯カメラ設置は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
・緑地を自転車置き場にする。
樹齢１００年の木が立っててそれを切って自転車置き場にしたら特別決議、雑草が生えてただけなら普通決議じゃあない？
・手動扉を自動ドアに変更
これはやってみないとわかりませんね。オートロック設置も伴っている場合は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
オートロック設置を伴わない場合は、国土交通省標準管理規約コメントにもないしね。

>436
そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。
試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を
正としなければならないとみるのが妥当。

①共用廊下の照明が、照度センサーによるオン・オフのため、曇りの日の朝に点灯
してしまうことがあり、理事会がソーラータイムスイッチの導入を決めました。
タイムスイッチをどこに取り付けるか知りませんが、配電盤の中などいじることに
なれば432さんの言う改良行為に当たり、総会決議が必要でしょうか？

②駐車場の水銀灯のランプが1箇所切れたので、高効率のランプに交換することを
理事会が決めました。
ランプの交換なので保存行為でよいでしょうか？
ただ、切れていない箇所も全て一斉交換するので費用が100万円弱かかります。

両方ともマンションのために良いことだと思いますが、予算になかった100万超の
お金を使うのですから、総会に諮るべきじゃないのかな…と私は思うのですが、
その必要はないですか？

>443
①は、理事会決議で十分でしょう。
　ただ、経費が予備費で充当できなければ、又１００万程度かかるのであれば普通決議が必要です。
②の保存行為分は区分所有者が単独で行えます。勿論理事長は管理者ですので権限があります。
　一斉交換する場合は、総会の普通決議が必要です。

>436
＞そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。 試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を正としなければならないとみるのが妥当

マン管センターにその資格は無い。

>445
一瞬間違っていたかと思って、マンション管理士証をみてみたら、
国土交通大臣指定　マンション管理適正化推進センター
　　　　　　　　　財団法人　マンション管理センターとなっているけどね。

>>444さん
早速のレス、ありがとうございます。

①は50万弱のようです。
それだけなら予備費で充分まかなえるのですが、②も一緒に行うようなので合わせると百数十万になります。
小修繕費と予備費を使って予算内で出来るかどうか、ギリギリなんじゃないかと思います。

駐車場のランプは切れている箇所だけ今期交換し、他は来期予算化してから
やってはどうか…と提案してみようと思います。

>447
狭義の管理の範囲は共用部分の清掃から大規模修繕工事まで幅広いですからね。
予備費で賄えるものは理事会決議だけでいいというものではありません。
基本は予算化されてないもの、多額の費用を伴うものは普通決議で処理するのが普通でしょう。
ただ、あまり細かいことをいうと、全て総会決議となってしまい、その都度臨時総会を開催しなければならなくなります。その線引きの基準としては、私どもの組合では、100万以内としています。約300戸のマンションです。

ランプ切れの対応としては完璧ですね。

448さん、ありがとうございます。

この2つの他にも、十数戸一斉の漏水工事やデジタルテレビへの買い替えなど、
計画・予算にはなかった支出を今期中にするようなのです。

確かに必要な事や、替えた方がよいと思われるものばかりなのですが、計画に
なかった事を、一気にに集中して支出しようとしているので、組合員の理解を
得られるかが気になりました。

理事会に柔らかく提案してみます。

↑直接言わないほうがいいですよ。
「総会にかけなければ裁判するぞ！」って投書したほうが絶対に効きます。

自分は裁判など望まないし、脅したり、総会で恥をかかせるのが目的ではないので
理事会に対して、友好的に提案をしていくつもりですよ。

恐らくクレーマー扱いされます。
交渉には脅し、威嚇が必要です。

脅し、威嚇なんて最低の手段

>449さん　448です。
漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。
本来なら、次期総会での議案でもいいような気がしますが、理事長が業者と話しを進めているような気が
しますし、その線で進められているのでしょう。
人間関係は確かに難しいものがあります。極端にいえば総会にかけなければならない事項ですので、強気で
いかれてもいいのでしょうが、小規模マンションであれば今後のコミュニケに影響も出てくるかもしれませんしね。
理事長の性格がとんな方かわかりませんのでどのように話せばいいのかわかりませんが、一人ではなく、何人かで
話された方がいいような気もします。
ただ、漏水工事等については、相見積は絶対取るべきでしょう。
理事長にはいろんな業者や管理会社から、工事やＬＥＤ電球への切り替え、防犯カメラの設置、コピー機の導入についてとか、いろんな商談にみえます。
多分今回の件もその一環だと思います。
別に悪気や癒着はないだろうと思えますので、うまく話されることを望みます。頑張ってください。

総会にかけろなんていったら、逆ギレするにきまってますよ。
どっちみちケンカになって引き下がるんだったら最初から言わないほうがいい。

＞漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。

同感、理事長の規約に対する知識、資質の問題です。

＞漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。

＞同感、理事長の規約に対する知識、資質の問題です。

成る程、輪番制の弊害ですね。

>427 どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！
こんな書き込みしたからスレタイと随分と違ってきたようで～

この３年で理事会決議のみで購入したもの、コピー以外は全て新規設置
テレビ…17万円。　コピー…50万円弱で最新機に入れ替え。
パソコン２台…30万円。　シュレッダー…6万円。　書庫…16万円。
ＡＥＤ３台…65万円＋月次レンタル1.5万円

同じく総会に諮っていない工事
漏水工事…　10万円程度までなら、発見次第出入り業者に直ちに発注、数件あった。
連結送水管改修…160万円。ホース格納箱・避難梯子交換…130万円。
火災警報設備交換…700万円。ＴＶアンテナデジタル対応…50万円。
ごみ置き場ドア改修…70万円。

全部、管理費会計の修繕費と予備費の予算範囲内で収まった。

>427 どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！ こんな書き込みしたからスレタイと随分と違ってきたようで～
＞この３年で理事会決議のみで購入したもの、コピー以外は全て新規設置 テレビ…17万円。　コピー…50万円弱で最新機に入れ替え。 パソコン２台…30万円。　シュレッダー…6万円。　書庫…16万円。 ＡＥＤ３台…65万円＋月次レンタル1.5万円
＞同じく総会に諮っていない工事 漏水工事…　10万円程度までなら、発見次第出入り業者に直ちに発注、数件あった。連結送水管改修…160万円。ホース格納箱・避難梯子交換…130万円。 火災警報設備交換…700万円。ＴＶアンテナデジタル対応…50万円。 ごみ置き場ドア改修…70万円。
＞全部、管理費会計の修繕費と予備費の予算範囲内で収まった。

総会で収支予算書、収支決算書、事業計画などは承認・決議で行っているのだろうが、それを実行する輪番理事会、輪番を唯々諾々と許容している組合員の実態で、無知な輪番理事会の虚勢をはってみたとでその組合員に同情するしか無い。

立候補するような理事は、管理規約や区分所有法に目を通すくらいの努力はする。

輪番で嫌々やらされている理事は、規約も読まない、分からないことが出てきたら
規約を調べることはせずに管理会社に質問する。
→管理会社のいいなり。

こんな感じの組合が多いんじゃないのかな？

＞無知な輪番理事会の虚勢をはってみたとでその組合員に同情するしか無い

うちは輪番では無い、これらの決定をした理事は全て立候補者
総会議案書には５万円以上の支出内容は全て記載してあり、異議が出た事は無い。
今年度予算案について「予備費は理事会決議で支出できるものとする」とした部分に対し
「きちんと予算化すべきだ」と言った人が１人おり、承認３８１、否認６で可決してる。

>今年度予算案について「予備費は理事会決議で支出できるものとする」とした部分に対し「きちんと予算化すべきだ」と言った人が１人おり、承認３８１、否認６で可決してる。

何を可決したのか不明だが、予備費はその性質から理事会議決可能の金額に１件支出に上限を設けた経理規定に定めるのが常識。

>輪番制でないマンションでも正しくない運営事例は山ほどあるはず。

輪番制の場合の方が遥かに多い事は自明の理です。
兎も角、順番にしかも強制的に知識があろうがなかろうが役員に付かせるのだからその結果ははっきりしている。

輪番制を否定するなら>362と>368に答えてからだろ〜
じゃないと何言っても無駄

輪番だろうと立候補だろうと役員になる人に、適性検査を受けさせるのはどう？
一般常識や規約の基本的な事項を知っていれば答えられるような。

>こんなのに食いつく暇があるなら、>>362、>>368、>>363、>>369など君が逃げてスルーした項にきちんと答えなさい。 それとも恥を晒すのが快感なのですかね？

下らない意見には身向きする気はない。
やれ本に書いてあったとかの類いは商業本の宣伝に過ぎない。
問題は輪番制そのものである。

裁判員制度も違憲だよね
あれがOKなら参議院も抽選にするべきだ

>469
すごい言い訳だねー
つまり答えられないってことじゃん
>368なんておもしろいじゃない
輪番制が違法だっていう本は一冊くらいないのかよ？
輪番制違法なんて意見は商業本の宣伝にもならないってことじゃん

＞輪番制が違法だっていう本は一冊くらいないのかよ？

逆に聞きたい。
管理規約に堂々と輪番制を規定しているものがあったら是非見たいものだ。

>472
輪番制が規約に謳ってあるマンションは全体の６３％です。

>輪番制が規約に謳ってあるマンションは全体の６３％です。

70%になっているでしょうが、規約に規定されていない所も問題なのです。
言っても出来ないでしょうが、貴方の管理組合の管理規約の輪番制の部分をコピペして下さい。

469
＞問題は輪番制そのものである。
輪番制自体が問題という君の根拠なき決め付けはこれまで散々軽く論破されており、それに対して君は一から例の主張をオウム返しするのみで、一切直接の論駁ができない。
さらに君が言う立候補・推薦制の場合の問題についての質問が、君の言うところの
＞下らない意見
なわけだが、君が矛盾を突かれ返答に窮し一切答えられないため、「自明の理」に逃げ込むしかないという情けなさなわけだ。
君が実地の管理運営に無知なため、管理規約に役員選出の「方法」まで規定する必要もなく、また区分所有者の経年変化等に柔軟に適切な対応をするためには規約以外での取り決めとするのが妥当である、といった理事経験者には自明のことさえ理解できない。
君の頭脳・経験レベルでは皆に対抗できないのは「自明の理」なので、恥を晒すもの大概にしなさい。
心底馬鹿にされているのが理解できないようですね。

>472
逆にだって！
ほらやっぱりごまかす〜
やはり答えられませんよねー

全員理事にすべきである。
定足数は３人くらいにしておけばよい。

>＞問題は輪番制そのものである。 
＞輪番制自体が問題という君の根拠なき決め付けはこれまで散々軽く論破されており、

「強制、受任行為なし」の事実は全く論破されてはいない。

>それに対して君は一から例の主張をオウム返しするのみで、一切直接の論駁ができない。

前述の通り。


>さらに君が言う立候補・推薦制の場合の問題についての質問が、君の言うところの ＞下らない意見 なわけだが、君が矛盾を突かれ返答に窮し一切答えられないため、「自明の理」に逃げ込むしかないという情けなさなわけだ。 君が実地の管理運営に無知なため、管理規約に役員選出の「方法」まで規定する必要もなく、また区分所有者の経年変化等に柔軟に適切な対応をするためには規約以外での取り決めとするのが妥当である、といった理事経験者には自明のことさえ理解できない。 君の頭脳・経験レベルでは皆に対抗できないのは「自明の理」なので、恥を晒すもの大概にしなさい。 心底馬鹿にされているのが理解できないようですね。

「選任する」とは委任行為が確保できる立候補・推薦制の場合に限られ、委任行為の成立しない強制の輪番制は違法そのもで、単なる責任を伴わない当番制に過ぎない。
これを指摘されることからの覆い隠すためのへ理屈が下記である。
「管理規約に役員選出の「方法」まで規定する必要もなく、また区分所有者の経年変化等に柔軟に適切な対応をするためには規約以外での取り決めとするのが妥当である、といった理事経験者には自明のことさえ理解できない。」
規約で選任すると規定しておいて、裏で強制かつ順番の輪番制を規約以外で取り決めることが妥当とは何で妥当なのかの理屈も無い単なる言い逃れに過ぎない。
規約に中に輪番制を定めないのは、いや定められないのは、委任関係を確保出来ない強制規定はあるべき管理規約に違反している上に特別決議では不可能であるから規約とは全く矛盾する輪番制を普通決議で押し通す違法を実施している事実である。

＞478

何回読んでも意味が分からない。

理解能力有さないスレ主は、相手にしないこと。これにつきる。

>>479

大丈夫。書いた本人も分かってないから。

>478
>362と>368の答えになってないだろって。
色々書いてるがあんたの書き込みは質問や意見への回答になってないんだよ。

｢選任について、立候補･推薦がない場合、輪番制とする｣
規約ではなく、第一回総会の議事録に記載されている場合はどうですか？

＞｢選任について、立候補･推薦がない場合、輪番制とする｣ 規約ではなく、第一回総会の議事録に記載されている場合はどうですか？

何れの時点でも、総会決議（規約もその一つ）で輪番制（個人の承諾もなく強制の順番を押し付ける）を決議する事は出来ません。規約、法律は選任することになっております。

｢選任について、立候補･推薦がない場合、輪番制とする｣
と書いてあるのならたいして問題なんじゃないですか？
立候補･推薦があったら却下できないわけですから。
立候補･推薦を何も書いていない輪番制は大問題ですが。

輪番制＝個人の承諾の無い強制
この一つ覚えを繰り返してるお方にはいつまでたっても理解できない。
輪番制で順番が回ってきた時に個人の承諾を取り付けることがなぜ理解できない？
強制、強制というが、国家権力でもない管理組合にどこまでの強制力があると言うのか。

>>484
総会の議事録とあるだろう。
つまり多数決で決まったことだ。
あなたの考えが浸透してるなら、否決されるはず。

それから、｢選任方法」で以下のは有効かどうかの意見を下さい。
・あみだくじ
・じゃんけん
・神のお告げ

>No.486 by 匿名さん　2011-03-01 11:26:29
>輪番制＝個人の承諾の無い強制 この一つ覚えを繰り返してるお方にはいつまでたっても理解できない。輪番制で順番が回ってきた時に個人の承諾を取り付けることがなぜ理解できない？ 強制、強制というが、国家権力でもない管理組合にどこまでの強制力があると言うのか。

下の人の意見ですが、「総会の議事録とあるだろう。 つまり多数決で決まったことだ。」で迫られたら一般の温和な人はプレッシアーと感じるものです。最近は出ませんが元気の良い人は断った奴からはペナルティーを取れまで言う人もいますよ。

＞No.487 by 匿名さん　2011-03-01 12:30:48
>>484 総会の議事録とあるだろう。 つまり多数決で決まったことだ。 あなたの考えが浸透してるなら、否決されるはず。

議事録があっても無くても強制順番を押し付ける決議はできません。

＞それから、｢選任方法」で以下のは有効かどうかの意見を下さい。
＞・あみだくじ ・じゃんけん ・神のお告げ

当人に承諾の機会を与えない点では強制的押しつけの一種です。

>「総会の議事録とあるだろう。 つまり多数決で決まったことだ。」で迫られたら一般の温和な人はプレッシアーと感じるものです。

その「プレッシアー」とやらが違法の理由というなら意見が割れた場合の決議は全て違法になるな。
全員一致じゃなきゃダメってことか？
全員一致で「輪番制にしよう」ならOKってことか？

裁判員制度も違憲です。