管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

＞輪番制は違法なものではなく、違法ということは何ら根拠ないこと、しかし輪番制違法の主張をし続けるためには、輪番制が違法である根拠を探すことではなく、「疑問を持つ」ことで十分であるというわけだ！

感情的にはならないで、スピーカー、書き込み者の態度の変化を評価したことを何か勘違いしてるね。

＞ねえ、またこんなこと言ってるけど、誰も「それでは引き受けます」っていう人がいなかったらどうするの？ 後々そんな選任案の審議や受諾者の探索までの義務を負うような理事になりたくないっていう人ばかりだったらどうするの？ねえどうするの？

その様な組合は規約を改正して管理者を管理会社にするか信託会社に信託するかでしょう。

立候補や推薦者が全然いなかったら、理事会解散、規約廃止にすればいいんじゃないかな。
組合だけが残る。
管理会社もいなくなるから、管理費等の徴収も行われなくなるし、公共料金も支払う者がいないので、
エレベーター点検を始め設備の点検や清掃、壊れたところの修繕もできない。
共用部分の電気が切れてもそのまま。
すぐスラム化する。
誰かに管理を任せるとしても、誰かがその者にお金を払うための手続きをしなければならない。
マンションは共同管理が基本ではなかったっけ。

＞エレベーター点検を始め設備の点検や清掃、壊れたところの修繕もできない。 共用部分の電気が切れてもそのまま。
すぐスラム化する。
共有部分の壊れた所を直すことは保存行為ですから共有者の誰かが修繕してその費用は各共有者にその床面積割合で請求できます。

>>338
だから誰が誰にどうやって請求するのよ。
一軒一軒回ってもらいにいくかい。
理事がいなければ何にもできないというのが分からないようだね。

＞だから誰が誰にどうやって請求するのよ。 一軒一軒回ってもらいにいくかい。

お金のある貴方が立替えて貴方が請求書を出すのよ。
集金がいやなら貴方の口座を請求書に書けば済むことです。

＞書き込み者の態度の変化を評価したことを何か勘違いしてるね。

どう「勘違いしている」のか、ご説明していただけますか？

>>340
私はお金はあるけど、立て替えたり、そんな面倒なことはしない。
そんなマンションはすぐ引っ越すよ。

>その様な組合は規約を改正して管理者を管理会社にするか信託会社に信託するかでしょう。

その管理会社に委託するそれを誰がするのかといっているんだよ。
それをやるには、誰かが交渉して毎月お金を払う者がいるんだよ。
それさえも管理会社に任せてしまう。管理委託契約からすれば違法にはなるけどね。
印鑑なり通帳の管理も誰かがしなければならないし。
全く組合員がノータッチという訳にはいかないんだよ。分かる？

>>330
私は326であなたに最後の逃げ道を示しただけですよ。
とことんどうしようもない方のようですね。
例えば『部屋番号順に次期役員候補に推薦する。推薦された方が推薦を承諾したら正式な次期役員候補となる』というのも輪番制の一つである。是非は別にして。
これが違法であるという根拠を示してみたまえ。

＞スレ主
＞その通り、私なら参集しませんが一般の温和な人は周りを気にしていやいや参集してるので、そこには委任関係は存在しません。
つまりこういう区分所有者が一番悪い。
確かにいるだろう、無関心・無頓着・無知・無恥な人。
でも自分の家であるし、自分だけの家ではない。

リーダーシップもない、協力性協調性のかけらもない。
賃貸と勘違いしてるんじゃないか？


去れ。

＞つまりこういう区分所有者が一番悪い。 確かにいるだろう、無関心・無頓着・無知・無恥な人。 でも自分の家であるし、自分だけの家ではない。 リーダーシップもない、協力性協調性のかけらもない。 賃貸と勘違いしてるんじゃないか？ 去れ

無関心・無頓着・無知・無恥な人間ではなく、
加入強制団体で個人の承諾無しに順番表を強制的に押し付けることは出来ないことを知っているから
参集しないだけである。公募があれば立候補なり被推薦者となるのは当然。

>加入強制団体で個人の承諾無しに順番表を強制的に押し付けることは出来ないことを知っているから

前からだけど何言ってんだコイツ。
だったら出席したって平気なはずじゃん。
「押し付けることは出来ない」んだろ？

＞例えば『部屋番号順に次期役員候補に推薦する。推薦された方が推薦を承諾したら正式な次期役員候補となる』というのも輪番制の一つである。

部屋番号順とはそれだけで制約を受ける側を無視したシステムなのでその結果としての承諾の純粋性が損なわれているので強制を変形で繕っている姿である。

>承諾の純粋性が損なわれているので

？
じゃあ「自分はやりたくないけど他の住民全員から推薦された」場合は承諾の純粋性はあるの？

＞前からだけど何言ってんだコイツ。 だったら出席したって平気なはずじゃん。 「押し付けることは出来ない」んだろ？

粋がらないで、おれは参集しないが、お前さんは拒否出来ないだろうよと言う事。

>おれは参集しないが、お前さんは拒否出来ないだろうよと言う事。

参集しちゃったら拒否できない「だろう」けど、参集しないことで輪番を回避できるってことか？

どっちにしても拒否できるんだね。輪番制の拘束力もその程度か。

要するに

「僕ちゃんは気が弱くて総会に参加しちゃうと輪番制の順番が来た時にイヤと言えないんでちゅ。だから参加しないんでちゅ。こんな制度はダメなんでちゅ。」

ってことではないか。

>>348
すり替えはいいから、違法の根拠を示しなさい。
言うまでもないが、例示した輪番制は総会で承認されていることが前提である。

＞348
＞承諾の純粋性が損なわれているので強制を変形で繕っている

「承諾の純粋性」とは？！

新しい法律用語を発明されたようですが、
定義していただけなければ、あんた以外の誰もわかりません。

「承諾の純粋性」とはどういう法的状態をいうのでしょうか？

要するに、みんなの前で「輪番制は違法である！自分は断固反対！」と言えないので、部屋にこもってPCに愚痴をぶちまける。
さらに、「立候補・推薦する方はいますか？」と議事録に載ってても自分からすることはない。
部屋にこもってたら誰もアナタを知らないものね。

あんまりいじめると切れちゃうかも。

＞じゃあ「自分はやりたくないけど他の住民全員から推薦された」場合は承諾の純粋性はあるの？

推薦者からの申入れに諾否の意志を明快に表現出来る。

>推薦者からの申入れに諾否の意志を明快に表現出来る。

住民「全員」から「強力に」推薦された場合でも？

＞すり替えはいいから、違法の根拠を示しなさい。
＞言うまでもないが、例示した輪番制は総会で承認されていることが前提である。
輪番制の個人ごとの承諾なしに順番表を総会で決議することは出来ないし、決議したとしても守る義務は無い。
理事、監事は組合とは委任関係にありこの委任関係は受任があって始めて成立するものであるのに、個人ごとの承諾なしに順番表を押し付けることはその受任の機会を奪っているので委任関係は成立しないので無理矢理押し付けた当番に過ぎないので善管注意義務は生じない。

＞>推薦者からの申入れに諾否の意志を明快に表現出来る。

＞住民「全員」から「強力に」推薦された場合でも？

当人の自由意志を尊重すべきである。

>＞住民「全員」から「強力に」推薦された場合でも？

>当人の自由意志を尊重すべきである。

だね。だったら輪番制も同じだよ。承諾しなければ就任しないんだから。
あんたが総会に参加しないのと同じ。

はい，解決。

>>359
まずきちんと日本語を理解することです。
私は「推薦する順番を決める」と言っているのだよ。
推薦するのにも本人承諾が必要なのかい？
推薦の時点では委任関係など存在しない。
順番で推薦された者が承諾すれば候補者となり、総会で承認されれば役員になる。
さてこの輪番制どこが違法なのかな？

>>331
>>立候補や推薦があれば、役員としての適性や能力に関係なく候補とするのですか。輪番制を排除する理由の一つに、役員の能力や適性を問わない制度だということを主張していましたが、矛盾していますね。

>理事会として立候補者、被推薦者からの選任議案を審議するのは重複、滞納などの様な客観的な問題に限られ、総会で選挙なり承認決議が行われます。これに比べて輪番制は強制的な順番の既成事実からスタートすることに大きな違いがあります。

違いなど聞いていない。要するに理事会では役員案を審議もなく無責任なまま議案化すると言ってるだけですね。無責任もここに極まれりです。

>>また、当該無能・不適格役員が留任を希望した場合も、定数が足りない場合は却下せず、質の悪い管理運営が続くが、仕方ないということですね。

>理事会は次期理事、監事の総会での選任案を審議する義務があるのです、輪番制のようにどうせいないだろうと輪番制を押し付ける理事会の責任放棄とは違うのです。

定数が足りない場合は受けざるを得ないと言った口で何を言ってるのでしょうか。上でも
＞選任議案を審議するのは重複、滞納などの様な客観的な問題に限られ
と書いたばかり。自分でも何を言ってるかわからないようですね。自分の案の無責任さをどうしても擁護できず、訳のわからない「違い」に逃げ込むしかないわけです。

無知無能はご自分だと改めて晒してしまいましたね。お疲れさまです。

＞輪番制の個人ごとの承諾なしに順番表を総会で決議することは出来ないし、決議したとしても守る義務は無い。
＞理事、監事は組合とは委任関係にありこの委任関係は受任があって始めて成立するものであるのに、個人ごとの承諾なしに順番表を押し付けることはその受任の機会を奪っているので委任関係は成立しないので無理矢理押し付けた当番に過ぎないので善管注意義務は生じない。

もう何度も論破（というほど大層なものでもないが）済み。すべて根拠なきひとりよがりの思い込み。何回書こうが同じ。
本当にこの男、アルツではないのか。

＞もう何度も論破（というほど大層なものでもないが）済み。すべて根拠なきひとりよがりの思い込み。何回書こうが同じ。 本当にこの男、アルツではないのか。

論破（というほど大層なものでもないが）済み。とは、正直なコメントで歓迎します。
商業本の宣伝に頼る事は論破でも何でもありません。

ここまで理解力ゼロな方はもうスルーして餌を与えないほうが…

構ってくれないと困っちょうよ。
だって僕ちゃん、マゾなんだから。

362ですが、御返事はまだでしょうか？
楽しみに待ってます。
あと、しきりに商業本がダメだと言ってますが、商業本でもそうでなくても良いので、輪番制が違法だと書いてある書籍をご紹介ください。

輪番違法氏はこうおっしゃっておられます。
(1)輪番制は被選任者の承諾がないから無効であり(「承諾の純粋性が失われている」)、かかる制度は違法である。
(2)それに対して立候補・推薦制では被受任者の承諾が存在するから，望ましい制度である。

そのため私はこう伺いました。
>349
>じゃあ「自分はやりたくないけど他の住民全員から推薦された」場合は承諾の純粋性はあるの？

すると氏はこうお答え下さいました。
>357
>推薦者からの申入れに諾否の意志を明快に表現出来る。

私は改めて伺いました。
>358
>住民「全員」から「強力に」推薦された場合でも？

氏はこうお答えになられました。
>360
>当人の自由意志を尊重すべきである。

即ち氏はこのようにお考えです。
(ア)立候補・推薦制でさえあれば「自分がやりたくない場合には，いかに他の住民全員から強硬に就任を推されても被選任者の自由意思により拒否できるから」適法である。
(イ)輪番制の場合は「他の人も平等の負担を負い，また自分でも制度について納得していても」違法である。

即ち、氏はバランス感覚が欠如したアホです。

会心の一撃( ´ ▽ ` )ﾉ

サドとマゾがやりあってるね。
お互いに感じあってんだろうね。

輪番違法君はいじりがいのあるキャラってことか（笑）

いじめられるのも楽しいよ。

＞(ア)立候補・推薦制でさえあれば「自分がやりたくない場合には，いかに他の住民全員から強硬に就任を推されても被選任者の自由意思により拒否できるから」適法である。
＞(イ)輪番制の場合は「他の人も平等の負担を負い，また自分でも制度について納得していても」違法である。

輪番は個人に対する押しつけで、それ以外は自由です。

>輪番は個人に対する押しつけで、それ以外は自由です。


貴方の理屈では
(a)「就任に消極的な住民1名に対してその他の住民全員が強硬に推薦してその住民に就任の承諾をさせること」は「押し付け」ではなく，

(b)「全員が平等に順番に務め、その制度に納得し来期において務める気がある住民を過半数の決議で選任し，その住民が承諾すること」は「押し付け」なのですね？

へりくつは止めて選択の自由の有無の違いは明白です。

>選択の自由の有無の違いは明白です。

そうだね。皆そう思ってるよ。

（b）の方が自由だって。

結局>>362と>>368には答えられない訳ね。
口ほどにもない。

>私は「推薦する順番を決める」と言っているのだよ。 推薦するのにも本人承諾が必要なのかい？ 推薦の時点では委任関係など存在しない。 順番で推薦された者が承諾すれば候補者となり、総会で承認されれば役員になる。 さてこの輪番制どこが違法なのかな？

輪番制の合理化のへ理屈に過ぎません．
推薦する順番を決めるのが輪番制とは、全組合員を対象に断りにくい雰囲気を作って追い込める手段には変わりありません。
どうして規約通りに全組合員が自由な雰囲気の中で選任する努力をしないのでしょうか？

理事数が多くなってくれば、決して立候補推薦だけで定員を埋めることは
できません。　その場合にどうするか？　への回答が、輪番違法さんにはない。
現実的な解決策を伴わない主張は机上の空論にすぎませんね。

>>382
そんなにいじめないでいいんではないの。
もういい加減許してやってはどうかな。
元々わかりきったことを無理に屁理屈をつけているだけなんだから。
なんだかどこも同じようなスレばっかりになってきたね。
もういい加減うんざりするよ。

＞理事数が多くなってくれば、決して立候補推薦だけで定員を埋めることはできません。　その場合にどうするか？　への回答が、輪番違法さんにはない。 現実的な解決策を伴わない主張は机上の空論にすぎませんね。

一般には最高人数20名が限度と言われています。
多ければ棟数、階数が増えるのでそれぞれの利害が異なりますので立候補のみならず各棟、各階からの推薦が多くなりますので心配には及びません。理事会の義務を放棄して輪番に責任転嫁する姿を当然視する方がおかしい。

>>384
そんなこと書くから又攻撃されるんだよ。
理事の定数は何人でも関係ないよ。
そこのマンションの規模で規約で決めればいいことだから。
５００戸のマンションであれば、理事は３０人から４０人いてもいいからね。
標準管理規約では、目安として、１０戸から１５戸に１人としてはいるけどね。
あくまで単なる目安。

＞理事の定数は何人でも関係ないよ。

質問者の条件に沿っただけ。

＞理事は３０人から４０人いてもいいからね。

総会を２回行う下らなさに過ぎない。

＞標準管理規約では、目安として、１０戸から１５戸に１人としてはいるけどね。

その次も読みましょう。

>>386
標準管理規約は法律ではないのは分かっているよね。
管理規約を作る時のひな形なんだよ。
勿論、その中には区分所有法とかの法律に則ったものもあるのは当然だけどね。
理事の定数や役員については、それは法律ではないよ。

＞そんなこと書くから又攻撃されるんだよ。

意味不明の寝言。
輪番制のせいで、あんたが攻撃されなくてよかったですね。

＞輪番制を規約に定めたなら輪番制こそ「規約通り」だな。

残念ながらそのような規約は違法です。

>390
うちの組合では輪番制でうまく運営されてるからね。
マンション管理は全員でやるのが基本だと思っているので。
私は、マンション管理に長けているので、本音としては理事長を10年ぐらいやりたいんだけどね。
立候補制と輪番制の併用を導入しようかとも思っているんだよ。

＞私は、マンション管理に長けているので

このような傲慢な人物が理事になってしまうということも輪番制の弊害です。

＞本音としては理事長を10年ぐらいやりたいんだけどね。 立候補制と輪番制の併用を導入しようかとも思っているんだよ。

その結果、貴方には理事長になる機会は無くなります。

＞私は、マンション管理に長けているので、本音としては理事長を10年ぐらいやりたい

最低です。

輪番制が違法ではないと主張している方は、しょせんこのような人間しか生み出しません。

一級建築士とマンション管理士の資格をもっているので、マンションの管理に長けているといったけど
謙虚さがたりなかったようだね。
でもね、管理組合にとっては役に立つ人間だと思うけどね。
建築事務所は息子に任せるようになったので、時間的には余裕があるんだよ。

＞管理組合にとっては役に立つ人間だと思うけどね。

自治会費を強制的に集めることに「役立つ人間」というわけですか？

輪番制の弊害はこういう腐敗人物を生み出すことを自覚すべきでしょう。

>>397
理解し難いことをいうんだね。
現在は輪番制だけど、立候補制を取り入れて、長いこと理事長でもしていこうかなと思っているんだけどね。
どうせ理事長をやるなら、最低5年はやらないとね。
大規模修繕工事もやってくるので、うちの事務所に設計・監理を任せないといけないので。
輪番制では、こういうことはできないから。
どうせやるなら、趣味と実益を兼ねてもいいだろう。管理組合には貢献してるんだから。
輪番制だったら、こういうことはできないからね。

＞どうせやるなら、趣味と実益を兼ねてもいいだろう

自治会費を強制的に集める「実益」かね？
キョーカツ君。

輪番制違法派が二人らしいね。

398は成りすましだ、文面で分かる。

いつもの人か・・・納得した

＞現在は輪番制だけど、立候補制を取り入れて、長いこと理事長でもしていこうかなと思っているんだけどね。 どうせ理事長をやるなら、最低5年はやらないとね。

貴方の様な人は輪番なら回ってくるが、それ以外では選任されないから心配しないで結構です。

マンカン師、ここでも嫌われ者だね。
さみしいね。

３９６、３９８のマンカン師さん、ハッタリが全然通用してないね。
すごく稚拙だものね。
理解が足りないんだろうね。

未だ>>362と>>368への回答は無し。
そろそろ降参宣言してはどうでしょうか？

うちの組合も輪番制です。

共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。

今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。 予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

業者選定も含め管理会社の言いなりでしょう。
問題なのは輪番制の理事長には善注意義務がないので規約違反による損害賠償などの叱責が出来ない事なのです。

>>408

浅はかな出鱈目は書かないことです。
あなたが｢かける｣のは｢恥｣だけです。

＞あなたが｢かける｣のは｢恥｣だけです。

間違い。あなたが「かく」のは「恥」だけです。

>>408
緊急でない修繕等については、輪番制だろうが立候補だろうが総会決議でやるのを知らないで
やることはあります。
すぐ管理会社のいいなりと決めつけてしまうけど、理事会ではそれをすることによってマンションの住民に
プラスになると思って善意でやってる場合もあるしね。
予備費でやれる範囲なら許容範囲だと思うよ。
ただ、共用部分の変更についてはどうかと思うけど。
何でもかんでも、総会決議というのもあんまりで、非効率的だから、それについては規約か使用細則で理事会で
金額を決めて、それ以下だったら理事会に判断させてもいいんではないの。

少額の理事会裁量経費からの理事会議決による許可は前持つて総会議決しておけばいいんでは？
うちでは一般会計規模の1パーセントを充てています。
大規模だとごく少額の保険の効かない修繕つて割と頻繁に発生しますから。一般会計の修繕側に積んでもいいですが、使途が固定されない分理事会の裁量範囲をとって置いたほうがいいかと。

＞共用部分の変更についてはどうかと思うけど。
＞理事会の裁量範囲をとって置いたほうがいいかと。

こんな常識な事もできない輪番理事長は、管理会社の思惑通りに踊らされている姿そのものです。
これが管理会社が輪番制を導入したがる典型例です。

保存行為なら予算化されていなくても理事長判断で出費できます。残念ながら金額が妥当かどうかはあまり問題になりません。区分所有者が単独で保存行為を行い、その償還請求をするのと本質的に何も変わりませんから。
切れた蛍光灯を区分所有者が単独で交換してもＯＫですよね。1000円かかったとして、そんなもの300円でできたはずだと文句が出たとしても、それを争うことはできません。

>>413
保存行為は共用部分の維持に必要な行為ですから、区分所有者が単独でもすることができるんですよ。
共用部分の変更を伴わない修繕等については、理事会判断で十分やれるでしょう。
保存行為の決定について、規約で区分所有者が単独ですることはできないと規定されてれば別ですけど。
修繕については、何も管理会社を通してやると決まっている訳ではないでしょう。管理員・管理会社は修繕箇所を報告はしなければなりませんが、それは管理委託契約の範囲でどこもやっていることです。
輪番制と管理会社は全然関係ないというのが理解できない、管理会社に完全に牛耳られているあなたの組合では
却って輪番制にすれば管理会社主導から解放されるかもしれませんよ。

ちゃんと会話をしましょう。

>416
ちゃんと会話しましょうといってますが、私は当たり前のことをいってるだけですけど。
貴重なアドバイスも含めて。

貴重？

414、415
前提は共用部分の変更となってます。

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。
何を変更したんでしょうね。

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

>422さん　＝　420さん
どこも間違ってないよ！
＞それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです
たぶんこれを突っ込んできたと思うけど
＞殆どは普通決議です
俺もそう思う

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
＞予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ。うちでも同じように理事会で「共用部分の変更（緊急でもなんでもない）」を決議したんですが、裁判するっていったら、びびって止めました。
裁判というのは、工事差し止めの仮処分の申し立てですね。工事が始まってしまったら取り返しがつきませんから。

＞裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ
理事会はそんないい加減に決議しているのでは無い
建物の保全と利便性向上の工事を予算の枠内で信念をもつてやつているのです
どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！

↑信念を持っていても違法なものは違法。裁判は勝ち筋のときやるものだよ。

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
どんな変更なんですか？

例えばですが、
・防犯カメラを設置する
・観音扉を自動ドアにする
・自転車置き場の拡張
とかじゃないですかね。
良かれと思ってとか、信念を持ってとか、そりゃあ結構な話ですが、
「改良」なので理事会決定ではできません。総会にかけるのがルールです。
そんなにいいことなら総会で否決されるはずがない。
裁判になったら、「どうして総会にかけないのか？」って裁判所に言われますよ。
そこで「信念です。」って言ってくださいよ。
信念で法律をねじまげられたらたまったもんじゃないよ。
敗訴確実。裁判で負けるとそこにずっと住むのはつらいと思いますけどね。。。

>>425
軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

保存行為　　決議不要
狭義の管理　普通決議
重大変更　　特別決議

狭義の管理・・・保存行為と重大変更を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・改良行為
　　　　　　　　がこれに該当する。例えば、排水管の取り換え工事や共用部分の清掃等
　　　　　　　　共用部分に損害保険の契約をするのも狭義の管理

重大変更と軽微変更の区別は、変更に要する費用の大小では決まりません。従って、形状・効用の著しい
変更を伴わない限り大規模修繕工事も軽微変更に該当します。

※詳しく説明しましたけど、理解できましたでしょうか。

↑マンション管理センターのホームページの説明は、若干違いますね。

１．共用部分の管理
　法律上、物の管理（広義の管理）は、

1.変更（建物の性質又は形状を変えること）
2.保存行為（物の現状を維持すること）
3.利用・改良行為（物を変更しない範囲で収益をはかり、使用価値・経済的価値を増大する行為）
に三分されます。3.は狭義の管理とも呼ばれています。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

　区分所有法では、共用部分の管理について、（１）変更については必ず集会の特別決議で決定し、（２）狭義の管理については原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、（３）保存行為については各区分所有者が行うことができ、更に管理者の職務権限ともされています。ただし、区分所有者の保存行為については規約で別段の定めができます。

＞軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

「著しい」を「重大」との表現は間違い。

共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

>>432さん
概要としては大体同じ内容ですね。
私のは、マン管士の資格を取った時の通信教育での基本書に沿って記載したものです。
試験としては、過去問でこのような解釈で出題されていましたので。