管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

>>433
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

　つまり、その形状・効用の著しい変更の伴うものということですよ。

重大とは普通との比較であり、著しいとは軽微との比較であることですから、著しいを重大と表現する事は間違いです。

↑どちらの言葉を使っても、ボーダーラインは曖昧ですので、
結局のところ、裁判してみないとわかりません。
・マンション屋上への携帯電話基地局設置
・防犯カメラ設置
・緑地を自転車置き場にする。
・手動扉を自動ドアに変更
特別決議にしておけば、訴えられて敗訴することはありませんので、
ひとりでも訴える人がいる可能性があるときは、特別決議、
そうでないなら普通決議でいいでしょう。

・マンション屋上への携帯電話基地局設置
特別決議と全員同意の両方の裁判例あり。
・防犯カメラ設置
特別決議
・緑地を自転車置き場にする。
特別決議
・手動扉を自動ドアに変更
共用部分なら特別決議

で明白です。

↑あらし。
そもそも掲示板は遊び。

>>439
・アンテナ基地局設置は普通決議です。札幌高裁判決は確定していますので。
・防犯カメラ設置は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
・緑地を自転車置き場にする。
樹齢１００年の木が立っててそれを切って自転車置き場にしたら特別決議、雑草が生えてただけなら普通決議じゃあない？
・手動扉を自動ドアに変更
これはやってみないとわかりませんね。オートロック設置も伴っている場合は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
オートロック設置を伴わない場合は、国土交通省標準管理規約コメントにもないしね。

>436
そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。
試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を
正としなければならないとみるのが妥当。

①共用廊下の照明が、照度センサーによるオン・オフのため、曇りの日の朝に点灯
してしまうことがあり、理事会がソーラータイムスイッチの導入を決めました。
タイムスイッチをどこに取り付けるか知りませんが、配電盤の中などいじることに
なれば432さんの言う改良行為に当たり、総会決議が必要でしょうか？

②駐車場の水銀灯のランプが1箇所切れたので、高効率のランプに交換することを
理事会が決めました。
ランプの交換なので保存行為でよいでしょうか？
ただ、切れていない箇所も全て一斉交換するので費用が100万円弱かかります。

両方ともマンションのために良いことだと思いますが、予算になかった100万超の
お金を使うのですから、総会に諮るべきじゃないのかな…と私は思うのですが、
その必要はないですか？

>443
①は、理事会決議で十分でしょう。
　ただ、経費が予備費で充当できなければ、又１００万程度かかるのであれば普通決議が必要です。
②の保存行為分は区分所有者が単独で行えます。勿論理事長は管理者ですので権限があります。
　一斉交換する場合は、総会の普通決議が必要です。

>436
＞そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。 試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を正としなければならないとみるのが妥当

マン管センターにその資格は無い。

>445
一瞬間違っていたかと思って、マンション管理士証をみてみたら、
国土交通大臣指定　マンション管理適正化推進センター
　　　　　　　　　財団法人　マンション管理センターとなっているけどね。

>>444さん
早速のレス、ありがとうございます。

①は50万弱のようです。
それだけなら予備費で充分まかなえるのですが、②も一緒に行うようなので合わせると百数十万になります。
小修繕費と予備費を使って予算内で出来るかどうか、ギリギリなんじゃないかと思います。

駐車場のランプは切れている箇所だけ今期交換し、他は来期予算化してから
やってはどうか…と提案してみようと思います。

>447
狭義の管理の範囲は共用部分の清掃から大規模修繕工事まで幅広いですからね。
予備費で賄えるものは理事会決議だけでいいというものではありません。
基本は予算化されてないもの、多額の費用を伴うものは普通決議で処理するのが普通でしょう。
ただ、あまり細かいことをいうと、全て総会決議となってしまい、その都度臨時総会を開催しなければならなくなります。その線引きの基準としては、私どもの組合では、100万以内としています。約300戸のマンションです。

ランプ切れの対応としては完璧ですね。

448さん、ありがとうございます。

この2つの他にも、十数戸一斉の漏水工事やデジタルテレビへの買い替えなど、
計画・予算にはなかった支出を今期中にするようなのです。

確かに必要な事や、替えた方がよいと思われるものばかりなのですが、計画に
なかった事を、一気にに集中して支出しようとしているので、組合員の理解を
得られるかが気になりました。

理事会に柔らかく提案してみます。

↑直接言わないほうがいいですよ。
「総会にかけなければ裁判するぞ！」って投書したほうが絶対に効きます。

自分は裁判など望まないし、脅したり、総会で恥をかかせるのが目的ではないので
理事会に対して、友好的に提案をしていくつもりですよ。

恐らくクレーマー扱いされます。
交渉には脅し、威嚇が必要です。

脅し、威嚇なんて最低の手段

>449さん　448です。
漏水工事やデジタルテレビの買い替えなど、緊急性はないように思えますね。この2つについては、
前回の総会で了承を得ておかなければならなかった事案だったでしょう。
本来なら、次期総会での議案でもいいような気がしますが、理事長が業者と話しを進めているような気が
しますし、その線で進められているのでしょう。
人間関係は確かに難しいものがあります。極端にいえば総会にかけなければならない事項ですので、強気で
いかれてもいいのでしょうが、小規模マンションであれば今後のコミュニケに影響も出てくるかもしれませんしね。
理事長の性格がとんな方かわかりませんのでどのように話せばいいのかわかりませんが、一人ではなく、何人かで
話された方がいいような気もします。
ただ、漏水工事等については、相見積は絶対取るべきでしょう。
理事長にはいろんな業者や管理会社から、工事やＬＥＤ電球への切り替え、防犯カメラの設置、コピー機の導入についてとか、いろんな商談にみえます。
多分今回の件もその一環だと思います。
別に悪気や癒着はないだろうと思えますので、うまく話されることを望みます。頑張ってください。