パークシティ国分寺【part 2】

パークシティ国分寺　1スレ目は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90042/

1スレ見ました。
パークシティ国分寺みたいな立地だと都心じゃないから車を売却して引っ越してくるファミリーは少ないと思いますよ。ですのでカーシェアは2台で十分なのではないでしょうか。それに決して駅近マンションではありませんが車使って駅まで行く距離でもないので、心配する台数ではないと思っています。

販売戸数も相当多いですが、国分寺オンリーの検討者にとってはここかもう一件全く条件の異なるマンションか、現状はどちらかしか選べないと思うので案外集中注文が入るかも。

パークシティは武蔵野桜堤もありますからね。でも、ここは十分西国分寺駅は近いと思いますよ。目の前の公園で運動しようと思う方は健康のために毎日国分寺駅まで歩くくらい当たり前だとは思いますが、それでも12分ですもんね。

武蔵国分寺公園隣接でお鷹の道・真姿の池まで徒歩で行けるというロケーションはいいですね。
崖の上だから駅に行くのも楽だし。

国分寺駅までは通勤で歩く人はいないですよ。

同感です。
すごいアップダウンですし、朝は1分の差も大きいですからね。

国分寺駅周辺の自転車ユーザーの数はすごいよ。駐輪場を時々利用してたけどいつも満杯。というのも他の人が言ってるみたいに駅に行くまでに坂があるんだよね。パークシティ→国分寺駅は坂は気にしなくていいけど、駅の東からと南からはこれが結構な急坂なんだわ。駐輪場抑えられないかもしれないからパークシティに住む人は急いでるときはむしろ歩きのほうがいいかもしれないね。自転車で駅着いて停められないじゃ困る。

国分寺駅再開発の影響で駅前自転車置き場は減っていますからね。
国分寺駅利用の方は徒歩の方が無難だと思います。

まあ、ただこの立地で7500万とか出す気には……。
同じ値段を出して、
この公園から徒歩五分の距離に一戸建てを買ったほうが、
広くて快適そうだ。

真姿の池湧水群は環境庁の名水百選に選定された、お鷹の道・真姿の池湧水群の一部であり、東京都の都市計画国分寺緑地にも指定されている様です。 真姿の池湧水群は、良質の名水として、多くの人がポリタンク持参で、この湧水を求めて来ています。
おいしい水が家の近くでとれるなんていいですよね。おいしい水でご飯を炊くと本当おいしいですからね。

確かに場所はいいよねぇ。
崖を下れば湧水が湧いているんだから。
そういえば昨年は真姿の池で白鷺が水浴をしていたそうだけど今年はいないの？

まあ最初は客の年収とか知るためにアンケート書かせたりするからね。
それから値段を決めるから。
期分け販売で第１次即日完売なんて出すんじゃない？
よくやる手だね。
まあ、この価格じゃ竣工後に実際建物見て買うかどうか決めた方がいいな。
フラット３５の金利優遇という政府の政策的な後押しがあるうちに
不動産会社はマンション供給を増やすんだろう。
だからここんとこ多摩地区で大型物件が相次いでるんだろうな。
要はたくさん借金して買ってくださいということだね。

南向きで4000万円台の部屋はありますでしょうか？

＞南向きで4000万円台

パークビューの後方、中央線側のガーデンビューの５６～６８平米・２ＬＤＫなら可能性があると思います。
但し、南側と言っても真正面にパークビューが建ち、西側のサンセットビューが完全に隣接するので、午後の陽当たりは無いに等しいと思われます。

コンクリートの固まりギュウギュウに押し込んで、牢屋みたい建物。何がエコなワケ？環境共生？おかしんじゃないの？

14さんへ>詳しく教えて下さり、ありがとうございます。2LDKになってしまうんですね。やはり国分寺は高いんですね。

駐車場までは２０ｍ近くありますね。
通常のマンションで考えるとかなりゆとりあるんじゃない？
将来的に不安もないし。
我が家は北棟派です。本当は南棟がほしいですけど・・・。

そう！国分寺は高いって！
八王子きなよ！ここの半額位だよ！

南向きで75㎡以上だったら低層階でも5500くらいしそうだね。
高過ぎるな。

＞大手のマンション業者は多摩の購入層の所得とか調査してるのかね？あきらかに価格設定を失敗してる

好き好んで高価格にしてはいないと思います。土地取得時期がリーマンショック前か、失敗した前のデベから高額入札してしまった結果だと思います。

＞＞17
敷地広いですよね。国分寺駅に近い場所にしようと考えたらこれだけの敷地は確保できなかったのではと思います。広さの面で見ると立地はここで正解という感じでしょうか。物理的なゆとりは心のゆとりにも少なからず繋がりますから、家族にとって有意義なマンションだと思いました。

ナロースパンの間取りみたいですが、南向きでも日が入る面積が少ないから、部屋が暖まりにくかったりしますでしょうか？周りに何も無い分、気温が低そうなので、暖房台がかかってしまいますかね？

低層階は公園の木によって木漏れ日が射す感じの日当たりだそうです。多摩地区でこの立地なので今の時期は暖房必須だと思いますが、夏は公園の緑で涼しいのでは？５～８階であればそんなに気にすることはないと思いますよ。

しかし、西国分寺ってマイナーな駅のそばの
大規模マンションって、資産として考えた場合投資価値あるのかね？
将来、売却する場合どれくらいで売れるだろうか？
３３１戸もあったら希少性はないしね。ペット可のマンションなんて
ずいぶん傷むだろうし。
ファミリータイプの物件は頭金だってそんなに用意してないだろうから
購入層はやはり３５年ローンの借金漬けかな？？
教育費もかかるのにね。

皆さんそんなに余裕のない方ではないと思いますよ。私が行ったときは来場者は３０～４０代ファミリー中心でした。私も実際に頭金＋ローンの計算をしてもらいましたが、マンションを購入してもローン返済に追われず子供に教育費をかけれるレベルって最低でも今の収入で１０００万くらいはないとキツイなと感じました。実際そのくらいの人たちが来ていたようですし・・・。

＞資産として考えた場合投資価値あるのかね？

無いでしょう。買った瞬間から負債です。
投資目的で西国分寺を買う方はきっと居ないと思っています。
本当に住みたい方々が割高承知で購入すると思います。
孫請けですが三井系列の企業にいるので判りますが、三井系列の正社員が三井のマンションや一戸建てを結構買っているようのが判ります。

投資目的で買うわけないでしょう。
転売して利益の出る時代でもないですし。
気に入ってある程度長く住む人が買う物件だと思いますが。

第一期販売が近づき、ネガレスが増えてきましたね。

そりゃ場所のわりに価格が高め
また価格のわりに部屋が小さいですからね
多少のマイナス印象はあって当然ではないでしょうか。
一般的なサラリーマンからすると
場所から見ればここに決めたい反面
広さのと価格のバランスを見た場合は、二の足を踏む
という心境になる人が多いと思いますよ。

あくまで私個人の推測ですが
ファミリータイプの物件という事からも
当初の計画では、75平米で5000万前後の部屋が
今よりはもう少し多かったんじゃないでしょうか。
それが落札価格が予想外に高くなってしまった為
採算をとる為に、戸数を増やす(→一室あたりの平米減少)
なのに価格は高止まり、なんてことになったんじゃ。

(ちなみに当初の計画から戸数が増えた話は、他業者から聞きました)

>>27
>気に入ってある程度長く住む人が買う物件だと思いますが。

長く住むと考えていても、何かの事情で数年で売りに出すということは大いにあります。
その際、大幅な値下がりが予想される物件は、やはり手を出すのに躊躇しますよね。

近い将来がどうなるか、誰にも予測できないので、
資産価値というのはやはり大事ですよ。
6500万のマンションを5000万のローンで買って、
2年後に引っ越さざるを得なくなった場合、
リセールの値段が4800万とかだったら困りますよね。

>>30
２年後に引っ越す可能性があるのなら買うべきではない。
このご時世、売却損が出るのが当然ですからね。

29さん、わたしは当初計画より総戸数は減ったという説明を受けました。
他業者のやっかみ半分の情報よりは正しい情報だと思いますよ。

>>31

でも２年後に引っ越さない、という断言できる人は、世の中に存在しないのですよ。
「可能性」はすべての人にあるわけです。
あと、売却損がでるのは当然、とは思いません。
こんなご時世でも、資産価値のあるマンションはたくさんありますよ。

ずっと建築看板イニシアで出てましたから戸数が増えたのは事実です。

昨日見学して来ましたが、内装があまりにも安っぽい感じがしました。他を見た後だったからかも知れませんが。

今でさえ敷地が、コンクリートの建物で目一杯なのに、
当初計画より戸数が減った・・とは、とても思えませんよね。

もっと高層階建物を予定していたというならともかく・・・。

皆さん坪いくら位なら適性だと思いますか？坪220から230？今の予定価格だと坪250を超えてるから色々いわれてるんですよね。でも国分寺は都心へのアクセスと環境のバランスでなかなか人気ある地域なので赤いバラがいっぱいついてるみたいなので、皆さん高いと思いつつ程なく売れてしまうんでしょうね。

アメリカで一般的なノンリコースローンなら返済不能に
なったら自宅を売却するだけで済むけど、日本のローンは
リコースローンだから家を売却してローンの返済に充てても
借金が残った場合、残債務を払い終えるまで取り立ては続く。
返済からは決して逃れられない。

まずいくらの家を買えるのか自分の身の丈を知った方がいい。
そう考えると、やはり資産価値の高い物件を選んだほうがいい。
この不透明な時代に定年まで病気もせずに絶対に安泰なサラリーマンが
いるのかね？？
年収１千万の人がいま果たしてどれだけいるのか？

>>22
西東京は冬は寒いので寒さは否定できませんね・・・。
ご家族が寒さに強いかどうかもあると思いますし、暖房の料金に関してはそれによるのではないでしょうか。うちなんかは暑がりなのであまり冬は暖房を重宝しません。個人的感想ですがたしか国分寺は暑がりな私でもけっこう寒かったような。

>>35
もう何回も同じ事書き込まなくていいから。
自分の物件の宣伝でも書き込めば？

売れない大凶が近くにあるとネガレスが増えますね。

41さんのような書き込みも不愉快ですね。
前にも、この当て字を使った方がいましたが、同じ人？？

もっとこの物件についての具体的な情報交換がしたいな。
プラス、マイナス部分含めて。

マイナスな点、１、駅が西国分寺で買い物、レストラン等寂しいしマイナーである。
２、敷地に対して、建物を押し込んだ感じで、自己日影がかなりの住戸にかかる。３、無駄な共用施設が多く管理費が高い。４、価格が相場よりも二割高い。

どう考えてもそういう書き込みってここの後に販売する物件だと思いますけど・・・。なんだかパークシティの営業の方もそんなに必死にほかのところにいろいろ書かなくてもこれだけ宣伝してるし大丈夫だろうにって思います。こちらの営業さんに比較物件を聞かれて答えたらその日の晩からその物件の口コミに怒涛のネガレス攻撃でビックリしました。４２さん同様で、もっと購入に関して参考になる情報が欲しいですね。

だいたい不動産屋の営業なんて信用ならん。
平気で広告に頭金なしで家賃並みで買えますとか
書いてるからね。

そんなことしたら破綻するに決まってる。
とにかく売ったらあとは銀行と客の問題だから
関係ないって感じでね。

自分でしっかり勉強して買わないと一生に一度の
買い物なんだからよーく考えて自分の納得いくまで
質問したほうがいいよ。

そんな露骨なことしないでしょ。
手の込んだネガレスが増えてきましたね。

プラスな点　１．立地条件が良い（パークビューのみ）　２．自然環境が良い　３．特別快速停車駅まで徒歩で行ける　４．比較的競争率が低い？

>>44
前も同じ様な事を書いている人がいましたが、
なぜここの営業だと決めつけるんですか？
財閥系の三井はそんな下品な事しないでしょ。
っていうか相手にしてないと思うしね。
　
44さん自身がそっちの物件の営業かもね。
ネガレスじゃなくて事実なら仕方ないんじゃないの？

財閥系の三井は下品なことしない、って、その思考にドン引きなんですが・・・

そうね、営業マンは営業マンでありそれ以上でもそれ以下でもない。

国分寺駅と西国分寺駅って
どっちの方が買い物とか日常生活には便利な駅なんでしょうか？

先日初めてパークシティの営業さんから電話が来ましたが、とても品が良い人でしたよ。
話し方も今までのザ・不動産屋って感じではなく、感じが良くてこの物件のイメージもアップしました。
営業さんの人柄も重要なポイントですね。

リビオは電話が４回かかってきました。パークは１回だけ。
しかも軽い「来場お待ちしています。」

余裕なんでしょうね・・。

私もここのモデルルーム見学した際に、営業さんに他物件も検討しているかと聞かれ、正直に答えたところ、その日の夜からそちらの物件に怒涛のネガレスが増えた記憶があります。
財閥系というより、営業さん個人個人の資質の問題かとは思いますが、タイミングが良すぎただけに気持ちがいいものではなかったです。

マンションコミュニティの書込みは、全般的にネガレスが多いので、どこのデベロッパーさんもやってるんだろうと念頭に入れておいて、参考程度までにして、客観的判断でマンション購入は決めればいいんじゃないかと思ってます。

マンコミュは結構ネガレス多いっしょ。
競合物件がある場合とかは特にね。
何も今に始まったことではないし。
関係者も客観的書き込みをしてくれる場合は参考になるから良いのだがその逆の場合はね・・。
推して知るべし。

>>54
そういう書き込みはもう止めません？
だって想像でものを言ってるのに、まるで真実かの様に読めますよ。
ここに書く事ではないと思います。書くならそちらのスレにどうぞ。
パークを検討している人間としては気分が良くないですから。

競合物件のMRを、購入者のふりして見学に行く営業が居るらしいですね。
だからこんな事かけるのではないでしょうか？
まさかその為に見学に行くとは思いたくないですが。

匿名の書き込みをするところですから、営業さんかもしれないし違うかもしれないしの話はそれくらいにして、そろそろ検討の話題に戻りましょうか。気になったんですが、入居(できればですが)が３月末でこの世帯数では子供の新学期に間に合わずってことありますよね。まさかうちの子のために優先してくださいとは言えないし…。

国分寺は街もいいし、駅も綺麗だけど、ちょっと高いな〜・・・

階数を考えなければ、いまや吉祥寺レジデンシアより高額ですからね。

第１期は何戸くらいでるううですかね？
１００戸以上出たらすごいですね。それだけ買う人がいるってことですよね？

58さん

今住んでいる400世帯ほどのマンションも引き渡しが３月末でしたが、引っ越しの調整をするアンケートでちゃんと就学年齢の子どもの存在、今の住まいから転校有か、等の確認があり、ちゃんと優先してもらえましたよ。ここもそうだといいんですが。

付けたしです。
優先はしてもらえましたが、新学期はじまるまでの土日はうまくいって２回しかないので、やはりそこに集中はしてしまうようで、平日でも引っ越し可能かどうかの電話連絡が入りました。春休み中の土日の引っ越し代はとても高いこともあり、うちは平日にしました。大規模物件は引っ越しするだけでも大変ですよね。

>>65さん
我が家は色々な引越し業者さんに見積もりをだしてもらいましたが、３月は一年間のうちで一番引越し代が高い時期みたいですね。そして平日と休日では５万円以上も違う見積もりがでたところもありました。

以前大規模マンションに住んでいましたが一斉入居で引越しの車が着いても搬入までに２時間
待たされた経験もあります。
大規模の一斉入居は本当覚悟が必要ですよね。

パークは比較的低層だし、エントランス、階段、エレベーターも多い
ですからいいですね。

エレベーターは棟がいっぱいあるから別に多いってことないと思うが？
低層で規模が大きいから移動がめんどくさそうだ・・・。

＞68
部屋の位置によっては横移動が長そうですね。エレベーターに近すぎるのも玄関の外の人通りが気になるので適度な場所を確保したいところですよ。

＞59
ちょっと食品を買うぐらいなら西国分寺で良いと自分も思います。
国分寺丸井の地下などで買うときは余程凝った食事の時でしょうか。どちらにしても両駅に買い物の場所があることはとても便利ですよ。

マンションはエレベーターでつまる。
１階、２階部屋がたくさんあるから引っ越ししやすいですね。

エレベーター多いの？
管理費が高くなっちゃうね。

エレベーターは、少ないッス。

＞６６さん
その他経験者の皆様、大規模マンションの住み心地っていかがでしょうか？
我が家は戸建てからの買い替え検討中です。

あえて１Ｆ庭付きを検討しているのですが、ゴミ置き場が遠い、自転車置き場が
クラブハウスの３Ｆなど、ちょっと出かけるにも時間が掛かりそうで・・・。

物件の値段も高いですが、管理費と修繕積立金が合わせて３万近く、
固定資産税が高いのに驚きました。他駐車場代も掛かるし・・・。
やはり共用部分が大きいからでしょうか？
修繕積立金は必ず上がっていくものと考えた方が良いものですか？

都立図書館に続いてのビックニュースです！！

西国分寺駅が今改良工事中ですが、な・なんと改装後は２２店舗のエキナカができるらしいです！

そもそも武蔵野線の乗換駅で人が多い駅ですので、採算がとれるとJRは考えたのでしょう。
これで利便性が格段にあがります。来年位まで工事をやるみたいです。

パークシティができる頃にはますます便利になりそうです。

＞大規模マンションの住み心地っていかがでしょうか？

３５０戸を超える物件にいますが快適です。
当初の一斉入居は地獄でした。深夜まで待たされる日が続きます。特に金土。


＞修繕積立金は必ず上がっていくものと考えた方が良いものですか？

当初を低く抑えているので、急激に上がります。
また購入当初にも支払う修繕積立一時金を、１０年単位で数十万円支払うのが普通です。

新築なのに管理費と積立金でいきなり３万近くは高いですね。
敷地面積が広いから固定資産税も高くなるのでしょうか？
あと駐車場代も1.5万/月はかかりますよね。

>>74

なにかエビデンスはありますか？

230戸のマンションに住んでいます。

メリット：管理組合の理事に立候補する有能なシニアの方がいて管理（コスト）を上手に導いてくれること
　　　　　同時に理事の役割が回ってくる機会が少なくて楽なこと
　　　　　入居者だけのユーティリティがあって休日も敷地内で楽しめること（子供の行事も）
　　　　　子供のいる家庭は友達を作り易いこと

デメリット：入居者が多すぎて人間関係が希薄なこと（不審者も判別できない）
　　　　　　各棟に建物としての個性がないと団地みたいになること
　　　　　　入居時の混雑は避けられないこと（順番制にしたとしても）
　　　　　　幼稚園や学校が急に混雑し対応が遅れる可能性があること

子育て世代にはお奨めかな。

>>77さん 西国分寺駅の駅員さんからの情報です。緑の窓口の上側にも店舗ができるらしいです。

まあ、団地といえば団地でしょう。
それは否定できませんね。

あえてデメリットだけ書きます。
360世帯、駅から徒歩９分、築７年のマンションです。ここと似ていると思います。

まず、自転車置き場が圧倒的に不足しています。世帯あたり２台ですが、まったく足りません。坂がない立地もあると思いますが。入居時に幼児だった子たちが大きくなった、というのが最大の原因です。４年目くらいから組合で増設を検討していますが、場所もお金も簡単にいくわけではなく、空いていたいたミニバイク置き場が自転車置き場になった程度です。

あと、キッズルームの破損トラブルが多いです。キッズルームは入居者以外のお子さんも使用する頻度が高いためです。一時、午後３時以降は閉鎖、ということもありました。中庭の使用規則も問題になったりしますね。

>>74
そりゃ衝撃的な情報ですね、全然知りませんでしたよ。そういうのができるのがわかっててこの立地での建設に至ったのかなあ、知ってたら全然検討姿勢変わると思うのでHPとかで情報教えて欲しかったですね。エキナカ誕生となると西国も国分寺も両方が買い物便利な好立地条件になります。この後検討者が一気に増えて競争率が上がってしまわないことを祈ります。

今日、西国の駅の方を通ったが、改札脇のKioskが「改装中」の札が掛かって工事が始まりそうな雰囲気だったが。
もう「エキナカ」の工事が始まるということなのかな？
それともあのKioskが単に改装工事をするだけなのかな？

タワマンに住んでる友人もキッズルームの破損云々は同じようなことを言ってました。
あと、おもちゃの紛失が多いので、毎年買い足さなければキッズルームとして機能しないと。
子どもゆえにキッズルームは意外と管理が大変なのかもしれないですね。

22店舗って相当大規模ですよね。多摩図書館ができる頃に東口がもし出来たら西国最強ですよね。駅前の商業、都立公園、都立図書館、あらためて素晴らしい環境です。エキナカの情報もジワジワと広がっていくでしょうから、競争激しくならないか非常に心配です。

エキナカの件はパークシティが完成する来年に完成とのことですので、このマンション完成に合わせたかのようですね。でもJRも当然マーケティングをしてるでしょうからパークシティの330世帯とザライオンズの120世帯でここ1、2年で一気に450世帯増えることに着目したんでしょうね。450世帯はかなりのインパクトです。

西国分寺駅東口はＪＲは作りません。全額国分寺市負担なら可能です。

公園横の都有地に公益施設ができたら都にも負担してもらうよう協議するのが市の方針です。都立図書館が出来るので期待しています。

今日、西国駅周辺を歩いていて感じたことだがJRの駅前にありがちのいかがわしい店なども一軒もなく、サラリーマンや主婦などが多い印象だね。（ちなみに夕方でした。）
国分寺駅周辺に多い学生の姿もほとんどなく駅前のガラス張りの喫茶店も大人の落ち着いた客が主体。
日常の買い物は駅ビルの「マイン」で事足りるし。
静かに暮らしたい方にはもってこいの街だと思うよ。
少々散歩がてら歩いて行けばお鷹の道や真姿の池湧水群や国分寺跡もあるので散策好きの方には満足できる街といえましょう。
健康のために毎日武蔵国分寺公園をジョギングするのもアリですね。

ガーデン検討してる人って自己日影が酷い事、知らずに買うのですかね？

ガーデン低層階西寄りは南向きでも午後からは日が当たらない事は確実ですね。

９１です。
モデルルームで全室の窓からの景色が再現できますが、壁に囲まれていました。

我が家はガーデンで申し込みしていますよ。
駅や共用施設への近さ、価格などから納得…
というより満足しました。
今はパークへの未練なく、抽選の倍率つかないこと願うのみ！。

日影図を見せてくれるので知らずに買う人はいないんじゃないかな？
設計図も見せてくれたし、さすが財閥系と言えば良いのか、結構オープンに対応してもらえますよ。

まだ早いですが、ここに住めたら天気の良い休日は国立までサイクリングと散策することも楽しみにしています。帰りは上り坂（たまらん坂）で少し疲れますが、国立が近い点も気に入っています。

バルコニーの手摺りがダサいよね。かえて欲しい。

古くなれば団地でもっとダサくなりますから。
１０年位過ぎるとこぞって皆同時に売り出し始めて、価格が足の引っ張り合いで値が下がるのが大規模のデメリット。

手摺りって、ガラスじゃなかったっけ？

パークビューの6階以上とかなら、眺望もいいし、値下がりしないのでは？
8000万台のお部屋はかえってプレミアついて値上がりするとかないですかね？

もともと価格が高いから上がる事はないですね。そもそもがプレミア価格ですしね。