ドレッセ鷺沼の杜（元・鷺沼ヴァンガートンヒルズ）

いくつかの希望の部屋の金額に
オプション200万円を足して
坪単価出したら、240万位になった。
こんなもんかな。

美しの森のフロラージュ（平均225万/坪）、シルフィーノ（平均200万/坪）
でしたから、少し高いかな？販売直前に少し下げるでしょう。

ちなみにいま売り出してるのは80平米越えの間取りのみで坪220と言っても軽く5000越えです。
高速寄りは狭い間取りもあるみたい。
一階は広めのポーチ付きなので二階が一番安いです。

窓が欲しいな、もう少し。

角部屋が片方しか無いのは高速対策？

シルフィーノは売り出し時に坪200ということはないですよ。値引き後の話かな？
ドレッセ美しの森三兄弟の坪単価はそれほど違いはないです。
フロラージュがお買い得だったということですね。

シルフィーノよりも駅から近いけどネガ要因沢山あるし、シルフィーノよりも安くしないとね。

ここは高速が最大のポイント。価格と見比べて考えないと。

音はどうなのだろうか？
窓を開けては寝むれない？

高速沿いの部屋は窓を開けて寝るのは無理だろうね。
反対側ならそんなにうるさくはないんじゃないかな。

東名沿いのマンションで音が反響してすごい物件があった。くぉーんって響いてた。

昨日モデルルームに行きました。
80m2超えで一番安いのが5,000万円。
（若干日照に難ありそう）
70m2台は今回の販売では計画ないようです。
西向き（高速側）の物件はもっと安いと思うし、
70m2台もあるかもとの事。
また、バス通りのルートで一番駅寄りの区画は、
まだ建築申請もしていないため、
今回の1期～最終期までの販売では対象外です。
（480/110戸くらいだったと思います）
作りはゆったりしていて良い感じでした。
あと1Fが他の物件のように半地下になっておらず、
ものすごくベランダも広いため、
個人的には気になりました。
標準仕様：二重床、二重天井、耐震等級1、ディスポーザ、タンクレストイレ、
魔法瓶浴槽、スロップシンクなど。
共用設備：コンビニ、フィットネス、大物洗えるコインランドリ、ペットサロン、
自習室、ゲストルーム×2、カーシェア×3？、自転車のシェアもあり、
屋上では野菜を育てられるようです。
自分が購入するとしたら70m2台で西側しか買えませんが良い物件だと思います。
以上

最終期まで販売対象外ということはどゆこと？

道路を挟んでブロックが２つにわかれており、
片側は今回から順次販売となりますが、
もう片側はまだ建築申請もしておらず、
販売時期は未定との事です。
（おそらく販売も引き渡しも1年ほど先か？）
おわかり頂けましたでしょうか。

未定ということで理解致しました。

ご丁寧にありがとうございました。

高速沿い、駅距離 高いか

高速側は７０ｍ２台があるの？
小さくて高速うるさくて安いのですか。
富士山が臨めて、景色解放感はあるけど。

今回販売するのは、８０以上の広くて、南向きで比較的静かな棟なのですね。
そして、価格が高い。

同じマンションの中でも格差があって、いやだなあ～。

共用設備でコンビニやペットサロンはどうなんだろう？
管理費がもったいないと感じるね。

ペットサロン？毎日行くやつとかじゃないと敷地内の意味なくねぇ？

利用されない施設はそのうち廃止です。

鷺沼って急行停車のメリットはあるけど、
駅前にスーパーが無いんだよね

地元の方はどうしてるのかな？
近年これだけマンションできているのに不思議です。

駅前の東急はデパート・・・？スーパー？

えー、駅前のあれはスーパーそのものではありませんか？
ストアですよ。

219です。
駅前にありますね。ありがとうございます。
失礼しました。

ただ駅前の一軒だけなんですよね。
駅周辺人口考えると、ドレッセまでの途中に2軒あっても
いいと思うのですが

パチンコやみたいなのが無いのはプラスですが
生鮮食料品店が少ないです。

第一種低層なんでは？

超デカイ犬飼いたい

田園都市線駅前のスーパーが少ないよ。
あっても東急ストアばかりだしね。
車があれば選択肢は増えるけどね。

駅北側は確かにスーパーないね。そもそもすぐ住宅地なので大型店は望めません。あるとすればTSUTAYAやサンクス辺りが将来マイバスケット系に変わる可能性ぐらいちゃう？

車があれば、近所尻手沿いに格安業務スーパー、マルエツありますよ。

港北、二子、川崎、車でのアクセスしやすいですね。大変なら、おうちコープで配達もあり。生協、川崎インターのすぐ近くですよ。

この物件の気になる記事が載っています、
皆さんどうします、

クレイス月島キャナルフロント
№２３４

どうもしません。何が気になるの？？？この物件と関係無いのでは？東急の物件は全部ダメってこと？

２９９さん、どう言うことのでしょう？

私も此処を検討してるので、今後参考にしたいので２９９さんならどうするか、答えて下さい。東京の月島の版から、ココにネガレスですか？

２９９冷やかしですか。

229です
冷やかしでは有りません
クレイス月島キャナルフロントの234さん
が投稿してくれた参照アドレスの９、１０ページに
本物件の土壌汚染について詳しく出ていましたので
皆さんの意見を聞きたくて投稿しました。
是非みてください。

此処が汚染されてるんなら、対処しないと首括るは東急でしょうね？４００戸以上の物件、しかも、地元で反対運動もあり、色んな意味で注目されてるのに？わざわざ汚染問題さげて御免なさいっ！は？無いでしょう？記事や噂が出れば余計に気を使います。ええ加減にせい！て事になり、有り得ないのでは？企業もバカじゃ有りません。

土地の前所有者が土壌改良の義務を負ってないの？
まさか東急が義務を移転しているとは思えないけどなぁ。

２９９は検討して無いので、ただ、揚げ足を取りたいだけ。私も東急さんから説明して貰いました。２９９さんも無責任な問題提議する前に、ご自分で聞きに行けば？

本物件より南沿いの道路を三丁目に向かって山の尾根の様な地形をしています、
元々地山だった場所だと思いますが不幸にもトリクロロエチレン缶が数次に渡り発見され、
土壌汚染を引起した様です、
量は解りませんがそれなりの量と深さを含めた範囲に広がったと考えられます、
土地改良費で５０億円も投じられているのですから、
とは言うものの掘り返して入れ替えれば土壌汚染は解決します、
心配なのは土壌を入れ替えられた土地は地山ではなく盛土の土地になることです、
地山であれば直接基礎で済みます、
因みにプラウド鷺沼三丁目は直接基礎で地表から２㍍～５㍍です、
本物件は４０㍍です、これは湾岸のタワーマンション並です、
建物は基礎杭で支持層まで打ち込まれるの大丈夫だと思いますが
中庭は盛土のままです、
東日本大震災以降地震による防災意識が高まっています、
この場所は津波は無いででしょうが地震による液状化は無いとはいえません、
盛土による地盤沈下等起きない事を願っております、

汚染も建物も大丈夫と！中庭の件、重要事項の説明契約時前に歩み寄れる様相談するべきですね。管理組合が出来る契約後じゃ意味ないから。

ここだったら永住目的で検討できそうです。
駅からの距離も程よいし、閑静な住宅街が周辺にあって散歩にもよさそう。

入居時期が2年後の2013年10月？くらいになってたましたね。
結構遅いなぁと思ったけど、大規模だしそんなものなのかしら。

自分は入居時期いつでもいいと思って探してるけど、
来年には、とか考えてる人にとっては厳しそうです。

今回の売り出し対象は道路沿いじゃない方の三棟だそうです。
全て80㎡超えで5000万↑。
図がへたくそすぎますが↓な感じ。高速道路沿いの二棟は後日だそうな。

高　│
速　│　　｜ ￣
道　│　　｜ ￣
路　│　　　 ￣

せーの！で建てないでしょう。大規模はそう言う感じですよ。東急の説明でも、近隣の件も有り様子見ながら進める様な事言ってた様な。

ゆっくり地元周辺に馴染んで下さい。

高速側も割安にして竣工前に完売しそうだね。

盛り土なので40ｍの杭打たなきゃいけないのか。
間取り、設備、仕様はいいんだけど、迷います。

鷺沼から大手町までって、朝だと５０分くらいですか？

２３９さんの意見に同意。

土壌汚染の件は、実際の健康被害とか無知なものでまったく分かりませんが、
不動産契約の際に必ず登場する『重要事項説明書』に記載があるなら注意が必要です。

というのも、今後何年後であっても他人に貸す時、売る時、同じように「土壌汚染あり」と
相手に教える義務が生じます。

永住目的なら購入者本人だけ納得すればそれで済みますが、転勤族は要注意！。

というわけで、我が家は「本当に転勤の可能性がないのか?!」から悩んでます。

５階建ての高さはせいぜい１５ｍ位でしょう、
杭が４０ｍだと１３階以上の深さになります、
地上５階建て地下１３階迄杭って事、
地下１３階って想像できない、
売主さん説明してほしい。

売主に説明して欲しければ、モデルルームに行ったら如何？
それとも自分の仕事が休みの日は、このモデルルームもやっていない同業者さん？
火曜と水曜がお休みだから月曜の深夜からお仕事熱心ですね。

土壌汚染も杭の話も、自分の納得いくまで聞いたり調べたりすれば良いだけのこと。
私も、営業さんはもちろん、古地図調べたり役所や建築に詳しい知人に聞いたりしたので
ここが売れて欲しくない人のネガスレに不安は感じません。
てか、あと少しで要望書を出して自分の一番気に入った部屋をＧＥＴ出来る大事な時だから
むしろネガってて貰っても良いかも。

液状化もなにもここは、河川や沼のあった埋立地ではないのに何故そうなるのでしょ。
鷺沼、宮前平で小規模やってる大手デベさんかしら？
似たような金額で10平米も広さが違ってきたらそら気になりますよね。
マンションの価格は土地の仕入れ金額が影響するのでやはりここは、東急の持ってた土地って
ことが強みなんですね。
モデルルームの混み具合から関心がある人が多いのにネガスレに反応しない上品な住民となる
皆様がこの物件の魅力かも。
さて、どの部屋にするか悩みどころです。

液状化は何も池や沼地がそもそもの弦一郎ではない。

２５０さん
２４９ですが　ネガってるのでは有りません　そんな暇人ではありません、
MDへ行って説明を聞きました、販売代理の営業担当者です、
土壌汚染は東名高速を作る時の廃材とか冷蔵庫のような粗大ゴミが捨てられていたと言われました、
杭は深さ４０mに支持層があるのでその長さです、
以上の様に軽く説明されました、
ある程度事前の情報は収集してMDへ行っています、
もちろん冷やかしではなく購入するつもりです、
１億近い物件を購入するのに重要事項の大事な部分を営業担当から軽く言われただけで納得できるほど
軽薄では有りません、
購入後は瑕疵担保責任の期間後は購入者である自分が責任を引き継ぐ事になります、
リセールする時には自分に責任が来る訳ですから充分承知をしたいと思っています。

もっと突っ込んで聞きたいなら、その時聞けばよかったのに。
営業なんて、聞かれたことしか答えないよ。
心配なら止めた方がいい。
支持層は３５ｍ以内が比較的いい地盤らしいので、ここは多少難有りかもね。

杭打ちができてればそれでよし！と思うよ。

ＭＲ行って来ました。盛況でしたよ。人気の田園都市線の急行停車駅で始発が使え、徒歩9分。高速道路が近いとはいえ、平均85m2以上であの価格。土壌汚染の影響で値段を押さえたと思うけど、ここは完売するでしょ。良い物件ですよ。

ネガはただ煽ってるだけ。ＭＲで説明を聞けば何も心配なかった。

ドレッセは気を付けましょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154796/3

管理費、高くない？？

↑さん

こんなもんじゃない？

始発は、早朝で本数少なすぎだしその恩恵はほとんど受けたことないなあ。

朝の通勤時間帯の準急は、相変わらずのぎゅうぎゅう。

これだけの世帯数がきたらどうなることやら・・

ここの広告電車で見ましたが、80数平米で5000万円台〜でしたね。

我が家族は75平米もあれば良いのですが、70平米台って言うのは無いのでしょうか？

全部が８０〜だとは思わないので、あると思いますよ。

今、公開中の間取りは80～ですが、今後は80㎡以下も販売されますよ。
ただ、販売中の部屋は南向きで高速からも離れていたり
メインエントランスからも近い、条件の良いところなんですよ。
一度ＭＲに行っていつ頃希望の間取りが公開されるか聞いてみるのも良いかと。
80以上で大きいと金額も予算超えちゃうしと躊躇してると意外と
この価格ならいけちゃうかもと思えます。
うちもそうでしたから。

余計な付帯施設が多過ぎる。例えば、足湯、ジムマシーン、ペットラウンジ、布団洗濯機など。管理費が高くなる一因であるばかりか、どれもいずれ壊れて、修理や買い直しで修繕積立金を食い潰して行く。贅肉は早めに削ぎ落とすべし。

共用施設を充実させると売りやすいのかな？
そんなワケないよね。
こんな施設があるよりも管理費が安いほうがいいと思う人が大半だと思うんだけども。。。
そもそもデベに管理費を安くするという発想がないのはなぜ？

そうなんですよね。
そろそろ、どのマンションの人も気がついていると思うけど
管理費、駐車場、修繕積立の出費が多過ぎる。
必要な費用ですがどうにかならないかな・・・・
これさえなければ政府が期待するような国民一人ひとりの
支出が別で発生するんだけどね。
欲しいものが無いわけではないから。
毎月５万近いお金が流れていることにそろそろ我慢ができない
人がマンションを高値で売って一戸建てに買い換えるんです。
一戸建てなら自分の努力で管理して維持して節約できますから。

こちらを購入予定の者です。けっして安くはないですが東急がかなり力を入れておられるようで、永住できる良い内容の物件と思います。先日、構造・地盤の説明会がありましたが、こちらでいろいろ書かれているようなことはなく安心且つ信頼出来る内容でしたので一応お知らせします。おっしゃるとおり、ここに限らず、マンションは今まで当たり前のように管理費等、毎月かかるコストが高すぎますね。施設はそこで暮らす人が、本当に必要なものであって欲しいし、共有施設でマンションを買う人はほとんど居ないと思います（足湯は敷地内に本当に必要でしょうか・・）。これからの厳しい時代、買った人が本当の意味で暮らしやすいと思えるマンションにして欲しいと願います。

結局、設計者が時代遅れなんでしょうね。
もしくは、作品としてあれもこれもという計画をして
話題性のあるものに仕上げて名前を売っていくことなんです。
シンプルは話題になりませんから。
買える人が買えばいいのでしょう。
その中にはきっと後悔する人もでてくるでしょう。

贅沢から逃れることの出来ない日本人の意識は経済活性化として
貴重なのですが、そろそろ限界にきているのが分かっているはず。

GDPがこれ以上伸びず、下がっていくことがどれほどこの国に悪影響なのかを
考えていくことも大切です。
結局、自分たちに跳ね返ってきますから。

>施設はそこで暮らす人が、本当に必要なものであって欲しいし、
>共有施設でマンションを買う人はほとんど居ないと思います
>（足湯は敷地内に本当に必要でしょうか・・）。
>これからの厳しい時代、買った人が本当の意味で暮らしやすいと思える
>マンションにして欲しいと願います。

無理ですね。
既に計画されていることをひっくり返すのは不可能です。
売ってしまえばあとは東急の管理会社にバトンタッチ。
どうぞ管理費、駐車場代でごっそり儲けてください。という感じでしょう。

ちなみに駐車場料金はたいていは電気料金などの設備費用で一部使われると思います。
入居後1年たって貸借対照表見たらわかるよ。
管理費だけで全て維持できないことが分かりますから。

そう考えると管理費ってなんなんだろうね。

分かってないね〜

竣工後だけど、使用頻度が少なければ管理組合で中止もしくは変更できるよ。
入居者次第で共有施設はいくらでも変えられます。

と、デベはいうけど、大規模マンションで意見をまとめるのは至難の技。
できなくはないけど、できた実績は非常に少ない。

273だけどデベじゃないわ〜（笑）
実績が少ないってソースあるの？
実家は８００世帯の大規模マンションだけど、プールもなくなったし、その変わりにレンタルサイクルやレンタカーができたりしてる。

今近所のマンションもジムがなくなった。

需要と供給が伴わなければ入居者だって無駄なだけ。施設なんて入居後どうにでもなるよ。

できるってソースはあるの？

駐車場料金はどこの収入になるんですか？今のマンションは修繕積立金に積み立てられているのですが…ま、一応売主にも聞きますが。

本当に賢明な購入検討者→買わない
そこそこ賢明な購入検討者→過剰な共用施設と認識しながらも、ローンをしっかり計算して無理のないことを確認して購入する。
頭の悪い購入検討者→豪華な共用施設に惹かれて購入する。

結果、より数が売れるから共用施設に力を入れる。

…てな感じでは？

>>273
ジムを廃止したのは築何年のマンションですか？

>275
駐車場料金は当然、管理組合の積み立て口の口座に入ります。
しかし、管理費口に一部入り電気料金やメンテナンスなどの費用で使われます。
また、全体の支出と収入で見ると管理費のみの収入合計金額で支出をまかなうことが
できないマンションがあります。
そんなときに駐車場料金を管理費口に移動して使うのです。
これは購入するときにはわからないことです。
管理会社が儲けを考えて振り分けてしまいます。
管理会社の言い訳は駐車場も電気を使っているしメンテナンスも必要ですから
駐車場の料金から捻出しています。と言うでしょう。
であればメンテにどれだけ使われ、電気をどれだけ使用したのかを出すべきでしょうが
共用部分の電気料金は分散（共用部明細、駐車場部分明細）できないので分からないのが現実でしょう。

基本的に販売時点で管理会社は決まっているので彼らがすべて決めてしまうと思います。
管理、駐車場収入がどのくらいでどれだけ抜いてやろうか？なんて考えてると思いますよ。
12年後の修繕も日々うまくやっていればこれも手に入れられる訳ですから
怖いですよ。

管理組合と区分所有者が「こんなもんでしょ」など思わずに
しっかりお金について興味をもつことが重要だと思います。

>>273言い返せなくて黙っちゃったの？

思いつきで言っちゃったんだろうね。

しょせんは営業、無責任なもんだよ。

私も、築浅だけど温泉とカラオケルームをやめたマンション知ってるから、
そのへんはやめたりどうにかなると思いますよ

>>282
築浅でやめるくらいなら最初からない方がいいじゃん。

あれば便利。ジムがあるタワマンに住んでますがとっても便利。

284
うん、論点違うからね。

273ってやっぱり営業だったの？
だって、購入検討者なら無責任に
やめられますよ！
なんていうより、大切に使おうとする人が買った方がお互いに良いはず。

278さん、ありがとうございました。まだ始まってはいないものの、管理会社に緊張感を持ってやってもらわないといけないのは確かですね。結局区分所有者がどれだけ当事者意識を持って望めるかでしょうね。これが一番困難な問題なんでしょうけど。いろいろ書かれている通り、足湯、ジムは早晩なくなるでしょうね。温泉でない足湯にどれだけの費用対効果があるのか、ジムは行きたけれぱアスリエに行けばいい訳だし、壊れたときが潮時ですね。

営業でもなんでもいいんじゃないかな。
判断するのは自分でしょ。
廃止するにしても数年はかかるでしょうね。
使ってみなきゃわからないものは多いですよ。
しかし管理費稼ぎで大したものじゃないことにお金を徴収する。
これが今の世の中の稼ぎ方なんでしょうね。

マンションというのは自分の主張が通らないところです。
どんなに正論を言っても世帯数が多ければ多いほど変更できないのが現状です。
足湯でいえば「あってもいいんじゃない」「せっかくあるものを壊す必要もないでしょ」
などなど沢山の正論があります。
「そもそも効果なんて求めているのですか？」などの意見もでてくるでしょう。
今の段階で管理費高い。と思うならやめたほうがいいと思います。
自分にとって捨て金を何十年も払い続けるのですから。

あと、管理会社なんて期待しないほうがいいですよ。
あの連中は今少ない物件数の管理費をどうやって増やしていくかしか考えてませんから。
いろんな資料を適当に作って追加の管理費など取りますから。
例えば、地震保険に加入しましょう。とか言って関連企業の保険会社にマンション全体で入らせて
恩を売るようなやり方もします。
内容は掛け捨てのべらぼうに高い災害の保険に加入させたりね。
積立金をそうやってむしばんでいくのです。

ま、他人の金を使って自分たちのポジションを引き上げるやり方ですね。
管理会社を管理することが大切です。

売れ残った部屋の管理費や修繕積立金はどうなるのですか？修繕計画に影響が出ますか？空室が多いマンションに住まわれている方、実際にどういう事態に陥っているか教えて下さい。

>289
違うよ管理会社なんかより住民達の管理組合が大事。

>>288
>営業でもなんでもいいんじゃないかな。
良くないな。
検討者を装って買い煽りするくらいだから、
他の部分でも不誠実であろうと予測できる。

管理会社はフロントマンの質にも大きく影響されるよ。
あと、自社の工事を優先するところは、価格競争が無く
割高になったり、質が落ちることもある。

管理組合ももちろん大事。
少数でもクレーマーがいると理事会は本当に苦労をする。
あと、客意識の住民がいたりして、同じ住民の管理組合に
命令口調であれこれ指示をだしたり。
社会的地位のあった人でリタイアした人にわりと多いような気がする。

新築分譲マンションは住んでみないとわからない。
中古は理事会や総会の議事録をチェックすることをすすめます

このマンションの中古になった時の話はまだ早過ぎないか？

マンションなんて入居してしまえば中古だよ。
入居してしばらくすれば管理組合が発足する。
そして初代の理事会がスタート。
で、実際に住んでからの時間のほうが圧倒的に長いし重要。

295
だから何と？

不要と想定される共用施設が多いのは事実だし、
理事会で揉めかねないネタがすでに見えているということは理解して購入すべきだろう。

管理費が安い物件は、駐車場収入が修繕積立金ではなく管理費に入金される。
将来的な修繕の時に、車を持っていない世帯と意見の相違が出てくるんえよね。
豪華な共用施設も維持管理費とコストのバランスがどうかということ。

そ。
だから不要な共用施設はない方が良い。

不要なのはね。
あると助かる施設もある。

当たり前。
で、足湯はいらないよな？

足湯なんてあるの？

ちょっと信じられない。
東急のハーベストでも見たことないよ