ヴィークタワー名古屋東別院ってどうですか？

管理費については、入居者による管理組合運営がどうしていくかによります。
今の所示されてる金額はあくまでも計画とか予定の範囲です。
組合の判断によっては管理会社自体を変える事も普通にありますから
どういう選択をするかはこれから入居される方々次第だと思います。
大規模だから小規模だからというのはかならずしも一様に語れません。
大規模であれば、意識の高い方や法律のわかる方や経験のある方など
良い方が組合運営されることも期待できます。

ただ、設備にかかる経費など
他に比べて普段のランニングコストで償却していく部分が大きいのも事実なので
結果的に管理や維持修繕にどれくらいかかるかは物件によりそれぞれになると思います。

販売関係者がかかわっている投稿が多いですね。そんな投稿内容は興味ありません。

管理費が高額な件、
最近売り出した物件はどうなんでしょうか？

国土交通省の修繕費についてのガイドラインに従っているから高いのなら
今年の５月以降売り出した物件は管理費高くなっているはずです。

池下タワー、ラグナヒルズなどの管理計画をご存知の方はいませんか？

本物件の駐車場は自走式で所有権は東別院で独立採算制とのことですが、東別院の来客、一般客も利用されます。車の出し入れの待ち時間は少ないメリットはあります。駐車場の出入口にゲート、清算機、監視カメラ、エレベータ、清掃、点検等の経費、トラブル用常駐管理員の配置など経費がかかり最後は駐車場使用料金に影響し負担が増えます。自走式にするスぺースがある場所は羨ましいです。

大規模マンションと中・小規模マンションに一長一短があります。大規模マンションには組合員が多く、それぞれ意見をもっておりが管理組合での組合員の提案がまとまりにくいです。（声の大きな人に主導されていきます。）そのリスクを考えて検討してください。

東別院が駐車場の所有物との事ですが、管理組合と違って、東別院で利用者の選別、駐車代金の設定等自由に決められます。機械式はスペースが取れる一般家庭等には無く、中心街に設置されておりますね。自走式は大型ショピングセンターには来場者が多い駐車場に設置されています。

他マンションからの買い替えで、購入を検討しています。
駅徒歩１分は、魅力的です。
ただ、やはり、修繕積立金の伸び率は不安材料です。
私だけかと思っていましたが、やはり同じように感じていらっしゃる方もいるのですね。
長く住みたいと思っているので、老後にあの伸び続ける修繕費を払い続けられるのかな、とか引き落としの度に不満を抱かないかな、とか実際に売ろうと思ったときに売れるのかな、など。
でも、購入価格設定には、満足しているので、悩みどころです。

そこでお聞きしたいのですが、私の現在のマンションでは新築購入時から管理費が5年後に上がること及びその額が提示されており、5年後に「管理費改正のお知らせ」という紙1枚とともに自動的に引落し額がその提示額通りに増額されました。このマンションでも同様ということはないのでしょうか？

「管理会社から提示された修繕積立金」に変更が必要な場合には組合で審議されると思うのですが、変更がない場合は「管理費改定のお知らせ」と伴に審議されることなく引き落とし額が増額され続けるのでは…と危惧しています。
少なくとも、実際の修繕が行われるまでは提示された金額通りに修繕積立金が自動的に増額されてしまうのではないでしょうか？

将来的にもう少し管理費合計額を抑えられる方法があるなら、購入したいのです。
色々な方法＆可能性があるのなら、教えて頂きたいです。

大規模マンションは組合員が多くなり、それぞれの人に意見・評価・価値観があり、まとめることに苦労がありますね。その点、中・小規模マンションは総会での決議が出来やすいです。私の住んでるマンションは約５０世帯ですが、全て総会で決議して実行されております。大規模マンションを検討される方はそのリスクを承の上ご検討して下さい。

基礎工事大丈夫なんでしょうか　

何が目的なのですか。やめたらよいですよ。かえって悪い印象になります。

いつも投稿しているひとは定休日（火・水曜日）かなぁ。。

>>338
>5年後に「管理費改正のお知らせ」という紙1枚とともに自動的に
>引落し額がその提示額通りに増額されました。
>このマンションでも同様ということはないのでしょうか？

その通りでしょう。
そして高層マンションですから通常のマンションより割高でしょう。

自走式の駐車場があるのに駐車料金の収入が無いから管理費が高いとの意見がありますが
機械式の駐車場よりはリスクは少ないでしょう。
機械式の駐車場は建替で台当りで２００万～３００万すると思われ
利用者から月３万取れてもトントンでしょうから。

他の高層マンションより管理費が割高との指摘がありますが、
毎月払うか突然多額の一時金の請求がくるかの違いでしょう。

但し、積立余剰金がたくさんあるとコスト意識が下がってしまい、
昔の公共事業のようにお金があるから使わないといけないみたいなことが
起きないとも限りませんから注意が必要でしょう。

いづれにしても高層マンションはランニング費用が高いことには間違いなく
購入価格だけで飛びつくとエライ目に合います。
慎重な判断が必要だと思います。

３３８さんへ
　機械式の駐車場の立替は台当たり２００～３００万すると思われる？
機械式の立替は本体（台・シャフト）はそのまま残してチェーン、リブの取替えで済むはずである。その他に定期的に鉄部の塗装を行えば長年の使用できます。定期点検費がかかるので駐車代金に負担がかかるが。

そうです。機械式の駐車の建替は消耗品の取り替えで済むはず。台数があればそんなに高額金ではない。。

自走式駐車場は大型店舗用駐車場、地下駐車場、一流ホテル地下駐車場等来客数が多い場所で設置され、利用者は車の出し入れの待ち時間が少なく、荷物乗せおろしが便利です。機械式駐車場は商業ビル等に隣接されたスペースの少ない場所に設置されております。それなり理由があります。

>>347
＞定期的に鉄部の塗装を行えば長年の使用できます。

いつかは立替ないといけませんよね。
機械式駐車場の寿命は建物本体より短いから
どこかでその費用は発生しますよね。

もっとも、大規模修繕費に含んでしまうから
気が付かない人もいるかもしれない。
それが幸せかもしれないですね。（笑）

駐車場の単独採算の考えの述べたまでですよ。
もちろん良くやれば黒字になる可能性も
あると思いますよ。

免震構造は建物と寿命が同じだから取得価格の内数だよ。大地震が起きれば取替ないといけなかもしれないが損傷が防げるのだからより良いじゃん。

あえて言えば免震構造は歴史が浅いから設計寿命より
短くなるかもしれないが、そこまで言ってたらねえ。

建物の寿命と同じ物は交換する費用は発生しない。
こんな常識にケチを付けてくるのは悪意を感じるな。

常識だったんですか。すいません勉強不足で。悪意はありません。駐車場よりも気になっただけです。免震じゃなければ申し込んでなかったくらい魅力的だと思ったからこそ気になっただけです。

こちらこそ、キツイ文章になって申し訳無かったです。

そもそも、管理費について国のガイドラインができたのは、マンションが一般に普及して４０年ぐらいが経ち大規模修繕費不足が目立ち出したからだろう。

マンションの積立金不足って企業会計で言えば
退職引当金の数理計算上の差異の様なもので
表に表示しなくても良かったもの。

そんな中で他の高層マンションの管理費と
制度が変わった後の管理費を単純に比べて、
ヴィークタワーの管理費が高いと騒いている金融関係者がいるとは呆れたよ。

＞３５５

管理組合のＰ／Ｌ，Ｂ／Ｓの話をしているのではない。

修繕積立金の徴収額のトータルがたとえ同じになったとしても、
例えば管理費2万5千円、修繕一時金100万(これは売主負担ね）のマンションは売れる。
管理費5万、修繕一時金20万のマンションは売れない。

実際、管理費5万超の３ＬＤＫ　築20年、＞３５５だったら、買うか？
ぜひ聞きたい。

不動産販売関係者にも聞いてみ。

＞＞３５６
今の尺度で金額だけ見れば売りにくいと思うよ。

但し、修繕一時金を除いた今までの管理費は実態とかけ離れていたのだから、新しいガイドライン金額は実態に近くなり消費者保護の観点からは歓迎すべき事。
中古市場の信頼性のためには仕方ないと思うよ。

ガイドラインを適用した全てのマンションの管理費が上がるわけだから今の相場感で言っても無理がある。
まあタワーマンションは管理費が高い事も表に出るので中古で売るのは苦労すると思うが、元が安いからね。微妙なところだな。

ワシもこのマンションの管理費が高くて収益性が苦しい事は君の意見と一致している。
但し、他の高層マンションも同じ事を言いたいだけだよ。

＞３５７

大分、意見に歩み寄りがあったと思う。

考えてほしい。
たとえば購入検討中の奴でこのスレを見る奴もいるだろう。
最初の管理費の設定は並みだから、このスレをみなければ修繕費の上昇についてはスルーしてしまうかもしれない。

しかし、「高い」「伸びる」と聞いた奴はそこはチェックするだろ？
契約前にそんな問い合わせが殺到したら、どうなる？
長期修繕計画の中には外せない重要なものもあれば、どっちでも良いものも多い。
管理会社が再検討するきっかけになるんだよ。

ザシーン徳川園もこの20年、修繕については紆余曲折があったらしいが、現在はうまく回っていると聞く。
ヴィークよりも１戸当り修繕積立金総額が全然少なくてもうまく回しているタワマンは実際いくらもある。

こういうことは、販売関係者がみてるスレでは本当はいいたくないんだよ。

「修繕積立金の伸び率が高すぎる」「もっとよく見てくれ。」「購入するなら、担当にきちんと確認してからにしろ。」と言い続けることと、「大丈夫大丈夫。きっとほかのマンションの修繕費も上がるから。これくらい払うものだ」と言い続けることと、購入者にとってどっちが有益か考えてくれ。

実際、修繕計画の中には不要なものは数多くある。
国中枢には、公共事業をはじめとする建設業ががんばらないと国が豊かにならないと信じている前時代的な考えがまだ残っている。
ガイドラインを作って、得するのはだれだ？
楽に費用を徴収できる管理会社と修繕請け負う建設会社だぜ。

修繕積立金や管理費を少なくみつもって、実際の修理の時に一時金として多額の負担を求められるケースに対する不満の声は確かに聞く。
だが、もともと少なく徴収していた場合、住民の目は厳しい。
だから、そういったところでは何社にも見積もりを取らせたり、しっかりとした監視下のもと、必要なもののみ修繕を行うマンションが多いんだ。

そういったマンションの月額総額+修繕時の一時金とこのマンションの月額総額＋修繕一時金をきっちり比較してほしい。どちらが住民の負担がより少ないか、分かってくるだろう。

今現在の状況を考えるとリスクが大きくて購入しない方に傾いているのは申し訳ないが、契約考慮中の奴、契約した奴が声を大きくすることにより、より改善するのではないかと期待してあおってみた。
修繕積立金に対して批判をしなくても、ただ伸び率をきちんと質問することだけでも状況は変わるだろう。

検討を祈る。

確かに、このマンションはもう少し管理費を安く抑えることができれば、バランスの良い物件になると思います。

The シーン徳川園の駐車場って、月額３万５千円では無かったですか?

もしもだよ。
ザ シーン徳川園の駐車場が月額３万５千円なら
騙し討ちじゃない。
ここを管理費も安くて修繕積立金も充分だと思って中古で買って、駐車場を申し込んだら３万５千円と言われという事ですか?

＞３６１

ザシーンの駐車場は2万。
それくらい調べてから発言しろよ。

35,000円もしませんよ。
2台で45,000円ってのはあるみたいだけど。
ウチの場合駐車場2万です。
面積80m2ですが、
管理費15,600円、
修繕積立金4,700円。

なるほど。
先日、ザシーン徳川園の目の前のスーパーに行ったら
広い空き地が駐車場になっていて、月額１万５千円だった。少し高いなと思うのに結構埋まっているのが不思議だった。
ザシーン徳川園の住民が逃げてきたのかな。

もしもだよ。ザシーン徳川園の駐車場に空が出たらどうするのかな？

いじわるだと思わないでな。
危機管理は最悪のシミュレーションをするものだからね。

＞３６４

なぜここでザシーンの駐車場についての質問がヴィークタワー東別院についての危機管理につながるのかがわからん。

ヴィークタワー東別院は駐車場が東別院の所有だからだ。

あえていうなら、今はヴィークの駐車場は安め設定だが後に高くなる可能性があることくらいか。

徳川園の駐車場は地下駐車場で雨に濡れない。
青空駐車場と同等にあつかうな。
ヴィークで1万の駐車場は青空駐車場。
屋根があるところは2万辺りと聞いた。

とにかく、ザシーンは管理費が安い分、駐車料金がばか高いという根拠のない中傷はなりたたない。

駐車場は、これからは少子高齢化、若者が車に興味を持たない、また、本物件は交通便が良いので車は不要等のことで自家用車社会から時代が遠ざかる。実際、５年前は駐車場の空き順番を待つ人がいたが、現在は空きが出ており、今後は空きが増加する。

>>365
何を怒っているのかな?
君がザシーン徳川園はタワーマンションなのに
管理費を上手にやっているというものだから
参考にさせて頂いているのかなだけなのにね。

君も金融関係者なら情報の非対称という言葉を知っているだろう。情報を持っている側が持っていない側を
良い様にコントロール出来る事だよね。

ヴィークタワーの管理日徴収額は国の余計な指導で高いとしてもそれは積立金金だから使った訳ではない。
但し、余計な金を持たせたら、その分は使われてしまうことを言ったのは君はだよ。

高層マンションで上手にやっているマンションのことを知っていれば無駄使いを防げるんじゃないかな。

ごめん。
前の文章を見たら誤字だらけだ。
慣れない携帯電話で打ったから許してな。

＞３６７

＞高層マンションで上手にやっているマンションのことを知っていれば無駄使いを防げるんじゃないかな。

ぜひ検討してほしい。
提示された管理費等を全て鵜呑みにするのではなく、住民が個々に検討することは大変望ましいことだと思う。
（だが、徳川園の周りの青空駐車場と地下駐車場を比べること等はあまり意味がない。）

俺はヴィークの説明を聞いた時、管理費の上昇には目をみはるとともに、それをうやむやにしたいという販売者側の姿勢を感じた。

重要事項説明会や、契約者説明会等では、もちろん管理費合計額の徴収予定表を渡されたと思う。
（普通のマンションならそうだ。国の指導で行っているというなら間違いなくその辺りはしっかりやっているだろう。）

それをみて、10年後、15年後、20年後、25年後の管理費が「高すぎる」という意見はなかったか？
契約後何年かたってから一人や二人が声をあげても、効果はない。
だが、200戸のマンションに対して現段階で10人、20人の声が上がれば検討の余地が生まれる。
多数の（よく検討していないであろう）契約者が集まる重要事項説明会でぜひ検討してみてくれ。

情報の非対称は、情報を持つ側が自分に有利な方向に、情報を持たないものをひっぱってく方法だろ。
オレは情報を持たないお前たちのために、わざわざここまでいってるんだぜ。
自分にとって有利な方向へもっていこうとしているのではない。わかるだろ？
修繕計画を鵜呑みにすることと、現状を周りに伝えて検討すること、自分（購入者）にとってどっちが有利かよく考えてみろ。

もし、徳川園の駐車場の件だが、徳川園の駐車場がプラマイゼロまたは赤だったら、ますますヴィークの修繕積立金は高すぎ設定だということになるだけだ。

購入前に販売者側にそれなりの説明を求めること、修繕の見直しはどのような方法で行えるのか確認することくらいは購入者の権利であり義務だ。もちろん、その辺りはぬかりなくやってるよな。

そうでなければ、4800万購入の3LDK，築20年、売値2600万円　管理費50400円、売れず。
2400万円にしても2000万円にしても1800万円にしても売れず。
売値は下げられるが管理費は自力では下げられない。
といった危険度AAA物件となるだろう。

ここの投稿者は奴、オレ、俺とか言葉使いが異常ですね。品格がとわれます。

なんとも品格漂うご発言。

購入価格でなく管理費が議論になるなんて恵まれたマンションだと思う。
管理費が高いといっても徴収の話であり、実際に出る額は別の話だしね。

＞３７２

販売関係の方ですか？
徴収額と実際にでる額は違うといっても、徴収される以上、私たちのお財布は痛むはずです。
私はこのマンションの管理費は高いと思いつつも、あまり15年、20年先の管理費までチェックしませんでした。
重要事項説明会でも何の説明もなく、契約後に家に持って帰る書類の中に細かい長期修繕計画が入っていましたが、専門的すぎてよくわかりませんでした。
全体平均での修繕積立金の増加表はありましたが、個々の増加金額は最初にみせられたきり、契約後もきちんと提示されていません。
ただ、その伸び率で計算すると、20年後の私が負担するであろう管理費月額はやはり相当高いです。

また、個別に管理費の予定表などがもらえなかった割には長期修繕計画の表は何枚にもわたる細かいもので、その通りに修繕が行われそうな勢いです。

重要事項説明会のときに質問しようかとすこしおもいましたが、「質問は個々の担当者にしてください。全体の場ではしないでください。」と指示があり、質問もできませんでした。

販売関係者の方のスレは正直迷惑です。

>372さん
管理費が話題になるのは、管理費設定が話題になるほど高いというだけのことではないですか？
この掲示板で紹介されている管理費設定が本当だとすると、タワーマンションだとしてもやはりかなり高い設定だと思いますし、正直私には怖くて手がでない金額設定です。（売却が不安で）
>373さんの話が本当だとしたら、Ｓ不動産販売は、確信犯なのでは？と邪推してしまいます…

＞３７４
だって、管理費は支払ったら戻ってこないのですよ。払いっぱなしです。
徴収される者の立場にたったら、管理組合からでるのは別の話だなんて、言えないです。
どうみても販売会社や管理会社の立場に立った話しでしょ？
月何万も徴収されるのは私たちなんです。

＞３７７さん

ここ最近、やりとりを興味深く拝見させていただいておりました。

他の方々も質問していましたが、「ワシ」である貴方の立ち位置がよく判りません。
最初は同じく申し込みなさった方かと思っていましたが、

＞ワシもこのマンションの管理費が高くて収益性が苦しい事は君の意見と一致している。

と書きつつも高い管理費の存続を望んだり、＞２８１．＞２８２に顕著なのですが、違う名前で連打で記入するなどの行為が随所で見受けられます。
（＞３７７、＞３７８などもかなりあやしいです。）

何度か、販売関係者では？という指摘も受けていますね。
もし、本当に同じく購入者なのでしたら、購入者が有利になるような発言を望みます。
また、名前も「申し込み予定さん」や「契約済みさん」などなにか一つで統一してください。
色々調べていらっしゃるようですし、実際に契約なさったのでしたら、販売関係者とのやりとりなどもご紹介いただいたり、購入者の立場に立った発言を望みます。