ヴィークタワー名古屋東別院ってどうですか？

そんなに賃料とれるかねぇ・・・私も投資目的で検討中だが将来的にわたって収支がプラスになるかな。
最初は修繕積立金も少ないが、徐々に賃料が減って支出が増えてトータル赤字になるのではと思い始めた。
そもそも投資目的の人が多いと聞いて、そんなにうまい話があるのかねぇ。
それから池下と東別院では見学に来ている人のクルマが違いました。
ただいずれにしても、完成前に完売するのは間違いないでしょうね。

東別院で賃料が１５万円取れるかどうかは悩む所だが、ワシの計算では賃料を３割下げて且つ３５年目で資産価値が取り壊し料と相殺して0になってもトントンにはなる。
但し、地震とか空き家のリスクを考えれば決して美味しい投資ではないな。だからと言って他に良い投資先も無いしな。
ピッタリの人はそこそこ資産を持っている人が将来のインフレリスクに備えてヘッジをかける目的で買うなら良い気がする。

基礎の一部を、解体して　調査　

　通常　ありえね～

<<250
まじっすか！何で？
買うのやめようかな

第一期の手続きします。
今年は多くのマンションが、
地下鉄沿線で売り出しされました。
当方、４ＬＤＫ希望のため、
限られた物件から、いくつも物件見ましたが
最終的にヴィークに決めました。

東西を大津通りと前津通りに挟まれた立地ですが、
金山～久屋大通駅までの大津通りで
まだまだ開発の余地ある地域だと思います。
大津通りの西側は、東別院があることもあり、
なかなかの住宅街です。

海抜も８ｍあり、
東日本大震災で津波被害に遭った海抜３ｍ地域よりも
安全と言えるでしょう。
意外ですが鶴舞公園よりも高いんですね。
名古屋駅に出る時が、
乗り換えが必要で若干不便ですが、
将来性は充分あると思います。
都心の４ＬＤＫで、この値段は買いだと思います。

第一期の手続きします。
今年は多くのマンションが、
地下鉄沿線で売り出しされました。
当方、４ＬＤＫ希望のため、
限られた物件から、ヴィークに決めました。

東西を大津通りと前津通りに挟まれた立地ですが、
金山～久屋大通駅までの大津通りで
まだまだ開発の余地ある地域だと思います。
大津通りの西側は、東別院があることもあり、
なかなかの住宅街です。

海抜も８ｍあり、
東日本大震災で津波被害に遭った海抜３ｍ地域よりも
安全と言えるでしょう。
意外ですが鶴舞公園よりも高いんですね。
名古屋駅に出る時が、
乗り換えが必要で若干不便ですが、
将来性は充分あると思います。
都心の４ＬＤＫで、この値段は買いだと思います。

そうらしいですね。
なんか不正工事があったみたい。

>>248さん
＞徐々に賃料が減って支出が増えてトータル赤字になるのではと思い始めた。

内容を教えて下さい。

本物件の場所は名古屋高速道路とＩＣに近いです。空調設備は完備されていると思いますが・・。高速道路からの車の排気ガスが気になります。他場所で、高速道路近く住んでいるマンションの住民は車の排気ガスで大気が汚れており、外で洗濯物を干すと黒くなり、騒音と排気ガスで地獄と聞いております。タワマンだから防音、空調設備も完備していると思いますが、空調設備の技術者の常駐費、メンテ費等で管理費が高くなると思います。

思います。てさ、
管理費の金額聞いてないの？

ここの投稿者は販売関係者が多いですね。文面で判りますよ。

具体的にどれですか?

２２５さんへ
　　私が入居しているマンションは１５年で大規模修繕が実施されましたが一時金は不要でしたよ。費用が６，０００万円必要でしたが、当初からの修繕積立金（月約１１，２００円/戸・約５０世帯入居）で充分した。駐車場使用料金のメンテ以外の余剰金が、結構足しになりました。（駐車代金は８，０００～１２，０００円/台）一概には言い切れませよ。

全体に多いです。（判りますよ。）

２６０より
　大規模修繕工事の一時金拠出は不要でした。工事の後も、３，０００万円の貯金が残っておりますよ。

今日、初めて投稿欄を拝見しましたが直ぐに判りました。

２３８と同じだな。

池下も検討したけど、やっぱり価格と広さを検討すると、こっちのほうがコスパがいい気がする。

元々安い価格設定（担当に聞いたら、１軒あたり５００万ほど補助がでてるからできる価格設定だと
言っていた）は魅力。

10年後、20年後に比べると、元々安かった分、下落率が小さい気がするんだが、どうだろう…

あと、地震についていろいろ言ってた奴がいたけど、地震が来て危ないのは20年、30年前に建てた
建物だろ。

今の免震技術で建てたタワマンが倒れるようなら他のマンションも全滅だよ。

液状化に関しては、「もともと必要がない地盤でしたが、東日本大震災があったので、液状化対策として
20メートルの深さまで？？？を流し込む処理を追加で行いました。」と担当が言ってたぞ。

？？？は何だったかは忘れたが、液状化の処理をしてないマンションに比べたらいいだろ、たぶん。

<<265
何故不正って判ったんでしょうか？タレコミか！

２６０さんのいうとおり、最近は管理費を抑える傾向にあるんだよ。

でも、ここの管理費は高い。
普通のタワマンと比べても、高い。
なぜなら、駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

東別院から格安で土地を買った分、売値は安め。
でも、管理費は高い。そしてどんどん高くなる。

美味しそうで、おいしくない物件なんだな。これが。

もうちょい管理費がなんとかなったら、けっこうおいしい物件なんだけど。

＞でも、ここの管理費は高い。 普通のタワマンと比べても、高い。

具体的にいくらなの？

＞なぜなら、駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

どういうこと？

>駐車場収入は東別院がぜんぶもってく契約だから。

東別院と等価交換をしていて、東別院は土地の提供をしているため購入価格は安い代わりに
駐車場の収入は東別院に入るために、そのお金を管理費とか修繕費に回せないと言うことかな。

そこまでは調べなかったけど、そうであっても大したことはないだろう。
何故なら他のマンションは機械式の駐車場の保全費と修繕費に悲鳴を上げている。
このマンションはそのリスクは無い。
駐車場の収入は一世帯あたり約１万円だから、
そのお金を期待できなくても大きな話でない。

他のマンションのことで申し訳ないが、池下のタワーは中がタワーパーキングになっている。
いくら世帯数が多くても、その保全費と修繕費は駐車料金だけでは賄えないんじゃないかな。
池下の方が、厳しいと思うよ。

２７０さんへ
　貴方は文面で判断すると販売関係者ですか？。他のタワマンの話題の悪口ばかりです。営業妨害です。かえって引きます。機械式駐車場の保全費、修繕費が足りなくなったらその経費を何処から拠出するのですか？。足りない場合、駐車料金の値上げになります。実際、私の住んでるマンションの機械式駐車場の代金は５０台分は約４００万円/年大きく浮いておりますよ。

>>271
ワシは一般的な話を基に話をしているつもりだね。
マンションは高い買い物だから、
後で知らなかったでは済まされないと思ったしだいだ。

＞マンションの機械式駐車場の代金は５０台分は
＞約４００万円/年大きく浮いておりますよ。

機械式駐車場の電気代は含んでいますか？
（一台出入れするのに、いくら掛かっているか計算してますか？）
その機械式駐車場の寿命は何年ですか？
その時の交換の見積もりは取っていますか？
（古い設備の撤去と新規購入費の双方が必要ですよ。）
そのお金を乗せても駐車場の収支は黒字ですか？

一般的には機械式駐車場は立替費用まで含むと黒字にならない。
一年の期間損益だけ見てるようでは不動産に手を出さないほうが良い。
２７１さんは、そう言う意味では賢い人だと思う。

ちなみに、機械式でも赤字を抑えられる裏技がある。
機械式の駐車場の寿命がきたら、そこを更地にする。
駐車ができる台数は減るが費用的にはＧＯＯＤ。
東京のマンションで実例もある。
そこは年寄りばかりになって車を乗る人が少なくなったから出来たらしい。

参考まで

マンションの設置される機械式駐車場の話題ですみませんが・・・
私のマンションの機械式駐車場は１回/月定期点検を行っております。駐車場の機械は本体（台）の取替えは困難（メーカーからのお話）で費用が多額なのでメーカーは部品の取替えで対応してくれております。駐車代金も近くの民間経営の駐車場、マンション駐車料金を参考に設定されております。（近辺の相場の８０％の価格です。）駐車場の余剰代金は修繕積立金、管理費の一部に利用しております。１年間だけでは損益ではありません。途中、鉄部の塗装も２回/１５年も実施しました。（１回/４～５年）最近部品の取替えも始まりましたが充分余裕があります。駐車代金の管理は東別院とのことですが・・。あまり詳細に話すと関係者に迷惑がかかるのでこのあたりでやめます。

だから、建て替える費用を入れないとダメなの。
一台当たり何百万の費用が必要なの。
それでも黒字になると言うなら、ワシが間違っている。

２７１さんへ
　機械式駐車場は方式によって違います。モータによって台を移動させる方式は電気代が大きいかもわかりません。私のマンションの駐車場の機械の上段は地上、中段・下段は地下になっており、油圧で操作され電気代は少ないと思います。電気代は共用部として管理費から支払われており、詳しい電気代は把握できますんが・・・。もちろん、駐車機は屋外設置であり上段は天候の影響を受けますが上段利用者は料金が高いが出入りが便利で人気があります。

駐車場が東別院の持ち物なら立て替え含めて居住者負担もないんじゃないの？

このマンションには駐車場はないと言うことだな
マンション外で駐車場を借りると同義

管理費等諸経費月額、

７０m辺りで2.5万、８０m超で3万、１００m超で4万と最初は普通なみ。

ただし予定表では5年ごとに月額5千円位ずつ上がり続けてる。

前にも書いてた人がいたが、20年後には

70m辺りで4万、80m超で5万、100m超で6万超える。

バブルに建った徳川園とか管理費が高いと聞いていたが、これに比べると全然安い。

駐車場はメンテが大変といっても、やっぱ収入の方が大きいだろ。

駐車場収入がない分、ヴィークは管理費は割高。

管理費+駐車場代で6万超えるとちょっとなあ～。

＞２７２さん

ヴィークタワー東別院の駐車場は自走式なので（スーパーとかでぐるぐる回るもの）機械式ほどメンテナンス料や電気代はかからないようです。

私が聞いたところでは、隣接する駐車場の敷地及び建物は東別院が持っていて、収入は東別院に入るようです。
ただ、マンションに戸数近くの割り当てがあって、優先的に借りることができると聞きました。

駐車場経営が黒字になるか、赤字になるのかはわかりませんが、私も管理費の予定表をみて、ヴィークタワー東別院は他のマンションに比べて管理費が高いと感じました。
やはり、駐車場収入がないからなのではないでしょうか…

今はよくても、購入した場合、10年後、20年後に売れるのか、少し不安を感じます。

確かに駐車場は敷地外駐車場と考えた方が良い。

ワシの場合は地下鉄口６メートルだから、
最悪車を手放しても良いと思っているが、
そうではない住民は注意が必要だな。

管理費が高いのは高層マンションだからだよ。

例えば、エレベータの保全費ひとつとっても桁違いに高い。カーペット敷きの内廊下のエアコン代だってバカにならん。固定資産税だって高いだろう。

管理費と修繕費は普通のマンションの倍は見た方が無難。
それでもワシは賃貸でも採算が見合う部屋もあると見とる。

２７９さんへ
　　屋外駐車場は敷地内でマンション裏の出入口より５m～８０m範囲内です。下段は大雨の時、ピット内の浸水が心配ですが定期点検の際清掃がおこなわれております。大きなごみは操作時以外はピットに入りません（故意は別ですが）油圧操作は３台毎で出来ます。現在は管理費＋修繕積金＋駐車代＝約３万円です。（常駐管理員が配置されております）１０年目に管理費が２千円程上がりましたが・・。物件により管理費が違いますね。

＞２８２

タワーマンションだから、管理費が高いってのはわかってんだよ。

ただ、「他のタワーマンションと比べて高い」って話をしてんだよ。

ヤフー不動産とかで、中古の他のタワーマンションと比べれば一目瞭然。

タワーマンションの10年後、20年後の管理費比較～なんて表をつくると、このマンションは群を抜いて高いって話をしてるんだよ。

修繕計画が厳格になったのは、いつからだった?
Yahoo不動産って大規模修繕費(追加金)って載っていたっけ。
それと高層マンションでも外廊下タイプは管理費が安い。後考えられるのは自家発電とかの最新設備費用。
それらを補正しても説明が付かないならあんたの言う通りだ。

＞２８５

特にケンカするつもりはない。口調が厳しかったら、謝る。

オレも真剣に購入を検討したクチ。

修繕計画表は、その場で見せてもらったが、持ち帰りはNGだった。だから、その場で覚えた。
（自分のタイプ以外も興味があったから、いくつか覚えた。）
修繕積立金だけ分けて載せてあるから、合計金額を頭の中で計算するのが面倒だったが、金融関係の仕事なので、まあ得意分野だ。

修繕計画の予定表（５年ごとにずっと管理費が上がり続ける表）が持ち帰りNGだったり、その予定表も管理費の合計額ではなく、増加額表は修繕積立金だけ抜き出していることに、違和感を覚えた。
（修繕積立金だけでも、今の管理費合計額をゆうにぬいていくから、あの表をみた年寄夫婦なんかは、管理費合計額と勘違いするんじゃないか？とひそかに思った。）

友人に、徳川園、ライオンズタワー葵、GAタワーに住んでる奴がいて、ヤフー不動産以外にも、管理費や修繕積立金の実情は知っている。

10数年後の修繕積立一時金は確かにヴィークの方が安め設定だが、やはり管理費の上昇幅はハンパないと思う。

３LDKを安いからといって4千万台で購入して、15年、20年後、管理費が5万超、売るにも売れず、毎月5万ずつ払い続ける…って事態を考えると、とびつけねーな、と思った。

管理費5万超って、どこの億ションだよっつう感じ。


物件自体はお得感はあるから、それだけに残念感高し。

>>286

そのリスクはあるな。
普通ファミリータイプのマンションは、
最高値が最低値の３倍ぐらいに収まっているけど、ここは価格、間取りがまちまち。
どうしても借りてる人が多くなり、モラルの低い人が入らんとも限らん。

でもな。この値段だからな。悩ましいわ。

本物件の駐車場は建屋内ですか？。建屋内の駐車場設備は利用者にとって天候に左右されなく便利ですが、駐車場が建屋内にある場合、共用部にあたり区分所有者に固定資産税が請求されてきます。自転車置場でも固定資産税２，０００円/年支払いをしております。（参考までに・・。）これからは自家用車の利用者が減少する時代が来ると思います。また、マンション管理組合の理事長さん・役員の任務は大変ですね。

>>287

修繕費が標準的なマンションよりかなり高いのは
高層マンションだから仕方ないかと思っているのは貴方も同意。

確かに修繕費を最初は安く見せてる面はある。
それは売り方の手法だとワシはそんなに違和感はなかった。

昔のマンションは売りやすいように、毎月の修繕費を意図的に安くしたため、
修繕一時金が高くなる問題はよく聞いた。
売る時は安く見せた方が売りやすいし、昔の物件なら許されるからね。

但し、他の高層マンションの修繕費が３０年間以上の総額で
格段に安いと言うなら話は別。

ほんとですか？

オレとかワシを名乗る人には違和感が感じられます。

本物件の駐車場は東別院の所有物ですか？。普通は管理組合で管理される場合が多いです。それで、マンション分譲価格が少しは安くなりますね。その分、利用される方は駐車代金が高くなりますね。いろいろあるのですね。

本物件の駐車場は東別院の所有物とのことですが、管理、運営は東別院になるのですね。そのうち、管理組合と違い、東別院側でお客の選別、価格の設定は自由に行われます。

駐車場が自走式であっても駐車場は何階建てかは知らないが３階以上は通常エレベータの設置がありエレベータの定期点検、メンテ等管理費が必要で駐車代金に影響します。

そうですよ。自走式は駐車場出入口に入退のチェツクの機械を設置、監視カメラ、トラブルが起きた場合の常駐管理員が必要になります。特に自走式駐車場は外部からの利用者もあります。かえって経費が高かくなるかも・・・。

自走式駐車場のある所は、駐車場を利用する際待ち時間が無くスムーズで便利です。自走が出来るスペースがあるところは羨ましいです。