ザ・パークハウス 津田沼奏の杜(旧：津田沼プロジェクト)

私は休暇に横浜、逗子、鎌倉へ年数回行ったりするのですがグリーン車利用かなりヤバいです。ヤバすぎて寝過ごしてしまった事もあります。
出張での東海道新幹線利用もグリーン車は指定to指定でかなりヤバかったです。携帯のアラーム設定必須です。成田空港行きも必須。

商業施設を期待するとがっかりするよ。
若者向けというけれど、チープすぎる。
もっと質の高いリーシングができないものかと思う。
ここは商業より、電車の利便性に優れている

船橋やららぽーとも近いので困りませんね。
ディスカウントからザガーデン自由が丘まであります。
新習志野や海浜幕張も近いですし。
質とか言ってる人はどこに住んでいるのでしょう。

新京成は半環状でつくばエクスプレスと京葉線を除く
県内都心アクセス線を全て網羅しているので
いざという時に迂回できます。

新京成は首都圏で最後までとまりませんのでどこかが動いていれば
なんとかなります。

589〉
区画整理組合の法的権限、都市計画法の用途変更の仕組みと言っても内情は地主と馴れ合いなんだよ。
最初低層エリアだったのに地主がごねて中低層エリアに変わったりもした。
地主としてはいずれ家を建てるから当面は農地としての利用を要望し、組合もいずれ家を建てるなら戸建てエリアのルールは守っていると都合の良い解釈をしているんだよ。

ろくに情報収集も出来ない自分を恥じたらいかがですか。

５５９さん

①、②の沿道利用地は８階はおろか５階のビルも建てられないと
思います。不安でしたらＪＲ津田沼駅南口土地区画整理組合に
問い合わせてみてはいかがですか？
①、②の沿道ですがほとんど出店が決まっているみたいですよ。
入居のころにはかなり整備されていると思います。

マンションギャラリーの前の道からでもマリンスタジアムの
花火がかすかですが見れます。
低層でもそれなりの眺望が楽しめると思いますよ。

605は本当に何も知らないんだな。法治国家を舐めるなよｗ

＞572さん、606さん

559です。

情報提供ありがとうございます。
確かに、あのスペースに８階は無理があるかな？とは感じておりました。
モリシアの南通りにあるcrocsのような、１～３階程度の店舗であれば嬉しいです。


御助言いただいたとおり、ＪＲ津田沼駅南口土地区画整理組合に
問い合わせてみます。
もし何か分かれば、ここで共有致しますね。

>607
かまうな。
また、しょうもない事を書くだけだから。

607〉
自分の主張が間違っていてたら出て来れない根性なしが法律の何を語るのやら

607さんも610さんもどうなるかわからない土地で議論しても仕方がないのでは。
整地が終わった結果でどちらが正しいかはっきりするでしょう。

595さん

船橋～津田沼は常に渋滞してますよ。14号、357、296。土日は特にです。
このあたりに住むなら渋滞は覚悟しておいたほうがいいと思います。

612さんへ質問です。
この前の日曜am11時に前原駅近辺から出発し南船橋のIKEAに11時20分切る切らないで着いた我輩はあなたのおっしゃられる「常に渋滞」に該当してますぅ？

「常に○○」は誤解を招きますよぉ。

ちなみに私も10年以上このあたりに住んでる「ご近所さん」です！
「常に○○」とコメントされてたので書き込まずにいられませんでした。

本当に。。。。。。。。。「ご近所さん」ですか？612さん？

あっ、こんな時もありました。
祝日で湾岸高速は使わず国道357を通り、ねずみ～ランドまで33分で着いたこともありますよ。
平均とっても40～45分ほど。そりゃ10年も住んでれば1時間程かかる事もありました。

一番渋滞が酷いのはGWや晴天の3連休など、そして年末年始あたり。

612さん、それくらいはご存じですわなぁ。。

>594

でも津田沼の最大級のメリットは594さんの書き込みだなぁ。

No.594 by 匿名　2011-09-22 21:44:53
電車での利便性を説くと。

【利用路線ﾊﾞﾘｴｰｼｮﾝ】
①JR総武快速(始発)
②JR総武各駅(始発)
③JR特急ﾎｰﾑﾗｲﾅｰ(停車駅)
④ﾒﾄﾛ東西線(通勤始発)
⑤新京成線(徒歩圏)
⑥京成線(徒歩圏)
【快適付加価値】
●グリーン車両利用
●東京発ﾎｰﾑﾗｲﾅｰ利用
▼現在は不明ですが冬場の特急で白馬まで直通運転。(どなたか情報求む！)




あと何か有りましたっけ？

613、614さん

612です。「常に」とは確かに24時間・365日ではないです。訂正します。
ただ、例に挙げていただいている時間で着く方が稀かと。。。
前原駅近辺はあまり行かないので、その辺りは不明ですが。。。
同じ日曜日、14時頃だったと思いますが、357の香澄→日の出間で
通過するのに30分以上かかりました。
まぁ、この時間にここを通る私が悪いのかもしれません。

それと、付近には約16年住んでおり満足してますが、渋滞だけはいつも嫌な思いをしています。

こちらの最安価格と最高価格。
そして最多価格を分かる方おりましたら教えて下さい。
3000万円代はございませんでしょうか。
質問ばかりで申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

>516
3000万円後半もありますが
>525さんの予想されてる価格が近いです

>アークやブライトなら、そのくらい行くでしょうね。予測:
>65平米4,300万円。
>75平米5,000万円。
>90平米6,000万円。
>100平米6,700万円。

>617
3000万円代後半ならありました。
あとは>525さんの予想価格が近いです。

>アークやブライトなら、そのくらい行くでしょうね。予測:
>65平米4,300万円。
>75平米5,000万円。
>90平米6,000万円。
>100平米6,700万円。

>アーク高層階なら250万円も有りかも。

奏の杜に住んでいるけど、あまり車を使わないこともあって
渋滞は特に気になりません。

ただし、街がある程度出来上がって人口が増えると少し心配はあります。
１４号方面への道と、船取線へ抜ける道は現在でも時間帯によっては
結構車がつながります。

もう少し広い範囲で考えると、津田沼エリアから各方面への幹線道路ですが、
都心への通勤を基準にここと比較されるようなエリア（柏、さいたま他）
と同等以上ではないかと思います。
（比較されるエリアにたまに車で行きますが、渋滞の印象が強い。
個人的な感覚で客観性はありませんが。）

逆に、鉄道に関しては少し過剰な評価が多い気もします。
総武線で始発も多くありますが、座るためにはかなり並ぶ必要がありますし、
東京メトロの直通は本数、時間とも限られていて、結局西船橋乗換える事が
多いです。

>>525です。

マンションの価格予測ですが、デべはそもそも「住戸ごとの価格付けは、坪単価をベースにしている。
」と聞きました。ですので、坪単価をベースにして予測するのがわりと正しいと思います。デべの価格付けのやり方は、以下の感じと聞きました。

１．市況と、周りの物件を参考にして、平均坪単価を決める。例えば奏の杜ならば「平均坪単価：２２０万円」とかに決める。

２．その平均坪単価を、建物の真ん中の部屋に当てはめる。
・例えば物件が２２階建てで、そして全戸同じ方角に向いていて、日当りなどに特別な差がなければ「１１階の、真ん中の中住戸」にその坪単価を当てはめる。

３．その坪単価を基準にして、他の階・他の部屋の坪単価を決める。
・例えば１階上るごとに、坪単価を２万円上乗せするとか。１１階の坪単価を２２０万円に設定したなら、２１階の坪単価は２４０万円にする。逆に１１階から下では、１階下がるごとに２万円引いていく。
・プレミアムの角部屋は、さらに２万円上乗せ。そして最上階なら５万円上乗せ、とか調整する。

４．そうして決めた階数/位置ごとの坪単価に、部屋の坪数を掛けて、住戸ごとの価格を決定する。

＞＞６１３，６１２

無理がありますよ。前原からの道、２９６だと思いますが混雑路線ですし。
本当に２０分でイケアいけたと胸張ってますけど、もしそうだとしても
イケアまでの距離はいくらですか？
非常に近いと思いますので２０分というのは早くついたという時間ではないです。
このかなでの森のほうが北側より、好立地、住環境優れてそれだけでポイント高いです。
ここからなら、かなり渋滞してもメッセもららぽもイケアも道１本ですから
便利です。
やはり津田沼は南側がいいです。
地域を計画的に開発するのでかなり良い街が出来上がるでしょう。
楽しみです。

＞６１６さん

我が家は、北口方面（前原近辺）に在住で、
土・日はよく、「ららぽーと」へ行くのですが、
だいたい１５分以内で着きますよ。

ただしこれは、２９６号（成田街道）や１４号（千葉街道）は
使わずに裏道を駆使した場合です。
２９６号、１４号を素直に使うと、倍は掛かるでしょうね。

奏の杜から各地へ行く場合も、
混まない裏道を見つけることができれば、
ここに書かれているほど渋滞は苦にならないと思います。

（自分だけの裏道のつもりが、人口増加にともなって
　メジャーになってしまうと意味ないですが。）

津田沼住むなら北側の船橋だよ。
南はだめだよ。でもこの区画整理は良いと思う。
これがぐずぐずしたために中野木交差点が渋滞している。
早く予定通り船取へ抜ける道路を作れよ。
とろくて金のない習志野市政のために船橋市民が迷惑しています。

モリシアがあんなひどい状況なのに本当に商業施設が
新しくできるのでしょうか。
ららぽーとが建て替えるそうなので半端なものを
作ってもあちらへ流れそうですよね。

モリシアひどい。
でもあとの商業施設もひどいのが津田沼の特徴。
ここに良い商業施設をつくれば１４号からのアクセス増えて
良いと思う。
津田沼駅周辺が商業がぱっとしないのは、少し入り込んでいて
その道路が渋滞、使い勝手が悪いから

豊砂にイオンもできるし津田沼の役目は終わってますよ。
奏の杜は当然良い街になると思いますが道1本挟んだ谷津や津田沼は
旧態依然としていて歩道もろくになく安いアパートなどが並ぶところです。
格差社会になりそうですね。

ぱっとするしないはあなたの主観ですね。
南側には何を作っても無駄ですよ。ららぽーとと商圏が被っていますから。

できるとしたらベイシアやザプライスかな。

モデルルーム行ってきたのですが
玄関の段差がかなり気になりました。
20センチはあったような...

二重床の物件の特徴(制約？)ですと言ってましたが
そういうもんなんでしょうか？
バリアフリーとは程遠い印象です。

>>631さん、

二重床の物件の特徴と言うのは、多分嘘だし、言い訳です。我が家は隣駅分譲タワーです。二重床ですが、玄関段差はほんの数センチです。

他にもそこそこの数の物件を見て来ましたが、大体どこも二重床でしたし、大体どこも玄関の段差は数センチでした。

>625
久しぶりだね。
船橋大好きの引きこもり君
購入検討中なんて嘘の名前はよくないよ。

６３１さん

全く同じ感想です。
なぜ、玄関があのような段差になるのか・・・。

玄関で座って靴をはくようイメージされたのでしょうか。
よい物件だと思っていますが、あの段差は不思議です。

>>632です。一部訂正。

>我が家は隣駅分譲タワーです。

我が家は市川駅分譲タワーです。隣駅ではありません。

玄関の段差、マイナスですよね。座って靴をはくにしても
20センチじゃあ履きやすい高さとは
思えないし。

営業は本当の理由言って欲しいですよね。
二重床の物件の特徴だとか嘘を言わずに。


マンションの仕様自体はイマイチ
パッとしないので、不動産としての価値は
奏の杜全体の成功に大きく依存しますね。

購入できない人達は色々とネガティブな事を言いますね。

悲しい・・・・。

いや、購入できるからこそ(有力候補だからこそ)、
残念な点が目立つんです。気になるんです。

ここを購入する気がある人は、他にも良い物件を
見てるでしょうから、欠点も目についちゃうのは同意いただけるかと。。

確かに欠点に目が行くというのは良くわかります。

でも、６０００万円でそんなに何でもかんでも完璧なマンションってありますか？
１億円ぐらい出せればいい物件はもっと選択肢が増えるんでしょうけれど。。。

>>638さん、

不動産は、立地が最も大切と言います。そして立地は変えられない。(なお、建物の構造も変えられない。)

一方、内装や設備などの仕様は変えられる。

立地を気に入っていらっしゃるなら、そして内装や設備などが気になる程度なら、それはGOだとおもいます。

なお私、デベのセールスではありません。信じてもらえないかも知れませんけど。

お金を出せばいいマンションだとおもわないで

ここで6000万円はホントに考えられない。。。

価格が「考えられない」と思う人は検討を止めればいい。
それとも、常識外れの価格なのに本気で検討している愚民たちを目覚めさせるためのボランティア？
不正義な商売を進めるデベへの抵抗？

ここの開発はたっぷり税金を注ぎ込んでいるので、税金以外の投資のＣＰは高い。
習志野市民が選挙で示した選択の結果。
見るからに頭の＊＊そうな奴を市長にした。
ここの住民はその恩恵を受けることができる。

ただし、素材が良くて金はあっても所詮＊＊な奴らが進めている計画だからどんな結果になるのかは分からない。

たしかに、ここが船橋市なら、迷いはだいぶ消えるんですが。
習志野市というのが・・・。悩む。

ところで、こういう大規模マンションにある
共用施設(シアタールーム、カフェ、ライブラリー)って
入居してから、どの程度使うんでしょう？

決して否定するわけではなく、こういう所に住んだことが
ないため、利便性があまりピンとこないです。

「×××があって、良かった！」っていう実体験お持ちの方
いらっしゃいませんか？

使う人は頻繁に何度も使うし使わない人は殆んど使わないですよ。だから使おうと思った時はだいたいいつも同じ人が予約いれてる。
元々ここは世帯数も多いからゲストルームなんかはタイミング合うなんて難しいんじゃないかな？

>644
習志野の物件が人気なのが悩みか？

＞元々ここは世帯数も多いからゲストルームなんかはタイミング合うなんて難しいんじゃないかな？

たしかに。

無駄な共用施設が多いと感じる人もいるでしょうけど、

７２１世帯で共用することを考えると、むしろ少ないくらいという
考え方もできますね。

>625,642,644
お久しぶり！
せいぜいこの物件ネガって津田沼北側船橋プッシュしてください！
ここ買える人は、ヴェルディークなんて買わないので安心してねｗ

そうなんだよね、共用施設は使う人にとってはとても便利なんだけど正直全く使わない世帯の方が多いですよ。
だからいくら共用施設充実と言っても同じ物が何個かないとこの世帯数では意味がない。
はっきり言って使う人の為に高い管理費払うような物。