ネバーランド逆瀬川ってどうよ。

今、商談中です。

駅から少し歩くのと、価格、日当たり、あと日本エスコンさんと施行会社について検討中です。

ご意見聞かせてください。

修繕積み立ても、割安ですがその辺のご意見も・・・

駅からは近くないでしょう(笑)でも歩ける範囲内と思います(^-^)。日当たりは私は最上階を購入したので良いと思います。日当たりのデータみたいなものを見せられたので、それを確認してみてはいかがでしょう。日本エスコンは一時期危なっかたみたいですが、今は持ちなおして軌道に乗った？みたいな話をされました。保険があるらしく、さほど気にしていません。施工会社は…気にしたことなかったですねぇ(￣□￣;)!!何かあるんですか？逆に教えてほしいです。トータルで見て、この場所でこの価格で購入できることはいいんじゃないかと思って決めましたよ、私は(o^∀^o)

私も日本エスコンのネバーランドシリーズの物件を買いましたが、
２年間の定期点検、何事もなかったですよ。

今は瑕疵担保責任の保険に１０年間入ることが、
法律で義務付けられているので、まあ安心でしょう。

第二期はじまったみたいですね。
ここはファミリーが多いのですか？
それとも幅広い層に人気なのでしょうか？？

マンションギャラリーに来られるほとんどの方がファミリーだった気がします。
中には、年配の方もおられましたが。
私含め、２，３０代の若い層も来られるみたいなので、幅広い層に人気があると思います。

かなり広い敷地ですが、ここは元々なにがあったんでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示ください。

財閥系の会社のグラウンドだったらしいですよ。

阪神大震災の時は、仮設住宅の建設地に利用されていました。

ありがとうございました！
スッキリしました。

2点質問させてください。
西山小学校の評判はどんな感じでしょうか？

宝塚の公立は荒れているとネットでたまに拝見しますが半信半疑です．．．
実際のとこはどうなのでしょうか？

それからこちらのマンションはペット不可ですか？

ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示ください。
よろしくお願いしますm(__)m

地下はやっぱり湿気の事が気になりますね
でも、気になる物件ではあります

西山小学校の評判、良いですよ。
宝塚の中でも一番良いくらいだそうです。

逆瀬川・野上あたりの中流家庭の子弟が通っているからでしょうか。

>>31さん
ありがとうございます！
早速来週末現地へ行って購入を検討したいと思います。

他のマンションに比べややレスが少なく思えるのですが人気はどうなのでしょうか？

個人的には今一番観てみたい物件です。

第２期の販売状況などご存知の方おられますでしょうか？

電動自転車だと何とか坂道を登れるみたいですよ。

>>35さん
電動自転車に乗らないとしんどいくらいの坂道なんですか！？

毎日のことですのでたかが坂道されど坂道ですね．．．

普通の自転車でも（デブでない健常者なら）余裕で登れる程度の坂です。

なので電動アシスト自転車なら、なんとか登れるというレベルではなく鼻歌レベルです。

この辺りの治安はどうですか？
小さい子供がいるので車の交通量も気になります。
お近くの方ご教示いただけませんか？
ヨロシクお願いしますm(__)m

逆瀬川、野上あたりは、高齢者が多いこともあって、
治安は良いと思いますよ。

マンションの中庭なら
子供さんも安心して遊べるのではないでしょうか。

ありがとうございます。
宝塚の土地勘はないのですが野上の辺りは住環境が良さそうですね。

土地柄&学区
駅距離&坂、共用施設×
*高圧線近、一階以下住戸はなしって感じかな

なんにせよ、現地は見に行って確認した方がいいと思います。住環境よさそうだけど、夜は怖そう。そして、共働きの我が家としては駅から遠い！

閑静で良い場所だと思いますが、将来的に（30年以内ぐらいを目処）、敷地の北側を新しい幹線道路が通る可能性があります。荒地西山線の整備とあわせて、山手幹線という道路を整備する事が都市計画で決定されています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080202000000-seibiplogr...

>>41さん
共用施設が×な理由って例えばどんなことですか？

･広い内庭(植栽費。広いし低層だから反響はマシ？)
･コンシェルジュ
･一部機械式駐車場(これなら全部平面にして全住戸に対して7、8割のカバーでよかった)
･電気自動車用プラグ
など維持費のかかる共用施設があるにも関わらず初期&予定見積があまく、将来なんらかの形での跳ね返りが予想されるため×としました。

なるほどそういう理由だったんですね！

確かに管理費なんかも安めですから将来の負担増は考えておかなきゃですね。

もう１つ質問させてください。

第一期が完売、第二期が販売中とのことですが『棟』ごとに販売しているのでしょうか？

確か全部で４棟なので今後第四期まで販売がなされるのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃったら教えていただけないでしょうか？

コンシェルジュが居たり、
電気自動車用プラグまであるマンションって憧れるなあ。

いわゆるハイグレードマンションというやつでしょうね。

46さん
第一期は、希望の物件を販売していましたよ。棟毎ではなかったです。
第二期は知りませんが…。
ここの間取りで私的には、玄関のドアがリビングのドアと平行でないのが、気になります。。
風通しとかどうかなと。。皆さんは気になりませんか？

棟毎ではありません。
1.売りやすい部屋と売りにくい部屋を混ぜて販売するため。売りにくい部屋ばかりが残らないようにしている。
2.鮮度を保つのと、完売という実績作り。
どこの販売も使っています。

ありがとうございます！
スッキリしました。

どうせ、玄関ドアは開けっ放しに出来ないから風通しとか関係ないでしょ。それより、皆さん管理費が安いって言ってるけど、安いなりには何かあるはず。管理会社だって慈善事業してるわけではないのだから。後になって、管理費の見直しをしたら値段上がったとか、管理人さんの仕事内容がイマイチなど何かあると思いますよ。

管理費…ここ、安いですか？
玄関って開けっぱなしは禁止なんでしょうか…
モデルルーム行って聞いてみます…

130世帯もあれば維持費が安くなるのは当たり前だろ。小さいマンションで機械式駐車場のとこがよっぽど高いよ。

ここの管理会社ってどうなんでしょ？
あまり聞いたことない・・・。

学区・治安はいいのになぁ、
このマンションはやっぱり将来的に維持費が高くつきそう。

今住んでるマンションは戸数１００戸くらいで、コンシェルジュなんて洒落たものはありませんが、入居当初からもう少し高かったかなぁ。しかも３年毎に見直しされて月額４千円も上がりました。これからもっと上がるのでしょうねぇ。きっとこのマンションも長期で管理費の検討はしてるはずでしょうから、聞いた方がいいですね。あと管理の清掃内容も聞いた方がいいですよ。床は定期的に清掃業者入ってもコンクリートの手すりかべは清掃範囲に入ってなく、うちは真っ黒です(泣)

日本エスコンのマンションに住んでるけど、
管理費と修繕積立金を合わせて月額２万円ほど、
特別安いとも高いとも思わない。

全戸に機械式の駐車場が付き、管理人は日中通いで来ている。
ゴミ出し２４時間ＯＫ、ＡＬＳＯＫ、ディスポーザー有り。

管理費等の値上げがイヤなら、コンシェルジュを止めればよい。
おそらく何年か後には、止めることになると思うよ。

いずれにしても、管理事項は、組合で何とでも決められる。

駐車料金は管理組合の収入になるので、料金の有効利用(料金の一部？大部分？を機械式メンテの積立)、機械/自走の公平性(後で自走に移りたいとか。残戸数が少なくなってから売れ行きが鈍るとか)はどうなんすかね。

管理事項って柔軟に変更できるのでしょうか？

戸数が少ないと負担割合が大きいし、
戸数が多いと意見の取りまとめが大変そう。。

理事長をやった経験から言うと、
管理に関することならほとんど組合で決定できます。

コンシェルジュを通いの管理人に替えることなど、いつでもできると思いますよ。

そうなんですね。
回答ありがとうございます！

ここのマンション、敷地が広いですね。
１戸当たり８７㎡というのは、資産価値としても高いですね。

資産価値という観点ならマンションは駅近を考えた方がいいのでは？
ここは教育に関心がある子育てファミリーかシニアが価値を見いだせる物件かと。

駅近は資産価値たかいですよね。ここは駅から少し距離があるけど、ネバーランドのすぐお隣の似たような低層マンションの中古価格からすると、わりと価値はさがらない方なのかも。
こうゆう低層マンションで敷地が広いマンションて、固定資産税とかどうなんですか？

中古価格はからはなんとも言えないかもしれません。
販売員はそういう言い方したりしますが。
重要なのはその中古価格で売れているのか？です。
例えば、全額ローンの人が抵当を外すための金額ベースかもと考えられます。

固定資産ですが、土地の広さからはあまり変わらないと思いますよ。

ざっくりですが、こんな感じでは？
土地価格１０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１０万ほど
土地価格２０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１１万ほど
ご存知かと思いますが優遇は６年目からありません。
土地は区分所有なので、その広い土地で何をしているかの方が大事です。

６４です。情報ありがとうございます。中古価格よりその中古物件が売れるかどうかが大事なんですね。
固定資産税情報もありがとうございます。もっと勉強します。
ネバーランドって売れ行きどうなんですかね、逆瀬川はとても好きですが、ちょっと駅の店舗状態からしていっときよりさみしくなりました。

関係者が書いているのかおかしい事を言う人が多すぎですね。高圧線直下という事をもっと問題視すべきですよ。資産価値？？？3000万くらいまでじゃないですか。割り切るなら。

関係者が書き込んでいる？。それ以前に↑が業者さんでは？(o^∀^o)
住まいに詳しい人？詳しくないでしょ(笑)もっと勉強してから書き込んで下さいね。よほど暇か売れてなくて困っているのでしょうか… 可哀想

71の方は宝塚で売れ残っている物件の営業マンさんですか(笑)
こんなところに書き込む暇があったら、早く完売しましょう。だから売れないんですよ(笑)
早く売ればやっかむこともないでしょう。
ちなみに契約されている方は住宅ローンどこの銀行を使うのですか？参考に教えて頂ければと思いまして。

別に業者が書き込みしたっていいじゃん。
つまらん詮索を読む方の身になってくれ。くだらん

検討している者です。けっこう気に入っているのですが、
小学校は近く、評判もなかなか見たいですが、
中学校は大変で、そう近くもない宝梅中学校を超えて、
さらに坂の上の中学校です。車でいってみたのですが、
坂のＵＰ，ＤＯＷＮ、距離、これは、駅が少し遠いと思っているレベルでは
なかったので、再考しております。
私立中学校に入れさす気がないので、娘にこの距離を通学させるのはと、
再考中です。（しかも夜はかなり暗い道っぽい）。
案内では徒歩２２分（１７５０ｍ）、と書いてあったので、それほど気にしてなかったのですが、
これはまだ実際歩いていませんが、とても２２分で行ける距離ではありません。
この表記は直線距離なのでしょうか？
購入された子供を持つ方は、これも含めて、決められたのか気になります。
ご意見を下さい。

確かに気になる点ですね．．．
夜道はかなり暗そうですから尚更ですね。
子供が遊べるような広い公園も近くになさそうなので躊躇しています。

やはり、現地はちゃんと見に行っておいた方がよさそうですね。一生住むところですからね。

うちはネバーランドとアベリールクオーレを検討しています。
野上はいいところですが、やはり坂道がきつく駅まで歩くのがきついです。
西山小学校はいい小学校だとは思いますが、中学校が遠いですよね。
アベリールクオーレは末広小で、こじんまりした小学校でいいかなと。
宝梅中も遠いですが、光が丘中よりかは近くていいかなと考えています。
アベリールは末広中央公園が近いですし、徒歩3分圏内に公園が5箇所程度あり、
遊ぶ場所には恵まれています。

徒歩の距離表記は80m＝1分ですから、22分では大人の男性でないと歩けないのでは？
アベリールでも徒歩9分表記ですが、実際大人の男性でも10分かかりました。
ネバーランド住むにはいい場所なんで、うーんかなり悩んでいます。
やっぱり駅から遠いのと、近くにスーパーが無いのと、公園が少ない、
夜道が暗いなどの理由で悩んでいます。
あともう少し駅から近くて、近所の買い物する場所があって、公園があれば良いのに。

アベリール買えばいいんじゃないですか。1000万円位値引きしてもらえますよ。その他色々サービスもあるみたいだし。地域性などそもそも価値観の違いでしょう。向こうは普通の地域の普通のマンション。こちらは所得層が高い落ち着いた地域のマンション。どちらが良いかは自分で決めればいいこと。わざわざ悪口書くくらいなら、とっととアベリール買って下さい。そんな人に一緒に住んでほしくありません…

そんな言い方ないのでは？悪口言ってます？

なんか検討しているのに、そんな風に喧嘩ごしの方が購入者にいらっしゃるのですか？
悪口なんて言ってませんし、検討しているのにそんな言い方は無いと思います。

アベリール、1,000万も値引きないです。
そんな値引きしてるマンション、このあたりだとジオタワーくらいですって。
野上ってだけで、所得層が高いっておっしゃるのも驚きです。
アベリールの近辺、普通ですか？そんなことないですよ。

他物件名が出ただけで過剰反応しすぎでは？
どちらのMRも訪ねましたが私にはそのような提示はありませんでしたよ。
どちらも良いマンションで、おっしゃるように好みかと思います。

マンション自体両方とも気に入ってるのなら、あとは場所くらいじゃないですか？両方とも現地に行って、その近辺を歩いてみて決めたらいいのではないでしょうか？環境は両方とも良さそうなので、買い物など、普段の生活に便利かどうかなど実際現地をみられて考えられたらどうでしょう？ネバーランドは計画道路の事がありますがアベリールはどうなんでしょうか？

78さんは明らかに過剰反応ですね。
自分も79さん同様、悪口とは思えません。
わざわざケンカをふっかけるのはやめましょう。

ネバーランドの周りですか閑静な住宅街といった感じですね。
何人かの方がおっしゃっているように坂道さえなければなのですが．．．

MRに行ったときは結構若いご夫婦が多かった印象ですね。

77と81は別人でございます。
ややこしくして失礼しました。

ちなみにアベリールでも北側に計画されています。(面していない)
個人的なところですが考え方によってはどちらも便利になるかもしれません。
場所的に他から流入してくる車があまりないのであれば、
計画道路近辺の住戸の利便向上？(工事中の騒音除く)
私の場合、計画道路を判断要素には入れませんでした。

中学校遠いですよね～

何故宝梅じゃないんだ、って思います。

でも高校はもっと遠いですよ。

私は北高出身ですが、家が遠い人も宝塚駅から歩いて学校来てましたよ。

なので、あまり心配はしていません。

75さんが言うように暗いのがちょっと気になりますけど。

宝梅をこえて光ガ丘って、絶対子供になんで？って聞かれる不自然さですよね。

それよりも、ここ１か月以上売れ行きが止まっているのが気になります。。。
出ている情報以外になにかあるのでしょうか？

先週MRに行きました。
売れ行き止まってるんですか？
何情報でしょうか？

毎週のリクルート情報です。
一期完売後まったく動いてないように見受けられましたが、最近のMR情報はいかがでしたか？

そんな心配されなくても、爆発的でないにしろ普通に売れてますよ。竣工前物件の進捗状況を、スーモの情報だけで把握は困難でしょう。

把握困難な中、緩やかに売れている情報はどこで入手できるのですか？

そんなの聞いてどうすんの。要は自分がその物件を気に入ったかどうかでしょ。
まぁ、購入した物件が売れ残ってたら寂しいって気持ちはわからんでもないが。

聞きたい気持ちわかりますよ。
他の人の動向が気になるからこうやって書き込みをみてるわけだし。
自分だけの話ならこんなスレを読む必要ありません。

検討中です。

閑静な環境や、高級住宅地っていうブランド、評判のよい小学校、充実した設備、というところにひかれます。
一方、駅からの距離・坂（宝塚在住の人はあんなの坂でない、というらしいのですが）、駅近くでないことによる賃貸・中古需要があるのか、という不安がよぎり決心がつきません。

となりのマンションの中古状況をみるとまぁまぁの金額で売れているので、中古でもそこそこ売れるのかなーと前向きに考えようとは思うのですが、皆さんどう思います？

永住するつもりなら「買い」と思うのですが。

うちは検討していたのですが、やめました。

現地に行ってみたのですが、思ったより坂道がきつくて子どもを乗せて自転車では登れない。
電動自転車に買い替えないとしんどいと判断。
小学校や幼稚園は宝塚の友人など、色々聞いたのですが評判はとても良いです。
ですが中学校が宝梅ではなく、光が丘まで行かなくてはならず、冬場など暗くなる時間が早い時期不安。

充実した設備は今はいいのですが、将来的に管理費や修繕積立に跳ね返って来ますし、
故障が多く大きな音が出て、近隣トラブルになる可能性のあるディスポーザー、
食器洗い機も便利ですが、使いやすいディープ型ではなく、使いにくい浅型がついていたので、
我が家は不要です。コンシェルジュも要らないです。
戸数も多めなので、戸数が多いと一人くらいややこしい人も出てくる可能性がありますよね。

校区もいいですし、低層で環境もいいので、かなり気持ちが傾きましたが、
どうしても坂道が嫌で、外出時には車中心になりそうだったのと、中学校が遠い、
不要な設備が多いので将来的なコスト高。これが気になって踏み切れませんでした。
車中心の方、充実した設備が欲しい方には、お買い得物件だと思いました。

でも年を取って来たら、この坂道がネックになる気もします。
この地域の富裕層のお年寄りは、手放す、倉庫にしたり子どもに譲ったりして、
駅前マンションに転居している人も多いと聞きますよ。

逆瀬川は普通の自転車でも行けますが、電動アシスト自転車を使えば、小林方面にも気軽に行けるので良いと思います。小林駅からの坂も電動アシスト自転車なら楽に上がれますよ。

97さん

私もそう思います。

12分程度、ちょうどいい運動かなと思って前向きに検討中です。

30年後爺さんになったらしんどいかなとも思うけど、30年後の心配
してもしかたないしねぇ。

今まで駅まで徒歩３０分以上かつ、
神戸（急坂ばかり）に住んでいた私にとっては、
この程度全く気になりません（笑）

住んでしまえば、この程度慣れで済むと思ってますが。（甘いですか）

駅から１２分このくらいなら許容範囲かと思うのですが、
要は資産価値としてどうかという面もありますよね。
私は駅からの距離よりも、光が丘中学校への通学の事を考えています。
７４さんのいうように一度歩いてみます。
他はなかなか気に入っていますのでその点で悩んでいます。

光が丘はどう考えても意味不明だし理不尽ですね。
学区の評判は悪くないようですが。

今保育園のうちの子供が中学に上がるころには是正されてるかも、、という甘い
期待をしているのですが。。

まあ中学生くらいになれば本人は以外に平気なのかな、とも期待しつつ。

野上すんでたことありますけど、あの坂はゆるやかだからましな方だと思います。小学校から上は、かなり急な坂がありますから、それに比べたら緩やかです。閑静な住宅地を希望するなら、やはり坂はつきものでしょう。中学校はとおいです。違うバス路線の終点ですが、夜は静かで、ちょっと心配ですよ。逆瀬川は治安悪くないけど、夜はやはりどこに住んでも警戒した方がいいですね。口コミも参考になりますが、やはり中学校や物件周辺は歩いてみられたりして、自分の目でみるのが一番でしょう。

徒歩12分表記ですけど、坂道でベビーカー押してぼちぼち歩いたら、駅から20分位いかかりました。
徒歩12分は、男性のスタスタ歩きでないと難しそう。

やっぱり現地を見に行って、その付近を散策したほうが良さそう。

営業マンは良い点を全面的にだしてきます。新築マンションの作りはどこもそんなに大差ないです。
変えられない環境は、自分でしっかり見極めたいですね。でも未完成物件だけに日当たりとか気になります。

そうですよね。マンションの内装とか後でリフォームとかできますけど、立地環境、など自分で簡単に変えれない物はしっかり見極めないとですね

やっぱりこの物件は、日常的に電車を使う方には不向きなんでしょうね。


しかし皆さん学校の近くに住んでるんですね～

私なんて通学は徒歩で、小学校は40分、中学校は30分、高校は20分くらいでしたよ。

しかも中学・高校は山の上でしたから、それなりに大変でした。

まぁあの頃は部活を頑張っていたので、全く苦ではなかったですが。

周りに戸建てが多いのでマンション＝よそ者扱いされないかちょっと不安．．．自分たちはいいけど子供たちが。
品のいいところだから心配ないと思いますがね．．．

戸建が多くて品の良い地域にマンション住まい。
それならもう少し奥に行って、戸建買う方がいいかなと思い、
我が家は見送り、戸建探すことにしました。
私は毎日の通勤を考えたら、あの坂は決して楽だとは思いませんでした。

現地を見たら確かに戸建てに流されますね。
ネバーランドの南側に新しい戸建てが立ち並んでましたので余計です。
逆瀬川の川沿いは歩道が狭いのも難点です。
坂道も川沿いならまだ景色を散策しながらで苦痛を和らげてくれるんですが．．．

もう少し駅から近かったら良かったのに。
残念

駅近で坂道が気にならないなら、ネバーランド箕面という選択肢もあるよ。

実際現地まで歩いてみました。歩くのが遅い方なのですが、20分近くかかりちょっと遠いですね。
あの坂が楽勝って言う人は、体力あるんですね。私も無理でした。

このエリアのマンション、あとはアベリールとラ・クラシカしかないですね。
第一も小学校パンクですし、ここは中学が光が丘、アベリールも宝梅で遠いですよね。
やっぱりこのエリアは、戸建エリアなのかな。

個人的見解ですが、マンションは駅近に限ります。

不動産は何より立地かなー。トータルコスト、閑静な住宅街からもここは戸建てに流れる人も多いと思う。
ラクラシカ、ジオ、ローレルは厳しそう。
アベリールは駅10分で防災公園、市役所が横なんで希少面からアリ。宝塚タワーは駅直結。
どちらも戸建てでは無理な立地なんで宝塚今津線のマンションならその二つだと思う、と書いて。
反論からここのメリットを勉強します。

梅雨のこの時期に駅からの距離が遠いとツラいってのがしみじみと分かりますね。
マンションはやっぱり戸建てかなぁ？低層のマンションで稀少価値あるのかなーって気になってましたが、現地に実際に行ってみてやめした。

スイマセン１１７です。マンションは戸建てではなく、駅近でした。

先週契約しました。
全てが納得の物件はなかなかなく、以下の3点を我が家では重視して物件を選びました。

1、環境（学区、緑が多い、車通りが少ないなど）
⇒現在駅近賃貸で便利ですが、騒がしいため。
2、低層マンション
⇒個人的に高層より、低層が好きなため。
3、価格

確かに駅からの距離はいまと比べると少し遠いですが、実際現地を歩いて見たのですが、行きは10分くらい、帰りは12分くらいでしたので、そこまで苦痛にはならないかと思っています。書き込みを見ると、もっと掛かっているので、自分は歩くのが速いのかなと驚いています。これはあくまで個人的な感覚の問題だと思います。
ただ、エリアの雰囲気やマンションの佇まいなどは非常に満足しています。モデルルームに来られている方も子連れ家族が多く、いい感じの方が多かったです。

戸建てや駅近マンションも検討したのですが、戸建はこのマンションの価格で購入できるものは満足行くものがなく、駅近マンションは騒がしくかつ部屋の大きさに比べて価格が、自分たちには合いませんでした。

現在はカラーセレクトや間取り変更などを先方とお話して新生活に向けて楽しんでいます。色々考えましたが、今はとても満足しています。

参考になるかわからないけど、

隣のパークコート逆瀬川野上（H19年竣工）
新築分譲時の価格： 3630～6620万円（最多価格帯:4200万円）
※新築分譲時の平米単価: 56万円