グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）ってどうですか？PART3

いやぁ～

大変そうだなぁ、、、大規模は。

だんだん書き込み内容が似てきたな

免震自慢に敏感な某巨大団地に。

そりゃそうだ、物件の情報もあらかた出尽くしたし、もう購入する気がある人は申し込んでるだろうし
今ここで下らない雑談しているのはいつまでたっても購入に踏み切れない優柔不断か、冷かしで覗いてるヤツくらいでしょ

プラウドタワー武蔵浦和が、駅前２分で、開発地域に新規発売ですね。
プラウド武蔵浦和プリアージュ＆ディアージュが３９００～４０００万円台
プラウド戸田公園パークフロントも、７０平米超の真南向きで３７８０万円
パークシティ川口同様で、
この物件より３００万～４００万円は良心的な価格に思われます。共用施設や設備などが価格に大分上乗せされて
いるのでしょうか？

埼京線平日の７時台は、武蔵浦和駅が各駅列車１６本（うち４本が武蔵浦和駅始発）と通勤快速４本の合計２０本。
戸田公園駅は、各駅列車が１１本（快速は１０時から１７時までしか無い）なので、毎日の通期・通学を考えると、都市開発も行われている武蔵浦和などに惹かれますが。どうでしょうか？

なんで各駅の本数がそんなに差があるんですか？

武蔵浦和は来年２８階建て・３年後に２２階建てが駅前に出来るから

＞武蔵浦和などに惹かれますが。

すぐに引越す必要性がなければ３年後の検討物件かも。

武蔵浦和駅の魅力と利便性は、駅周辺の都市開発もそうですが、
下のダイヤを見れば一目瞭然ですね。
混雑緩和のため、各駅停車の武蔵浦和駅での折り返し運転を増発したからです。
ですから、武蔵浦和駅利用者は、各駅停車に座って行くか、通勤快速で時間短縮を選ぶかという選択肢があるの
は良いです。

それにしても、他の物件と比較すると、ここは価格設定が高いですね。

埼京線平日上りの朝７時台のダイヤです。
http://ekikara.jp/newdata/line/1301081/up1_3.htm

高いですよねぇ。
でも買うなら南側の棟しか…、と日当たりを考えて買ってしまいました。

すでに苦戦し始めている通り、奥まった棟の売れ行きは良くなさそうなので、
最終的には3000万円を切る部屋が出てきそうで、結局は全室平均で
3000万円後半くらいになる価格設定なのかなぁ、と思ってます。

G棟の1階って、冬に日が差すのかなぁ…

Ｇ棟の下層階は３千万円前後で出てくると思います。最安値は２９８０万円とか。

朝の通勤快速は劇混みです。乗るのが大変で、それがイヤで私の知人は引っ越ししました。朝の通勤快速は痴漢が有名でテレビカメラを車内につけたくらいです。

すいません
埼京線使ってないのでわからないのですが・・
武蔵浦和の各駅１６本と
戸田公園の各駅１１本の差（５本）理由を
教えてください。

日進と長谷工大規模対決や！

第２期販売は、要望書の受付が延長になったようですね。

第１期での売れ残りが１２戸あって、２ヵ月経っても２戸しか売れていないようですから、
ほかの新規販売物件へ流れてしまったのか、余程、要望書が集まらなかったでしょうか。

第１期で決め買いを含めて需要を食い尽くしたのでしょう。
最近になって、あれだけの新規物件が出ればなおさらです。
それにしても、第１期３次販売の５０戸のうち１２戸も売れ残ったあげく
まだ、２戸しか売れないほうが心配ですね。
あと、６００戸近くもあるのに気が遠くなりそうなペースですが。。。。。

電車の件。

調べればすぐ分かるんだから、それくらい自分で調べなよ…
マンション買おうと思ってる人が、そんな手間を惜しむかね。


単なる数え間違い。
武蔵浦和はつは16本、うち通勤快速は4本なので各停は12本。
戸田公園は11本。

２期販売の要望書の延期とは、驚きだが

第Ⅱ期分譲の条件が悪い棟は、一体どうなっちゃうのかしら

価格の大幅な見直しがあるのでしょうか

もうひとつのこの物件の掲示版スマッチ！では
MRのバラが多いなどなど契約者？と思われる者の宣伝のような書き込みなどもあったり、
実際には、第２期は、ほとんど要望書が出ていない感じですね。

第１期３次の一番いい条件の売れ残った部屋ですら、２戸しか売れないのだから、相当に厳しい～
ことだけは確かです。

こんな大規模物件、今時流行らないんじゃないの？
先のこと考えると悪いイメージしか湧いてこないわ・・・。

モデルルームへ行って、あの広い敷地がまったく活かされていない、棟の配置と　マンモス団地みたいに、窮屈そうに、そびえ立つ、安っぽい外観を見たら、引いちゃうのが普通じゃないかな。

北側の広大な森、あれこれの一時的な共用施設、１００％駐車場、ミストサウナなどのオプションで良いような過剰な設備　しかし、本当に必要で高額な複層ガラスなどをケチったあげく、とても素敵とは思えないあの外観と相場を超える高価格との　完全なミスマッチが頂けないと思います。

たしかに大規模過ぎですよね。
ただ外観なんかそこら辺の一般的なマンションとたいして変わらないと思うのですが。
バルコニーの仕切りがペラペラだとかいろいろ安っぽい所をあげたらきりがないですが、この価格帯のマンションならこの程度だと…
もっと予算があるなら都心の高級マンションでも探した方がよろしいかと。

モデルルーム行きましたが、そこそこ人が入っていましたよ。売り出し当初でもないのにこれだけ来てるならまあまあ悪くないのかも。大人気マンションではないでしょうけどね。

第１期３次での、５０戸の販売が、１２戸も売れ残り、２ヵ月経っても２戸しか売れないという事実。

大規模物件で、あれだけサービスあげるよと人寄せの宣伝すれば、物欲しさに人も来るでしょうが、徐々に契約率も下がってくるし、他の新規発売物件との比較だけの場合も多いでしょう。
それにしても、価格は、相場からかけ離れたままですね。

「大好評につき」は、まったく、そうでなかったとは言えるでしょう。

駅前ならともかく、中途半端な場所の割に高い価格設定があだになったて事かな
販売当初はマスコミにも金を払って取り上げてもらってそこそこの人気があったけど今じゃねぇ

戸田公園徒歩10分以内では中古マンションを探しても結構高かったです。
ここは新築ということを考えると、そこまで高いわけではないのでは。

条件よし値段よしだったら１期３次くらいまでは完売してもいいはずだよね？
中身と値段が釣り合ってないから、最も条件の良い１期から売れ残るんでしょ！

三拍子揃った良いマンションとは言えないでしょうね。条件も値段もそこそこ、モデルルーム来場者もそこそこ。
完売までもそこそこ時間のかかるそこそこマンションなんじゃないですかね。

来年竣工分も見てからって人も多いのでは。

埼京線からもシートが外され要塞が見えてきました
高層階は眺望も良さそうですが、中・低層階はイマイチかも？

高層階は、お値段も良いですもんね。
中・低層階の眺望は問題ありですか。
魅力半減かな。

第Ⅱ期の棟は、近隣対策と容積率アップのためでしょうか？東京ドーム２．２倍の敷地の２割近くを広大なケヤキ公園に充てて、そのしわ寄せの５階建駐車場を真近に囲み、まるでショッピングモールのような環境に２４時間も強いられたあげく、第Ⅰ期の棟の影になったり、全体的に風通しも悪いようなので、今の価格設定では、ちょっと魅力に欠けるように思います。特に、中・低階層は、駐車場に面した側は窓も開けたくないような感じですね。

皆さんがおっしゃるとおり、共用設備、団地みたいな外観、他の新規販売物件に比べて高い価格、国道１７号の長い信号待ちなどのコンンセプトが結果的には、決め買いが終わった以降の消費者の意向とはズレているのでしょうね。でなければ、第１期３次販売の５０戸で、１２戸も売れ残りが出るはずないように思います。

武蔵浦和ほかの物件もしっかり検討してからのほうが、後悔はないように思います。

この物件を否定する方々がすごい勢いづいてますね。しかも的確に欠点をまとめあげながら。
長所を書き込む人を誰かれ構わず営業っていうのなら、やたらとしつこく同じような批判書き込みをするのも他社営業じゃないのか？って思うんですが、、

駅近じゃないのがいいという人たちもいるんだろうし、
みんなが皆電車通勤じゃないんだからそういう人には便利だと思うけど
蕨市内勤務なら程よいんじゃないかと。
中層階って大抵どこでも一番お手頃感があるから早く売れるイメージだけど、
ここまで苦戦してると値下げもやむを得ないかね。

そうだね。
利害が絡まないとここまで書き込みしないよね。
そうじゃなかったらただの冷やかしか。

しかし、的確なのがかなりイタイ。

当方、一期は見送って、二期以降の住戸で検討していたが、実際に外観が出来上がるに連れてだんだん冷めてきた。
本当に団地に見えてきたよ。

純粋にそう感じて引いていってる検討者もいます。

マンション購入の際、あえて低層階を選びたいと思うのは少数派なんでしょうか？
眺望のよさに魅力も感じるんですけど、あまり高いところに住むのはなんだか怖くて。

大規模で羊羹型だとベランダの境がコンクリートでないと外観がどうしても団地風になってしまうよね。
ペラ板で上が空いてると経年劣化と相まってそんな印象。個人的に。

低層階選びたいって人が少数派なのかどうなのかはわかりませんが、
新築マンションの販売初期でなぜ低層階選ぶのか疑問に思う。
244さんのように怖いとか予算の関係とか色々あると思うんだけど。

日照に問題がない物件ならば、低層階の方が好きですよ。
単に、エレベーターを使いたくないというのが理由。

小さい子供がいるので騒音の事や、転落の危険性もあるので
どうしても低層階、１階か２階にします
あと、１０年ぐらいしたら買い替えで１０階以上ぐらいに住みたいですけど。

戸田市内の賃貸マンションを探している、
都内高層タワマン在住者が失礼します。
低層階、良いですよ。
こちらは賃貸してないかな？

階数の高い低いは、条件次第で良い悪いが変わるでしょ。
主な基準は日当たりなのかな？

ここの低層階は、棟によっては日当たりが良くないようだ。

うちも高層階は苦手。子どもの万が一の転落のことを考えるとせいぜい3階まで。
逆に子どもいるのに高層階希望って大丈夫なの？って思う。余計なお世話だけど。

賃貸で5階に住んでたけど、確かに眺望は高い方がいいけど、
エレベーターが点検中で使えないときは階段使わなきゃいけなくて大変だった。
よって3階希望。

大規模マンションってエレベーター使えないときはどうするの？
何台かあるかと思うけど、高層の方は不便じゃないの？
素人質問ですみません。

低層が好きという方々がいるおかげでマンションの空き室が無くなります。
地震が、、、とか言い出すともう、、、なんだか、
トーチカやシェルターで暮らして仕事もそこでするしかなくなります。

マンションの利点で永続的な日照、眺望、カーテン全開できるなどなど戸建てにはない事項がありますが、
低層階だと上記が当てはまらないか、前建てにより失われます。
前面敷地の新規建造物によっては下層と上層で雲泥の差がでます。
下層は新規建造物に対して反対運動で必死になっても上層は知らん顔という例も。

周辺諸状況を考慮したデベの値付け価格はほぼ需要と供給に沿いますよ。

地震が･･･とかは今さら誰も言ってないんじゃない？
けど、高層階だとカーテン全開できるのはいいですよね。
低層階は昼真っからカーテン閉めなきゃいけないのはわかるけど、、、
うちは小学生低学年だけど、まだまだやんちゃなんで転落事故は油断できないからなぁ。
立体駐車場は何階分くらいありますかね？

＞低層階は昼真っからカーテン閉めなきゃいけないのはわかるけど

夜の方が中の照明効果で透けますよ～。
照明を白熱色にしたりカーテンの透過性を下げたり工夫しないと丸見え状態になります。
ただ、レースは透過性を下げると景色が見えなくなるし、とはいえ、
昼の主役のレースだけに透過性を上げないと窮屈で狭い印象を与えるし、判断が難しくなりますね。
ドレープも透過性を下げないと人影が影絵のように外にわかってしまいます。

長谷工によくある多棟で囲む配棟や、リビング側に他物件があると一番困る。
共用廊下からLDを見られてしまうから。
共用廊下を歩く人は内側見れば他のお宅の個室をのぞいてしまうし、大抵は外側見るから。

>251
>大規模マンションってエレベーター使えないときはどうするの？
>何台かあるかと思うけど、高層の方は不便じゃないの？

いまどきの普通のマンションなら1階層の戸数/4基以上のEVが付いていて当たり前なので何も不便ありませんよ。
そもそもせっかくマンションに住んでいるのに階段で上り下り…という方が現実的ではないでしょう？

下がたまたま草むらで9階から転落したけど助かった例もあるし
一階だからといってハイハイ赤ちゃんが庭に落ちて打ち所が悪くってこともある
何階だろうが子どもがいる家庭は気をつけるのは当然
寧ろ高層階の方がわかりやすくて小さい子でも注意するよ

低層階だったらミラーカーテンかなあ
戸建ての時に使ったけど日中は外から見ると光が反射して見えて
夜も全体的に白っぽく見えるから結構良かった
低層だと眺望にこだわってるわけじゃないから透過性は少なくても問題ないし

小さい頃から高層階に住んでいると、高さに慣れて怖さを感じなくなるらしいけど、ほんとにそうなんでしょうか。あと、ここ数年で怖いなと思ったのは、タミフルの副作用？で転落が相次いだ時です。中高生ぐらいになると、なかなかおさえきれませんよね。

253です。

低くても打ち所悪かったら、なんて勿論考えてますけど、
それでもやっぱり命には代えられないって言ったら大げさだけど、
タミフルの件もそうだし、うちはとにかく夫婦で怖がりというか慎重派なもんでｗ
5階に住んでたときも気をつけてはいたけど、
気が付いたら何回かおもちゃを下に落っことしてしまったり、
これがもしもっと高層階で下に人がいたら、小さいおもちゃでも大怪我するよな～とか。

エレベーターについても、小規模なマンションだったんで1基しかなくて
大変不便でした（汗）いまどきのマンションの話しじゃなくてすみません。

けど、高層階を否定してるわけじゃ全然ないです。

なんで高層階希望じゃないの？って話しが出たので
我が家の場合は･･･と書いてみました。
正直言うと、本当は出来れば今でも戸建てに住みたいと思っています。

カーテンはホント工夫しないといけませんね。

>>261
どういう意味？
あかの他人だからって失礼なひとですね。精神疾患じゃないの？

> 前面敷地の新規建造物によっては下層と上層で雲泥の差がでます。
> 下層は新規建造物に対して反対運動で必死になっても上層は知らん顔という例も。

自分の部屋に影響がなければ知らん顔っていうのも薄情な気がしますが、
実際、そうなのかもしれませんね。
大規模マンションになればなるほど、住民の意思統一もできなさそう。
やっぱり「買えるなら高層階」ってことなんですかね。

昔ながらにタミフルの因果関係を信じて書き込む方は少しは最新知見を調べてから書き込みましょうよ。
逆ギレしないでさ。

260ですが262ではありません。

私もタミフルとは関係ないとは思ってますが
259さんも心配されてるようにインフルエンザでは何らかの異常行動？は報告されてますよね。
タミフルの件、じゃなくて異常行動の件って書くべきでした。
訂正します。
スレチ申し訳ありません。

同意
ここのマンション
高層階＝プライド高い＝低層階を見下す
嫌な住民多いね
もめるの目に見えてますね

高い所が好きな人は高い所でいいでしょ？

でも気にしない人は何階でもいいんじゃないですか？

ここの営業さんは買うなら大規模ですよって凄いアピールしてたけどよくわかりません。

川口のリボンシティーは***際中古で値上がりしたみたいだけど

ここは確***に値下がりすると思う（個人的意見ですが）

以前からの戸田住民はミツカンマンション全然歓迎してないよ
もう学校の生徒数は飽和状態なんだから
これ以上人口増えないで欲しいよ
インフルエンザの異常行動で
何階に住むか検討するのはそんなに的外れか？
色んな人見てんだから
2ちゃんじゃないんだから、せめて住民同士仲良くしろよ
恥ずかしい！

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>272さん

リボンシティは５年ほど経ったときでも、新築時の１００％以上の価格を維持していたそうですよ。
不動産屋に「プレミアがついているんですよ」と聞きました。
他にも財閥系マンションも中古が高値で出ています。
川口駅東口【近辺】は新築も中古もとても人気があるそうです。

>>２４４さん
家の母はタワマンのあえて2階を希望して購入しました。
火事や地震などが来たとき逃げ遅れるのが怖いとの理由で。
2階ならいざとなったら飛び降りても大丈夫ではないかなと。
人それぞれでしょうね。

>>275
いま売りに出てる物件も手数料分くらい上乗せされていますよ。
新築時7階程度で平均3500万、価格築3年時に約1000万のプレミア
あと1年もすればここより安くなるでしょ。
ここは立地からみても高過ぎです。
リボン元住民

川口駅周辺は街づくりが成功しているから中古市場も盛況なんでしょうね
戸田公園周辺を好む人がいるのはいいとして、リボンシティと同等に考えるのは厳しいかと

低層階については、いくらエレベーターがあるとはいえ
単純に玄関からの距離が近いからという理由で低層階を好むのは高齢者に多いと聞きました
価値観はそれぞれってことで、折角出来た物件であれば
どこ階にもそれなりに納得して購入した方が住んでいるのが理想じゃないでしょうか

リボンシティは最初に売り出した時が安すぎただけ
価値が上がったわけではない

>>280
それを価値が上がったというんですよ(笑)

最初が安すぎたって事は売主の読みが外れたか販売後に土地の価値が上がったってこと？

戸田公園は元々川が近くて緑地的な意味もあるから、
今後より一層開発が進んで価値が上がるというのはあんまり考えられない…
そもそも永住志向の人が選びそうな場所じゃない？
転売するのを考えると二の足を踏む条件はありそうだけど、のんびり長く住むには良さそう。

待ってれば安くなるって…どうせ残るから。
ゆっくり考えましょ。

価格下がってきますかね？
下がってくれたらうれしいんですが。
希望の間取りがうまく値下がってくれればなおよいですけどね。
そんなにうまくはいかないだろうなぁ。

値引きなしで完売は難しいと思います。
人気のない場所は比較的早期に値引きを出してくるように思います。
あとは棟内ＭＲにして、値引きをして販売する手法も取るように思います。

石橋を叩いて渡るタイプの人には棟内MRの方が安心出来るってのも聞くから
まだまだこれから動きはあるんじゃないの？
もちろん値下げがあるの前提だけど。
ただ、そこまで言われるほど人気が無いって訳じゃないから、そんなに目立った値引きにはならないかも。
オプションがついてくるとかの方向にいく場合もあるし。

さてさて。
下げたくない人、下がると悔しい人、、、
動きがどうなるかやきもきですね。

出来上がった部屋の様子を見て購入するのが理想だけど、実際のところ、棟内モデルルームができてからじゃ遅いんですよね。
希望の間取りは選べないだろうし・・・。
残ってる部屋（できれば値引きあり）で購入すると割り切ればいいんだろうけど。

１０００戸、値引きなしで売り切れると思いますか？

新築マンションの９割以上はなんだかの値引きをして売っています。家具付きとかオプションサービスも事実上の値引きです。値引きせずに売り切るマンションはほんの一握りです。そして、埼玉では、無理でしょう。

>>291
9割の根拠を教えてくださいね

値引きなしで6割売れれば上出来なのかな？
でもこれだけの戸数で駐車場がちゃんと確保出来てるのは一応売りになるんじゃ？
買ったはいいけど駐車場の抽選から漏れてどこ探すって揉めてるとこもあるからそういう心配が無いのもポイントかも。
子育て世代には車は欠かせないからマンションのコンセプトとしては当然かもしれないけど。
棟内MRになってからは値引きこそが利点って部分もあるから、既に買ってしまった人がとやかく言うことでも無いでしょう。

そこまで厳密に根拠を求める理由はなんなんでしょうね？

こちらは素人だから、あくまでも口コミレベルで書き込んでるだけです。
過去の物件と今の市況的にこうなのかな〜、と。

素人目にみると、指名買い需要は尽きた、条件の良い住戸は売れ残ってる、今後は二期までより条件が悪い住戸の販売、
となると今後売り出す住戸は価格が下がるのかなと。

純粋に需要と供給のバランスでの価格決定です。
一期の良い条件の住戸と、三期の条件の劣る住戸が同じ価格は誰が見てもあり得ないです。
そう言う意味では、確実に安くなります。

プラスで言えるのは、供給が多すぎるのでは？と言う話です。
今の値付けでは、需給バランスが崩れそうだと。


あくまで素人目の話ですけどね。

私はそう思って三期以降の中でバランスが取れている住戸があればこの物件も検討に含めようと思っています。


なので、素人の希望的観測に厳密な根拠を求められても困ります。
何か都合が悪いのでしょうか？
そんな展開だから営業、契約者、検討者、それぞれ疑心暗鬼になるんじゃないでしょうか？

公式ページのロケーションのところに、いまだにマツキヨの表示がある。
閉店してから半年以上経つのだから。

口コミの匿名掲示板に論点もクソも無いんじゃね？
言いたい事言わせる場じゃね？
あんた必死だね。

公式ページの森で遊んでる子がＣＧ過ぎて、無機質で怖い・・・

291では
>新築マンションの９割以上はなんだかの値引きをして売っています。

と断言しているくせに

294では
>そこまで厳密に根拠を求める理由はなんなんでしょうね？
>こちらは素人だから、あくまでも口コミレベルで書き込んでるだけです。

…ないわ。
口コミレベルの発言なら口からデマカセを書いていいと？

でもここの物件、営業さんかなり必死ですよね。
好調ぶってるけど実際は厳しいんじゃ。
これから分譲される日当たりの悪く駐車場がすぐそばで駅から多少遠くなるＧ棟は、南向きだからＤ棟と同じ価格帯になると言われました。一番日当たりが良いＤ棟があんなに苦戦してるのに、Ｄ棟と同じ価格帯でＧ棟が売れるわけないと思うんですが。
それでも営業さんはＧ棟はＤ棟より条件悪いが価格帯は同じになるから早く買えと必死の押し売り。
最初は良い物件だと思っていたのですが、これだけの戸数となると値引きは免れないと感じます。

戸数が半端じゃないですからねぇ、厳しいんじゃないかと思いますけどね。
294さんと同じで後期で良いのがあれば検討って感じになってしまいます。

大規模どころかメガですからね。
最上階角部屋で間取りが良い部屋など限定ならともかく、
中住戸ならたくさん選択肢があるので待てますね。
ガンと値下がりするまで期待して待つもよし、実はその間に他物件がでたら浮気もよし。
60戸クラスの中規模マンション15棟分だからね。

なんせブランドマンションのＰＣさいたま北なんか、未だに完売してないんだよ
ここも、キツそうですね

そうですね。ここまでコンセプトを明確に打ち出してるマンションも少ないですからね。
当初の盛況は物珍しさから来るものもあったんでしょう。
共働きの子育て世帯にはメリットのある物件ですが、子育て世帯は一戸建派も多いですし、あの間取りでは子どもをつくるつもりのない夫婦は魅力を感じないでしょうし、子育てが終わって夫婦だけの住まいを求めているような世帯も買いたいと思わないでしょう。
子育て中のママに的を絞った戦略が吉と出るか凶と出るか…
これだけの大規模だと凶と出る可能性は高いです。子育てを全面に打ち出してる割に価格が微妙過ぎます。あの価格なら一戸建て買えますし。
ルーフバルコニー付きの物件はは5000万超。ルーフバルコニー付きとはいえ戸田で、あの外観で、あの間取りで5000万超出す気にはなれません。
階数や角部屋や日当たりなどにこだわりがなければ待つのが得策ですね。恐らく安くなります。

少子化に歯止めがかからない現状なのに、子育てコンセプトの物件をこれだけ大量に出すのに最初はびっくりしたけど
どう考えたってリタイア夫婦やDINKS夫婦が避けたくなる物件だと思う
中規模程度のマンションだったらけっこういいコンセプトだとは思うんだが
浦和の学区ブランドみたいに強烈な子育て向けPRポイントがあるわけでもないし

値引きして手頃感を出した方が手っ取り早いんだろうに