京都の中古マンションについて

>>45 匿名さん
確かに。基本はないなぁ。
クルマがないとして、蹴上駅周辺に食事や二条駅近くのジムに行くとか。ですかね！

>>44 口コミ知りたいさん

御所周辺が一等地と言うのは 凝り固まった考えや。
発展してないやろ。
その辺りに出来てるマンションは売れ行きはどうなの？
すぐに完売してるか？
スレをよく読んでみ
駅から遠いって出てるやん。
価値ある不動産はすべからく駅からの距離で決まる。
これは常識です。
ちなみに駅直結なら瞬間で完売する。
京都も例外じゃないよ。

>>47 匿名さん
山科区や南区や向日市の駅近より、徒歩10分以内なら御所近くに住みたい人が多いと思います。

烏丸御池のプレミストはまだだけど、御所東のプラウドは完売したみたいですね。
住む人が買ったのか投資なのか、億ションは未知の世界です。

>>47 匿名さん
SUMOで京都の新築マンションで「完成済」のタブにチェックして検索してみ。
割合としては低いとはいえ、御所南も売れ残ってるけど、高いから客選ぶしね。
桂川徒歩2分の安物の方がいっぱい余ってる。

あっ！中古マンションスレでしたね。

御所周りは環境がいいからなあ！
環境がいい立地って殆どが不便だけどね。
逆に駅近でスーパーが周りに色々あって便利な立地は下町風情でガチャガチャしてるしね。
何を優先して予算はどのくらいかで吟味しないとダメだろうね。
個人的には御所周りなどの京都中心部は価格がバブルだから買う気が起きませんね。
また南区桂川や山科区東野辺りの駅近マンションも連れて値上がりしてる今のマンション相場は買うよりも様子見か手持ちマンションを売る方がいいかもしれませんね。

>>50 匿名さん

それを言うなら 残ってる戸数を言うんじゃなく
売れた戸数を言わんと比較にならんやろ

桂川であれ 駅から徒歩２分の物件の
販売された総戸数の方が 御所周辺の販売された総戸数より
一桁多く売れてるぞ。

それを 残った戸数で比較するのはフェアでない。
売れた戸数が全てやで。

>>48 匿名さん

御所周辺に住みたい人が本当に多いのなら
デベはもっともっとそこにマンションを建てるんちゃうのか。
現実は違うやろ。

>>53 匿名さん

御所周辺に住みたい人が そんなに多いわけないよ。
住んでる俺が引っ越ししたいと思ってるくらいや。

>>52 匿名さん
田舎は土地が余ってるから、戸数が多いデカいマンション建てられるだけやと思う。御所周辺ではそんな土地あれへん。

>>55 匿名さん

文脈をよく読め。
問題はそこではない。

>>48 匿名さん

私は今 転勤族ですから烏丸線の某駅から徒歩10分の
所に住んでいます。
主人も京都が気に入っていますので購入を考えています。

場所は 御所周辺の物件より1000高くても良いので
徒歩5分以内の烏丸御池を検討中です。

不動産屋さんいわく、次の転勤でも烏丸御池駅５分なら
すぐに入居人は見つかりますと言われました。
築が古くても駅近の便利なところが良いとの事。

京都で一番便利なのは京都駅前。
しかしながら駅前にはマンションが少なくてあってワンルームくらい。
だから広めでファミリーでも住めるパデシオン京都駅前は希少性が高いからなかなか中古の売りが出ない。
雑誌ではパデシオン京都駅前は4割以上も中古価格が上がっているらしいです。

あと個人的にはパデシオンの北側にあるガレージ使用の広大な敷地にプラウドとかブランズなどのブランドマンションを建て欲しいが…。

>>58 中古マンション検討中さん

あんた本気で駅の南側を押してるの？
マンションが建たない 少ないのには それなりの
理由があんのよ。
黒い歴史をもっと勉強し。
それ以上は よう言わんわ。

>>59 匿名さん
南側って、、、
北側って書いてるでしょ？
八条口側は南区になるからね。
北側は下京区。
土地勘あるの？
今時くだらない地歴知るよりも地理から勉強してくださいな。

>>60 中古マンション検討中さん
南側は強烈ですが、北側もしんどいとこですけどね。京都は五条より南はどこも大したことあらしまへん。

>>61
だから安い今が買いなのでは？
善くなるのは目に見えてるんだしね。
京都市が京都駅北東部に芸大誘致したり南東部東九条エリアに関しても色々と模索しているようだしね。
世界の京都の玄関口である京都駅周辺を今までみたいに放置することはないよ。

>>61 匿名さん

昔 150坪程の 余り地形の良くない しかし飛び地でもないところを
地上げしようとしたら
６０人くらいの地権者が出てきて驚いた。
これは北側の話ね。

>>63 不動産屋さん
いつまでも昔話に酔っていても仕方ないよね。（笑）
時代はどんどん移り変わり、その煩い連中も年老いてくる。
国際都市としても日本を代表する都市としても京都は古臭いしがらみや風習から脱皮していかなければならないからねえ。

>>57 賃貸さん
御所周辺より1000upってすごいですね。
新築はどこか検討されましたか？
確かに10分と5分では大きく変わりますね。

>>65 匿名さん

東京から来ている者には御所周辺が一等地と言うのが
全然ピンと来ないんですけど。
つまり理解し難いんです。
普通に御池通り沿いの方が整然と綺麗です。

本当に東京の方ですか？
東京なら皇居周辺も一等地ですよね。

>>67 知人がデベにお勤めさん

皇居周辺には 誰も住んでないよ。
そんなの一等地とは言わんやろ。
少し離れた番町ならわかるけど

御池通沿を含む、御所南学区はやはりあまり安く出ませんね。中古なんで、公示されている希望価格よりは安く決着となるでしょうが、その分手数料もかかりますし。

>>69 匿名さん
いつの世も需要と供給で価格は決まるでしょうから
御池通り沿いの物件価格が高止まりなのは 納得です。
学区に加えて
御池通りは 奧さん方の理解が得られやすい 雰囲気がありますね。
御所周辺と比べて。

イーグルの高瀬川やっぱりまだまだ高いですねー！
オークラからこの物件よく見ますが、周りと調和してステキなデザインだと思います。

これからは桜が綺麗です！ホテルもでき、少し雰囲気変わりますかね！？

>>71 匿名さん

高瀬川はお宝物件ですな。

大手の東京のデベは 気に入らんようですけど。

いわゆる田の字では知らないうちに引越トラックが横付けされていることがよくありますが、どういう手順で売買が行われているんでしょうか。

不動産屋もハナシを聞いていて、売物件が出ればオープンにせず売るよ。広告料もいらないし、他社にとられる心配ないし。

田の字には住んでないですが、売ってくれだの、この物件限定での希望者がありますだの、投げ込みチラシいっぱい入ってます。

オープンにせずにの所がよくわからないのですが、不動産屋に前々から来ている中古の検討者に紹介するってことですか？
そうしたらあちこちに顔を売っておかないといい物件は回ってこないですね。

具体的な物件数件まで絞って、とりあえず大手に投げておくとネットや広告に掲載前に声かけてもらえますよ。
なお、福屋は条件外の物件まで紹介しまくりで、電話も多く、ガツガツしてます。大手に比べて社員の質がかなり低いと感じました。要注意です。

なるほど。
では大手でネットや広告に掲載されているのは、その時点では物件限定の希望者がいないということにもなるんですね。
引き続き申し訳ないですが、大手以外の良さはどこにあるんでしょうか。

地元のの繋がりで、たまに専任専属物件出てきますよ。
ライオンズやらロータリーやら商工会議所やらの付き合いもあるでしょうから、大組織の大手にはないツテもあるんでしょう。

中古てマンションを買いたい人も売りたい人も三井のリハウスがオススメ。
会社もそうだが、担当者が凄く親切丁寧で洗練されている。
あと大手なら住友や東急があるが、三井に比べると雑だし余りオススメできないかな。

財閥系、鉄道系、銀行系の中から選ぶのが無難かと思います。大手以外は正直あまり、おすすめしません！

あと、売主さんとどれだけ近い立場にあるかが仲介業者を選ぶポイントだと思います。話がスムーズですよ。

たくさんのアドバイスありがとうございます。
オープンにならないのは田の字の特性という訳ではないのかな。
大手はある程度信用出来るけど、じっくり意向を聞いてもらえるのか心配です。
かといって、地元ではあまりチャンスが回ってこなそう。
両方コンタクトを取らないといけない感じですね。

うちの駅近マンションを売る時は、大手から独立した小さな親しい不動産屋さんに声をかけました。査定額もこちらの希望額って感じで。
以前大手勤務の時にマンション購入でお世話になった担当さんで、人柄もよく信頼してました。個人で独立後は仲介手数料も値引きしてくれますし。
あっという間に不動産屋仲間の中で情報がまわり、その知人が紹介されて、あっという間に値引きもされず円満に和やかに売買契約^_^;
広告に載る間もありませんでした。
美味しい物件はコネの世界で、すぐ売れちゃうんだなあーと感じましたよ。

>>82 マンコミュファンさん
偶々か条件がいい物件だったんでしょうね。
今はネットの時代。
大手仲介不動産業者にはネットワークからしても勝ち目はありませんよ。
効率よく、確率的にマンション売却をしたいなら大手3社(三井・住友・東急)で間違いないよ。

京都って色々特殊だから
信用金庫がやたら存在感あったりさ

もう中古物件の動きも落ち着いてしまうかな？やはりこの時期は動きますね

>>85 匿名さん

内容の無い投稿やな、
意味が分からん

>>86 通りすがりさん
マンション売却した事ないからわからないんだよ。
賃貸アパートですか？（笑）

>>85 匿名さん

前半の 動きが落ち着いてしまうかな？と
後半の やはり動きますね は真逆だけど
頭大丈夫？

関電ブランドのロジュマンはもう終わって、シエリアが後継ってことだろうか。

パデシオン京都駅前の中古が4LDK約6,000万で最近から売りに出てますね。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

京都駅やヨドバシなんかにもすごく近くて立地的にはすごく便利だし、あと周辺も再開発がいろいろと始まってホテルや芸術大学などを建て始めてますよね。

すごく興味あるんだけど中古で6000万ってやっぱりいい値じゃないかなぁ？？

みなさんのご意見は？(※ 京都駅東側の地歴は確認済みです。地域が再開発で変わろうとしているので地歴云々のご意見は除くでお願いします)

築20年近いことを考えると、30年ローンを払い終わったときリセール価値が
ほぼなくなる。6000万出すなら新築のほうがいい。京都駅前は生活の場として
どうか。私がこの辺を選ぶなら賃貸にしておきます。

パデシオン京都駅前って1階の殆どの部分が平面駐車場でマンションを囲むように機械式駐車場もあって今時絶対無い駐車場100%のマンションです。
マンションの敷地面積も広そうだし立地もいいからきっとココは将来建て替えが可能なマンションじゃないかなあ？(例えば1階部分のガレージをやめて部屋数を増やせばデベも手を上げそうな立地に思える)
なんにせよこのマンションで売り物が出るのは珍しいから私も注目してました。

〇９８０万円って値付けをしている時点でこの物件、気を付けたほうがいい。
安く思わせて売る商法まるだし。それにひっかかるおっちょこちょいがターゲット。

>>93 通りがかりさん
一般的によくある値付けだよ。^^;

>>92 名無しさん

そうかな？しょっちゅう売りに出てる気がする。パデシオンだし、何かあるのかと思っていました。私ならパデシオンはパス。

みなさん貴重なご意見ありがとうございました。

京都駅前はとても便利だし再開発がされるので今後10年で景色がゴロっと変わるような気がするのでいいなって思いますが6000万には手が届かないので価格的に魅力を感じる大津駅前のマンションを検討する事にします。

本当にご意見ありがとうございました。

京都のマンションの事ならこのブログが参考になるよ。
https://kyoto1192.com/kyoto-takefuji/

>>96 買い替え検討中さん

京都駅周辺は便利だから賃貸を含め総じて価格が高いと思います。特に京都駅北側の下京区アドレスのファミリータイプマンションはパデシオン京都駅前と二番館くらいしか無くて今後もマンションよりもホテル優先に再開発されそうなので希少性が高いのも一因だと思います。
一方大津駅は京都駅に比べると何もない分静けさはあります。
価格も今の相場で高くはなりましたが京都の一等地にあるマンションよりかは随分安く買えると思います。
価格重視で永住なら大津がいいかもしれませんね。
私は中間の山科駅周辺のマンションも検討してますよ。

確かに京都駅前ってホテル建設ラッシュだね。
京阪やアパなんかがホテル建ててるみたいだし。
パデシオンの北側の土地も外資系ホテルに変貌するようだからその周辺には新規で食べ物屋も便乗してドンドン出店してきてるしね。ますます賑やかになるだろうなあ。

京都駅北東側は京都芸術大学が移転してくるので将来的には塩小路高倉周辺って文教エリアに変わるんだろうな。
それはそうと近くの第一旭と新福菜館のラーメン屋はいつも行列だよね。
並びたくないからなかなか食べられない。
一昔前はあんなに行列しなかったのになあ。

蹴上駅徒歩5分で岡崎エリア。
前は都ホテル。
三条界隈も徒歩圏内の築12年の中古マンション。

ブリリア京都岡崎
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_103/pj_89184931/?vos=di0368...

>97が紹介したブログの今日の分（スーモの土地価格表）をみると
京都市役所駅前あたりの物件が一番資産価値高そう。

>>102
京都市役所駅前ならこのマンションの中古かな。https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_89351618/

私のようなプアピープルには半値でも厳しい価格。
このへん一番住みたいところだが。で、東西線で山科か六地蔵を物色中

>>104 通りがかりさん
プアピープルっておっしゃるなら桂大橋なんてどうですか

イニシア桂大橋、中古じゃないけど苦戦してるね。いい物件だと思うが。
桂川でなくて鴨川だったら瞬間蒸発だね

>>106 購入経験者さん
もうすぐ竣工後1年になるみたいだから中古扱いだよね。

市役所駅前あたりでは、意外とリーズナブルかも↓
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_89402898/
売れるにはあと400～500万高いか……

キングオブマンションの登場。
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshikamigyo/nc_89598378/

管理費と修繕積立金だけで毎月約６万５千円。
それ考えると、宝くじで２億当たって、このマンション買えても、
維持できませんな、私には。

マンション売却検討してますが、不動産業者の選び方がわからない。銀行系に査定依頼したが、査定額低いしやたらプレミア感を謳い文句にしていて、うざい。
大手の不動産業者の悪口も↓

http://apartments.blog.so-net.ne.jp/2015-06-03

三井のリハウスはヤバそうなので除外。
地元の不動産会社ってどうなんでしょうか。
京都でどこかいい不動産業者ありますか？

>>111 口コミ知りたいさん
三井は何でヤバいの？

>>111 口コミ知りたいさん

いい不動産屋なんてこの世には存在しないよ。

儲ける為には平気で不都合な事でもいいように言うのが不動産屋。

もし売却したいなら複数の不動産屋と一般媒介契約すればいい。

三井や住友や東急などの大手に頼む方が地元の不動産屋なんかよりも売れる確率はずっと高いよ。

私はコインパーキング経営で三井とやり取りしましたが最低の会社でした
三井のリパークのオーナー皆様同意見ではないかと推測します

三井のリハウスはオススメできませ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15366/

やっぱり築年数が古いマンションて上下左右の音って気になりますか？
階下の方から昼間、生活音で怒鳴られました。管理会社には一切言わず直接来るので正直迷惑してます、しかも脅すような感じで言葉使いも乱暴だし。階下に怒鳴りこまれることってよくあるものですか？

>>113
京都地元のリー･マンションって京都では大手よりも迅速な仕事に定評があるよ。
http://re-m-life.com/

ワシもよく上の階のアホを怒鳴りに行くが、もしかして同じマンションか

管理会社を通すほうが良いかと思います

東京オリンピック後のマンション価格ってどうなるのかしら
https://www.sumu-log.com/archives/10610/
で書かれてるように2020年以降まで待つ人は確かに多いですよね
本当に下がるのかどうかが疑問です。

年取ってから住んでも楽しくない。今、住んでこその人生だ。

年取ったら便利なマンションに住みたい。
若い時は少々便が悪くてもいいけどさぁ。。。

駅近のマンションは
中古でも本当に高いですね。
それでも売れているらしい。

新築では駅近のいい物件がないからしかたない。
烏丸御池か京都市役所前徒歩５分以内の物件がほしい。5500万以内で。

狭い部屋ならその価格であるよ。

5500万では相当築年数経ってるか
狭いか、
前建物がもろ被りしかない

6000万台からでしょうね

京都のど真ん中に、５３００万で築４年のけっこういい中古マンション買いました。
６７平米だけど、まあ満足しています。懇意にしている大手不動産の営業マンに
自分の希望をしっかり伝えておいて、いい物件が出たら真っ先に教えてもらいました。

できれば90平米欲しい。

京都の中心部で90平米以上となると、中古でも7000万、大手デベの築浅物件なら億ション。
けっきょく財力次第ですね。子供の代まで二代でローン組めるなら、私でも買えるかな～

>>126

営業マンが教える物件なんて買ったら、ろくな事ないですよ。

彼等はお客さんの利益よりも自分たちにとって都合のいい物件を必ずプッシュしてきます。

それが彼らの仕事だから。

自分で選べる知識や相場観を身につけましょう！

そりゃ、本人が勉強するのは当然だけど、営業マンを活用しないなんて
もったいない。かれらはいい物件を握っている。それをだれに持っていくかは、
顧客の懐事情などを見極めている。まあ、客と営業マンの駆け引きを楽しみながら、
いちばんいい物件をゲットしてくれたまえ。

>>129 購入経験者さん
同意。
物件選びは自分でした方が無難。
営業マンは必ず売りにくい物件を紹介しますからね。

>131
どうですかね。
自分で決めるのは当たり前。ただ情報はできるかぎり多元化したほうがいいよ。
営業マンを活用すると、いろんな物件見せてもらえるので、目が肥えてくるよ。
せまい視野で選んで、ハズレをつかまないようにね～

>>132 購入経験者さん
あんたエラい営業マン贔屓だが、営業マンか？（笑）

>133
贔屓とか関係ないんじゃないか。
情報は多い方がいいだろ。営業マンの情報も活用しつつ、
自分で物件をきめる。それだけ。

>>134 匿名さん
営業マンの情報って具体的にどんな情報？
ネットで検索すればほぼ全ての物件の情報が見れる。
まあ年寄りやアナログな方は営業マンのいい客にならざるおえないが…

>135
甘いな。ネットに載るのは業者と顧客の間でさばけなかった物件。
ほんとうにいい物件はネットに載る前に取引されているよ。
そんなことも知らないのか・・・

>135
あっ、新築物件ね。それでも会員登録したり、ベデもしくは販売代理店の
営業とコンタクトがあると、ネットオンリーの人間より情報が早い。
築浅中古の場合、優良物件はネットに出る以前に取引が終わってる。

それから、これは高級物件の場合だが、広告が出た時点で、
すでにいい条件の部屋は成約済みになっている。なぜかな～

>>136 匿名さん
知ったかぶりで喋ってるようだが、営業マンの能書きやニセ富裕層のしょうもないレスは要らんから。

>>138 匿名さん
具体的なケースを出してから偉そうな能書きを垂れたらどうなんだ。（笑）

ふふふ。内部情報を出せるわけないじゃん（笑）

>>141 マンション検討中さん
HN変えまくって、そこらじゅうのスレに適当な事を書き散らしてるんだろうな。

御所南の中古物件はスーモの中古物件にのる前に売れてしまうようです。

世の中にはマンション買うのが趣味みたいな人もいますからね。本当に。

能書きはもういいから。