京都の中古マンションについて

まだ新築未入居の転売ってそれほど増えてないんじゃないの？
というか、増えてると言うのかもしれないが、
中古から良いのが探せるほど数が豊富にありますか？

同じく、中古にしては高値すぎ！
それにペットを飼えるところがほぼゼロじゃないかな？
どうせ高額になるならやっぱり新築の方がいいですよ。

ウチのマンションは、築数年ですが、ある部屋が新築時の1.5倍くらいの値段で売り出して、あっという間に売れたみたいです。はっきり言って高すぎますが、こんな値段で売れるなら、今のうちに売っちゃいたいなぁ〜と思いました。まぁ、結局のところ、住み替え先のマンションの値も上がってるわけですから、売りませんけど……。
それにしてももうすぐ高さ規制で不適格物件になるマンションだというのに、ちゃんと売れるもんなんですねぇ。

中古なら駅近に限るでしょうね。
ただ中古でも値が高いし、数が少ないね。

中古で待つならどこ？
中古でも良いから買いたかったのはどこ？

>11　
エスリード西京極（第１の方）

中古マンション、何で値上がりしてるんですか？
場所の問題ですか？
新築当時より高いって何で？
じゃあ新築買ったほうがましですよね・・・。

中古マンションが　なぜ値上がりしているか　私も不思議に思いますが
土地の価格がバブル後　１０年以上値下がりしていましたが
３〜４年前に底をうち　値上がりに転じた為　特に　築３〜４年のマンションは
分譲価格より高く売りだされているように　感じます。
しかし　一部の超人気物件等をのぞけば　中古なので　分譲価格より高い中古価格は
高すぎると思います。
特に　パデシオンやエスリードなど　分譲価格が安めの物件は　中古価格に割安感はなく
（周辺の中古価格に影響される為？）　新築で購入された方がお得だと思います。
中古だと　だいたい　仲介手数料も必要になりますからね。

あと　お得にマンションを購入されたいなら　竣工したけど　全部販売できず　売れ残った物件
は　交渉で１割〜３割引きで購入できる場合もあるみたいなので　検討されてみては　いかがですか　（棟内モデルルーム開催とか　キャンセル住戸発生など）

最近の土地価格は　全般的に横ばいか少し値下がりしてきてる
みたいなので　あわてず　じっくり探されてみて　値下げ交渉されるのが良いですよ

皆さんが、おっしゃる通りだと私も思います。
私も、中古物件を物色した方なのです。
私の判断基準は、大体下記の様な感じでしたよ。

＜新築＞
①入居時期が同じで、コミュニティ形成後の入居ではない事。
②建物資産価値が新築だけに高い。（ローン年数に相応しい）
③最新設備+施工方法など安全基準も高い。
④カラーセレクト、プラン変更など特色を好みで変更できる。
⑤方角、階数など分譲初期だと選べる。
⑥場所により、信じられない程価格設定が高い。
⑦なかなか、好みの地域に新築物件が存在しない。
⑧購入計画が長期に渡る（〜1年程度）
⑨ローン実行月の経済状況が読めず不安も残る。


＜中古＞
①既存コミュニティーで人間関係で苦労するかも…。
②築浅とは言え、建物の資産価値は落ち、組むローンとの関係上逆転現象が見られる。
　（略、新築並みの価格なので経年による建物価値の下落分がリスク）
③中古年数に応じた建築基準。
④リフォームは可能。
⑤実際の部屋を確認できる。
⑥中古？と思う様な価格設定。
⑦比較的多くの物件が該当する。
⑨即入居可能。
⑩金利状況を見ながら状況分析可能。


＜検討材料＞
・駅近の新築が出た。
・価格は、比較的安価。
・分譲初期で予算内で理想の場所、階数を確保できる。
・引渡しの９ヶ月で資金増強する期間もある。
・中古は高値で安定し価格的な中古メリットが得られない。


＜結論＞
私の年齢、人生設計から買い替えなどの条件は想定しにくく、中古で買った時の
建替や買い替えリスクの回避の為、35年は安定した環境が欲しかった事。
検討材料から新築が相応しいと思い、新築にしました。
しかし、法外に高価な新築物件も中古同様にリスクの対象となります。
要は、用意できる頭金により選ぶ基準も大きく変わると思いますよ？
例えば、私の様な選定基準でも現金で買えるなら中古を買うかも知れないですし。

ですので、自分の要求とリスク配分を検討しメリットを見出せる物件なら良いと思います。
良い物件に巡り合えると良いですね。

長文失礼致しました。

中古物件、ものすごく高いですね。修学院方面で築20年、73m^2でなんと３千万円を越えているのがありました。単にそのオーナーが欲張りということなのかもしれませんが、それにしてもそんな値段をつける雰囲気がまわりにあるのか・・。まだ少しバブっているのか、それともそれが正常な京都の価格なのか・・。

その値段なら大津で新築の80m^2、琵琶湖ビューマンションが買えてしまう。

よく分からないのですが、２０年も経たマンションだとマンション内上下水道関連の水回りがおかしくなってくる頃だし、その改修にはとてもお金がかかるとおもわれます。通常いわゆる修繕費でそこまでするものなのか、あるいはしないのか・・。

新築も中古もマンション高すぎですね。
オリンピックが終わるまで待てば安くなるんでしょうか

・グランエスパス御所東 2億5000万円　(３階　142.91m2、2007年築)
・御所東アーバンライフ　3億2400万円 （3階　330.8m2　1989年築）

SUUMOに出ていましたが、売主の希望価格とはいえ、ちょっと高すぎない？

・御所東アーバンライフ　（7480万円、１階、127.72m2　1989年築）

今、これも出てましたが、ここしばらくは、
これぐらいの価格だったように思う。

御所東アーバンライフはバブルの時に建ったマンションで、
階数の違いはあるとはいえ、ここまで差があるものなのか？
外国人や首都圏の人目当てのぼったくり価格？

グランエスパス御所東は半値でも客付けは難しいだろうね。（笑）
しかし、御所東アーバンライフは２～３割引で可能なのでは？
ただ、御所東アーバンライフは御所隣地という売りがイーグルコート梨木の杜の完成（もうすぐ）でＮＯ２に格下げになっただけに、ちょっと厳しいかも？

中国人の爆買いで、都市部中古マンションの価値が急騰してますね。

京都の外国人によるマンション購入は僅からしいですよ。

市内中心部は中古の築古の物件(20年以上)も価格上がってませんか？
高さ規制のせいでしょうか。

新築がバンバン建っている中、中古の値段が割高に思えてならない。新築の売れ行きも落ちてきたし、今後は中古マンションの資産価値がぐっと下がるだろう。どうせ下がるなら新築マンションの方が得だろうね。

ここまで、値段を上げたら何ともいえませんね。
イーグルコート二条城北大手門前 5階
76.94平方メートル　9450万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003882746/

数年後に半値でも売れずに後悔するでしょうね。
今がおかしいだけ。

中国もヤバそうだしマンションバブルもそろそろはじけると思いますね

そもそもシナ人(中国人)の経済力に頼ろうとするのが大きな間違い

↑わざわざシナ人（中国人）と書く意図は何なのですか？
Ｊap（日本人）と同じ感覚ですか？

以前から京都は中国人の購入は余り無く、オリンピックのある東京に集中しているらしい。短期的な投資が目的でまた、安価なリゾートや温泉宿にも投資し中国の観光客呼んできてます。円安重なり格安だ！
ただ今現在は分かりませんが・・・
今後消費税があるので京都のマンションを早く購入することをオススメします。建築費の高騰もふまへ新築坪単価は、400万超えになるであろうし消費税絡みで即手に入る中古マンションの価格が跳ね上がるだろう

子どもができて「とにかく通勤に便利なところ」と烏丸御池周辺の中古マンションを見ていて
こんなに高かったっけ？と驚きました。

昔、あの辺の賃貸に住んでてマンション購入も検討したけど、もっと手の出しやすい価格だった気がする。
不動産屋さんは「御所南学区だから」「高さ規制で街中にマンション建てにくくなったから」と言うけど・・・
正直学区にはこだわりないんで（荒れてれば中学受験という手もある）桂とか山科とか別の地域も見たけど、
やっぱり地下鉄沿線が楽なんですよね。

なかなか値段が下がらないので売り時を迷っています。老後の移住ニーズとかもあったりするのだろうか。

>>36 マンション掲示板さん

売りたいの？買いたいの？

>>34 経済勉強中さん

噂のイーグルコート高瀬川の売りが出てるね。

ちょっと高いけど こんなもんかな。

>>31
爆買いが落ち着いてきたと聞きました。ちょうど2月上旬が中国の新年で、その時のニュースだったかな。

大量買いじゃなくて欲しいものを買うスタイルになってきているようです。
海外の人が不動産を買うなら関東でしょう。京都は別荘用に買うのかな。

人気駅ランキングは、1位が烏丸御池、2位が四条、3位が丸田町、4位が今出川、5位が五条、6位が京都市役所前、7位が京都駅でした。新幹線がとまる京都駅は7位。みんな地下鉄やバス使うんでしょうか。

>>39 匿名さん
北側京都駅前はこれからのエリア。
京都芸大が移転してくるのでエリアイメージも一新されそうだし資産価値は上がるでしょうね。

>>39 匿名さん

生活して行くのが基本やからね
駅の人気ランキングはこれで
妥当なところじゃないのかな

東京でも２路線が交差している駅は高い。

>>39 匿名さん
そもそも京都は「何々沿線だから」という理由で地価が上がるわけではないですからね。
だいたい電車が通ってるところは、しょぼい。
地下鉄烏丸線沿線が昔からの住みよい地域なだけです。

>>42 口コミ知りたいさん


不動産の価値は駅から徒歩で何分掛かるかが基本やからね。
電車が通ってるところはしょぼいって 意味が分からん。

>>43 匿名さん
京都は違いますよ。昔からの街やから、鉄道がひかれているような土地は自然と中心部から離れてる。
京阪、阪急、JRどこも沿線の時点でダメ。
京都は上京区、中京区の御所周辺が一等地ですよ。

地下鉄２路線使える烏丸御池が便利なのはわかるけど、あの辺のマンションに住むような人が用事のある東西線の駅ってあるんかなあ。

>>45 匿名さん
確かに。基本はないなぁ。
クルマがないとして、蹴上駅周辺に食事や二条駅近くのジムに行くとか。ですかね！

>>44 口コミ知りたいさん

御所周辺が一等地と言うのは 凝り固まった考えや。
発展してないやろ。
その辺りに出来てるマンションは売れ行きはどうなの？
すぐに完売してるか？
スレをよく読んでみ
駅から遠いって出てるやん。
価値ある不動産はすべからく駅からの距離で決まる。
これは常識です。
ちなみに駅直結なら瞬間で完売する。
京都も例外じゃないよ。

>>47 匿名さん
山科区や南区や向日市の駅近より、徒歩10分以内なら御所近くに住みたい人が多いと思います。

烏丸御池のプレミストはまだだけど、御所東のプラウドは完売したみたいですね。
住む人が買ったのか投資なのか、億ションは未知の世界です。

>>47 匿名さん
SUMOで京都の新築マンションで「完成済」のタブにチェックして検索してみ。
割合としては低いとはいえ、御所南も売れ残ってるけど、高いから客選ぶしね。
桂川徒歩2分の安物の方がいっぱい余ってる。

あっ！中古マンションスレでしたね。

御所周りは環境がいいからなあ！
環境がいい立地って殆どが不便だけどね。
逆に駅近でスーパーが周りに色々あって便利な立地は下町風情でガチャガチャしてるしね。
何を優先して予算はどのくらいかで吟味しないとダメだろうね。
個人的には御所周りなどの京都中心部は価格がバブルだから買う気が起きませんね。
また南区桂川や山科区東野辺りの駅近マンションも連れて値上がりしてる今のマンション相場は買うよりも様子見か手持ちマンションを売る方がいいかもしれませんね。

>>50 匿名さん

それを言うなら 残ってる戸数を言うんじゃなく
売れた戸数を言わんと比較にならんやろ

桂川であれ 駅から徒歩２分の物件の
販売された総戸数の方が 御所周辺の販売された総戸数より
一桁多く売れてるぞ。

それを 残った戸数で比較するのはフェアでない。
売れた戸数が全てやで。

>>48 匿名さん

御所周辺に住みたい人が本当に多いのなら
デベはもっともっとそこにマンションを建てるんちゃうのか。
現実は違うやろ。

>>53 匿名さん

御所周辺に住みたい人が そんなに多いわけないよ。
住んでる俺が引っ越ししたいと思ってるくらいや。

>>52 匿名さん
田舎は土地が余ってるから、戸数が多いデカいマンション建てられるだけやと思う。御所周辺ではそんな土地あれへん。

>>55 匿名さん

文脈をよく読め。
問題はそこではない。

>>48 匿名さん

私は今 転勤族ですから烏丸線の某駅から徒歩10分の
所に住んでいます。
主人も京都が気に入っていますので購入を考えています。

場所は 御所周辺の物件より1000高くても良いので
徒歩5分以内の烏丸御池を検討中です。

不動産屋さんいわく、次の転勤でも烏丸御池駅５分なら
すぐに入居人は見つかりますと言われました。
築が古くても駅近の便利なところが良いとの事。

京都で一番便利なのは京都駅前。
しかしながら駅前にはマンションが少なくてあってワンルームくらい。
だから広めでファミリーでも住めるパデシオン京都駅前は希少性が高いからなかなか中古の売りが出ない。
雑誌ではパデシオン京都駅前は4割以上も中古価格が上がっているらしいです。

あと個人的にはパデシオンの北側にあるガレージ使用の広大な敷地にプラウドとかブランズなどのブランドマンションを建て欲しいが…。

>>58 中古マンション検討中さん

あんた本気で駅の南側を押してるの？
マンションが建たない 少ないのには それなりの
理由があんのよ。
黒い歴史をもっと勉強し。
それ以上は よう言わんわ。

>>59 匿名さん
南側って、、、
北側って書いてるでしょ？
八条口側は南区になるからね。
北側は下京区。
土地勘あるの？
今時くだらない地歴知るよりも地理から勉強してくださいな。

>>60 中古マンション検討中さん
南側は強烈ですが、北側もしんどいとこですけどね。京都は五条より南はどこも大したことあらしまへん。

>>61
だから安い今が買いなのでは？
善くなるのは目に見えてるんだしね。
京都市が京都駅北東部に芸大誘致したり南東部東九条エリアに関しても色々と模索しているようだしね。
世界の京都の玄関口である京都駅周辺を今までみたいに放置することはないよ。

>>61 匿名さん

昔 150坪程の 余り地形の良くない しかし飛び地でもないところを
地上げしようとしたら
６０人くらいの地権者が出てきて驚いた。
これは北側の話ね。

>>63 不動産屋さん
いつまでも昔話に酔っていても仕方ないよね。（笑）
時代はどんどん移り変わり、その煩い連中も年老いてくる。
国際都市としても日本を代表する都市としても京都は古臭いしがらみや風習から脱皮していかなければならないからねえ。

>>57 賃貸さん
御所周辺より1000upってすごいですね。
新築はどこか検討されましたか？
確かに10分と5分では大きく変わりますね。

>>65 匿名さん

東京から来ている者には御所周辺が一等地と言うのが
全然ピンと来ないんですけど。
つまり理解し難いんです。
普通に御池通り沿いの方が整然と綺麗です。

本当に東京の方ですか？
東京なら皇居周辺も一等地ですよね。

>>67 知人がデベにお勤めさん

皇居周辺には 誰も住んでないよ。
そんなの一等地とは言わんやろ。
少し離れた番町ならわかるけど

御池通沿を含む、御所南学区はやはりあまり安く出ませんね。中古なんで、公示されている希望価格よりは安く決着となるでしょうが、その分手数料もかかりますし。

>>69 匿名さん
いつの世も需要と供給で価格は決まるでしょうから
御池通り沿いの物件価格が高止まりなのは 納得です。
学区に加えて
御池通りは 奧さん方の理解が得られやすい 雰囲気がありますね。
御所周辺と比べて。

イーグルの高瀬川やっぱりまだまだ高いですねー！
オークラからこの物件よく見ますが、周りと調和してステキなデザインだと思います。

これからは桜が綺麗です！ホテルもでき、少し雰囲気変わりますかね！？

>>71 匿名さん

高瀬川はお宝物件ですな。

大手の東京のデベは 気に入らんようですけど。

いわゆる田の字では知らないうちに引越トラックが横付けされていることがよくありますが、どういう手順で売買が行われているんでしょうか。

不動産屋もハナシを聞いていて、売物件が出ればオープンにせず売るよ。広告料もいらないし、他社にとられる心配ないし。

田の字には住んでないですが、売ってくれだの、この物件限定での希望者がありますだの、投げ込みチラシいっぱい入ってます。

オープンにせずにの所がよくわからないのですが、不動産屋に前々から来ている中古の検討者に紹介するってことですか？
そうしたらあちこちに顔を売っておかないといい物件は回ってこないですね。

具体的な物件数件まで絞って、とりあえず大手に投げておくとネットや広告に掲載前に声かけてもらえますよ。
なお、福屋は条件外の物件まで紹介しまくりで、電話も多く、ガツガツしてます。大手に比べて社員の質がかなり低いと感じました。要注意です。

なるほど。
では大手でネットや広告に掲載されているのは、その時点では物件限定の希望者がいないということにもなるんですね。
引き続き申し訳ないですが、大手以外の良さはどこにあるんでしょうか。

地元のの繋がりで、たまに専任専属物件出てきますよ。
ライオンズやらロータリーやら商工会議所やらの付き合いもあるでしょうから、大組織の大手にはないツテもあるんでしょう。

中古てマンションを買いたい人も売りたい人も三井のリハウスがオススメ。
会社もそうだが、担当者が凄く親切丁寧で洗練されている。
あと大手なら住友や東急があるが、三井に比べると雑だし余りオススメできないかな。

財閥系、鉄道系、銀行系の中から選ぶのが無難かと思います。大手以外は正直あまり、おすすめしません！

あと、売主さんとどれだけ近い立場にあるかが仲介業者を選ぶポイントだと思います。話がスムーズですよ。

たくさんのアドバイスありがとうございます。
オープンにならないのは田の字の特性という訳ではないのかな。
大手はある程度信用出来るけど、じっくり意向を聞いてもらえるのか心配です。
かといって、地元ではあまりチャンスが回ってこなそう。
両方コンタクトを取らないといけない感じですね。

うちの駅近マンションを売る時は、大手から独立した小さな親しい不動産屋さんに声をかけました。査定額もこちらの希望額って感じで。
以前大手勤務の時にマンション購入でお世話になった担当さんで、人柄もよく信頼してました。個人で独立後は仲介手数料も値引きしてくれますし。
あっという間に不動産屋仲間の中で情報がまわり、その知人が紹介されて、あっという間に値引きもされず円満に和やかに売買契約^_^;
広告に載る間もありませんでした。
美味しい物件はコネの世界で、すぐ売れちゃうんだなあーと感じましたよ。

>>82 マンコミュファンさん
偶々か条件がいい物件だったんでしょうね。
今はネットの時代。
大手仲介不動産業者にはネットワークからしても勝ち目はありませんよ。
効率よく、確率的にマンション売却をしたいなら大手3社(三井・住友・東急)で間違いないよ。

京都って色々特殊だから
信用金庫がやたら存在感あったりさ

もう中古物件の動きも落ち着いてしまうかな？やはりこの時期は動きますね

>>85 匿名さん

内容の無い投稿やな、
意味が分からん

>>86 通りすがりさん
マンション売却した事ないからわからないんだよ。
賃貸アパートですか？（笑）

>>85 匿名さん

前半の 動きが落ち着いてしまうかな？と
後半の やはり動きますね は真逆だけど
頭大丈夫？

関電ブランドのロジュマンはもう終わって、シエリアが後継ってことだろうか。

パデシオン京都駅前の中古が4LDK約6,000万で最近から売りに出てますね。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

京都駅やヨドバシなんかにもすごく近くて立地的にはすごく便利だし、あと周辺も再開発がいろいろと始まってホテルや芸術大学などを建て始めてますよね。

すごく興味あるんだけど中古で6000万ってやっぱりいい値じゃないかなぁ？？

みなさんのご意見は？(※ 京都駅東側の地歴は確認済みです。地域が再開発で変わろうとしているので地歴云々のご意見は除くでお願いします)

築20年近いことを考えると、30年ローンを払い終わったときリセール価値が
ほぼなくなる。6000万出すなら新築のほうがいい。京都駅前は生活の場として
どうか。私がこの辺を選ぶなら賃貸にしておきます。

パデシオン京都駅前って1階の殆どの部分が平面駐車場でマンションを囲むように機械式駐車場もあって今時絶対無い駐車場100%のマンションです。
マンションの敷地面積も広そうだし立地もいいからきっとココは将来建て替えが可能なマンションじゃないかなあ？(例えば1階部分のガレージをやめて部屋数を増やせばデベも手を上げそうな立地に思える)
なんにせよこのマンションで売り物が出るのは珍しいから私も注目してました。

〇９８０万円って値付けをしている時点でこの物件、気を付けたほうがいい。
安く思わせて売る商法まるだし。それにひっかかるおっちょこちょいがターゲット。

>>93 通りがかりさん
一般的によくある値付けだよ。^^;

>>92 名無しさん

そうかな？しょっちゅう売りに出てる気がする。パデシオンだし、何かあるのかと思っていました。私ならパデシオンはパス。

みなさん貴重なご意見ありがとうございました。

京都駅前はとても便利だし再開発がされるので今後10年で景色がゴロっと変わるような気がするのでいいなって思いますが6000万には手が届かないので価格的に魅力を感じる大津駅前のマンションを検討する事にします。

本当にご意見ありがとうございました。

京都のマンションの事ならこのブログが参考になるよ。
https://kyoto1192.com/kyoto-takefuji/

>>96 買い替え検討中さん

京都駅周辺は便利だから賃貸を含め総じて価格が高いと思います。特に京都駅北側の下京区アドレスのファミリータイプマンションはパデシオン京都駅前と二番館くらいしか無くて今後もマンションよりもホテル優先に再開発されそうなので希少性が高いのも一因だと思います。
一方大津駅は京都駅に比べると何もない分静けさはあります。
価格も今の相場で高くはなりましたが京都の一等地にあるマンションよりかは随分安く買えると思います。
価格重視で永住なら大津がいいかもしれませんね。
私は中間の山科駅周辺のマンションも検討してますよ。

確かに京都駅前ってホテル建設ラッシュだね。
京阪やアパなんかがホテル建ててるみたいだし。
パデシオンの北側の土地も外資系ホテルに変貌するようだからその周辺には新規で食べ物屋も便乗してドンドン出店してきてるしね。ますます賑やかになるだろうなあ。

京都駅北東側は京都芸術大学が移転してくるので将来的には塩小路高倉周辺って文教エリアに変わるんだろうな。
それはそうと近くの第一旭と新福菜館のラーメン屋はいつも行列だよね。
並びたくないからなかなか食べられない。
一昔前はあんなに行列しなかったのになあ。