よい土地を見つけるには？

地元の不動産屋に予約しておけば？
あとは地主さんかな。

パワービルダーの仕業か、本当に良い土地は出ないですね。

もし前もってＨＭを決めちゃっていいのであれば、そこに
頼む手もありますよ。一般に公開されるよりは早いです。
あとは、なんとなく更地でアヤシイ土地の登記簿を調べて
地主に直接アタックする方法もあるにはありますが気力
が要ります。

地元の不動産屋さんを何箇所か予約しておく方が良いですね。
その不動産屋さんしか扱っていない土地というのもありますから。
ＨＭに頼む方法は、経験からお勧めしません。大半の物件が売れ残りで、あちこちで紹介されたものでした。
インターネットで検索というのも、やはり売れ残り物件です。

>2>3>4
お返事ありがとうございます。
やっぱりまず地元不動産屋さんですね。
地主にアタックというのも、ちょっとやってみたいです。
よく調べて挑戦してみます。
「一緒に土地探しからお手伝いします」という工務店
（それがＨＭ？？）には一応、お願いしてあるのですが、
どうなんでしょうね。
基本的に公開されてるものから選ぶみたいなことを言われたので
「ネットに出てるようなものはほとんどチェック済みです」というと
「じゃ、うちの不動産部門に入ってくるものを紹介します」と
言われたんですが・・やはり売れ残り物件とかでしょうかね。
特別な情報網があるわけではないのかな。

不動産屋の情報源って、基本的にアットホーム・マイソク
・レインズでしょ。非公開の物件は除いてね。

それぞれ、一般人には限定された情報しか公開していない。

アットホーム・マイソク・レインズの情報を不動産屋と同等の
条件で検索できれば、希望に近い物件が早く見つかり、結果と
して安く購入できるかも知れない。一般の人が

ＨＭの不動産部門があるのでしたら、新しい情報もある可能性があります。
ただし、そこで見つけてもらうと、そこで建ててもらうことになる可能性が大きいですが、
よろしいのですか？
私は、知り合いの不動産屋さんに相談し、環境面でどの地区（市町村など）が良いか教えてもらいました。
その不動産屋さんでもいくつか紹介されましたが、場所が離れているためか売れ残り物件ばかりでした。
結局、住みたいところの不動産屋さんへ行った所、その不動産屋さんでしか扱っていない物件というも
のがあり、それが気に入り、購入しました。
>基本的にアットホーム・マイソク・レインズでしょ。
ごめんなさい、この意味分かりません、教えてください。

建築条件付でも完全に諦めることはないですよ　金額を上乗せすることで建築条件をはずしてくれます
なかなか売れなければ、上乗せ金額無で建築条件をはずす場合もありますよ

皆さん情報ありがとうございます。
>6
＞アットホーム・マイソク・レインズの情報を不動産屋と同等の
条件で検索できれば、希望に近い物件が早く見つかり、

すみません、これの意味がわからないので、もう一度説明していただけると
助かります。

>07
やはり地元不動産屋最強ですかね・・

>08
そうですね。
建築条件付というのは法律的には「土地売り」なので
フリープランで設計してもらうことはできるのですが
実際、それをやってくれるかどうかですよね。
上乗せで条件をはずしてくれるのは検討してみます。

レインズ
http://www.reins.or.jp/
マイソク
http://www.maisoku.com/
アットホーム
http://www2.athome.co.jp/

それぞれ、不動産情報を登録し情報を共有するシステムです。
また、一般客用とは別に、不動産業者専用の入り口があります。
登録会員（業者）は、詳細な情報（売主・物件の住所・実際に
売れた価格）を知る事ができます。ID・パスワードが必要と思う。

不動産屋に行くと、売主の部分が隠されたチラシを見せられる
事があるでしょう。あのチラシの情報を、アットホーム・マイ
ソク・レインズを通して不動産屋はやり取りしてるんです。

一般の人でも検索できますが、簡単な情報しか見られません。

何らかの手段で、ID・パスワードを入手できれば、展開は有利
になるでしょう。

住みたい駅周辺を自分の足で探すのも手だと思いますよ。
実際に広告に乗る前に見つけた土地を購入した友人もいます。
広告にのってからだと仲介手数料もとられますし、運よく見つかればラッキーと思い地道な活動も有効と考えてみては？

私も注文住宅を目指しておりますが、昨年１月頃から探し始めて先日ようやく土地購入に至りました。
本当に建築条件のない土地だけの物件というのはいいのがなくて、みなさんご指摘のように、
我々が広告で知る土地は何度も紹介され何度も断ったものばかりでしたね。

うちの場合は購入希望地を現住所の周辺に絞っていまして、地元の不動産屋５軒ほどに物件の紹介を
お願いし、何かあればFAXで情報を流してもらって週末には紹介された物件に足を運ぶという日々を
続けておりました。
そうこうしているうち国有地として競売にかけられた空き地が出てきまして、大変気にしていたのですが、
これがその５軒のうちの１軒の不動産屋の手で分筆され建築条件付き土地として販売されるにいたり、
先日どうにかお願いして半分がうちの土地となった次第です。
つまり紹介された多数の土地とは縁がなかったのですが、いろいろ見るのも目が肥えて良かったです。

建築条件をはずすことですが、当初はその不動産屋もそれはなかなかできないと言っておりましたが、
現金で払うからと申し出たところ話がとんとんと進みました。
これは不動産屋にもよるかも知れませんが、販売価格に300万ほど上乗せされました。
うちにとってこれ以上の物件はもうないと思いましたから、思いきって手持ち資金をはたいてローンなしで
購入し、現在大変満足しています。
これからは家作りのための自己資金を貯めないと...

それから、うちは気に入った物件があれば建築士の方にも物件の図面やデジカメ写真を送って
見てもらっていました。あくまでも無料相談としてメールのやり取りだけということでしたが、
自分達だけで不動産屋と対峙するのはとても不安でしたのでこれは大変助かりました。
建築士によっては設計もお願いすることを前提に土地探しに同行してもらえることもあるようですので
もし建築士による設計監理を考えているのでしたら、土地探しの前に建築士を探してみるのもいいのでは
ないでしょうか。

＞０８です
建築条件をはずすのにやはり４００万くらい上乗されましたが、高すぎてあきらめました
１年たっても建築条件付では売れず、業者の方から値引きするので買わないか?ということに
なり、建築条件をはずすための４００万上乗せが無しになり建築条件付の時と同じ土地値に
なりましたよ　そのほかにも上乗せ覚悟なら交渉しだいで建築条件をはずしてくれる
土地がいくつかありました。

>08さん
そういうことがあるのですね。ラッキーでしたね。
しかし、400万がなくなったとは、当初はどんな目論みで販売していたのでしょうかね。
うちの場合には、売るほうの設けの分も入っているかも知れませんが、300万の上乗せで近辺の
公示地価並みになりましたから、業者が建築条件で作って売るつもりだった建物の価格とは
300万程度上乗せしたものだったのだななどと推測できておもしろいです。

土地を探してるものです。
なかなか良い物は少ないですね。
初歩的な質問ですが公示地価とはどうやって調べるのでしょうか？
私の知り合いは競売で買えというのですが。

>>15
http://tochi.mlit.go.jp/

競売はやめたほうが・・・・
法務局通いが一番いいですかね。私としては。

昭和の時代までは、都心部は別として郊外では、農協に
頼むと良い土地が入手できたんですけどね〜。

市街化調整区域ではなく市街化区域なら、農地からの転用
手続きもスムーズでしたし。

現在は、生産緑地制度とかあって、住宅用地への転用が
難しい場合があるんですね。

ま〜、他に考えられる手段としては、区画整理地域の保留地
を、自治体などから購入するのも安全で良い手段ですね。
区画整理地域は、原則６メートル道路で造成済みですから、
希望地域で見つけられれば、お買い得ですね。

競売物件を購入という手もありますが、相当に勉強しないと
危険だと思います。

ちなみに銀行ローン利用予定であればあらかじめ銀行に了承を取らなければいけないみたいです。不動産屋は土地が出ると最初に地元の建売業者に話しを持って行きます。この時第一の手数料発生!建ちあがった後、客を紹介して第二の手数料発生!手数料が二重取り出来るのです。広告に載る物件は建売業者も買わない(坪数30前後が好き)どうしようもない土地、あまり物…と仲介して頂いた大手不動産屋さんに聞きました。うちはお願いして3年かかりました。土地だけはじっくり探した方がいいと思います。あせって競売物件を落としてもとんでもないオマケが付いてきますよ、、、素人はただ泣きをみるだけです!大手の不動産屋さんと仲良くしましょう…地元の不動産屋さんは手数料若干安くしてくれますが…株屋、不動産屋はいまいち信用に欠けるので大手がおすすめデス!

ウチはなんだかんだで1.5年かかりました。

地主さんが100坪の土地を売りに出して、建て売り業者が契約。
3分割して売るつもりだったらしいんですが、資金ショートで
キャンセル。その間隙を縫って交渉の上、2分割してもらい即
日契約。
もう半分の土地は未公開で売りに出したところ、半日でキャン
セル待ち10件！だったそうです。
こんなこともあるので、あきらめずに気長にやるしかないですね。

みなさん土地代金は現金支払いなのでしょうか？
私も最初、土地を買って後から別で家をたてようとおもって
いたのですが不動産屋に別々に買ったら割高になると言われました
ローンもややこしくなります、とも言われました。
条件付の分譲地の方がお買い得ということなんですが本当でしょうか？
仮に条件付で土地＋建物セットで約３５００万の物件なら
土地買って別に家を建てると、とても３５００万では出来ないと言われたのですが・・・

>>21
土地・家屋でトータルいくら借りたいのかさえわかってれば、
（要は家の代金が上がっちゃったのであとから融資額をアッ
プしてくれってのは却下）分割実行してくれますよ。ただし
契約自体は２本になるので手数料はダブルでかかりますが。

条件付きの物件には、『参考プランxxxx万円』って書いて
ありますよね。あれはほぼ建て売りと同じグレードと思っ
て間違いありません。よってそれなりの仕様にするので
あれば、決して条件付が安いということにはなりません。
そのほかにも条件付にはそれこそ問題山積み！ですので、
よく勉強してから契約なされたほうがよいです。

>そのほかにも条件付にはそれこそ問題山積み！ですので、
もしよろしければ参考になるＨＰや文献を
お教えいただけないでしょうか？

>>23
ここらへんが簡潔に書いてありますね。

http://nsk-network.co.jp/kanteigan.htm#建築条件付売り地

要は、『３ヶ月たって建物の請負契約が締結されない場合は
契約解除できる』という点が業者にとっては目の上のタンコ
ブなんです。３ヶ月つきあわされて、はいさよなら〜はかなわ
んということ。よってイロイロな手を使ってきます。
つなぎ融資を使って土地だけ先に決済することを強要する。
契約上は建て売りに変更して土地・家屋一緒に契約させる。など。
よほど良心的な業者でないと、100%自分の希望が受け入れ
られた家作りは無理と考えたほうがよいです。ここらへん
の問題点が書かれている書籍はそれこそ山ほどあります。

であれば、最初から資金上乗せ覚悟で条件外し前提でお願
いして、ダメならやめるという気持ちでのぞむかですね。

注文住宅を単品で受注するほどネームバリューがない中小業者が、土地を
エサに建物をセットで売りつけるというケースもありますね。この場合、
建物の出来自体に問題がでるケースが多くなります。

もっとも、たとえ大手でも、神奈川県内で条件付き中心にやってる某建
設もここの掲示板ではかなりボコボコにされてるので、会社の規模にはよ
らないのかもしれませんが。（ｗ

条件付であまり名前を聞かない業者の場合、その業者の建てた家を見せ
てもらうのが一番かと思います。

独立行政法人都市再生機構とはどのような会社？団体？なのでしょうか？
普通の民間会社なのでしょうか？
相場より安いのでしょうか？
来週末にここの分譲地を見に行こうと思ってるのですがよくわかりません。
メリット、デメリットご存知の方おられましたら教えて下さい。

都市再生機構は、昔の住宅都市整備公団ですよ。

お気に入りの場所があり、予算が合えば、土地の造成は
しっかりしてるので、良いと思いますよ。

>28
レスありがとうございます。
昔の都市公団というのはＨＰを見て分かったのですが
他の民間不動産屋との違いが分かりません。
あまり周囲と価格も変わらない気がするのですが
申し込みは結構されてるみたいです、造成が良い意外の
メリットは何なんでしょうか？？？

そうですね〜、たとえば一戸建て団地の場合で言えば、民間の開発より
一団地あたりの総分譲戸数が多いと思いますよ。つまり、大規模開発が
多く、街並みや利便施設が計画的に整備されている場合が多い、という
事です。

通常は、何回かに分けて分譲する場合が多いですが・・・

>30
レスありがとうございます。
私が見ようとしてる所は機構の土地と民間の土地と国の定期借地が入り乱れております
まだまだ空き地が多い所ですので
値段や支払い面でメリットが無いなら慌てて申し込む必要も無さそうですね。
今回の申し込みは見合わせたいと思います。
ありがとうございました。

そうですね。