茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
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[スレ作成日時]2010-12-29 09:49:39
詰んじゃってるんだもん悪あがきするならレッテル思考に賭ける他ないよね
でもバカにするなよ居住者を！
後で事実が公表されて立場をより悪くするだけなんだけど背に腹はかえられない！？
ということで理事長さん事実公表してくださいね
今期の議事録を見る限り理事長に問題ありとは見受けられない、ただし
従来からの業務を踏襲したい人達は拒否反応をした。
理事長の手法は企業であれば管理部門、経理部門で当たり前のことだが、
管理会社は、やってられないってわけだ。
殿様気分なのかな。東急は。
変更するって、誰がどうやって変更するの？変更することに住民の過半数以上の同意がとれるの？
口で言うのは簡単だけど実現には相当のマンパワーが必要だよ。あんたヤルか？
今問題になってるのは理事会内役員同士の確執と、それに伴う理事会と管理会社の軋轢だ。
一般住民からすると「私たちには関係ない話ね、掃除や修理ちゃんとやっててくれればいいのよ！」だろう。
まづは理事会内の確執を取り除くことが必要で、管理会社の件はその後の話だろう。
そのための方法は２つある。
①理事会で理事長の辞任を受理し、守旧派の新理事長を互選で選出する。
これだと従来の馴れ合い路線に戻り波風立たずに平穏にいく、両者ハッピーエンド
②理事会で全役員が辞任し、出直し選挙のための臨時総会を招集する。
これだと振り出し戻って仕切り直しになるが、新理事長次第で再度今回のような事態になる可能性がある。
現実的には①だろう。大半の無関心住民にはどうでもいい話。
もし①がいやなら、住民自ら②にするように動け。今の理事会は絶対に②の方法はとらない。
今期が無理なら来期の役員に立候補し、理事長になってやるしかない。
ただし一本気でやると同じ轍を踏む。ここは日本だ、浪花節的運営の要素も残しておく必要がある。
先ずはこの理事長をやめたとしても応援し、まとまっていかないと元の木阿弥です。管理会社変えるのも、理事会が検討してかないと進みません。守旧派がやるわけありません。
それでは僭越ながら意見を開陳させていただく。失礼千万ならご容赦のほどを。
理事長の方向性は正しく賛同する。が、全てを任期１年の中で実行するのは無理がある。やはりプライオリティを付けて実施する必要があり、残件は次期管理組合に引き継いでいくしかない。そのプライオリティのトップに何を据えるかは理事長ごとに違うだろう。今回は最初に管理会社の業務に手をつけたということだ。
理事長は具体的な目的意識を持った者がなるべきで、往々にして多い権威付けや名誉職と考えてるなら理事長になる資格はない。その点、今期の理事長は目的意識があり行動力もあるので個人的には評価できる。理事長は理事の互選であるから、自ら手を上げて名乗り出る者は明確な目的意識を有しているばずだから理事長として相応しい。
管理会社とは契約により管理業務を委託してるわけだから、契約に基づき正しく業務が執行されているか否かを管理組合は監督精査する必要はあるが、管理組合と管理会社はやはり契約ベースで一線を画する必要がある。もしそうでなければ、適宜契約を是正・見直ししていく必要がある。
それと管理組合と管理会社とはwin-winの関係が構築できないとマンション管理はうまくいかないことは確かである。
今期理事長は「主体性」を前面に打ち出したが、私なら「独自性・自主性」を打ち出したい。
そして限られた任期期間中に管理委託契約外の部分に可能な限り管理組合の独自性と自主性を見出していきたい。
ここの管理組合は５年目のまだ若い組合であるから仕方がない面はある。また私自身は買ってから8ヶ月も住まず（この間は週一の日帰り住民）で正確に言えば定住してまだ4ヶ月しか経っていない新参者であるから偉そうなことは言えないが、ここの管理組合の今一番の弱点は「理事会と組合員との情報インタフェース、理事会と組合員とのコラボレーション」の部分であると認識している。この部分は管理会社への委託業務外であるから、それこそ管理組合として独自性と自主性が存分に発揮できる部分である。
長くなるから、ここで一旦筆を置くことにする。
さて、今回は管理組合の広報として議事録、理事会報、理事長辞任表明の文書、理事長辞任に伴う副理事長の理事長代行の文書、がメディアはさておき公開されたわけだが、これらを見て管理組合役員外の一組合員として私が取り得た行動は時系列で下記の通りである。次回理事会が新理事長互選の４月９日だから、３月３１日の現理事長辞任表明に対して速攻で動かなければならなかった。
個々の内容は詳しくは書かないが、ネットを探せば出てくるはず。
３月３１日：管理会社の本社総務に注進。
４月 ３日：「副理事長の理事長代行」の掲示板貼紙を撤去させ、同時に副理事長２名の辞任を要求。
４月 ４日：「全役員解任と新役員選出」の臨時総会を監事の職責で招集することを要請。
最後に、私は点（マンション）よりも面（みらい平地域）で考えたい。もちろん点を理解することが出発点になるが。
このマンションは660世帯が住む一大シュウラクであるが、みらい平地域全体という面から見ると点にしか過ぎない。
東急さんがほかと比べてどうかの判断は材料がないのでできませんが、
この物件を購入するときの計画通りの管理費、修繕費に収まるなら別に異論ないです。
なんて意見こんなところに書いても何の参考にもならないかな。
管理費（全体・住宅） 9,300円
修繕積立金 4,820円
駐車場使用料 1,500円
自転車置場使用料 100円
インターネット利用料 1,500円
------------------------------
管理費等月額合計 17,220円
これにローン返済を足しても東京に住んでた身からすると、すごく安いです。
パークハウスつくば研究学園に比べたら半分以下！でもマンションのグレードがちがうかな？
今回の件で理事長が引責辞任を表明したのに他の理事・監事は辞任しないのですか？
一部の理事が管理組合を私物化してたそうじゃないですか。監事機能も働いてないようですし。
４月９日の理事会で新理事長選出なんて言ってますから辞任するつもりは無いみたいですね。
こういうのって普通は連帯責任じゃないですか？
585さん、
私の場合も、以前のマンションに比べ、
管理費9,300円 はまあいいとして、
修繕積立金4,820円 が安すぎます。将来の不足が目に見えて、不安。
第5期理事会議事録は理事長・理事がどういう発言をしたかよくわかっていいですね。
なんか臨場感がある。
理事長辞任なんかしないで続投して欲しいな。
以前の理事会に戻って欲しくない。
>>589
修繕費はわりと(世間一般？)で「足りない」と言って上げる案が出るみたいです。
そろそろじゃないですか？
その時の上げ幅が問題です。
何案かあって「一時金が発生しないように一気に上げる案」がアンケートなどで多い場合、
総会などでその案で承認を求められると思います。
他の物件で同じ管理会社ですが、長期計画では修繕費が新築時で約5000円で
６年目くらいで約9000円になる予定が上記の案で「一気に」が
選ばれると約17000円がアンケートで一番多いとのことでした。
６年目で5000円→17000円！？
一番多いと言っても組合員の４分の1もなく、あとは委任状だそうです。
だいたいの人は「総会で決まったとおりに払うしかない」と出席もしないのでは？と思いました。
管理費はここより高いようです…。
このまま管理組合機能がストップしたまま期末迎えたらどうなるのか？
清掃と修繕はしてくれるよね。でも管理委託契約は来年更新できなくなる。
そしたら管理費払わなくてもいいのかな？契約は自然終了？
でも自分たちで清掃や修繕しなくっちゃ！一気に自主管理に突入しちゃう。
よく分からないですが、あまり良いマンションではないのですか？
住んでいる分にはとても良いのですが。
なんか難しくてよーわからん。
>>601
今の管理委託契約は来年2月末に契約が切れ、契約には自動更新条項がない。
管理委託契約の締結は総会決議が必要で、契約更新する場合も同じである。
だから契約更新は今期末定期総会で組合員の過半数以上の賛成決議が必要になる。
管理会社を変えたいなら、定期総会での本件議案否決のための戦術を考えることだ。
その前に今期は臨時総会を開かざるを得ない状況。理事長は職の辞任だけでなく理事も退任するから。
まずはこの臨時総会対策を考えた方がいい。ベストな方策は臨時総会そのものを成立させないことだ。
そうなると管理組合業務は機能不全のまま期末を迎えることになる。おもしろいと思う。
先期までの管理組合と同様な守旧派体制に戻したくないのなら、戦略を考えた方がいい。
>>602
と言う住民が9割方だと思う。何するにしてもこの9割方の住民の浮動票がとれないとだめだろう。
従来の管理組合はこの浮動票を取り込むために、総会欠席の場合は白紙委任状を出させた。
総会前に白紙委任状で過半数以上を確保してるから、総会そのものは「シャンシャンシャン総会」に等しい。
管理組合は決して組合員に議決権行使書を出させることをしなかった、させなかった。
住民に対して絶え間ない情報開示と啓蒙と意識高揚を地道に進めて行くしかないと思う。
住民個人の力では限界がある、組織化が必要になる。
総会に委任状しかないのなら、白紙委任ではなく、特定の住人を代理人にして
その代理人に多数の住人が委任して委任状を出してもらうしかない。
一軒一軒訪問し説明して過半数以上の委任状をとる必要がある。
660世帯だから人海戦術でやらないと難しいだろう。
これで過半数以上の委任状を集めて、この特定の人が総会に出席して議案に反対すれば
過半数以上の反対で議案は否決される。
これは株主総会で見られるプロキシーファイトである。
でもインターホン鳴らしたら「押し売りお断りします！」と言われるかも。
それもそのはず「代理人の押し売り」だ。
管理会社の変更等を考えてる人は、ここのホームページを参考にしたらいい。
これは住民が立ち上げたホームページである。ただ最近更新が止まってる。
レーベンハイムコンフォレスタ宇都宮住民のホームページ
http://lhcu.jimdo.com/
ご連絡読みました。
総会で決めた理事の好きかってはいけないの？
私物化も理事の多数決ならいいのでは？
馴れ合いの何が悪いの？
管理規約も契約も違反したら悪いの？
理事の多数決ならいいのでは？
第4期管理組合定期総会で管理組合員が管理組合業務の執行を委任した第5期管理組合役員が、管理規約第46条第1項を遵守して誠実に業務を遂行しておらず、同時に監事の管理組合業務執行の監査が十分に行われていなかった。これは管理組合役員の管理組合員に対する背信行為である。
■管理規約第46条第1項（役員の誠実義務等）
役員は、法令、規約及び付属規定並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のために、誠実にその職務を遂行するものとする。
いつのまにか消えてなくなった貼り紙には、新理事長選ぶとしか書いてなかった。
責任とって全役員辞任するとは一言も書いてなかったよ。
副理事長の辞任要求が出たみたいだから副理事長は辞任するのでは？
＞今期の議事録には辞任した理事長と他２名の署名がある。
誤解しやすいが、理事長は今現在は辞任していない。辞任を表明しただけ。
理事長職の辞任は理事会で正式に受理されないかぎり、辞任したことにならない。
また、辞任しても新理事長が就任するまでは従前の職務を遂行しなければならない。
理事会が９日に開催されるから、少なくとも９日までは理事長は存在している。
＞当然この方針は現在有効なはず。
理事長が替われば方針もガラッと変わると思う。
前理事長時代の管理組合の方針なり施策を継承したくないのなら、理事会で方針転換を決議すればいい。
管理会社と馴れ合いにしたかったら新理事長に守旧派を選出すればいいだけ。
馴れ合い方針とは「管理会社におんぶにだっこ、管理会社よ、よきに計らえ。」だと思う。
＞東急コミュニティーに受け入れられないはずです
なんで管理会社の意向が必要なのかな？主客転倒。
管理組合と管理会社は管理委託契約で甲－乙の関係。
甲が契約違反してない限り乙が甲の方針に従えないのなら、乙は契約解除を申し入れればいい。
そうしたら、甲は新しい乙を探してきて契約することになる。管理会社の変更。
＞この理事、辞任した理事長と同方針ということですか？
そういう意味ではないと思う。
管理規約に照らし合わせて、副理事長の職務を遂行する事が相応しくないからだと思う。
ただし明らかな役員のちょんぼが露見しない限り辞任要求は難しいと思う。
管理規約は管理組合の「憲法」と考えた方がいい。
教えて下さい。センチュリーつくばみらい平マンションの中古を検討しています。免震構造と聞いてますが今回の地震どうでしたか。どのくらいの被害ありましたか。よろしくお願いします。
関東軍なら暴走と虚偽報告で進軍というのが歴史でしょう。
後々大損害を住民にもたらす⁉
戸別配達より守旧派関東軍の方がリスク‼
戸別配達は総会で決めれるからね。
マンションのメールＢＯＸまで新聞を取りに行くのは当たり前だ
何で販売店まで取りに行くの
そんなに面倒なら新聞取らなきゃいいよ
６２８です。６３４さん、６３６さん回答有難うございます。今回の地震で地盤や建物の構造についてとても感心をもちました。購入できましたら宜しくお願い致します。
いや、そうでないと思う。地球温暖化防止に心がけてるのだと思う。
出来るだけエネルギーを使わず二酸化炭素の排出を抑制しているのだと思う。
今回の地震で計画停電の影響で電力使用の抑制をみんな心がけている。
その結果、昨年を下回る節電が続いている。
http://www.tepco.co.jp.cache.yimg.jp/forecast/index-j.html
新聞、安心しました。販売店まで新聞とりにいかないといけないとどなたか言われたので。新聞受けまでなら、わたしがこのフロア分、引き受けてもかまいません。(^ ^)
【つくばみらい市の地震被害（総括）】
１．つくばみらい市議の報告
建築土木震災被害は、屋根瓦の落下、塀の倒壊、建物亀裂、道路損壊、非常用貯水槽隆起、宅地法面崩れ、液状化がありました。液状化は山王新田です。
２．光明院の塀倒壊
県道3号を小絹から谷和原庁舎、谷和原郵便局を通り過ぎてみらい平方面に向かう途中の常磐道と立体交差する手前に光明院というお寺があります。
この光明院の塀が全て倒壊しました。たまたまネットでこの塀倒壊の貴重な写真を撮影しアップしている方がおられましたのでご紹介します。
http://farm6.static.flickr.com/5172/5558557626_387341be54_o.jpg
３．センチュリーつくばみらい平
マンションは免震建物の住居棟は建物・室内とも被害はありませんでした。
細かくは、免震でない部分に軽微な被害が見られました。
４．免震マンションの地震応答シミュレーション
今回の東北地方太平洋沖地震では、つくばみらい市は震度６弱の非常に大きな揺れでしたが、当マンション住宅棟3棟は免震構造のため、建物・室内の被害はありませんでした。
建築工学の知識の無い一般の方は、従来の耐震構造、免震構造、制震構造と言われても違いが良く分からないと思いますが、動画で視覚的に捉えた方が理解が早いと思います。
以下の私製ページは、非免震と免震の建物に地震波を印加した場合の時系列の揺れを三次元アニメーションで紹介しています。なおフラッシュアニメーションはスターツＣＡＭ株式会社の提供です。
（注：地震波は模擬地震波で今回の東北地方太平洋沖地震ではありません。）
http://century660.sakura.ne.jp/menshin.html
いまの理事会と管理会社の関係を修復する手っ取り早い方法は、守旧派の理事長を選ぶことでしょう。
そうすれば、従来の馴れ合い路線にもどり、管理組合の役員も楽になり、管理会社も喜ぶでしょう。
守旧派=悪い というのは賛成できません。
管理会社と調和とりながら、管理会社のことも思ってやっていくの、いけないことですか？
管理会社が栄えれば、住民へのサービスも上がるのでは。
管理組合は「マンションのオーナー」なんだから、オーナーの意向に逆らったら管理会社は斬られるよ。
だから慌てて今日偉い人が弁明に来るのとちゃうか？
守旧派が誰なのか4期会報の10号を読み直したら4期から3名残留と書いてありますね
残留するなら期日通りに立候補するべきでしたね
私物化は随所に見られますね
公開された議事録からは4期案件に取り組んでおられないみたいですし
理事会にも欠席されているようですし
これも私物化の精神のあらわれでしょうか
守旧派と言われる理事の方も住民ですから、自分の立場で物言うのはいいのではないですか。 それを私物化と決めつけるのはどうかなと思います。東急コミュさんも、慈善事業している訳ではありませんから、必ずしも住民だけ見て業務するのではないんじゃないですか。
>>654
いや、留任させる必要はない。
留任は「前期の引継ぎ」が大義名分だが、そんなもんは新役員就任までの間に引継ぎをすれば済むはなしで、当然のことながら引継ぎは旧役員の義務でもある。
来期は留任なしに総入れ替えする必要がある。そのためには誰かが音頭とって19名立候補させなければならない。
それを実際にやった管理組合がある。ボンヌール長崎管理組合である。
その時の定期総会議事録が公開されてるから読めば分かる。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf
ww.bonheur.ne.jp/report/sennin22.pdf
10年前の理事長経験者（現自治会長）が、10年間理事長に居座った理事長率いる硬直化している理事会役員をクーデターで追放した。
クーデターとは「定期総会での緊急動議と次期役員人事議案否決」である。
＞それを私物化と決めつけるのはどうかなと思います。
役員の義務責務は管理規約に規定されている。それから判断すればいいでしょう。
＞東急コミュさんも、慈善事業している訳ではありませんから、・・・
管理委託契約に照らし合わせて判断すればいいでしょう。
全ては管理規約と管理委託契約です。コンプライアンス。
