エクラスタワー武蔵小杉 part3

川崎市という住所ではなく民度の問題だと思います。
所得や金融資産も23区内とは開きがあります。

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確かにわざわざ都内から川崎市に移ってくる人なんていないよね。

特に例えば世田谷区・目黒区・港区に住んでいる人が
「エクラスタワー欲しい！！」、「武蔵小杉って便利だよね！」、
「川崎って環境いい！」なんて言う筈が無い！！！絶対に（笑）
（でも、川崎万歳な人の頭の中では武蔵小杉の未来は明るいのだろうね・・・）

元から川崎に住んでいる川崎耐性の高い人しか買えない物件。

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浮浪者が多い。
ゴミ箱あさってる。

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そんなことが理由でリーズナブルな物件が
選択肢から外れるあなたに
同情します。

雰囲気に高い金を払うのは無駄。

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ムサコの猥雑な雰囲気が下町風で落ち着きますし、ふつうに風俗やらあってセンターロードで
客引きしてるから取り繕う気もしない。
ただ、そんな街を高層から見下ろして暮らすのも悪くないと。

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小杉を全く眼中にない都内の人間が、そもそもこんなスレ開けるか？　ウソつきだよ。開けた人間は、結局興味津々なんだよ。

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> 572
風俗街を見下ろして悦に浸ってるなんて・・・
残念なマンションに面白人物が住みたいですね（笑）

でも、どうせだったら新宿に住んだらどうですか？
もっとスケールの大きい風俗街と
小杉住人の大好きな利便性が両立しています。

私はそもそも風俗街のある街なんて論外ですね。

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追加しました。エレベーターに関しては非常用もあるので追加を見送りました。等々力緑地も離れており他物件に比べて優位性はないので見送りました。

（長所）

駅直結
図書館が近い
テナントにスーパー
学区が今井小・今井中の可能性
低層階にある屋上庭園が利用できる

（短所）

川崎市というブランド
付近に公園や緑なし
近隣に美味しい飲食店なし
騒音
免震構造による長周期振動への懸念
新耐震基準に満たさない可能性あり
間取りが悪い
外廊下
テナントにパチンコ店・浮浪者等が利用するネカフェ
眺望が遮られる部屋が多い
玄関が電子ロックではない
エアコンが付いていない
エアコンが壁掛け
管理費が他より5000円高い
ベランダに洗濯物が干せない
管理会社の評判が良くない
車が川崎ナンバー
自動車出入り口の動線が悪い

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コンパクな住居が多いのもデメリットだね。
賃貸に出る確率が高くなるのはマンション運営上あまりいいことではない。

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短所
駐車場区画が少ない

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いまはクルマ乗る人のほうが少ないから問題なし。

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住んでみりゃ、住居なんて、全てのことにすぐ慣れて、どうでもよくなるのにね。後からこうゆうスレ思い出すと、恥ずかしい書き込み満載で笑っちゃうよ。

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現実を受け入れてしまうよね。買っちゃったら。

だから、買う前にこういうポイントを整理することは比較検討する際に大切だと思うよ。
特にこの周りのことを知らないで営業資料やトークだけで判断しちゃう人もいるからね。

575
確かに等々力緑地は遠過ぎるよね。コスギタワー位の緑が周りにあればいいのだけど、
周囲に緑が一切無いのがここの物件の特徴。子供をどこで遊ばせるの？
近くの徒歩3分にあるレアリスというマンション脇の小さい公園？！
風俗街とか商店街の中に住むって、そういうものだと言われればそれまでだけど。

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駅中歩いていけばパークの公園で十分子供遊ばせますよ。
あそこはかなりいい公園です。

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パークの公園は自転車がもうスピードで通ることがあって危ないよ。
乗り入れは禁止されてるけど。

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ある程度大きな公園に隣接している物件は不動産的（笑）に人気があるものだよ。
ここは独身かDINKS向きじゃない？

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>561
川崎市の将来性という点には賛同です。川崎駅周辺もすごいですが今後は武蔵小杉駅周辺のよりいっそうの成長も計画などを見る限りでも十分に期待ができますし、エクラスはその中心に位置する駅直結マンションです。周辺が変わることで価値がぐんと上がる希望を持っています。

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一部内容を変更しました。

（長所）

駅直結
図書館が近い
テナントにスーパー
学区が今井小・今井中の可能性
低層階の屋上庭園が近くにある
武蔵小杉の将来性

（短所）

川崎市というネガティブイメージ
付近に公園や緑が少ない
近隣に美味しい飲食店が少ない
騒音
免震構造による長周期振動への懸念
新耐震基準に満たさない可能性あり
間取りが悪い部屋が多い
（長い廊下、角部屋のカウンター）
外廊下
テナントにパチンコ店・ネットカフェ
眺望が遮られる部屋が多い
玄関が電子ロックではない
エアコンが付いていない
エアコンが壁掛け
管理費が他より5000円高い
ベランダに洗濯物が干せない
管理会社の評判が良くない
車が川崎ナンバー
自動車出入口の動線が悪い
コンパクトな住居が多い
近くに風俗店あり

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今井小・今井中もかつて優良な子供を供給していた大企業の社宅が廃止になって、
代わりにこのマンションのようなタワマン購入者の子供が流入して
レベルが下がっているとのことです。

期待して引っ越してくると他の川崎市の学校と変わらなくてびっくりするかも？！（笑）

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ここは駅直結ということ以外は小杉の他マンションより劣るところが多い。
あと数分歩くことでそれらの問題がクリアされたマンションを買うか
やっぱり駅直結がいいからここを買うのか。人それぞれだね。

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安いと思ったけどカラクリがあったか。

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完璧な物件はないよ。
ここの欠点が見えると他のタワーの良さがわかってくる。
他を検討する人も出てくるだろうね。

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参考までにどうぞ！
ひったくりに気をつけましょう！

川崎市中原区の街頭犯罪統計データ
http://wankuma.seesaa.net/article/181332677.html

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（長所）

駅直結
図書館が近い
テナントにスーパー
学区が今井小・今井中の可能性
低層階の屋上庭園が近くにある
武蔵小杉の将来性

（短所）

川崎市というネガティブイメージ
　⇒武蔵小杉の将来性が長所なんでしょ？
付近に公園や緑が少ない
　⇒チャリで等々力公園まで５分
　⇒多摩川であそべば？
近隣に美味しい飲食店が少ない
　⇒ショッピングモールできるじゃん
騒音
　⇒東京〜神奈川なんてどこでも騒音あるね
免震構造による長周期振動への懸念
　⇒既に建ってるマンション全部懸念だよw
　⇒地震気にするならマンション住むなね
新耐震基準に満たさない可能性あり
　⇒満たさないことによる資産価値低下率なんて
　　微々たるもの
間取りが悪い部屋が多い
（長い廊下、角部屋のカウンター）
　⇒そうか？
外廊下
　⇒内廊下がいいね、確かに
テナントにパチンコ店・ネットカフェ
　⇒そんなのどの駅でもだいたいパチ屋あるよ。
眺望が遮られる部屋が多い
　⇒次にできる三井の方がやばいね
玄関が電子ロックではない
　⇒停電になっても大丈夫
　⇒かなりどうでもいいよコレ
エアコンが付いていない
　⇒後付けで好きなもの選べるよ
エアコンが壁掛け
　⇒ほんと気にし過ぎ
管理費が他より5000円高い
　⇒管理士に頼んでコンペしたら？
　　もっといい管理会社探せばいいのでは？
ベランダに洗濯物が干せない
　⇒浴室乾燥機あるよ
管理会社の評判が良くない
　⇒他の管理会社にかえちゃえば？
車が川崎ナンバー
　⇒ナンバーなんてどこでもいいよ。
　　嫌なら車もたなくても便利よ、ココ
自動車出入口の動線が悪い
　⇒運転うまくなるね
コンパクトな住居が多い
　⇒そりゃ、コンパクトでいい人たちターゲット
　　だからね
近くに風俗店
　⇒飲み屋レベルでしょあれは。


ってな感じでかなりどうでもいいことを短所とされてますね。
このまとめかたされてる人は競合他社や何かに妬んでいる人かな。

こういう風にまとめた後は、こっちのマンションならエクラスの
短所が全てないマンションですよー　なんて教えてほしいね。

以上。

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592です。
ちょっとムキになってしまいました。
すいません、本当に。

なんか短所ばかり書かれていたもので、すこし主観が入ってしまいました。


でも、マンションというか家を購入するにあって、ある条件や環境が長所か短所かなんて人それぞれが決めることなのではありませんか？

たとえば、駅直結というのは長所でもあり短所の部分もあるわけです。短所に騒音と入っているのは駅直結だからなわけですからね。

そう思うんです。

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武蔵小杉の長所・短所と、エクラスの長所・短所が混ざってしまっているので、カテゴリーを四つに区分して表示すると更に見やすい？

【①エクラスの長所】
もうこれ以上褒めところもない…。
【②エクラスの短所】
もうこれ以上揚げ足も取れない…
【③武蔵小杉の長所】
・抜群の電車アクセス
・再開発エリアらしい電柱等の少ない景観
【④武蔵小杉の短所】
・タワマンだらけ
・託児所・保育園不足

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>>595
営業さんお疲れ様でした。

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釈迦に提婆
揚げ足を取ろうと思えば全て取れる

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短所
デベも管理会社もタワマンの経験に乏しい（ライズだけ）

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595さん、短所を全て否定しようとするのはいいのですが、
エクラスの購入者もまだ出ていない段階でそんなことするのは不自然ですよ。
営業、または近隣で中古を売りに出そうと相場を上げようとしていると解釈されても仕方ありません。

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エクラスいいね特に一階の
エントランスのほかに2階のサブエントランスからもダイレクトで南武線の改札まで行けるし。
本当川崎市の言う回遊性のある街つくり、特に新しい駅中心は４階で駅上にもつながるし、パーク側にも駅をまたいでつながるし、もう今とは考えられないぐらい便利。
それに３区の横エクラスの北側の道は中原区役所まで駅からにぎわいのある緑と人の遊歩道みたいになるし。
多分２階がｓｔｅｐ　ｂｕｃｋして空中遊歩道みたいになりそうですね。
２年たったら様変わりします。

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とりあえず反論に対する反論です。

（短所）

川崎市というネガティブイメージ
　⇒武蔵小杉の将来性が長所なんでしょ？
　→反論になっていません。武蔵小杉の将来性と川崎市というネガティブイメージは両立します。
近隣に美味しい飲食店が少ない
　⇒ショッピングモールできるじゃん
　→よく読みましょう。
騒音
　⇒東京〜神奈川なんてどこでも騒音あるね
　→どこでも騒音あるということが短所の否定ということにはなりません。しかも静かな場所は東京にたくさんあります。
免震構造による長周期振動への懸念
　⇒既に建ってるマンション全部懸念だよw
　⇒地震気にするならマンション住むなね
　→懸念ですよね。
新耐震基準に満たさない可能性あり
　⇒満たさないことによる資産価値低下率なんて
　　微々たるもの
　→微々たるものと断言する根拠をお示しください。
間取りが悪い部屋が多い
（長い廊下、角部屋のカウンター）
　⇒そうか？
　→舌足らずです。良いところもあるのでそれをアピールしましょう。
テナントにパチンコ店・ネットカフェ
　⇒そんなのどの駅でもだいたいパチ屋あるよ。
　→これも反論になっていません。
眺望が遮られる部屋が多い
　⇒次にできる三井の方がやばいね
　→三井の方がやばいから何でしょうか？
エアコンが付いていない
　⇒後付けで好きなもの選べるよ
　→食洗機、浄水器、床暖房など。後から選べるからという理由で付いていない方がいいですか？
エアコンが壁掛け
　⇒ほんと気にし過ぎ
　→結構気にする人は多いです。
管理費が他より5000円高い
　⇒管理士に頼んでコンペしたら？
　　もっといい管理会社探せばいいのでは？
　→コンペするにも総会での決議が必要。もちろん現在の管理会社が反対するしそれに味方する人もいて、大規模住宅だと揉めます。

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エクラス側には目立った商業施設ができないので意外に静かな雰囲気になりますよ。
ただ他テナントがパチンコ屋に引きられないか心配ですね。
喫煙OKの店が多くなるでしょうから非喫煙者にはけっこうつらいですね。

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いかんせん割高だなぁ～
平均＠２６０台なら、まあ納得するけれど・・・

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>>694
割高だなんて書かないで買えないと書きなさい。

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602さん。。。

短所が短所であって欲しい方、エクラスの価値や評判を
下げておきたい人なのですかね。

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>>604
260なんてそれこそ瞬間蒸発だよ
マンション自体のスペックはそうかもしれないけど、駅直結はここだけなんだからそんなに安くなるわけないでしょ

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今上がってる短所は一般的なマンションとしての短所がほとんどで、そんなに変なのはない。
ただ電子ロックじゃないってのは外していいかなと思う。ほとんどのマンションがそうだから。
逆にエレベーターが狭くて少ないは入れたほうがいいと思う。他マンションより少ないんだから。

結局、駅直結以外は他より劣ってしまう部分も多いんだよ。だけど駅直結。
そして劣ってる部分があるから今の値段。そこをどう考えるかでしょう。

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一部内容を変更しました。

（エクラスの長所）

駅直結
図書館が近い
テナントにスーパー
学区が今井小・今井中の可能性
低層階の屋上庭園が近くにある

（エクラスの短所）

騒音の懸念
免震構造による長周期振動への懸念
新耐震基準に満たさない可能性あり
間取りが悪い部屋が多い
（長い廊下、角部屋のカウンター）
外廊下
テナントにパチンコ店・ネットカフェ
眺望が遮られる部屋が多い
エアコンが付いていない
エアコンが壁掛け
管理費が他より5000円高い
ベランダに洗濯物が干せない
管理会社の評判が良くない
自動車出入口の動線が悪い
コンパクトな住居が多い
近くに風俗店あり
エレベーターが狭い

（武蔵小杉の長所）

武蔵小杉の将来性
抜群の電車アクセス
再開発エリアは電柱等の少ない景観

（武蔵小杉の短所）

川崎市というネガティブイメージ
近隣に美味しい飲食店が少ない
車が川崎ナンバー
託児所・保育園不足

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耐震基準の改正があるからな。。。
それが痛いね。

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駅直結は魅力的！
それだけで、あとのマイナス点はほぼチャラかな。

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都内からの住み替えで余裕で買える人は割高だとわかる。。。
上ってなんとかムサコへたどり着いた人は「将来性」の語に盲目になる。。。
かくして、正しい判断で資産の毀損を免れる「持てる人」のみがますます富む。。。ああ・・・

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>>612
余裕で買える人は武蔵小杉のマンションに興味も持たないからこんな板は見ないよ。
あなたは買えない人であって買わない人ではないです。

エクラスが良いかは何とも言わないが武蔵小杉エリアは関東圏で最も不動産価格の上昇率の高い街になること間違いなしだよ。
散々武蔵小杉を馬鹿にしていた人たちが武蔵小杉の文字が踊るマスメディアの動きに驚く日が絶対に来る。

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今から買って？
１００年後ぐらいに？

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＞６１３
２年遅れてるな。
現行価格じゃ割高だろう。

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高層マンション確かに長周期地震動が心配ですが、武蔵小杉の地盤と建築物が比較的新しいですから大丈夫ですよ！
私も住んでいますから

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長周期地震動に最も弱いのが免震構造らしいです。
難しいところですね。

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駅から1分っていうのはかなり魅力だよね。またテナントにスーパーが入るとなると便利だし。
ただ、確かに懸念材料も多いと思う。上の方で短所で書かれていますが、
テナントにパチンコ店が入るってのが残念で仕方がないです。どこの駅前に行っても
確かにパチンコ店はあるけれど、別にテナントに入らなくてもいいんじゃないかと思う。
窓開けてたら、音が聞こえてきそう・・・

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パチンコ屋、地権者みたいだから仕方ないよ。

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ライズ検討しまてきましたが、こちらを見たら全然いいです。
駅から8分のライズに比べたらやはりタワマンの価値は立地ですからここに決めました。

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エクラス一次即日完売しました。
すごい！

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パチンコ屋は地権者であり、また土地柄からギャンブル需要はずっと続き経営不振もなさそう。だから出ていくことは無い。マイナス無限大のデメリット。
これがある限り、駅直結などどんなメリットも霞む。

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テナントとはビルなどの借り主で貸店舗の意味で使います。ここのパチンコ店は、地権者で貸し主ですから、テナントではありません。

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これだけ注目のタワーマンションの割に、戸数は３００戸とそれほど多くないから、
それなりの金額でも結局すぐ売れちゃうよ。

ほんとに買いたい人はあまり安くなるのも倍率が上がるから避けたいと思ってる。

ここで大したことない懸念材料をあげて頑張ってネガはっている人は、無駄にエネルギー使うよりも、他の物件にいった方がいいんじゃない。

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販売まだでしょ？

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ライズも第二期販売までは超盛況でしたね。いまだに２割が売れ残ってますが。

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ほんとに買いたい人は624のようなこと言わないんだけどな。
ここの最大のネックはこのような不自然な人がいること。

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620
ライズって駅から徒歩6分でしょう？
嘘までついて他の物件を貶めるなんてこの物件擁護者は必死ですねｗ

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駅直結の割には安いって思うよ
東急の特急停車駅だよ。
騒音と川崎市って土地柄が気になるぐらいでしょうか。
後は新耐震基準を満たせない可能性が強いことぐらいでしょう。
将来売るか人に貸すかする予定なら良い物件と思います。

あくまでも個人的な心情ですが３年前まで駅至近のパークシティやレジデンスが２１０～２５０万円／坪だったことを考えると
このご時世では少しバブリーな気がします。
建材価格は随分下がってますし人も余ってますから。

この立地と販売のタイミングを考えるとこのマンションが天井価格になる可能性は十分ありそうです。

あとは東京機械跡地のマンションですがそれは商業施設のテナント次第ですかね。

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上記は日本の景気が良くならない前提です。
増税やら円高やら色々厳しいですからね

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新耐震基準を満たせないと、将来売るときに不利になりますね。

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仕様を落としてコストダウンしてる割には高いと思うよ。
今の仕様ならもうちょっと安いはずなんだよなぁ。
そのへんは駅直結のプレミアで利益が乗せられてるかんじ。

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やっぱり駅直結っていうことは最大の魅力なんでしょうね。
価格も強気で押し通せそう。

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耐震基準改正で免震構造は不利になるからね。
管理費が高いのはなぜだろう？

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地権者分はマンション住民が負担だからでしょう

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＞＞633
こんな大規模なマンションが駅から離れたところだったら逆にびっくりしちゃうよね。何度も言われてるけど駅前ではなく駅直結というキーワードがミソ。しかしまあ、武蔵小杉にもこういうマンションが誕生するんだねえ。大都市化まっしぐらじゃないですか。

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購入者負担ですか。。。
大変ですね。
総会で意見が合うのでしょうか？

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やはり、管理費が高すぎますね…
私みたいなのが多くて
あまり購入者いないのでは？と思ってしまいます。
私は最初、絶対に買おうと思ってましたが、あきらめます。

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確かにここは買おうと思ってて仕様や管理費で諦めた人も多かっただろうね。
間取りも微妙だったし、当初の購入予定者からはだいぶ減ったんだろうな。

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管理費が気になるような人は、ココは購入しない方が良いよね。
それより修繕積立金の将来の上昇具合を気にした方が良いよ。

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カフェ入ってもパチンコ利用者の憩いの場になるだけだよ。

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>639
↑（エクラスの短所）を見るとネットカフェも入るって書いてありますね…
ネットカフェもパチンコ利用者の憩いの場になるんだろうと思いますが。
パチンコ屋さんは朝、おじさんおばさんが並ぶ姿を目にすることになるのかな…

>609
>エアコンが付いていない
>エアコンが壁掛け
↑これに意味がわからないのですが…
エアコンが付いていないのか、付いているけど壁掛けなのか。

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カセット式エアコンは、この辺りだとパークだけでは？

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>>643
最初からビルトインエアコンがついてないマンションは基本は壁掛け仕様なのでエアコンが壁掛け。
壁掛け式でも最近は購入時にエアコン付マンション多いけどここはここはそれも付いてない。
この価格帯で全くついてないのは珍しいので短所に入ってるんじゃないかと思う。

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>>644
パークも普通の部屋は壁掛け

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利便性が良い場所に小さめの住戸が多いので、売るときにあまり値段が下がる心配はないのかもしれませんが、しょっちゅう人が入れ替わるマンションになっちゃうと、ちょっと嫌ですね。
賃貸が増えることも含め、落ち着きの無いマンションにならないといいけど・・・

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でも、駅直はやがて数年でそうなるでしょう。
賃貸、愛人用、MS内マッサージなどもろもろ・・

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地震の新基準によっては免震の価値は下がるかもしれませんね。

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何で金かけて造った免震がダメなの？
制震ならいいの？

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エクラスってAクラス仕様って事なんですよね・・・

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途中階での免許では新基準は満たさないでしょう。追加工事もできない。

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>>652
「駅で暮らす」の略じゃないの？

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>追加工事もできない。

できないかどうかは、君が決めることではないでしょ。

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難しいでしょうね。

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基本的な質問です。パチンコ屋は地権者としてマンションの区分所有権を持つことになるのでしょうか？パチンコ屋は土地のオーナーなので、単なる土地の権益のみならず、権利床分として上屋にも一定の権利と持つことになります。その権利がマンションなのか、商業ビルなのか不明ですが。パチンコ屋がマンション区分所有権を持てば、何やら、雲行きが怪しくなりますね。モデルルームの販売員は答えてくれませんでした。ということは、マンションに入るこむってこと？

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物件概要に書かれています。
総戸数３２６戸
分譲 ３００戸
地権者等２６戸

２６戸の大半は賃貸に回るでしょう。

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>>654
吹いた。

>>657
マンションの区分所有権を持つとして、どういうデメリットがあるんだろうね。
パチンコ屋がそこにあり続けることは確定なように思うが、それ以外に何かある？

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駅前の？
駅直結のマンションギャラリー混んでるようですね！
駅直結でこの価格帯ならほぼ完売しそうですね、私は設備や作りが今一でチョッとがっかりしてます。

免震構造は長周期地震動には弱いらしいですね、パークの制震装置は30％減震するそうです。

今日、大井町のブリリアのチラシ見ましたが長周期地震動も考慮した設計のようです。

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もうパチンコ屋が入ることは確定しているのだから
せめて、パチンコ屋としては出来るだけ
外観に対して気を使うよう購入者側は強く要望を出すべきだと思う。

他のタワマンに入居したパチンコ店も、その辺はかなり気を使ってるケースが多い。

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ここは未知な部分が多いですね。
長周期地震といいパチンコ屋といい。

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>660
パークの制震の減震は、普通の地震にだけではなく
長周期にまで有効になってるの？

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>>659
パチンコ屋がマンションの区分所有権を多く持てば、実質的に総会で拒否権を持つのと同じ

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＞＞654
どっちでしょう・・駅で暮らすをシャレたというレスがかなりあったし実際駅直結。
駅で暮らす＝エクラス、で良いのでしょうか。Aクラスでもいいですけどね。

＞＞661
パチンコ屋さんでも別に構わないです。パチンコやりませんが最近の、特に大手は外観も綺麗にしてますし換気もきちんとしていて近寄っても何も気にならないですね。

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パチンコ屋は外観が綺麗でもパチンコ屋に変わりないからな。
地下にあれば良かったのだが。
通りを歩いていると自動ドアがあくたびに煩いし。

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40戸ある地権者住居のうち南向きの最上階が地権者住居になってる。
広さからしてパチンコ屋さんかもしれないね。

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