エクラスタワー武蔵小杉 part3

駅直結といっても色々ありますね。
『品川Vタワー　2008年　事件』
どーでもいいけど

高級タワーマンションに外廊下は無い。これは事実。エアコンの室外機が並ぶ寒い廊下を歩きたくない。コスタに見学に行けば分かるよ。

>>３０８、>>３１０
通勤と書斎用にここの小さい部屋を検討している者ですが、現在ナビューレ住民です。
「分譲時はボロボロに言われてた」記憶はありませんし、内装も最高の部類だと思います。全住戸共通で、エコノミー仕様の部屋がありません。
ここで言うべきことではないかもしれませんが、ちょっと気になったもので。

外廊下もあるよ。どうしても中古になった時に近隣よりか人気ないけど。

嘘が多いなー

今の時期ネガが多いのは普通ですよ。
それよりポジが一生懸命頑張っているのが不思議。

売り抜けたい人が多いんだろうな。

雨に濡れず寒くない駅直結と徒歩５分を一緒にするのは無理があるね。
会社が駅直結か地下街で繋がってる人は傘いらず。

賃貸探す人はそんなもんだよ

スーパーと病院が入ってるマンションは年寄りに人気あるよ。
老人ホームに入るより安い

賃貸と分譲じゃ客層違う

>>326
嘘だと思うなら中古相場や賃料相場を調べてみればいい。
近隣に同じような物件で仕様がいい物件があれば差はないから。
自分が探す立場だとして駅徒歩5分と直結で月額数万円の差額払って
駅直結にこだわるかどうか考えればわかりやすいよ。

大抵の人は安いほうを選ぶ。

そーゆーこと。
それにエクラスを賃貸に出すとすると50㎡20万、70㎡23万くらいでしょ？
ネット利回り5%もいかないんじゃない？

ここは人気は人気なのでネガは多くてもわりと早く完売はするよ。
今都内に出てる物件含めて考えてもライバルになりそうな案件もないし。
ただ数あるマンションの中でのお宝物件や優良物件ではないというだけ。

それなのになぜパークは売れないの？

ブリリアが結構お買い得だったんだなというのはわかった。

>>331
坪単価300万円以上で1億円超で仕様も別に良くないし外観もいまいちだから。
あの仕様であの価格ならよく売れたほうだ。

>>331
転売に関してもあきらかに分譲価格にかなり上乗せしているからだろうね。

ここはどうだろう。思ったより安くない西側が弱い予感。
既存タワーの中古も西向きが売れてないし。
安いと思わせる部屋もあるけど間取りが悪かったり
狙っている人にとっては迷うとこだろうな。

ここの西向きは価格面では買いなんだけど居住性考えたらちょっとマイナス。
西日対策がなにもされてないから夏場はけっこう大変。完成したらそれなりに売りに出るならこの向き。
南向きは割高。狭い間取りが多すぎ。居住性はいいけど資産性の維持は難しい。
北西は一番バランスがよくてそれ以外で買うなら東向きが無難だけどお手頃の部屋が少ないので競争激しそう。

313

エクラスやリエトの検討者・住人に
内装・仕様が悪いと云われてるパーク住人の感想です。

「プッ！」

ブリリアの内装って、そんなにいいの？ パークやリエトと比べてどこが優れているの？

>>339
別にものすごくいいわけじゃない。けどトータルで見たら安く見えたんだと思う。
いわゆる最新のマンションにあるようなものが揃ってて、梁がなかったり、天井も高め。
建具とか床材はそんなにいいものじゃないけど、デザインでうまくカバーしてあったから目立たなかった。
パークやリエトよりいいのは梁がなくて、デザインがモダンだったことかな。
あとは全戸南向き、人によるけどタワーじゃないってことが好感したんでしょう。
あの規模であの価格であの仕様で駅近でタワーじゃない新築マンションは稀有で
南向き狙いなら小杉ではあの価格以下ではもう買えない。

今後の資産価値維持という意味ではタワーには劣るので微妙だけど、
小杉のタワーじゃないマンションの中ではナイスのセントスクエアやシティハウスよりは人気を維持すると思う。

コスギ周辺のMRをほとんど見ましたけれど、ブリリアより少しセントスクエア（ちょっと狭けど）やシティハウスの方が内装は良かったと思うけど。でも内装の面だけみれば他のMSsに比べるとやはり良かった。しかし内装はお金を掛ければ個人的にいくらでも良く出来ます。
どっちかというとブリリアは、セントスクエアやシティハウスの内装レベルを参考に意外と細かなところでコストを調整（大理石が人工だったり、外廊下だったり、蛇口、室内ドア....）した感じ。
しかし開発が進むと場所的にはブリリアが良いようながします。
この３MSは免震（＆減衰ダンパー付き）だが超高層ではないので、長周期地震動はあまり心配しなくて良いような気がする。　もしそうなら中古がでたら買いでしょうか？

長周期地震の対応60mが一つの基準では？
この辺は何回建て？

>>341
エクラスは新基準に適応するでしょ。60m以上だし。

まだ決まっていない新基準にどうやって対応するの？
建設始まってるのに、これから設計変更するつもり？

別に急いでないから、新基準発表まで様子見かな！？
今回の募集で完売ではないと思うし、新基準次第では、追加修繕費も有りえるのかな？

免震装置に長周期対応仕様のダンパーを追加装備すりゃいいだけの話。
東急の正念場。

その姿勢で購入を決定するつもり。

工事が始まっているから、設計上、後付けは無理でしょう。地権者のパチンコ屋を待たせられないから後戻りできない。
東急の体質から追加出費はしない。ライズの内覧会でケータイがつながらないがわかって大騒ぎになり、それ以降の契約が止まっても、東急は対策を打ち出さなかった前科あり。

＞300さんから

価格的にはここが最高水準になるのは理解できるが、
他は多少の仕様の差はあってもここよりも下。直結の有無の差は大きい。
それでも住友は有明のように法外な価格を提示するでしょう。
シティテラス多摩川の例を学ぶこともなく。

とのコメント頂いてますが，坪単260ぐらいでシティテラス多摩川買うのと，エクラス買うのではどっちがいいのでしょう。。。

シティテラス買っても，あとあと単価下がるとしか思えないと踏み切れない。2年待ってエクラスか，でも抽選外れたら。

最寄りは新丸子でも充分いいと思うのなら，シティテラスでも買いなのか？

このところ、地震ネガ厨があちこちの板に出没してるね。シティハウス多摩川にも似たようなのが出没してるが、ここは14階だから安心と結論付けてたので吹いたわ。。。

ネガも何も。来年度前半に新基準ができるかもしれないのだから話題にはなるでしょう。

そういう意味で、ここはタイミングがいいのか悪いのか…

東急はここで立ち止まって顧客重視の姿勢を見せるか、それとも強引に推し進めてライズの二の舞か。正念場です。
後者の道を歩むに１万円！

誰に１万わたすの？(笑)　東急じゃなくたって、デベがそんなことやるわけないだろ。考えるだけアホらしいわ。

三井だったらいったん止めるだろう。野村や住友はタワマンだったとき止めるだろう。すべてのデベが東急と同じ考えのはずと考えるところがいかにも東急営業だ。

で、追加装備は住民負担ですか？

ダンパー追加ならば、設計から見直ししないといけない。すでに販売開始段階たからもう手遅れでしょう。後から契約者がお金だしてもねぇ。

多分、免震装置にダンパーの追加を検討してると思う。

バンパー追加ならば、竣工は２年程度延期でしょう。が、価格表を出してしまった以上はもう後に引けませんね。
ご愁傷さま。

いや、免震装置に対する追加であれば、２年も影響ないですね。
免震装置はコンポーネント化されていますからね。

ただ、免震装置で大きな横揺れをどこまで吸収できるか疑問。

横浜板にもそろそろ地震の隔離スレ必要ですよね。

装置の追加をするにしても新基準発表後ではないかな。
早まって装置を追加したものの新基準がそれを上回るものだったら二度手間にｗ

そもそも開発許可から大臣認定からとってるのに今更建てる物の構造変更とかできるわけないのに。

許可は再取得すればよい。

聞いてみ。ありえないから。

地震の危険性って、土建屋の策略以外の何者でも無い。

新基準が出てから装置追加？
本気で言ってます？基礎工事からやり直しです。建て直しです。
一般紙に記事が掲載された後なのに価格発表したというのは東急が新基準対応をしないという意思表示でしょう。疎い検討者に売り逃げ体勢ですね。

建築確認の再実施を前提にマンション販売できるわけないでしょう。行政指導の対象になります。

建築確認と建築許可の違いも知らずに投稿して恥かしくないですか？

>363
赤っ恥だな

なるほど。。。となると東京スカイツリーも危険きわまわる建物という事になるな〜♡川沿いの軟弱地盤で現行建築基準法どおり。。。面白くなってきた〜！！完成と同時に崩壊する〜！！東京タワーよりチャチとは片腹痛いwwwさっさと取り壊せ〜wwww

残念
東京スカイツリーは大林組がプライドかけてガンガンに制震対策してます。
ホームページみてくださいな

ちなみに大林組は制震技術や製品に定評あります

長周期地震動って現行の超高層ビルの場合、建物の崩壊云々と言うよりも室内の什器が破損＆凶器化するのが大変です。って事じゃなかったっけ？それとも現行超高層でも崩壊しちゃうの？

前者でしょ。揺れはおさえられないんだから家具の固定は自分でやれって。

スカイツリーは新基準になってもすぐに対策するでしょ。
既存のタワーは総会で意見がまとまらないから対策できない。
そこが違う。

嘘はいかんね

ゆっくり揺らすとグニャグニャ建物がしなって
倒壊ってことですよ
メキシコのことしらないの?

家具が飛ぶぐらいはどってことない。

ただし窓を突き破って椅子やら花瓶が降るのは少し恐いかも

建築工学知らないただの　馬　鹿　ｗ
　

損する前に売る行動力が試されているナウ

自分で建て替え出来ないリスクを
はげすぃく感じる。

地震からの復活は絶望的。

センタービルの長周期地震動対策工事では「初期に建設された超高層ビルでは、建物の構造安全性は確認されていますが、天井の脱落、設備機器の損傷などの 被害が想定されています。」って事だけどゼネコンの方便？
参考までに
ttp://www.taisei.co.jp/1248308651051.html

部屋に何も無ければ人がぐるんぐるんするだけだけど、家具やOA機器までが一緒になってぐるんぐるんするから危険なんだって。
参考までに
ttp://www.taisin-net.com/solution/taiseis_eye/87lvn70000007vb8.html

どうせ通勤ラッシュの地下鉄で死んじゃうから関係ないよ。

どうせ休日に出掛けた先のデパートが倒壊して死んじゃうから関係ないよ。

倒壊しないってことしか保証してないよ。
2メートルも揺れたらコンクリートにはダメージあるよ。
ゴムじゃないんだから。

この先計画されてる三井と住友のタワマンは強力な制震でくるだろうな。

ここは長周期地震に対応するだろうね。
東急なら頑張るでしょ。

免震からの対策は相当頑張らないと無理じゃない？耐震ならまだよかったが。

やるよ。顧客第一を掲げてるし。

楽しみだな。
8秒の長周期震動にどう対応するのか。

期待してよいと思う

免震は壁が薄いと聞いたのですが本当でしょうか？

賃貸に出すにはいい物件だよな～。住むのはちょっとためらうけど。

ここと目黒区の駅近の小規模マンショで迷ってる。
あっちは土地の持分が多いから将来的に安心と言われた。
値引価格だからここより安いし･･･。でもタワー暮らしは捨てがたい。

391さん
何で土地の持分が多いと安心なの？
その分、税金を多く払わないといけないし…。

>>392
土地の持分が高いと築年数たっても価格が下がりにくいし、
まだ若いから建替えのことも考えておいたほうがいいと言われた。
解体したら1戸あたり30平米～50平米くらいが持分になるので
更地にしたら最悪小規模戸建にすることもできるから価値が残りやすいということらしい。

タワーの固定資産税は安そうですね･･･。

>>393
小規模マンションの営業が、今から更地にすること話しているのですか？
若いから、建て替え？それはあなたの聞き間違いでしょう。

ここみたいに中間階に免震機構が入っているマンションって他にあるのかな？
建物の上に別の建物が乗っかるみたいな感じになるわけだよね。

>>395
ここみたいに下に商業施設のある下駄履きの場合は免震階設けてるところが多いよ。

タワーは建物部分の固定資産税が高いよ。
取れるところからとるのが税金。

タワーって建て替えどうすんのかね？
意見がまとまらないだろうし余分な容積率が無いから
容積率上乗せして利益も出せないし。

地震が解体してくれます。

タワーの建て替えはないよ。
普通のマンションより長く建ってられるから修繕だけでギリギリまでもたせる。
最終的にひどいことになったらどっかの投資家に二束三文で売るか国がどうにかするんだろうね。

>>400
昨今建ったタワマンは50年は問題なく生活出来るでしょう。
その50年後の不動産価値はゼロでいいんです。
50年間便利な生活が出来る事に価値がある。

50年後なんて不動産は人口減少、国力低下により価値がなくなるのは間違いない。
遠い先の資産価値を考えてマンション買わずに不便な生活を続けるより働き盛りの若年層で便利を先取った方が絶対に得。

ちなみに賃貸よりも買った方が絶対に得。

東海大地震が３０年以内に起こる可能性は８７％と予想されています。エクラスは地震に弱そうですね。

わかったわかった。
地震で倒れてしまうかもしれないのはタワマンだけでそれ以外の家は倒れないんだよな。
そうかそうか。

そんな耐震性能も考えていないような家に住んでいて死んでしまったら意味ないじゃん。

>386
東急が顧客第一？
入居が始まる前からケータイがつながらないとさんざん言われてたのに未だに対応の無い二子玉川ライズの売主も東急ですね

402
武蔵小杉あたりの普通の民家が地震倒壊してもたかが知れてる。だが、駅直結のエクラスだと駅や線路に必ず大きな影響が出る。沿線利用者からエクラス住民は大スカン。東急からは損害賠償を求められるだろう。エクラス住民からはそんなタワマン売ったのは東急だろと泥仕合になるのは必定。中途半端な免震タワマンをこの時期にこの場所で買うのはありえない。

くだらね。

50年後の資産価値がゼロでいいのなら
50年の定期借家が人気が出ても良さそうだけど
人気ないよね？？

土地は残るけど1戸あたり微々たるものだしな。上物も変えられない。どうすんだろ？

地震が来ても自分は生き残れると思ってんだｗ
ウケるぅ～ｗ

定期借家が人気ないのは中古で売れないから。中古で買う人は20年とかしか住めないわけだから売れなくて当然。そんなリスクがあるわりにはそこまで安くないし。

天災の場合は保証しません。
営業に聞いてみそ。

普通の分譲が所有欲につけ込んでるだけ。
定借50年経ったら必ず壊すとは言ってないし、
普通のマンションも50年経ったらやばいよ。
50年住めるか保証なんかしてない。

買った方が得と言うが賃貸より１０パーセントぐらいですよ

そんなに儲かるならみんな賃貸業やりますよ

１０パーセントと地震転勤のリスク

残りの命が30年で計算した場合です
長生きする人は買った方がいい

永遠に賃貸なんてありえない。
好きな壁紙や好きな間取りで過ごしたい。

賃貸じゃリフォームすらできない。

でも、「家は借りて住め、本は買って読め。」って誰か言っていた。

賃貸も購入も支払額はそう変わらない。違うのは、リフォームと死んだあと少しは財産として残るこぐらい。

解体費用が捻出出来ないと土地は売却するしかない。