エクラスタワー武蔵小杉 part3

駅直結といっても色々ありますね。
『品川Vタワー　2008年　事件』
どーでもいいけど

高級タワーマンションに外廊下は無い。これは事実。エアコンの室外機が並ぶ寒い廊下を歩きたくない。コスタに見学に行けば分かるよ。

>>３０８、>>３１０
通勤と書斎用にここの小さい部屋を検討している者ですが、現在ナビューレ住民です。
「分譲時はボロボロに言われてた」記憶はありませんし、内装も最高の部類だと思います。全住戸共通で、エコノミー仕様の部屋がありません。
ここで言うべきことではないかもしれませんが、ちょっと気になったもので。

外廊下もあるよ。どうしても中古になった時に近隣よりか人気ないけど。

嘘が多いなー

今の時期ネガが多いのは普通ですよ。
それよりポジが一生懸命頑張っているのが不思議。

売り抜けたい人が多いんだろうな。

雨に濡れず寒くない駅直結と徒歩５分を一緒にするのは無理があるね。
会社が駅直結か地下街で繋がってる人は傘いらず。

賃貸探す人はそんなもんだよ

スーパーと病院が入ってるマンションは年寄りに人気あるよ。
老人ホームに入るより安い

賃貸と分譲じゃ客層違う

>>326
嘘だと思うなら中古相場や賃料相場を調べてみればいい。
近隣に同じような物件で仕様がいい物件があれば差はないから。
自分が探す立場だとして駅徒歩5分と直結で月額数万円の差額払って
駅直結にこだわるかどうか考えればわかりやすいよ。

大抵の人は安いほうを選ぶ。

そーゆーこと。
それにエクラスを賃貸に出すとすると50㎡20万、70㎡23万くらいでしょ？
ネット利回り5%もいかないんじゃない？

ここは人気は人気なのでネガは多くてもわりと早く完売はするよ。
今都内に出てる物件含めて考えてもライバルになりそうな案件もないし。
ただ数あるマンションの中でのお宝物件や優良物件ではないというだけ。

それなのになぜパークは売れないの？

ブリリアが結構お買い得だったんだなというのはわかった。

>>331
坪単価300万円以上で1億円超で仕様も別に良くないし外観もいまいちだから。
あの仕様であの価格ならよく売れたほうだ。

>>331
転売に関してもあきらかに分譲価格にかなり上乗せしているからだろうね。

ここはどうだろう。思ったより安くない西側が弱い予感。
既存タワーの中古も西向きが売れてないし。
安いと思わせる部屋もあるけど間取りが悪かったり
狙っている人にとっては迷うとこだろうな。

ここの西向きは価格面では買いなんだけど居住性考えたらちょっとマイナス。
西日対策がなにもされてないから夏場はけっこう大変。完成したらそれなりに売りに出るならこの向き。
南向きは割高。狭い間取りが多すぎ。居住性はいいけど資産性の維持は難しい。
北西は一番バランスがよくてそれ以外で買うなら東向きが無難だけどお手頃の部屋が少ないので競争激しそう。

313

エクラスやリエトの検討者・住人に
内装・仕様が悪いと云われてるパーク住人の感想です。

「プッ！」

ブリリアの内装って、そんなにいいの？ パークやリエトと比べてどこが優れているの？

>>339
別にものすごくいいわけじゃない。けどトータルで見たら安く見えたんだと思う。
いわゆる最新のマンションにあるようなものが揃ってて、梁がなかったり、天井も高め。
建具とか床材はそんなにいいものじゃないけど、デザインでうまくカバーしてあったから目立たなかった。
パークやリエトよりいいのは梁がなくて、デザインがモダンだったことかな。
あとは全戸南向き、人によるけどタワーじゃないってことが好感したんでしょう。
あの規模であの価格であの仕様で駅近でタワーじゃない新築マンションは稀有で
南向き狙いなら小杉ではあの価格以下ではもう買えない。

今後の資産価値維持という意味ではタワーには劣るので微妙だけど、
小杉のタワーじゃないマンションの中ではナイスのセントスクエアやシティハウスよりは人気を維持すると思う。

コスギ周辺のMRをほとんど見ましたけれど、ブリリアより少しセントスクエア（ちょっと狭けど）やシティハウスの方が内装は良かったと思うけど。でも内装の面だけみれば他のMSsに比べるとやはり良かった。しかし内装はお金を掛ければ個人的にいくらでも良く出来ます。
どっちかというとブリリアは、セントスクエアやシティハウスの内装レベルを参考に意外と細かなところでコストを調整（大理石が人工だったり、外廊下だったり、蛇口、室内ドア....）した感じ。
しかし開発が進むと場所的にはブリリアが良いようながします。
この３MSは免震（＆減衰ダンパー付き）だが超高層ではないので、長周期地震動はあまり心配しなくて良いような気がする。　もしそうなら中古がでたら買いでしょうか？

長周期地震の対応60mが一つの基準では？
この辺は何回建て？

>>341
エクラスは新基準に適応するでしょ。60m以上だし。

まだ決まっていない新基準にどうやって対応するの？
建設始まってるのに、これから設計変更するつもり？

別に急いでないから、新基準発表まで様子見かな！？
今回の募集で完売ではないと思うし、新基準次第では、追加修繕費も有りえるのかな？

免震装置に長周期対応仕様のダンパーを追加装備すりゃいいだけの話。
東急の正念場。

その姿勢で購入を決定するつもり。

工事が始まっているから、設計上、後付けは無理でしょう。地権者のパチンコ屋を待たせられないから後戻りできない。
東急の体質から追加出費はしない。ライズの内覧会でケータイがつながらないがわかって大騒ぎになり、それ以降の契約が止まっても、東急は対策を打ち出さなかった前科あり。

＞300さんから

価格的にはここが最高水準になるのは理解できるが、
他は多少の仕様の差はあってもここよりも下。直結の有無の差は大きい。
それでも住友は有明のように法外な価格を提示するでしょう。
シティテラス多摩川の例を学ぶこともなく。

とのコメント頂いてますが，坪単260ぐらいでシティテラス多摩川買うのと，エクラス買うのではどっちがいいのでしょう。。。

シティテラス買っても，あとあと単価下がるとしか思えないと踏み切れない。2年待ってエクラスか，でも抽選外れたら。

最寄りは新丸子でも充分いいと思うのなら，シティテラスでも買いなのか？

このところ、地震ネガ厨があちこちの板に出没してるね。シティハウス多摩川にも似たようなのが出没してるが、ここは14階だから安心と結論付けてたので吹いたわ。。。

ネガも何も。来年度前半に新基準ができるかもしれないのだから話題にはなるでしょう。

そういう意味で、ここはタイミングがいいのか悪いのか…

東急はここで立ち止まって顧客重視の姿勢を見せるか、それとも強引に推し進めてライズの二の舞か。正念場です。
後者の道を歩むに１万円！

誰に１万わたすの？(笑)　東急じゃなくたって、デベがそんなことやるわけないだろ。考えるだけアホらしいわ。

三井だったらいったん止めるだろう。野村や住友はタワマンだったとき止めるだろう。すべてのデベが東急と同じ考えのはずと考えるところがいかにも東急営業だ。

で、追加装備は住民負担ですか？

ダンパー追加ならば、設計から見直ししないといけない。すでに販売開始段階たからもう手遅れでしょう。後から契約者がお金だしてもねぇ。

多分、免震装置にダンパーの追加を検討してると思う。

バンパー追加ならば、竣工は２年程度延期でしょう。が、価格表を出してしまった以上はもう後に引けませんね。
ご愁傷さま。

いや、免震装置に対する追加であれば、２年も影響ないですね。
免震装置はコンポーネント化されていますからね。

ただ、免震装置で大きな横揺れをどこまで吸収できるか疑問。

横浜板にもそろそろ地震の隔離スレ必要ですよね。

装置の追加をするにしても新基準発表後ではないかな。
早まって装置を追加したものの新基準がそれを上回るものだったら二度手間にｗ

そもそも開発許可から大臣認定からとってるのに今更建てる物の構造変更とかできるわけないのに。

許可は再取得すればよい。

聞いてみ。ありえないから。

地震の危険性って、土建屋の策略以外の何者でも無い。

新基準が出てから装置追加？
本気で言ってます？基礎工事からやり直しです。建て直しです。
一般紙に記事が掲載された後なのに価格発表したというのは東急が新基準対応をしないという意思表示でしょう。疎い検討者に売り逃げ体勢ですね。

建築確認の再実施を前提にマンション販売できるわけないでしょう。行政指導の対象になります。

建築確認と建築許可の違いも知らずに投稿して恥かしくないですか？