エクラスタワー武蔵小杉 part3

ムサコの天守閣はパークや！！

何本タワーが立とうとも、

この事実は揺らがない。

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と言って、他スレでパークの評判を落としてるから完売できないって気づいてる？

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心配無用。
あと一部屋♪

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来年のモデルルーム本格オープンでは新しいモデルルームができるのかな。プレオープンは価格調査のためだけだったのか。

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管理費と修繕費の高騰ぐらいが気になるなら分譲買わない方がよい。リスク高いよ。分譲マンションを買って良いのは、ローンと同額程度の金融資産を持っている人。それ以下の貧乏人が年収の何倍もの借金して不動産を買うなんて馬鹿げている。

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ここの場合は元から他より高いから高騰した時の負担が特に痛い。

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高層階の眺望は飽きませんよ！
毎日がよいきぶんです。

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飽きるよ。

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修繕費が7万・8万くらいになったケースって本当にあるの？

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タワーなら管理費修繕費が20年経てば月10万円超えは確実では？
いずれにしても10年以内に手放さないと売れないし貸せないしになる。
でも10年以内にタワマン修繕の技術革新で普通のマンション並になる可能性もないわけではないが。

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>>11
あるよ。広さや規模にもよるけど。
築30年くらいの中古でたまにそういうのが売りに出てるけど目安は80平米以上かな。

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エクラスタワーってやっぱり一生型の住まいとして考えてる人多いよね。長い目で見るとお金のことはしっかり先まで考えとかないと大変だよね。１０年後とか２０年後の話って営業さんに真剣にいろいろ質問しても大丈夫かな・・・。

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営業の方次第ではないですか？
キャリアを積んでおり、不動産に対して相当熟知しているならメリットはありますが
ただ売りたいだけの一時的なスタッフさんだったら意味はないですね。

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貧乏人はタワマンには住めません。

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いつの世でも不動産屋は千三屋。千に三つしか本当の事を言わない。

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>17

このスレの事？

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正月に武蔵小杉に帰省したらエクラスみたいな大規模マンションが建つのに驚くだろうね。地元が武蔵小杉の人にとっては街の変化のスピードについて行けない状況だよ。
エクラスに住みたいから戻って来るって言い出す人もいそう(笑)

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ほぼ三年も開発が停滞したのだから、そんなに驚くスピードではないよ。

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たわまん住んでるけど、ウチはそんなに高くない

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ここの修繕費設定は最初から高いから10年ではそんなに上がらないと思う
（10年でそんなに上がるマンション見たことない）けど20年後くらいにはそれくらいになるだろうね。

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東急のマンションで管理費と修繕積立金で１０万円ですか。
三井のパークシティでも３万円ちょいぐらいなのに高すぎだね。

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管理費で家賃のようにもうける新しい手法では？

マンションの場合、分譲も賃貸もあんまりかわんないよね。
自分の意思で建て替えできないし。

分譲とはいえ銀行に金を借りて家賃を前払いしているのと一緒。

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パークシティ武蔵小杉

5501号室　100.21㎡　10450万円

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管理会社がぼったくりなら変えてしまえばいい。まあ、デベ側も考えていて大規模マンションの場合、賃貸に回して議決権を保持するケースも増えている。

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このくらいの規模で管理会社を変えるのは難しい。
デベが賃貸に回しているのは議決権を保持するためではなく売れなかったから。

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まあ、そういうことでしょうね。

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人口減で今後新規物件の分譲が減っていく状況下でデべが生き残っていくためには
従来のように売って終わりではなく、既存物件の管理、修繕、リフォーム、リノベーションなど
分譲後のアフターフォローに事業の重点を移していくことになるだろうね。

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管理費・修繕費は管理組合の中にクレバーな人が居ればコントロールできます。
購入後のマンション全体の所有権はデベではなく住民です。
ここをよーく考えて欲しい。

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一般的な分譲マンションはそうだろうけど、今後はきっと建物の共有部分をデべが所有し、
各住戸の専有部分のみを個人が所有するという形態のマンションが出てくると思う。
もしかしたら今でも賃貸と分譲が混合しているようなマンションには、そういうところも
あるかもしれないけど。
店舗や図書館を併設するエクラスの敷地・建物（共用部分）は、権利変換計画による
持分割合の所有権の共有ということだから、ちょっと複雑そう。

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区分所有権は首都圏に大きな地震がくれば法律を見直さざるを得ないでしょう。

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そもそも区分所有権なんて何だよ。高い金を出して、玄関の扉を変える事もできず、老朽化しようが被災しようが、他人の同意がないと何もできない。

分譲マンション購入とは、借金して家賃を前払いする行為。

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分譲マンション購入は愚かな行為。計算してみればいかに賃貸が有利か分かるはず。

計算したことないが。

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分譲マンション並みの構造仕様（二重床二重天井構造、ゆとりのある間取り、広さなど）を持つ賃貸物件が
ほとんどないのが問題なんでしょ。利便性の高い立地となればなおさら。
そういう物件に住みたい人は、分譲マンションを買うしかない。

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そういう物件がどうして分譲に出されて、賃貸に出さないか考えてみればいい。デベにとって分譲のが儲かるからだよ。買った瞬間に三割資産が目減りするのは、その分デベが儲けをのせているから。

最近は、利口な人間が増えて騙し辛くなってきたから、高級賃貸も増えてきた。

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三割目減りは聞いたことがないが、それが嫌なら新築ではなく中古分譲物件を買えばいいだけ。
分譲仕様の賃貸物件は２３区の一部にあるだけで、しかも家賃はべらぼうに高く、
一般的なサラリーマンが簡単に借りられるものではない。

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中古分譲を買うなら分譲賃貸でも一緒。

家賃が高いというが、頭金と借金の利子を含めて比較すれば、家賃のが安い事が多い。その時の収入、勤務地、家族数に応じて借りられる賃貸のが効率的。

そもそも何十年も同じマンションなんかにボロボロで住めない。30年ローンなら完済して自分のものになるのは築30年のマンション。今だと昭和50年のマンションに住むようなもの。

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この人は35年ローンしか組めないのでしょうね。

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>>41

あなたはマンション経営したことないんだね。
世界中に賃借り物件が大量にあるってことは世界中の大家がリスク低めでいかに儲かってるか、ってことだよ。
賃借人が大家より得をするわけがない。
たとえは悪いが、大地主と小作人で小作人のままいて余裕ある人生にはならない。

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大家が儲かるのは同意。分譲マンション購入者は大家ではない。借金していれば銀行が大家みたいなもの。管理費を管理会社に搾取される。

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分譲マンションが賃貸に出されてるのなんていくらでもあるよ。
家賃高めだけど。

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通常の賃貸物件と同程度の家賃で借りられて、しかも築浅で立地良好の分譲賃貸は少ない。

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>>44
金利１％未満で、10年間住宅ローン減税１％もらえるのに
銀行から搾取されてるとはどんだけ事実誤認だよ。
むしろ住宅ローンもちが国から搾取している状況なのに気づけ。

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大家さんは普通地主だろ。
土地から買って儲けるのは難しいよ。

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>>47
あほか。
本当に計算したか？
金利分より減税分が安いわけなかろう。
金利は複利だぞ。
固定資産とか都市計画税もあるぞ。
この辺で９０平米買うと年間３０万円近く払うぞ。初めの５年ぐらい半額に免除されるけどね

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何で国が住宅ローン減税しているかわかってんの？ それだけ儲かる人が多いからで、分譲マンションを売り続けるぼろいビジネスモデルが崩れかかってるからだよ。

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>>49
頭ぱか。
もどってきた減税分を複利で運用すればいいだけなのにぱかだね。

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住宅ローン減税なんぞ考えてMS購入しね～よ。
どんだけボンビーなんだよ。

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>>52
そんなあなたはエクラスなんて買うな、城南五山とかの一戸建て買えよ、ぱか。

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分譲でも建売戸建でも原価知ったらバカらしくなるのは確かだな。

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このマンションのエレベーター、三基って戸数の割りに少なくないですか？

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少し外れた場所に、緊急用エレベータがあります。ペットを抱えている場合は、こちらを利用しなければなりません。

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アルパカ

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え？
エレベーター３基しかないの？

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ここは3基しかないよ。しかも9人乗りで狭いやつ。
数はともかく9人乗りは個人的に苦手だ。
少し離れてるけど26人乗りの非常用使うほうがいいかも。
管理用と兼用だからゴミカートと一緒に乗ることになるかもしれんけど･･･。

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エクラスタワー武蔵小杉 part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

より

>1064
>エクラス検討者→価格を抑えたい
>武蔵小杉住民で転売希望者→価格を上げたい
>（今のうちにポジ投稿をして予定価格より上げたい）
>武蔵小杉住民で満足している人→固定資産税が上がるから価格は上がらないで欲しい

はい、ここの書き込みは全て↑で言い表せる。

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60に同感。
9人乗りエレベーターは確かに狭いな。

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本当に3機＋1機なの？
50戸に1機なら6〜7台は必要のはず。

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えーパークは9人乗り6台その他大型20人乗り、ごみ運搬用9人乗り都合8台あります。
あーそれから自転車用2階までの2台もあります。
3期じゃ絶対少ない。
東急ってライズもそうだけど住民優先というより、いかに儲けるかが常に優先なのです。
やはりねらうなら絶対三井物件です。
いろんな細かいところまで設計と監理が行き届いてます。

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ここと同じく、9人乗りが普通では
自慢にはならん。

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パークは使えるエレベーターが実質6基。
1戸あたりエクラスより少ない。

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リエトのエレベータも６基だね。戸数はパークより少ないから、一戸あたりのエレベータ数は一番多い？

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パークの使えるエレベーターってあなた知らない人ね！
6基の通常エレベーター以外の2基も普通に皆使ってますよ。
例えば犬を連れてるときはゴミ用、とかおおきなもの持ってるときは20人用大型とか。
すごく便利ですよ。
その辺三井の気配りがすごく感じられます。
東急と違います。
絶対歴史ある財閥系がいいですよ。

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えー。パークはやだ。
あの有名な変態住人が住んでるマンションでしょ。
あちこちのスレでパークが最高って宣伝してる奴。
きもーーー。

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パークの大きな非常用エレベーターは使っている人少ない。
ペット用はゴミ運搬用でもあり臭くてめったに使えない。
高層階はエレベーター待ちが長い。

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69さん
本当にパークのキモい住人きついですね。
パークは武蔵小杉の天守閣やってほざいてるエセ関西人でしょ。
ここはエクラスタワーのスレ。
シッシッ

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もしかしてSFTの話？

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エレベーター3機はただのコスト削減の為か？
東急はいつもこうなのだろうか。
ライズは何機か知ってる人いますか？

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ライズも３基です、東急はケチるから。
考えられない。

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東急は設計なんかもいかにコスト安くするか優先し、住民優先の設計よりコスト優先する。
例えばライズの共有設備、植栽なんてほんとお粗末だし、プレッセ美しの森タマプラなんかもゴミ出しが大変。
三井だとその辺の住民の動線なんかものすごくきめ細かく考えてる。
絶対買うなら三井だと思うな。

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70
高層用・低層用に仕分けされていたはず。
意味不明。

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>>76
ここの欠点は管理費と修繕積立の高さ。せっかく坪単価で頑張ったのにね。
パチンコ屋とかはさして問題ではない。

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76
まじ。しめしめ。

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すみません。
「管理費」と「修繕積立」
具体的にどのくらいの金額なのでしょうか？
教えて下さい。

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>高層用・低層用に仕分けされていたはず。
>意味不明。

前の方のレスからよく読めば分かる。
分からなければパークに遊びに行ってみ。

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SFT、MST、どっちがいいですか？

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エクラスは270なら狭めの賃貸向きは買い。
270以上は逡巡の対象では。

駅直結のエクラスの価値は
ずっと変わらない。
パチンコ屋・外廊下・最低限の内装を
割り引いても建物がある限り
いつでも賃貸可能という最大の利点は消えない。

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その賃貸メリットは管理費修繕費が高すぎて消え去ったね。

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エレベーター9人乗りは嫌だな。せめて11人乗り3台ならなぁ･･･。

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HPにある要らなくなったものシリーズ、傘はともかく本棚、冷蔵庫、鍵というのはなんかイマイチピンとこないな。

いらなくなったもの鍵：機械式の鍵がICカードキーになっただけ。
いらなくなったもの冷蔵庫：やっぱ要るよね。まとめ買いが必要ないので大型のものはいらないけど
いらなくなったもの本棚：図書館の上に住むよりも、電子書籍端末を用意して自炊するほうが手っ取り早いとおもう。
いらなくなったもの傘：駅からエントランスまでは真なり。でも外廊下ではどうかな？

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管理費って、管理会社の問題なの？
市川の某有名タワーは、駅とデッキで直結だが
駅からマンションまでの連絡通路部分の管理費をタワー住民達が負担しているそうだ。

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借手ついても維持費が高いし賃料相場考えれば赤字スレスレで賃貸出すメリットないよ。
東横線沿線は人気はあるけど分譲価格帯の割には賃料相場は大して高くないから。

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修繕費の値上がりを考えると、ほどほどの時点で売却しちゃって住みかえた方がいいのかな？
ここなら資産価値も大きく落ちたりはしなさそうだし。

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修繕費の予測が付きにくいのがタワーの欠点。
ほとんど修繕にかかる費用の経験的な蓄積がない。
数百万かかるのか1千万かかるのか・・

東急のようなデべ・管理会社にその不分明な部分を任せる不安は大きい。
三井・住友のようなデベ・管理会社に任せるほうがまだ安心。

マンションは管理を買え！

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マンションは立地を買え！って格言もある。ここの立地は最高。

立地は変えられないが、管理会社は変更可能。

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駅はさんでお向かいの三井、「最強」ですな。

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このような大規模マンションだと管理会社の変更は難しいよ。

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長周期地震動で超高層マンションの資産価値下落も
2011年01月05日10時47分

国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある。

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↑一流メディア「PJニュース」の愛読者

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専門的なお話の後になんですが、
東横線をときどき利用していて、ここ数ヶ月で2度ほど乗客の喧嘩に遭遇しました。
2度とも、もういい年をしたシニアの男性同士の喧嘩でした。
ドアを先に入ったのが気に入らない、自分が先だのなんだのというが1回め。
2回めは武蔵小杉がどうの、川崎がどうの街の批判とその反論みたいな。
小杉住民ではなさそうでしたが、自分の中で東横沿線のイメージが変わってきました。
学生もサラリーマンもほとんど静かな中でシニア、どうしたんでしょう。

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>>100
先月も、「私鉄駅員らへの暴力、60代が最多.」という記事が出てました。
なので、マナーの悪い60代が増えてるのかなと思います。
これは小杉、東横に限った話ではないですが。

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管理費、修繕積立金の合計は７５へーべの部屋で約３万円／月ぐらいだそうです

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普通ですな。

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駅の反対側に出来る三井は工事が去年からストップしているなー、歩く度進んでいないことがわかる。アスベストでストップ中とは聞いているがあれは囲ってなくて大丈夫なんだろうか・・本当にアスベストなら周りの住民も吸ってることに。恐ろしい・・・

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月7000円くらい高いな。

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修繕費が高いのは許せる。(ストック)
管理費が高いのは許せない。(フロー)

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上でも誰か言ってるように、駅上マンションってのは、駅周辺の導線に係る共有部の維持・修繕費が余計にかかるから高いのかな？でなきゃ、考えられないほど高いね。

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駐車場使用料は、さらに別ですか。高い高い。

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＞＞76
駅に直結というマンションが複数件建つことは考えられないので、直結であるというエクラスだけの特権は誰にも否定はできないですが、もしおっしゃる通りに値下がりがあるとしたら待ってみたいですね。といっても驚くほど値下がりはしないですよね。その間に良い間取りと階が埋まってしまったら困るので、早め早めに動きます。

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自分が契約するマンションは倍率高い方が嬉しいものです。契約時から不人気の物件だとしたら喜び半減です。パークが当たっていれば今ごろ楽しく過ごしていただろうと思うとエクラスに積極的になれない。

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外廊下に少し気が萎えました。
長周期地震に対する対策の有無で購入を決めます。

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長周期地震対策有無で購入を決めるのですか？

購入決めるポイントとしては
立地とか価格とか仕様とか
いろいろあると思いますが、
そんなところで決めて大丈夫ですか？

数年後にエクラス買っておけばよかった
地震対策有無で買わないと決めなければ
よかった

とならなければよいのですが。。

購入決めるポイントがずれているのでは？

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やっぱり駐車場も高くなりますか…。
駅直結はオンリーワンの魅力ですが、コスト面ではやはり厳しい面が多い。
やはりサラリーマンには高嶺の花なのか…。

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>113

確かに駅直の魅力は強い。

だが、超高層MSの長周期地震に対しては
これからの高層MSには必須なものでもある。

耐震基準が改定され旧耐震基準のMSの価値下落が起こったように、
長周期地震の対策の無いMSは価値下落の可能性が高い。

長周期地震に対しては
免震構造は制震構造に比してやや不利といわれている
もちろんただの耐震MSに比べればはるかにましだろうと思うが。

幸いなことにこれから建築しようとするエクラスには
免震装置が準備され、現時点なら昨年年末に公表された
超高層マンションにおける長周期地震対策の試案に則った対策が取れる段階にある。
長周期地震に対する効果は免震は制震には及ばないものの
免震に使用する積層ゴムの強度や吸収エネルギーの広域帯化などで
基準を満たすことができるのであるから
デベがその対策をきちんと採るか否かで
購入の指標としてもあながち大きくずれてはいない。

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免震構造より制震構造の方がいい理由がわかりません。
制震構造マンションはどこにありますか？

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東海地震含めて確率高い地震はこれからマンション買う世代の人は軽視できないでしょ？
最優先事項にはならないだろうけど、重要な項目かと。

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>116

すぐお近くのパークシティは制震構造。

＞パークシティ武蔵小杉の建物の基本構造は、施工会社の竹中工務店独自の「スーパーフレックス構造」を採用。柱＞と梁で構成されるラーメン構造を複数のパラレルチューブの組み合わせによって立体的に架構しています。コア＞＞共用部に粘性体制震壁を込みこむことで、振動時のエネルギーを吸収し揺れを抑える制震機能を果たしています。＞コンクリート1ｍ2当り約10000万トンにも最大耐えられる高強度・高耐火のAFRコンクリートも採用しています。

免震構造が長周期地震に対応するためには
これまでの直下型地震に対応していた積層ゴムの強度を変更して
より強力で広範囲の周期の地震動を吸収できるように
ゴムの強度の配分を分散しなくてはならないから。

制震は粘性ダンパーや粘性を発揮する構造体などによるため
積層ゴムに基ずく免震よりもとから広範囲の周期の地震動を吸収できる。

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へー
パークって先進的な良いタワーマンションなんですね。

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>>118
嘘はいかんよ。
パークは長周期地震には対応していないよ。

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116=118=120
武蔵小杉おなじみの嫌われパークさん、営業御苦労様です。
エクラスでパークの宣伝はやめましょう。

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パークも中古が多くて大変なんだね。

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エクラスってモデルルーム一般公開始まった？

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メキシコでは長周期地震によって400km離れた高層マンションが次々と倒壊した。
長周期地震はゆっくり大きく揺れるため制震で抑えることはできない。
高層であればあるほど不利になる。

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だから、122の言う直下とは別問題なんだよね。
遠い場所で起きた大地震が影響する。

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長周期の情弱多いね。NHKスペシャルでやってたが。。。メキシコでは15階前後が集中的に倒壊。それ以下も以上も被害が少なかった。揺れの周期がそこに一致してたからだ。さらにメキシコシティは湖を埋め立てた都市。当然、湾岸有明〜辰巳タワー激ヤバだな。。。

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ここはメキシコじゃなく日本。
揺れの周期が異なるから15階建ては当てはまらない。
ここは多摩川が近いから、水辺の近くになるので安心とは言えない。

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これからできる日本の建築物で倒壊はさすがに想像できないが、揺れの周期にはまった時の、各部屋の揺られ方がどうなるかが問題だな。家具が家中で飛び交うってやつ。みなさん、ちゃんと家具固定してますか？

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>129
あほさらせ。

長周期は関東平野の堆積層と岩盤の相互位置関係で決まる。

しかもエネルギーの入射方向も影響する。
その上で東海地震の場合、
関東平野の固有周波数は7~10秒程度と考えられる。

地下構造が単純なすり鉢状じゃないなどの局所的な影響はありえるが
水辺が危険とかそんな問題じゃないぜ。

おつむ挿げ替えてから出直せ！

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周期が該当階に集中したら危険ということですね。

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関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

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>131
東海地震しか考えてないのか、甘い！

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125さん
８日からモデルルームopenです。
今日エクラスタワーのチラシ入ってました。
目新しい情報はなかったけど。

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有明は防災都市としての機能があるからそこまで脆弱でないと思われる。
辰巳は知らんが。

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大きな災害が起きると、「想定の範囲内を超えていた」っていうことが多いですよね。
どんなに対策をしていても「絶対」と言い切れない怖さはついてまわります。
自分が納得できてたらいいんだけれど。

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良いアドバイスしてあげます。
地震が心配ならば不動産は買わない方がいいよ。

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>131 は知識をご披露いただいたのは良いけど、
だから建物にどう影響するのかまでの情報が欲しかった。
地震だけの情報なら書き込みなさんな。いらねえ。

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>139みたいな書き込みが一番いらない。自重しなさい。

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エクラスとパークハウス大崎を迷っています。コンセプトは違いますが、価格は似たような感じです。決して営業マンではありません。希望は、もう少しエクラスの値段が下がって欲しいです。大崎の方が安く感じます。便利さで、こっちにしたいところなのです。

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勘違いしている人多いですが、武蔵小杉一帯は昔は沼だらけの湿地帯で
中原街道を整備したときの土砂で埋め立てた場所ですよ。

地名に「下沼部」とかあるでしょ

埋め立てかどうかより、地盤が良いのかどいうかですよ。

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新しい建築基準法（耐震基準）がどうなるか分かるまで買いにくいね。
営業も大変だろうな。

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低層マンションの人気が上がりそう。

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建築基準法関係でこんな警告が。。。
細野透『〜建基法見直し検討会は空中分解〜』
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20101220/255225/
結局、官僚の天下り拡大のための組織らしい。。。

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基礎の話で言えば
武蔵小杉の地盤は比較的良い。
浅いところにN60以上の地盤が存在する。

パークの直接基礎はこの辺だからできたこと。

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地盤が固いところが浅くあったり深くあったり複雑な地形ですね。

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>147　だから玉石混交？
泥船の上にあることが100％確実な埋立地よりはましだが、当たり外れがあると言うことですね。

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タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊

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ここの免震は減衰装置付加してありますか？？

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パークの直接基礎は基礎が相当厚いから岩盤の上に作ったというよりは、
自分で強引に岩盤作った感じでしょ。
それに直接基礎とはいえ５ｍの杭はある。

他のマンションが軒並み２０ｍ以上の杭でせん断のリスクが高いのよりは
良いかもしれないが、コストパフォーマンスという点では疑問が残る。

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地震がどうのグダクダ言う買えないヤツは買うな。。
あんたの住んでいるおそらく賃貸のほうがよっぽど危険ですからー

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危険といっても倒壊するようなマンションは無いんだよ。建物が使えなくなるだけ。賃貸は引っ越しちゃえばそれで終わり。分譲は買ったら保険に入っていて保険で立て替えできたとしても（もちろんできないけど）、立て替えまでの期間に他の住処でローンを払いながら賃貸にお金を払う必要が生じる。

金銭的な損害は、賃貸の比較ではないんだよ。

だいたい、人が賃貸暮らしだって、勝手に想像しちゃうし、すべてが妄想ですね。

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匿名同士の口コミで、更に自分が特定されてるかどうかも
アヤフヤな訳だから多少の誤解には寛容でないと読み辛い。
第３者的には皆さんそれなりの価値観を持って書き込んで
るので理解できますよ。

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>No154 立て替え

？？

建替えかな

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免震なのは東横線の振動を軽減するため。

免震にしないと振動が伝わってしまうから。

ウリにしたいんだろうけど、仕方なくできちゃったマンション。

ナイスも同じだよ。

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パークシティのトイレは

だいべん逆流仕様だそうですよ。
だいべんすると流しても流れず
トイレットペーパーの溶けたのや
砕けた便汁が渦巻くようです。

設備・仕様がいい（？）というのにね。
だいべんくさいMS・・

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阪神大震災のとき、マンションを建て替えるかどうかで揉めているという話をよく聞いた気がしますが、その後どうなったんでしょうね。また、こういう話を取りまとめるのはやっぱり管理組合ですよね？たまたま理事になってるときにアクシデントが起きると大変だろうな。

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パークはプレミア仕様以外には
浄水器が付いてなかったけど、それでも
設備・仕様がいいと言えるの？

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オール電化と熱交換換気以外は設備は普通だよ。
ペアガラスは今時あたりまえだし。

パークシティの売りは直接基礎と高強度コンクリですよ。
地震によって地盤が流れたりねじれても構造体に影響が出ないように配慮されている。

あとは「三井のマンション」っていう安定感でしょ。

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そろそろＭＲ先陣斬り込み隊の戦果報告がＵＰされますかね。
値段詳細を知りたいですね。期待してます。

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MRいったらサンクタス川崎のチラシをもらった。

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ここは今の仕様ならもっと安くして欲しいし、
今の価格ならもう少し仕様で喜ばせてもらいたかった。
せっかく家を買うのに妥協の産物みたいになってるのが非常に残念･･･。

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>>161
でも残念なことにだいべん仕様でしょ。
すべてが台無しじゃん。

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仕様を上げれば価格も上がる。
両方は無理だよ。
諦めなさい。

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めったにない直結でこんな価格帯は良心的。
仕様や設備など言って買えない方々は普通のマンションに行けばいいだけ。
そんな普通のマンションはたくさんあるでしょっ特徴がない。。

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エクラスの坪単価270の部屋即買いします。

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ここの免震は減衰装置付いているんですか？
有り無しで資産性が大きく変わってくると思う

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エレベーター9人乗り3台とか外廊下とかどうしようもない仕様がいただけない･･･。
表面価格は安くても維持費高いし。価格もう少し高くても普通の仕様のほうがよかった。

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【PJニュース 2011年1月5日】国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある

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↑
新基準後の免震なら安心なんだけどね。
以前の耐震基準改正と同様、中古になったときに ２０１X年以前のタワーマンションは要注意なんてことになっちゃうだろうね。
免震に減衰装置がついていない場合、引渡し後に住民で後付するのかな？
莫大な費用がかかりそう、、、、

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>171 ▼▼のひとつ覚え。イヌパターン。古新聞をあっちこっち貼りまくって。
全然進歩して無い。

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結局、ここの免震は減衰機能を付加していないんだろうか？
だとしたら致命的だと思う。
数年後に新基準が出来たら、ここは基準を満たしていないタワマンとなってしまう。
まだ、竣工前なんだから、きちんと対策をとるべきだし、良識あるデベロッパーならそうするでしょう。

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確かに
まだこれから対策出るんだから
デベにその辺を確認しよう。
周辺のマンションの中には耐震（しかも貧弱な）で投売りされてる
マンションもあるよ。

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>>175

耐震に貧弱とそうじゃないのがあるの？

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>>175

前半部分はその通りだと思うが、後半の一文は余計だね。
品がない。

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>>170
外廊下っていうのは裸の外廊下という意味ですか??
それとも外側に廊下という設計だけれど壁や窓があって外気を遮断している造りなんでしょうか。この高層で裸の外廊下とうのは高所が苦手な私としてはちょっと怖いです(汗)

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雨が廊下に降り込んで、もしかすると上層階は傘が要るかも。外廊下から下が見下ろせるのは、確実です。

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＞176

耐震は剛構造の強化ということ。
柱・梁・基礎の強化により
剛構造を高めることができる。

各マンションで全然違うよ。
よくしらべてごらん。
高い買い物だから調べる労を惜しんではだめ。
だれも代わりはしてくれない。

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>>175=180

いい加減な情報を書き込むな。
訴えられても知らないよ。

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国土交通省の評価基準ができたら、今後すべてのタワマンは長周期地震対策をきちんととるはず。
既存のタワマンは審査を住民たちが受けるしかないでしょう。
補修があればすべて住民負担になってしまう。

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小杉で長周期地震動の影響を受けるような地震ってどこが震源地の場合なの？
直下型だとあり得ないし、東海地震のように震源地が近くても地震波は長周期にならないだろう。
そう考えると現実的に長周期地震動が来ることなんてほとんどないのじゃないの？

それに、政府（国交省）が長周期地震動対策を取ることを決めたら、
当然ながら、現存マンションの補修にも税金の投入による補助金を出さざるを得ない。
管理組合（住民）が全額を負担なんてことはあり得ないでしょ。

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>181

貧弱な耐震構造のMSにお住まいの方ですか？

面白いから、訴えてみて～

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183さん
認識が甘すぎますよ。
タワマンはすべて長周期地震動のリスクが高いです。
http://www.eri.u-tokyo.ac.jp/hiroe/BJAEE2010_koketsu.pdf
減衰装置のない免震は制震よりも劣ってしまいます。

政府が補助金出すことはありえません。
基準作成後に建築されたタワーマンションはすべて審査を受けることになりますが、
既存のマンションはうける義務はありません。
受ける費用も補修の費用も自己責任ですよ。

国はそこまで面倒見ませんよ。
耐震基準変更前に竣工したマンションの補修工事を国が補助金出していますか？？

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来週末に行こうと思っていますが、この３連休で販売センターに行った方はいますか？込み具合はどんな感じだったを教えてもらえると助かります。

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築浅中古でよければ
リエトイーストが激安です。

75㎡4980万円です。
坪210！！

住友不動産、値付けを間違った？？

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/layout_list.cgi

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ちゃんと読んだほうがいいですよ。
自己責任です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html


（参考）超高層建築物等の固有周期

建築物の構造と規模 固有周期の目安
高さ60ｍ（20階建て程度） １～２秒程度
高さ200ｍ（50～60階建て程度） ４～６秒程度
免震建築物 最大８秒程度

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ちなみに
ここだと↓のようなかんじ

東側
11F 75.31㎡ 6,000万台
13F 75.31㎡ 6,100万台
17F 75.31㎡ 6,100万台

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>>183
中越地震の際に、六本木ヒルズのエレベータが損傷した事実はご存じですか？
それぐらい遠くの地震でも影響を受ける可能性があります。

また、国が出してくる新基準が、マンションの補修程度で本当に対応可能なのかが
不透明だと思います・・・。その減衰装置とやらが後付けで設置できればいいですが・・。

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リエトはこの値段ぐらいでしょう。

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渋谷駅の広告がすごいです。駅直結だとすごく便利だけどどうなんですかね。

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いくら仕様が違うといっても同じ地域で1千万円の差はめったに出ない。
ここも外廊下で管理コストも高いし仕様では劣ってる面もあるので価格差はあくまで立地代ってことか。

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賃貸入居者が住んでいて中古だから安くて当たり前では？

壁紙やキッチンやバはそれなりに汚れてるし傷もあると思いますよ

コンロは新しくしてくれるのか自分で買うのか分かりません。

以前住んでた人が喫煙者でついてたエアコンが臭いことがあ った。要注意。

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安いんだからリフォームすればいいんだよ。

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耐震補強の法制化で、また管理費値上がりしたりして。

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すごいね渋谷エクラス一色だね。
瞬間蒸発しそうだね、それにしても同じ東急でライズはどうしてあのまま放置しとくんだろう？
東急沿線ではさらし者みたいじゃない。

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駐車場が少ないのが管理費高い原因のひとつではなかろうか。
普通は駐車場収入の半分ぐらいは管理費に組み込まれ、残り半分ぐらいは修繕積み立て費に回るはず。

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>>198
むしろライズの失敗を受けてのエクラス低価格戦略かと。
同じ失敗を2度することは許されないんだろうな。

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