パークホームズ南大塚ってどうですか？

千川通りは、やっぱり、噂のとおり地盤が悪いね。
南口で買うなら、大塚南通り～春日通りのほうが、安心だろうね。
この辺は、産業通りまで、東に行くほど標高が低いんだよね。

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杭、ながすぎ！
湾岸ですか？

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南大塚2も高台のマンションは、杭は20～30ｍ　複数調べた事実だが出処は勘弁。
地盤が悪くても建物の強度は杭を伸ばせば問題ないことは今回の地震が証明した。
問題は周辺の液状化だが、これは問題はなさそう。

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ひとりの人がずっと荒らしてるな
北口のタワー関係者か

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コストとかは知らないけど
杭が長ければ杭損傷のリスクが高まるわな。長くていいことなんて一つも無いと思う

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このスレも少し前の近くのように賑わいそうですね。

南大塚１～３丁目は山手線内側の利便性のよい所なんだけど
小さめの賃貸マンションが多いけど広めのマンション用地が
ほとんど出ないからなおさら、周辺住民の憧れの的になって
買えないから叩かれる？
南大塚を見渡しても分譲マンションは、ライオンズやカタカナ二流デベの
エコノミーマンションばかり、いわゆる高級仕様のブランドマンションは
数えるほどしかないし、中でも三井のような大手の財閥系のマンションは
ほとんどないから。
最近のマンショは、オートロックだから住民か関係者でもないとエントランスも
見たことがない人ばかりだから憧れと反感があるんだろうな。

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湾岸並みの杭の長さと検討者が滑稽な人ばっかでネタになってるだけ
ここ地盤最悪でしょ

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そこそこ便利そうなエリアだけに残念な立地ですね
大きい地震きたら地滑り起こしそう

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＞148
同じ地盤の坂上のシティハウスも一緒に地滑りするの？
シティハウスが地滑りしたら、下にあるパークホームズに衝突するね
住友さん、三井さんも訴えられて、仲良く被告になるの？

そんな光景あったらね・・

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＞いわゆる高級仕様のブランドマンションは
数えるほどしかないし、中でも三井のような大手の財閥系のマンションは
ほとんどないから。

三井のブランド？
パークマンション千鳥ガ淵とかパークコート赤坂ザタワーとかの影響で
「パークマンション」「パークコート」には、確かにブランドイメージを感じるよ。

しかし「パークホームズ」って、いいマンションは、思い浮かばないね。
三井もその辺は、考慮して、この名前をつけたんだろう。

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今回の震災でも仙台とかで地すべり起こってるからね。
地盤悪いところはリスクの一つだね

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港区文京区新宿区は怖くて住めませんね

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他の区でも地盤悪いところは論外だけど、ここも地盤は最悪レベルだね
もと谷底低地でしょうし

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>ここも地盤は最悪レベルだねもと谷底低地でしょうし
それじゃ買わなくていいよ、きっと1年以内に売れるから。
稀少価値なんだよ、財閥系は大塚ではね。

ところでオタクの大塚のアパートは地盤がいいの？

＞150
貴方も財閥系に住んでないんだから、千代田区とか港区のマンションの
HP眺めていて虚しくないの？
お持ちの不動産処分して、マンションに引越したいの？

＞杭が長ければ杭損傷のリスクが高まるわな。
誰がどうやって発見するの？
杭の損傷が発見されたマンションが都内で1軒でもあるの、ニュースになった？

と書いてる、自分も暇人だね部下に怒られないように仕事に戻ろうっと・・

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そりゃ５程度じゃそんなに大破する建物なんて無いだろ。
ただ杭損傷すると建物が傾いたりするんだよ。過去の震災での出来事知らないの？
あと真相突かれたからってアパート住まいだなんだと人を馬鹿にする姿勢はどうかと思うよ。
上司がそれじゃあ、部下が可哀想ですね

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>それじゃ買わなくていいよ、きっと1年以内に売れるから。

たった39戸だから、すぐに完売するよ。

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明確な否定がないところをみると杭の長さ47mって事実みたいだな。念のため行ったときに営業に聞いてみるけれども・・前向きに結構前から検討してたけど少し購買意欲が下がりました

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＞貴方も財閥系に住んでないんだから

新築物件に住んだことあるよ。
某庭園を見下ろせる、オクション。
財閥系のよいとことは、3ヶ月、1年、2年、3年と
定期的に調査して、問題点をアンケートで出させ修理してくれることかな。
アフターサービスは、建設業者がかわいそうになるぐらいよい。
しかし、マンションは、立地だな。
パークマンション千鳥ガ淵は、日本で一番立地が良いマンションだと思うよ。
買った人は、値上がりして、かなり儲かったんじゃない？

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九段南が？番町でなく？

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大塚って地盤良さそうなイメージあったけどそうでもないんだね。
震災で地盤の大切さが分かったから、ここは２の足を踏んでしまうね

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＞財閥系のよいとことは、3ヶ月、1年、2年、3年と
＞定期的に調査して、問題点をアンケートで出させ修理してくれることかな。

素朴な疑問なのですが、財閥系の分譲マンションに3年点がありますか、
最長2年までだと思いますけど・・・・
三井三菱住友の3社は実施してませんけど、それ意外に財閥系があるんですか？

ご親お友達がお住まいで、話を正確に聞かなかったとか・・・

おすすめの2004年築のパークマンション千鳥ヶ淵は分譲価格7,340万円～13億5,000万円、
平均3億らしいですが、こことどのような関係があるのでしょか。

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３年点検は知らんけど、どのマンションでも大抵は３ヶ月、１年、２年点検は付いてるよ
別に財閥が特別ではない

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大昔の土地の話はわかりましたが、ここの敷地には以前は何があったのですか？
商店街の一角ですから、商店にしては広いし、町工場か何かでしょか。

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同じパークホームズでもグレードがあってコートに近い仕様の物件もあるけど
ここはどっちかというとリュクスに近い仕様ですね。残念

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財閥系のオクションの新築に住んだことある方は、どうしたのでしょう。
3年点検がないと見破られたのかな、誰でも口がすべることはあるから、気にしないで。

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「アフターサービス規準」を探してみたら　

「（4）定期補修実施方法」のところに

定期補修時期　建物竣工後　3ヵ月目前後
　　　　　　　建物竣工後　1年後目前後
　　　　　　　建物竣工後　2年後目前後

と書いてあったよ。何年か前のことで勘違いしただけ。
鬼の首をとったように騒ぐ人だね。

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震度８の時にも鬼の首をとったように騒いでたなｗ

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>おすすめの2004年築のパークマンション千鳥ヶ淵は分譲価格7,340万円～13億5,000万円、
>平均3億らしいですが、こことどのような関係があるのでしょか。

三井の「パークマンション」や「パークコート」は、高級ブランド。
この名前を見ると、「いいところに住んでいるな」とつい思ってしまう。
「パークホームズ」は、三井の2流マンションというイメージ。
少なくとも俺は、住みたくない。

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ニートの自演ばっかでつまらないな
IDかip表示されればいいのに

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タワレジのスレもそうだけど、大塚のスレはやたら荒れるよね。

億ション居住や複数マンション保有を主張する人が出てきて、大塚についてネガティブな意見が出ると過敏に反応したり。
タワレジのスレでは自称大塚の高級マンション保有者が巣鴨と大塚の風俗店の数を競ってデータ捏造までしたからな。

そんな富裕層がマンコミュの書き込みくらいに過敏に反応するとは理解できん。

両スレで過敏に反応する輩は何故か北大塚をプッシュし、
南大塚や池袋・巣鴨を貶す傾向がある。
また、北大塚のネガティブな意見には感情的な反応をする。
この傾向から推定するに、鬼の首を取ったかのような過敏な反応をしてる輩は
タワレジの契約者ではないか？

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大規模物件の近くの、
小規模マンションのスレは荒らされやすい。

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このスレでだーれも北大塚なんて持ち上げてない

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>>51みたいに北大塚を意識したレスがあるだろ。

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北側の高台ってのは大塚じゃなく巣鴨だろ。
>>51は勘違いしてるのかな？

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北大塚も谷底あるし全てがいいわけではないね
そしてそれは南大塚も同じ、そしてここは谷底だからって話だね

ここも決してお得感は感じないけど悪くはない感じ
懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います

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＞「パークホームズ」は、三井の2流マンションというイメージ。少なくとも俺は、住みたくない。

住友不動産で言えば「グランドヒルズ」「ガーデンヒルズ」は高級ブランド
「シティハウス」のような2流イメージのマンションには、少なくとも住みたくないということですね。

南大塚には、両方ともありますから面白いですね。
三井の「パークマンション」や「パークコート」も出来るかもしれませんね

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>懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います

この地図から読み取れば、情報が得られそうです。
凡例が別ページで、自分でやるのは、面倒ですね。誰か、読み取ってください。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

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地盤より学区が気になる
駒込・巣鴨は良いと聞くけど大塚はどうなのかしら
子育てに良い環境が一番

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ここの学区は、巣鴨小学校ですね。
豊島区は、学校選択制をとっています。
選択可能なのは、仰高、清和、豊成、朋有の4校ですね。
さて、どこが人気が高いのでしょうか？

http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoiku...

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大塚周辺の人はお茶大や筑波に行かせてる人が多いですね

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口コミですが、人気があるのは、仰高、清和、朋有の三校。
この地域から、通っている子を知っています。
確か、枠があって希望が無条件で通るわけではないみたい。

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小学校も中学校も入学前に学校見学がありますから噂話に惑わされずに見学すれば
雰囲気はわかります、子供の性格にもよりますから口コミはあまり当てはまりません。
182さんのあげられている小学校は全学年が複学級ということで人気がありますが、隣接校制度で
入学のお子さんも多い学校で広範囲から生徒が集まるようです。
この辺りは文京区に隣接しているので、文京区の窪町小学校（3クラス）などに区外に越境する
お子さんも多いです。公立は義務教育ですが、国立附属は基本的に大学の実験校ですが
伝統的に人気も高く30倍の競争率と抽選がありますから誰でも入学できるわけでもありません。
巣鴨小学校は隣接校制度の生徒は少数で学区の子供ばかりですが、校長先生も抜群に若く豊島区も
力を入れているのかもしれません。その成果もあるのか生徒は増えていて学年によっては
2クラスもありますが、全体的には小ぢんまりしていて、アットホームな小学校です。
最近は、公立は本来地域一体型の小学校が基本ですが小学校の隣接校制度の弊害も出てき
ているので、廃止案が区議会でも出ているそうです。
豊島区に限らず中学は、私立、都立、国立に30％位が進学するそうです。

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下のページが参考になりそうです。
親の７割が学校選択制に賛成ですから、この制度は続くでしょう。
選択できるのは、1年生になるときだけで、２年生以上で転入するときは
自動的に巣鴨小学校になる気がします。
文京区への越境入学は、簡単なんでしょうか？
昔は、文京区議に頼めば、なんとかなるとか聞きましたが。

http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoiku...

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いつまで基礎工事をやってるんだろう

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とりあえずモデルルーム見れるので見てから比較検討します。

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まぁ５０Mも杭打ち込むのだから工期も長いでしょう

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近くのシティハウスに住んでいますが、この辺はとても静かで便利で住みやすいですよ
引っ越してきてから、買い物も便利なので自転車にほとんど乗らなくなりました。
杭が話題になっているようですが、興味があるので調べたらうちは23ｍだそうです。
大震災の時も全く被害なしで安心してました、並びの商店街でも被害は全く
なかったようですから、安心して検討してください。

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素人の判断ではなく営業からなんで50mの杭なのか説明受けて納得できないと購入は出来ないかな

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建設会社はプロです、デベの営業は建築のプロではありません建築確認が下りていますから、ご近所さんが心配することではありませんよ。
杭が60ｍ以上のマンションは湾岸や下町では普通にありますよ・・

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他のエリアではなくご近所が30Mクラスなのに何でここが50Mなのか理由が知りたいのよね

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ご近所より高級マンションで、コストを掛けて建物を頑丈に作るからじゃないですか？
大震災とは関係ないよね、建築確認はその前に降りてるはずだから。

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何だその理論ｗ

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単に地盤が悪いだけだと思うよ。杭を長くして得られるメリットなんて何も無いもの

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地盤が悪くて杭が短いなら検討する気になれないけど、長いならそれでいいかとも思いますね。
もちろん営業さんからの説明は欲しいけど、しっかり説明できる人っているのかな？
こういう質問って自分もしっかり勉強してからじゃないとうまく誤魔化されそう。私なんてこちらの掲示板を見るまで杭が50ｍだってことも知りませんでしたし。

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ここの掲示板を信じるのもどうかと思うけど・・・
自分で見て聞いて判断するのが一番です。

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長い杭なんて破損のリスクが高くなるだけ

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地盤の地図はあくまでも目安らしいですよ、ボーリングしてみないと専門家でも予測はできても
実態はわからないそうです、大規模だと同じマンション内でも長さが違ったりするそうです
私も知人の建設関係者から聞いた話ですが。

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杭が長くて嫌なら買わなければいいですよ、他に買う人がいると思いますよ。

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杭が問題？地盤が問題？みなさん話が違いますね。

杭はコスト面では確かにですがあの価格帯ですよね。決して高くないと。。
折れる可能性の話もあの震災でも折れた話って他で聞きましたか？
震災では免振でもメンテナンス費用が掛っていますよね。
その面ではどのマンションでもリスクは一緒だと私は考えます。

堅い地盤が深いのが気になりますがそこまでしっかり杭してる訳ですよね。
そこまでの部分が軟弱であれば液状化のリスクもありますが
液状化マップみても周辺含め大丈夫そうですし、埋立地でも無いんでしょ。
どなたか専門家の方のみ教えてください。

明日登録受付なのでネガキャンが多いのですね。もう杭と地盤は結構です。
話題変えてこのマンションの他のこと教えてください。

山手線・丸ノ内線２路線徒歩圏で南向き、ちょっと広さは微妙だけど
価格的にもほとんど６，０００万円しない魅力ある物件だと思っているので。
　

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39戸に対して駐車場が8台。20.5％は、少なすぎる気がするのですが？
車を持たない層向けマンションなのかな。

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駐車場の設置台数は懸命な選択です、このへんのマンションは利便性がいいので
20％以上あったらみな余って管理費の大きな財源なのに困っているくらいです。
機械式駐車場のメンテや将来の交換費用は高いものらしいです、駐車場が多いと
デベが販売するについては、宣伝で有利ですが15％くらいでも問題ないと思います。
価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？
裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました

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まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね

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地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然
お得かどうかはそれぞれの判断ですね

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＞200
マンションのどんな情報を求めているのでしょうか。

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価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに
ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは
洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。
普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。
マンションの表記は、1J＝1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて
壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。

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なんか残念な物件だね・・設備も含め
やっぱお買い得物件って無いんだな

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70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう

普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない
この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。
HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？
4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？
6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？
ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな
1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。

ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
上品なフローリングの質は良さそう○
キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
エントランスホールは上品なシンプルさで○
角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎

他の掲示板にもあるように大塚では利便性で一等地なのに、三井不動産らしくない
よくばり設計にしてしまった感じがする。価格を考えるとお買い得感はある。
戸数もう少し減らしてゆとりをもたせれば良かったと思うけど分譲価格は上がりそう。

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諸費税が上がると土地価格を除く建物価格があがりますね。

モデルルームのいらしたようですので伺いたいのですが
エリアの相場と財閥系にしては割安の分譲価格の理由は？
坪単価で260～300万円というと、南大塚にしても安めですね。

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価格的にも立地的にも戸数的にも、すぐに売れそうなマンションを
青田売りで売り急ぐというのは、何かありそう。
並びに中層マンションがいくつもあるから、眺望は期待できないからかな。
西側の新大塚駅とは標高差が10ｍ以上もあるし、東側の千石巣鴨方面とはもっと差がある。

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杭が長い事の説明を求めても大丈夫ですしか言わない営業・・

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裏の住宅地のシティハウス南大塚が14階でなぜ大通りに面したここが12階なのか
ルーフバルコニーがある住戸が多いのか疑問なので調べてみました。

豊島区の用途地域によると
用途地域　　　　　：近隣商業地域
防火・準防火地域 ：防火地域
建ぺい率 ；８０％
容積率 　　　　：４００％
高度地区 ：第３種高度地区
特別用途地区 ：なし
日影規制 ：なし
前面道路の幅員による容積率の低減係数 ０．６
道路斜線の係数（勾配） ：１．５
地区計画 ：なし
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

容積率、建蔽率も同じ違いは高度地区だけ
ここは第三種高度地区で高さ制限がある、シティハウスは高度制限がないから14階なんだ
意外な結果でした。

第3種高度地区
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006159.html

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よく調べたね、、、、

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さっき見たら価格がさらに安くなってました。

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＞＞212
下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）そんな事は稀でしょうけど。
地盤に関してはそれほど心配してなかったのですが、こちらのスレを見てるうちに少し気になりだしたので出来る範囲で調べてみようかな、都内全体で比較したらそれほど弱くはないと思うけど。

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＞下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）
マンション建設ってそういうものだと思います。

地盤というか、岩盤？までの距離に合わせた杭を打ちます。
湾岸でも、下町でも山の手でも新耐震基準に沿って建築確認をとりますよね。
マンション性能評価でも財閥系も含めて９０％のマンションは、最低ランクの１です、
不必要な補強はコストアップになるだけですから直接分譲価格に反映します。
むしろカタカナデベではブランド力がないから売りの１つとして一部だけ学校や病院基準の
耐震２もあるようです。
今回の大震災で、分譲マンションは旧耐震も含めて１つも倒壊してないそうです。

ネットで検索すると、いろいろ出てきますよ。

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登録しました。
今週末契約です。
こちらをご覧になっている同じ境遇の方
よろしくお願いいたします。

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ここ検討してましたが、旦那が大柄で天井が低いと連呼さうるので見送りになりそうです
今の物件が天井高270なのでそれから比べると確かに圧迫感はかなり感じます

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階高が普通は3ｍなのに、スラブが20センチで天井高270センチ？
多分戸建てですよね
マンションにはありえない天井高ですね、最上階ならあるかもしれないけど。

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少ないが天井高270のマンションはあることはある。
1階分くらい無駄になるので、高級仕様のマンションか、
あとは郊外型のマンションか。

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住宅性能評価の耐震の項目

耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
等級１
　建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしている。
　数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度６強から７の地震）に対して、倒壊・崩壊しない。
等級２
　等級１の１．２５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
等級３
　等級１の１．５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。

ここは、杭が長くても等級1ですね。

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杭がなぜ長いのか？
この点を確認できないと決断できません。

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最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ

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まぁ４０Mの高さ制限がある場所で
１２階建て→高級仕様
１３階建て→並仕様
１４階建て→低仕様
って感じじゃないかね

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>>223
そんなに気になるならMRでボーリング結果を見せてもらいなよ。

万全を期すなら、ボーリング結果のみならず建築士に構造全体をチェックしてもらうのもよいかと。

この掲示板を見たり質問したって判断できる材料なんて出てきやしないんだから。

この掲示板で杭が長いと問題って騒いでいる人も専門的な根拠に基づいているのではなく、
巷のマンション本の受け売りが多いでしょ。

そりゃ素人目線では長いよりも短い方が良さそうな気がするし、
地盤は固ければ固い方が良さそうだが、
実際にどこまで影響があるのか、購入の判断に際してどこまで考慮すべきかはわからないよね。

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ここは谷底低地だからねぇ・・地盤が悪いのも仕方がない
その分価格安いでしょ

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また谷底くんか（笑）

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お得感の全くない物件だな

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＞最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ
具体的に教えて下さいな、全戸が270というのは聞いたことがないのですが。

地盤に不安があるなら絶対に買わない方がいいよ、30年間以上地震の
不安を抱えて生活するのは辛いよね。

ところで、ここは財閥系だから地震警報装置くらい付いてますよね
いくらもしない設備だから当然だよね。

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２２４じゃないけど
確か代々木のブランズは全戸２７０だったかな。
間違ってたらすまん。
まあ他にも探せばあると思うよ

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マンションコンセプトはズバリ美術館です

ＨＰより

この街の、この場所に建つ邸宅に相応しい姿の創造。その形を追い求めて、たどり着いた答えがあります。
それは、この街と緑に優しく溶け込み、共に生きていくという姿勢でした。
「パークホームズ南大塚」に求めたのは、時代の流れに左右されない、普遍的な美しさを持つ「美術館」のような存在です。

前の通りはいつのまにかプラタナス通りと変わりましたが、緑が多い地域じゃないような
周辺の戸建てに庭があるお宅は、ほとんど皆無。
昔から商店街で土地は高いから、庭を作るなら建蔽率無視しても家を建てる土地柄だね。
パークホームズが出来て、緑が増えることを期待したいです。

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物件云々というか聞いたことに答えられない営業が無能
不安たっぷりです

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周囲に6階建てのマンションやビルがいくつもありますから7階以上を買わないと
目の前はビルの壁に、まさに谷底の谷底になります。

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まあ昨今の分譲マンションなら天井は260くらいが平均じゃないかね。
低仕様の物件で250前後
ここはどれくらいかご存知の方いますか？

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昨今も何も十数年建築基準法は変わってないですよ、直床なら260でも
昨今は高級物件は二重床に二重天井にするから天井高は低くなる傾向ですよ。
分譲マンションなら240～ですね。

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天井高240～250ならかなり圧迫感があるよ。
階高はどのくらいあるの？

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２４０なんてかなり低仕様の物件だよ。分譲で買う価値ないかと・・

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二重床・二重天井で240〜250くらいなら標準では？
二重床・二重天井でなくて270なら寧ろ避けたいね。

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最近は天井は高くする傾向だから平均は250程度ですね。
260あれば結構いい物件、数もそこそこある
270はほんとに稀少、めったに見ない、ブランズは例外でしょうね

250以下は背の高い人だとかなり圧迫感感じますよ。

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