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前スレ(その22):
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2010-12-10 20:37:51
前スレ(その22):
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2010-12-10 20:37:51
もうそんなのほっとけよ
永遠に繰り返されてきてるもんなんだから今さらだろ
信じれるのは自分だけ自分の信じた道を行けばいい
しかし収入減が止まらないなぁ
見せ掛けだけの利益はいずれ頭打ちになる
一般世帯の収入が増えなきゃ景気回復なんてありえない
まだまだ先は長そうだ。しんどいな
>>733
フラット35Sですら、変動と比べれば十分に高い金利だけどね。ステップアップ確定だし。
変動の最安値は0.775%になったんだし、手数料無料で1万円~繰上げ返済できるんだから、
どんどん返せば良いだけ。
そんなに家にお金をかけすぎずに年収の3倍くらいのローンで買えば固定でも変動でも対した問題にならないんじゃない。
同じ3倍でも金利が違えば支払い額も内訳も変わるからそれ目安にしちゃダメよ。
>>745
そんな安い物件で満足できるか?というのもあるし、
お金を貯めて3倍以下のローンにするという意味なら、
家賃払いながら貯金するより、例えば年収の5倍のローン組んだ方がトータルコストは低くなる。
年取ったらローン組めなくなるリスクだってあるということを忘れてる人は多いよね。
ノンバンクなんですが、長期変動が1.8%は高いですか?
変動か固定かは、金利上昇リスクをどうとらえるかってことでしょ?
ある意味では丁半博打みたいなもで、払い終えたときに勝ったか
負けたかがわかるものって考えてます。
もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。
一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。
個々人の考え方が反映されて面白いですよ。
と、思っていながらも、いざ自分のこととなると、なかなか決断できない私ですが、
フラットの金利が今よりも多少上がっても、十分低いと思うので、自分でリスクをコントロール
できる固定を選ぼうかなと思っています。
>>750
>もっとも、固定は金利上昇すればお得で、下がれば借替ができるメリットがあるけど、
>金利が横ばいなら変動よりも高いコストを払わなければならないのがデメリット。
固定金利の選択は文字通り「保険料」で、事が起きなければ負ける。
また、事が起きた場合、それが小さなものなら保険よりも手元資金で賄う方が安上がりである点も同じ。
住宅ローンの場合はそれに加えて、「事が起きるのが遅いと負ける」という点が異なる。
時間の経過と共に勝敗が見えてしまい、逆転は不可能になるから。
>一方、変動は今後大幅な金利上昇がなければ、当然ながら固定よりも低い水準なので
>メリットあるけど、金利上昇局面では今の水準の金利は望めないのがデメリット。
なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。
変動は今が底値です。上がった時の金利を3%ぐらいと考えて借りられる金額を「銀行」ではなく絶対に「自分」で決めましょう。試算できるサイトもあります。よく3%も上がらないなどと軽く言う人がいますがその根拠は?日経平均?インフレ?全部あてになりません。借りてから返せませんでは遅いのです。ごく普通のサラリーマン家庭ができることなんて限られています。
たとえば10万円の商品を一括で払うとなると躊躇し、分割で月々2000円となると安いと感じつい買ってしまう。住宅ローンもこれに似ているかもしれません。
しかしこれとは比べものにならない何千万円という身の丈に合わない額を借金するのです。
変動の今の金利の安さで決して決めないでください。私は絶対に3%まで上がるとは言ってません。それぐらいの用心深さが必要だということです。いまあなたが考えるべきはどんな家にしようということではありません。身の丈にあった借金の額です。
>751
そりゃそうだけど、今この時点でどっちを選ぶかって考えたらってこと。
変動と固定は先にくほど逆転できないのは仰る通り。フラット35Sなら10年間1%金利引かれるし、
この10年間が1.41%程度なら選ぶ人が増えても不思議じゃないですよね(実際、今の優遇措置で
魅力が増したのか、選択する人は多いそうです)。
>なお、長期金利と変動金利は決定の仕組みが異なるので、長期金利が上昇しても短期金利は上昇しない
ケースがある。また、金利上昇局面では長期金利の方が先に上がるが、短期金利が上がるほどの
金利上昇になるか分からない。あるいは短期金利の上昇は微量にとどまるケースが考えられる。
これは、借りる時乃至は固定・変動を決断する時に気にすることで、調達後の10年であれば、瑣末なことですよ。
視野スパンが違うよね。
>>750
丁半博打は固定だけで、リスクコントロールが出来るのは変動じゃないの?
固定でどうやってリスクをコントロールするのか教えて欲しいです。
1、更なるデフレ進行(金利低下)
2、今程度の金利継続
3、金利上昇
の3パターンでそれぞれの対応はどうするのでしょうか?
変動の場合1,2は固定より支払額が少ないので説明は要らないだろうから、
3のリスクコントロールについて
1つ目は金利が上がる経済情勢なら給料も上がっているだろうから、生活は困窮しない。
2つ目に給料が上がらなくても、インフレで家の価値は上がっているので売ると言う選択しがある
3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い
つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。
もちろんここにもリスクは存在していて、
金利が上がっても、給料が上がらずに、さらに土地の値段も上がらないと言う場合に限り
リスクに対処出来なくなる。しかし私の想像力ではどうやったらこのケースになるのか想像できない。
もちろん金利上昇し続ければ今、固定で組んでる人に比べれば総支払額は多くなる。
しかし、その多くなる分がリスクヘッジの対価となる。
そもそもリスクヘッジで利益は少なくなるけど、損を小さくしようとするものであり、
今の金利が底 → 今後金利が上がりそう → 固定にして将来金利が上昇すれば儲かる
って言うのはリスクヘッジの考えではなくギャンブルです。
ここのスレは面白いけど、フラットS非対応の低性能物件かフラットSがなかった時代の人が
「変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。
オレの調査では昨年のローンは年収別にみると650~950万程度のそこそこの所得の人は
フラットSが7割以上。500以下の年収はそもそもフラットS基準に達していない物件の
購入が大半だから9割以上変動。逆に年収が1,500万以上あると余裕があるためか、
変動とフラットは6対4ぐらい。
普通のそこそこの所得がある家族は実はフラットSが普通だったりする。
>754さん
私の考えを開陳いたします
私の考えるリスクコントロールとは、総支払額がFIXされ、その返済スケジュールが脅かされないことと
考えます。変動は自身の努力の及ばない事象なので支払額をコントロールできないと考えます。
質問の3点では、固定の弱さは1.2に出ており、3は寧ろ固定の強みです。
>3つ目に売ると言う選択をする場合、元金が固定より減っているため売りやすく、利益も出易い
何を根拠としているかわかりませんが、契約条件で人それぞれです。35年の元利均等なら、20年の元本均等
のほうが、元本の償還スピードは速いでしょうしね。これは固定と変動という議論ではなく、借入条件だと
思います。金利が下がって返済が促進する契約方法もありますが(返済額を一定にして金利が下がれば元本返済あ促進、だけど上昇したら金利ばっかり払って元本が減らない)、住宅ローンとしては一般的ではないと思います。
>つまり変動の場合は金利上昇局面において、返し続けるという選択以外に、売る選択が可能であると言うこと。
これもちゃうね。返し続けられなければ、売るしか道はない。金利の上昇に収入増が遅れた場合だから、
職種、業界で差が出ちゃうから、一般的ではないけど。でもこうなったら、売却してローン返済はできた
けど、ダウンサイジングした家を買おうにも高いし、賃料も上昇傾向だとしたら、人生手詰まりだよね。
リスクヘッジを利益だとか損だとかという発想じゃないんだよね。
敢えてその表現に乗るとしたら、利益は恙無く遅れた人生、損は波乱万丈な人生ですか…
そもそも金利がこんなに低いのは異常だと感じるかどうか、に尽きるし、まさに前レスで書いたとおり
個々人の考え方がもろに反映されることだと思います。だから、議論が尽きなくておもしろいんだけど。
それぞれの正解は各々の人生で出るもんだと思うよ。
>>756 補足
昨年は全体でみると「変動」は25% 「全期間固定」は40%であるが、500万以下の
所得が低いゾーンが中古とかローコスト住宅・マンション買ったりで一番のボリューム
ゾーンになっているためか「変動」の比率が多くなっている。
普通に650~950ぐらいのそこそこ年収が財閥系の物件とか大手HM物件買ったら、
フラットSが当たり前。
>>758さんに便乗
機構のHPの統計みたわけじゃないんだけど、担当からのヒアリングだと
元本均等も増えてるらしいですよ。
金利上昇へのストレス耐性は借入金圧縮に尽きるので、なるほどの選択ですね。
支払いがトップヘビーで、誰もが出来るわけじゃないから、広まりにくいんですかね。
変動金利とフラット35Sの金利差を考えれば0.5%までなら
わりとすぐ上がる金利差だから11年目に+1%だということを考えてもフラット35Sのほうがいいかと思う。
ただ現状はフラット金利は約1%の差があるならそんなにすぐには差が縮まらないし、
最初の10年で通常の固定金利で払うくらいの繰上返済できるなら変動金利でいいと思う。
そこまでがっつり繰上できないならフラット35Sも検討していいんじゃないかな。
760さん。賛成です。
>>760
価値観だと思うけど、0.5%の差であっても私は変動金利を選択する。
低成長の日本では、過去10年の最高値が現状の変動金利+0.5%だから。
(不動産がプチバブルで日経平均が17000-18000くらいだった)
また、実質的には団信の0.3%もあるから0.8%差でしょ?
当初の10年間だけでも変動よりも高コストになる可能性が高いのに、(変動は差額を繰り上げ返済できるし)
10年後のステップアップを考慮すれば、フラットを選択するのは困難。
長期金利が大幅に低下して、団信込みで0.25-0.3%差くらいにならないと厳しい。
元利金等と元本均等の話をしている人がいるけど、既に結論は出ている。
・元本均等の選択は意味がない
・繰り上げ返済時、期間短縮は意味がない
散々検証されたから、今や常識だと思っていたけど。
これから借りるならこの際変動と固定ミックスというのはどう思われますか?
フラット35で借りるとして
http://dd2movie.jp/ranking/interestlist.html
↑見るとノンバンク、ネット系を除いて手数料無料の金融機関での最低金利は
みずほの2.63%。団信入れて2.93%
個人的な意見なんだけどノンバンク、ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでも
ちょっと怖くて使えない。給料振り込み、各種支払い口座の事も考えると窓口が無いのはかなりつらいし、
何よりネット系はほとんどが本職が別に有っていつ撤退するか解らないし、ノンバンク系はいきなり破綻なんて
事も考えられる(それは体力の無い地銀も一緒だけど)
以上を考えて1月にフラットSで借りるならみずほの2.63%(団信入れて2.93%)が最低ライン。
当初10年1.93のフラット35sと変動0.875の比較、どちらがいいかなぁ??
>>756
>ここのスレは面白いけど、フラットS非対応の低性能物件かフラットSがなかった時代の人が
>「変動」を組んだ正当性を、これから組む素人に吹き込む目的があるから注意が必要。
たしかにその通り。
>>765
たしかに少しおかしくないですか?
①団信3%ってどこからきたのか
フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか? 生命保険で実質1.7程度
②>ネット銀行系は過去の新生銀行の例も有るので例えフラットでもちょっと怖くて使えない。
今話題にしてる変動金利の0%台はネット系の話でしょ? ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか?
③そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ?
低い変動金利で借りてバンバン繰り上げ返済したってさ、どうせあれでしょ、病気とかで死んじゃったりしてさ、カミさんとかガキを苦労させるでしょ?だったらさ、フラットでのんびり借りて、死んだら団信でチャラ。そして貯金はちゃっかりしているってのがベストじゃない?
ここを読んでてやはりフラットSに決めました。
いくら変動の良い話を聞いても不安なので。
>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか
住宅を買う年齢層から考えると生命保険のほうが割高になりますね。20歳代なら生保のほうが得でしょうが、
普通は皆団信に入るしか無いと思うのですが?フラットの人って団信入らないのが普通なのですか?
それをリスクと考えないのでしょうか??金利上昇リスクを考えるのに自分が死亡した後の残された家族の事は考えない?
>今話題にしてる変動金利の0%台はネット系の話でしょ? ネット系のフラットが怖いと言っときながら、変動金利はネット系でも怖くないんですか?
変動金利は別にネット系ではなくても0.875は普通です。さすがに0.775は交渉次第となるでしょうけど。都銀でも普通に0.875で借りられますよ?
>そもそも、ネット系でもノンバンク系でも、仮に破たんしても機構のものだから影響ないはずですよ?
仮にそうだとしても窓口が無くなるのですよ?どこの金融機関が引き継ぐのか知りませんが、そうなれば
かなり面倒な手続きを強いられる可能性も有りますし、何より不便です。
というか、最低金利のSBIですら団信抜きで2.41で割高の手数料を取られます。それならみずほは2.63で
団信抜き手数料31500円です。金利差0.22で手数料を考えたら借入後の便利さ、安心度を考えてみずほのほうが
>774
あなたはシュミレーションしたことないでしょ。
団信は40歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。40歳以下なら生保のほうが得になりますよ。
>都銀でも普通に0.875で借りられますよ?
そういうあなたは0.875で借りてるの? そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの?
繰り返しになりますが
今後景気が良くなって金利が上がる世の中になると思う人は固定で、そうでない人は変動でいいんですよ。
実際政策金利が上がるにはまず景気が良くなってインフレになること、
っで金利を上げても消費は冷え込まないよねっとおそるおそる0.25アップ。
それから半年とか消費動向を確認。消費が落ち込めばまた利下げ。
ちょっとでも消費が落ち込めば世の中「景気対策!!」っと叫びだすから。
それでもインフレが続くようであればまた利上げ。
こんな感じで利上げがあっても、高い買い物ができてインフレが持続されなければいけない。
だとするとみなさんお金に余裕ができているはずですね。
>>776
>団信は40歳半ばの人をモデルにした人の保険料なのですよ。40歳以下なら生保のほうが得になりますよ。
あんたこそシミュレーションした事ないでしょ?生保のほうが圧倒的に得なのは20代まで。
30歳代、しかも後半の人は得と言っても大したこと無い。
いずれにしてもフラットで借りるには生保なり団信なり、余計にかなりお金がかかるって事。それの目安が
プラス0.3%。
>そういうあなたは0.875で借りてるの? そんな金利の人は条件が絞られるんじゃないの?
いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。
そんな事も知らないでフラットとの比較してんの?デベ提携なら真っ先に変動0.875勧められるよ?
私30才。4800万のフラットSで35年借りました。 金利は1月の最低金利。
団信と生保比較したら80万ほど総支払額に差が出ました。 あと、たばこ吸わないとかの条件でより安くなったな。
なので、団信にこだわる必要はないですね。
>>770
うちは0.875。0.775が出たのはつい最近。
>>771
変動の場合は、上げ下げというよりも下がりっぱなし。
優遇幅が拡大し続けているから。元が低いからフラットほど上下はしない。
いずれ、0.675も出るのかもしれないね。
借り換えるほどかはその時の残債次第だけど。
中央三井に行けば、とりあえず0.775で貸してくれるんじゃない?借り換えもOKとある。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_02.html
>>769
>①団信3%ってどこからきたのか
>フラットsの人って年齢にもよるけど、団信なんか割高で入る人あまりいないんじゃないですか?
>生命保険で実質1.7程度
団信は0.3%でしょ?
叩くこと自体が目的になっているんじゃないの?
団信0.3%って高いでしょ。
生保とあんまり変わらないって言っている人いるけど
てことはここに書き込んでる人はみんな40前後のオジサンってこと?
>>780
>いやいや今じゃ0.875は普通だって。数年前に借りた人でも交渉しだいで1.6%優遇もらえるのに。
マジで? うちの会社の人平気で変動2%台だよ? そんなことありえるのかよ??
俺が推測するにここで変動を推す人たちは借り換え組のオジサンたち。
そんな人が固定を選ぶわけないわな。
自分は0.875%だけど
会社の同僚3人同じ金利ですよ。
>>789
普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。
>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。
しまいには「○○銀行は1.5%優遇と言ってるけど、御行はどうされますか?」
と嘘言って、1.6%優遇を引き出した。
要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ?最初の入り方が大事なんだよ。
んで来年の今頃は何%だろうね♪
景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ~終わりごろに0.25%の利上げがあるかもね。
もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。(米国が良い例)
http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...
0.25%上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。
>795
景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。
>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。
景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。
0.25%くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。
問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。
普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。
フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1%以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。
変動だって金利が1~2%上がったって返済額は1~2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない(収入が上がらない)状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。
でもそんな状況が思いつかない。財政破綻?国債暴落?そうなったらフラットだから安全?
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動+繰り上げなのです。
>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ?
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。
また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは?(無駄に高い金利になる)
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。
なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。(もっと低い可能性はある)
個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。
デフレが10年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。
>フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月2万減ったら、ローンは3万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。
・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
どっちもありそう。
あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1%優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。
フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS+繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
>>802
確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。
フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。
>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか?」なのだが。
・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ?
財政危機でインフレになるのか?なるとすればどの程度か?
国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。
仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。
どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。
以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。
→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。
>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。
>フラットS+繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは?
十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。
・必ずもらえる85万円
・90%の確率でもらえる100万円
アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS+繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。
>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの?
想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ?
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。
>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。
フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。
金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。
変動選択者は損も得もしないポジション。
802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。
>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。
フラットSを選択するのは「他に選択がない(≒リスクを取れない)」人だけだと思う。
同じ支払い余力があるなら変動(+繰上げ)で良い。
>>809
未来のある一時期だけリスクがとれない、その後はどれだけのリスクがとれるか不明
ただし今の支払い余力はかなりある場合なら、どうですか?
小さな子どもがいて、共働きで、今後まだ二回くらい出産予定がある割と安定した雇用の20代夫婦とか。
10年後からの金利を確定させたい。
子どもが小さい間は繰上もしたい。
この辺考えたらフラットSかなと。
悩むんですけどね。
>>810
もちろん、変動+繰上げ
繰上げの仕方は当然、返済額軽減
まさにうちがそうやってる。
繰上げすればするほど支払額の差が生まれるから、それをさらに繰り上げ。
フラットSよりも遥かに低コスト。1万円単位で繰上げできるしね。
(ITの進展で、現在は大抵の都市銀行、信託銀行でオンラインバンクサービスがある)
>フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
>投資家が大損するだけ。
財政危機のような状況ではその投資家自体が破綻している可能性が大きいでしょ。
損を被ってくれる投資家がいなくなったらやはり借り手が痛い目に遭うのでは?
10年後に発生するのはステップアップだけでなくローン控除もなくなりますので、手取りが減ると思います。
今はローン控除分で固定資産税が賄えるのが、ローン控除が無くなるとモロに固定資産税の影響を実感すると思われます。
>813
変動にしろ固定(フラット含む)にしろ、控除をあてにしてローン組む時点でやばくないですか?
保険料も固定資産税も、手取りの中から払っていける上で、控除があってラッキーくらいのものだと思ってましたが。
子ども手当をあてにして生活費をやりくりするのと変わらないですよね。
せっかく固定選んだのにいっこうに金利が上がらず、ストレスが溜まって変動スレを荒らしに来るって感じ?
そうですよね~。そもそも固定を選ぶということは金利が上がると読んで選んでる訳ですから。
上がってくれなきゃ損した気分?
3月借入れ予定でフラットS(3月だと1.4くらいですかね?)にしようか、
提携先B/Kの-1.7(現状だと0.775)になる変動とで悩み中。
10年以内にこの差「0.625」がどこまで縮まりますかね??
近所のスーパー巡って「こっちが安い、いやこっちが安い」と問答し、買った後も
ネットみてヤレ「こっちの方が安かったのに」とひこづる性格には「変動」しかない。
「フラットS」は安心・安全を買うもの。高いとか安いとかセコイこと言わない人向け。
1000万なんてどうでもいいと言える浪費家の固定さんには
どんどん浪費して欲しいです。お金を無駄に使っても
全然困らない人はこのご時勢に貴重かと。
変動を選んでる人って、コメントも攻撃的な人が多いですね(笑)
だって、変動の人って賭けに出てるから、
「当面は金利上がらないもん!!」って思い込むしか無いじゃん。
金利上がったら困るんだから。将来のことなんて誰も分からないのにさ。
持論展開して金利は当面上がらないって攻撃的になるのもやむをえないでしょう。
>>819
シミュレーションしてみた。
4000万を30年
フラット・・・1.7(団信0.3込み)10年+2.7 20年≒5440万(1.6+2.6だと≒5370万、1.5+2.5だと≒5300万)
変動金利が平均1.0%だとすると・・・≒4630万
変動金利が平均1.5%だとすると・・・≒5000万
変動金利が平均2.0%だとすると・・・≒5300万(10年1.5+20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い)
変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。
①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する
②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る
低金利がある程度続くと考えるなら、やっぱり変動を選択せざるを得ない。
フラットを選んでも、①金利が早期に、②大きく上昇、しないと変動の方が得になっちゃうから。
改めて思ったのは、固定を選ぶ人は知識がないんだな、ということ。
不安だからという理由でフラットを選ぶ人が結構いるんだな、ということ。
リスクを理解できない人は損をしてでも安心を得たいんだな、ということ。
朝三暮四じゃないけど、目先を変えるだけで本質を理解していない人はコロッといっちゃうんだな、ということ。
変動って銀行が自例えば0.5%ポーンと上げようと思えば上げられるんですよね。それが3か月続くと。。。
0.775の変動をデペに進められていますが、上記の様な事がありうる、と考えると変動を選びづらい。。。
>827
リスクって皆が同じ尺度で考えないでしょう?
少し自分の境遇と考えを押し付けすぎじゃない?
現時点での返済額の損得だけなら変動は魅力。
ただ772のようにあせって繰上げなどせずに
家族のために保険を頼りながら預貯金も増やしつつ
ゆっくり返す人もいると思う。
皆でケーススタディをしながらリスクをどう捉え
どう選択・判断するかを言い合うのなら良いけど
変動+繰上げしていればリスクが最も低いような
言い方は誤解を招くと思う。
まだ固定派でも変動信者でもないが違和感があった。
(読む人が困ると思う)
変動借りてる人は必死やな!フラットSにしておいて良かった!
リスクはいろいろ。借入額も総返済額、返済期間もいろいろ。
ただ一つだけ間違いなく言えるのは、
固定:最多支払額が確定している。
変動:最終支払額が確定していない。
(ハイパーインフレ、ギリ変、1%優遇切れで破綻 は論外)
変動が賭けとか言う方がいますが、私は逆の理由で変動にしました。
景気は長い目で見れば良くなったり悪くなると、思っています。
景気がいい時(収入が多い)は、金利が高く、景気が悪い時(収入が低い)は、
金利が安く、生活が安定すると考えたからです。
景気が良くなり収入が上がる前に金利が上がっても125%ルールがあるので
景気と収入が変わる時期が多少ズレても問題ないと考えています。
変動金利を選択する事により、名目金利のブレが小さくなる事が
何よりリスクヘッジだと考えました。
それに加え、貯蓄と平行して無理のない範囲で繰上をして、
少しでも負担を減らす努力をしています。
826さん
シミュレーションありがとうございました。
変動は平均2.0%まで上がったとしても、フラットSの1.5+2.5(今より0.2下がった)と
ほぼイーブンですか・・・。
変動で借りた場合、借入れ金額は4300万で借入れ期間は24年、
毎年80~90万の繰上げを考えておりました。
とても参考になりました。
835
はいはい、もう変動を選択してしまった以上後戻りできないから、
そうやって持論を展開して自分で自分に大丈夫だと言い聞かせたい気持ち、良くわかります。
変動選択者って信者的な人が多いように見受けられる。
RE:838
逆じゃね?
ココのスレ読んでる限りでは固定選択者の方が信者っぽいよ。
>>838
835ですけど、、
>はいはい、もう変動を選択してしまった以上後戻りできないから、
後戻り(借換え)は、固定でも変動でも出来ますよ。
>変動選択者って信者的な人が多いように見受けられる。
信者って、、。f^_^;
別に固定を批判したわけではないんだから、いちいち噛み付かないで下さいf^_^;
↑レス番234と240な。