変動金利は怖くない！！その２３

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。

大手ハウスメーカーの営業やってたんだが、お客さん見てると繰上げ返済って結構できないもんです。
繰上げの件でここに書き込まれてる方は、年収がとても高い人か、質素な生活余裕な人だと思う。
変動ローン組む際には必ず｢どんどん繰り上げします」っておっしゃられるけど、できてる人は２割ぐらい。

確かに20代なら国産小型車でも、30代でそれなりの年収になるとレクサスとか買たいだろうし。
年収が上がれば生活水準も上がっちゃうのが実情でしょうね。

ゴリゴリ繰り上げがどのレベルを言うかわかりませんが、例えば3000万借入の場合、
変動だと月の支払いは8万円くらいだと思いますが、それを12万にする程度はゴリゴリとは言わないのでは？

そもそも8万では賃貸でも難しいでしょうし、月12万返済に回せないようでは、変動はおろか、フラットS
でも難しいでしょう。フラットSは10年後に確実に12万近くの返済額になります。

>>572

ハウスメーカーの営業がなんで購入後繰り上げしてるかどうかまでわかるのですか？

住宅ローンの平均返済年数は20年～25年と言われていますが、みなさん当たり前のように繰り上げしている
からなのではないでしょうか？

繰上返済は皆当たり前のようにしていると思います。むしろしていない人の方が稀です。

>>571
570です。恐れ入ります。
私の場合は妥協ということもありませんが、地方都市なので結構なものが買えちゃう
というケースではあります。

あなたのように年収がどんどん上がる人ばかりではありませんが、あなたが変動を推奨
される気持ちもよくわかりました。

最後の
>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
この文章はどういう意味でしょうか？
｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

>>576
嫉妬に見えたらすいません。ちょっと意味が不明だったもので失礼しました。

確かに生活支出を見直すべきだと認識しております。私みたいな庶民で、かつあまり
倹約できない生活スタイルなら｢ローンの種類」以前に大きな住宅ローンを組まないように
すべきかもしれませんね。

私が嫁の収入(180万)と合算してでも5000万のローンを組んでたら繰上げはおろか、
すでに破綻していたかもしれませんね。

繰り上げ返済は毎月
５万でいいところ１２万返とか
給料は複数の口座に振り込みだからやってると思うけど
自動返済で手数料もかからないから普通にみんなしてるんじゃない？！
長く借りて資金繰りショートしないようにしてるだけだと思う

うちは月平均70万繰り上げ返済してるよ。
収入が月210万 支出が90万だから120万余裕がある。
変動です。

固定さんの主張するどうせ繰り上げ返済なんてできない、使っちゃう、という自己管理ができない人は
そもそも頭金すら貯められないでしょうし、貯蓄もできない人でしょう。そういう人は住宅ローンは
固定だろうが変動だろうが向かないかもしれません。それでも組むのであれば固定にして自分自身が
身動き取れないようにするのも手かもしれませんね。

金融機関によっては毎月一定額を手数料無料で自動繰り上げしてくれる所もありますので繰り上げの手続きが
煩わしいと思う方はそういう事ができる金融機関を選ぶのもベストだと思います。

いずれにしても自己管理できない人、繰り上げしない人は変動はおろか、受託ローンは無謀だと思います。

>566さん
>567->568(549)さん

レス有り難うございます。
教えて頂いた事を元にもう少しシミュレーションしてみたいと思います。
またわからない事があれば書き込みさせて頂くかもしれません。(^_^;)

有り難うございました！

>>580
繰り上げするマメな性格ではないから、最初から、月額多めで期間も短めに組んでます。
自己管理ができないというより、
お金が無ければ無いなりに、あればそれなりに暮らします。
うちみたいに繰り上げない人もいると思うんだけど。

>>582おっしゃる通りだと思います。
このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。
ただ、いつもの流れで

変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

といつものパターンになっていますが、
地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
ありません。

固定、変動に加えて　確率変動というのができるらしい。

ある一定割合で今借りてるローン金利がゼロ金利になり、さらにはマイナス金利に

・・・という初夢でした。

>変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

全然違います。
変動なのに繰上出来ない人の発言って具体的にどの人ですか？

実際は
変動スレなのに固定で借りた人が変動を蔑視するような発言→変動の人から批難集中→荒れる

>このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。

これの根拠は？思いこみ？
私が思うに固定さんのほうが繰上をしない人が多いのではないでしょうか？
なぜなら変動で借りたほうがフラットより断然繰上がしやすいです。私の借入している金融機関は
毎月自動で定額繰上にも対応していますし、ネットバンキングから24時間いつでも少額から自分の口座より
繰上返済が手数料無料で行えます。私は余剰金が出た際はネットバンキングからそのときの状況に合わせて
繰上に回すか積み立て定期に回すかを判断しています。

しかしながらフラットで借りてしまうと最低100万円からだったり、手続きが面倒だったりします。

両方を比較すればどちらが繰上を多くしているかはもう明白ですね。
おそらく、固定さんは自分たちが繰上を出来ていないので変動も同じに違いないと思っているのでしょう。
お金は持っていれば使っちゃう的な発言も自分がそういう人だからでしょう。でも世の中のその他大勢の
人は違います。今時貯金が出来ない人なんてほんの一握りですよ。貯金が出来れば繰上なんて普通に出来る
はずです。

前のレスで有りましたが、住宅ローンの平均完済期間を見ればほとんどの人が繰上を行っているのは明白です。

結論的にはどっちがいいのか具体的にまとめて欲しい

短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？

>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
確実な話はないです。自分の中に論理的な筋道を考えてこうなるだろう
だから得だというストーリーを組み立てるだけです。
未来の話は誰にもわからない。

＞長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
固定金利＞変動の間は変動ですよ。
固定金利だって借りる時点が変われば上昇するんだから。住宅金融支援機構の役割は住宅ローン金利が大幅に上昇して住宅が取得できない事態に備え「低利」で住宅ローンを提供する機関（厳密に言えば前身の住宅金融公庫はそうだった）
フラットの金利＜変動になったら変動からフラットに借り換えたらいいんです。

＞変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
５年１２５％ルール：短プラが急上昇しても５年間は２５％増しまでしか返済しなくていい。つまり毎月１０万返済していたのが金利が３倍になろうとも１２．５万円以上は返済しなくていい。そのかわり未払い利息が発生しますよということ。
現実問題としてこの間にフラットに借り換えたらいい。
http://dd2movie.jp/detail/change.html
ただ問題は、担保評価＞＞残債でないと借り換えはできない。そのためには最初に頭金を豊富に入れておくか、繰り上げ返済を頑張っておく必要がある。

繰上げとかケースによって違うことを持ち出す人がいて不毛な議論が続くな

ローンに詰る理由は大別して
・リストラ（病気により働けなることを含む）
・ステップアップローンなど支払いが後に上がる契約を結んでいる

の2パターンだろうから変動でも固定でもいいだろう。

危険な例として
変動で言えば、全期間優遇ではなく、当初期間優遇を選んでいる
固定で言えば、フラット35で危ないからフラット35Sにしている
※フラット35でも問題なくて35S選んでる人は関係ないよ

特に給料を稼いでいてそれなりの額のローンを組んでる人は、
10年後にローン控除なくなるのと金利アップが同時に来るから
一番注意しておかないといけない。

まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから

587です。
素早い返信有難うございます。

個人的には変動か固定金利にするかを、【トータルの返済額を減らしたい】
と思い聞いてみました。
（現金で購入や東京スター銀行での金利ゼロローン以外で）

あと変動金利で気になるのは、
銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

上記でいう「短期間のローン」はどの程度の期間を指しますか？
5～10年？

592さんへ

10年以内です。

>10年以内です。

どんなシナリオでどんなシミュレーションした結果10年以内と結論付けたのでしょうか？
なぜ15年や20年ではダメで10年なのでしょう？根拠を述べてみて下さい。

>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

そもそも銀行は営利企業なので基本は変動だろうと長期固定だろうと全て儲けるためにやってます。
その論理だと、銀行は近い将来に変動金利が長期金利を追い抜き、以後それが継続し、且つ、そのような
金利上昇が起きても破綻する借入者がほとんど出ない状況を予想している事になりますね。

銀行に取って一番儲からない（むしろ損失）のは債務不履行なので。そもそも変動金利が上がるということは
政策金利も上昇していますから、銀行に取って仕入れ値である調達金利も上昇しているはずなので変動で貸して
金利が今後上昇しても銀行の儲けは変わらない事になります。

儲けだけを考えたら銀行から見ると利益が大きいけど将来金利が上昇したら儲けが減る可能性がある固定金利と、
金利が上がろうが下がろうが利益率が常に一定の変動金利となります。

また、固定金利が銀行に取ってリスクがあるとはいえ、当然そのリスク分を金利に乗せているわけですので、
例えば10年固定が2%だったとすると、銀行は10年間2%の金利で貸しても十分儲けられる（10年間で金利が
上がっても2%まで）と踏んでいるとも言えます。

銀行は変動のほうが儲かるから変動を勧めるという根強い都市伝説がありますが、そうすると金融のプロの
銀行はもう10年以上予想を外して損を続けていることになりますね。

元利均等返済ですから、住宅ローン貸した当初、金利分の比率が
大きい。
４０００万の３５年、１％でもローン貸したら初年度４０万の金利が
稼げる、あと５年低金利のままで６年目の残債３５００万あるから
この時点で２％に金利があがれば銀行は７０万金利が稼げるわけです。

銀行にとってもっともいいのは、元金返済させずに金利だけ払わせる。
いわば、「大家」になりたいわけですよ。

５９６さんへ

ありがとうございます。

月額の返済は初期にふえるかもしれないが、
元金均等＋変動がトータルの返済金をへらせるということですね。
元金均等はあまり大手銀行ぐらいしかみかけないきがしますが？

元金均等+固定と元利金等+変動ならどちらがベストですか？

>>591
>あと変動金利で気になるのは、
>銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
>ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
>わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

変動金利のほとんどが短期プライムレートを基準にして金利が決まってます。
優遇は各銀行が利鞘を削って販促を行ってると考えればいいと思います。
いわゆる、値引きです。
将来さらなる値下げ競争になっても対応できるようにと
あとは優遇幅を使って割安感を演出する効果があるのではないでしょうか？



>あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

銀行はみなさんからの預金を運用して利益を出します
借りたいという人にお金を貸して利子を取り、その数％を預金の利息として還元します。
まぁこれだけが運用ではないですが
したがって変動金利で融資するぶんには銀行はノーリスクになります。
政策金利が上がり、預金に対しての利息が上がれば、変動金利を上げる。その逆もしかり
申し込みが多いのは単に低金利で貸しやすいからだと思います。
誰だって返済金額が少ない方がいいですからね

固定金利が変動に比べて高いのはその固定期間のリスクを銀行が追う分が上積みされてるからだと思います。

>>596

595無視？
1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達
コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが。銀行は基本的に資金をどこかから
借りて来て貸し出しを行います。
銀行にとって一番儲かるのは長期で貸しておいて金利が上がらない事です。

>>597
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

＞1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが

おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに
決まってる。

銀行の資金調達は全て短期調達ですよ？

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。

ＰＬ，ＢＳの考え方混乱してるよ。
４０００万の融資は実行した時点で調達金利は確定する。
キャッシュが債務者に振り込まれ、債権は資産として
記帳される。

これ読んで
http://www5e.biglobe.ne.jp/~stbank/page028.html

銀行の長期資金調達方法は社債発行か増資による新規株式発行だけですよね？BS的に

>>604

>平均貸出残高×平均貸出金利－平均預金残高×平均預金金利＋手数料収入

金利が上昇すれば平均貸出金利と平均貯金金利が上がるという事ですね？

>>605

銀行はALMで調達と運用を管理しているためいわゆるBSの流動固定分類は考えていないです。
預金も定期と普通では全く別物として考えています。

>>605

ようするに金利が上がれば調達コストが上がるって事でしょ。トータルで考えたら
短期貸出は金利が上がる事により収益率が上がるけど、調達コストも上がるのでALMはトータルで考えて
いるから変動金利で貸し出から銀行が儲かるわけではない。

スワップは銀行が組むものではなく、企業が金利変動リスクを解消する為に銀行と取り交わす取引がメインだぜ？

知ったか？