変動金利は怖くない！！その２３

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。

大手ハウスメーカーの営業やってたんだが、お客さん見てると繰上げ返済って結構できないもんです。
繰上げの件でここに書き込まれてる方は、年収がとても高い人か、質素な生活余裕な人だと思う。
変動ローン組む際には必ず｢どんどん繰り上げします」っておっしゃられるけど、できてる人は２割ぐらい。

確かに20代なら国産小型車でも、30代でそれなりの年収になるとレクサスとか買たいだろうし。
年収が上がれば生活水準も上がっちゃうのが実情でしょうね。

ゴリゴリ繰り上げがどのレベルを言うかわかりませんが、例えば3000万借入の場合、
変動だと月の支払いは8万円くらいだと思いますが、それを12万にする程度はゴリゴリとは言わないのでは？

そもそも8万では賃貸でも難しいでしょうし、月12万返済に回せないようでは、変動はおろか、フラットS
でも難しいでしょう。フラットSは10年後に確実に12万近くの返済額になります。

>>572

ハウスメーカーの営業がなんで購入後繰り上げしてるかどうかまでわかるのですか？

住宅ローンの平均返済年数は20年～25年と言われていますが、みなさん当たり前のように繰り上げしている
からなのではないでしょうか？

繰上返済は皆当たり前のようにしていると思います。むしろしていない人の方が稀です。

>>571
570です。恐れ入ります。
私の場合は妥協ということもありませんが、地方都市なので結構なものが買えちゃう
というケースではあります。

あなたのように年収がどんどん上がる人ばかりではありませんが、あなたが変動を推奨
される気持ちもよくわかりました。

最後の
>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
この文章はどういう意味でしょうか？
｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

>>576
嫉妬に見えたらすいません。ちょっと意味が不明だったもので失礼しました。

確かに生活支出を見直すべきだと認識しております。私みたいな庶民で、かつあまり
倹約できない生活スタイルなら｢ローンの種類」以前に大きな住宅ローンを組まないように
すべきかもしれませんね。

私が嫁の収入(180万)と合算してでも5000万のローンを組んでたら繰上げはおろか、
すでに破綻していたかもしれませんね。

繰り上げ返済は毎月
５万でいいところ１２万返とか
給料は複数の口座に振り込みだからやってると思うけど
自動返済で手数料もかからないから普通にみんなしてるんじゃない？！
長く借りて資金繰りショートしないようにしてるだけだと思う

うちは月平均70万繰り上げ返済してるよ。
収入が月210万 支出が90万だから120万余裕がある。
変動です。

固定さんの主張するどうせ繰り上げ返済なんてできない、使っちゃう、という自己管理ができない人は
そもそも頭金すら貯められないでしょうし、貯蓄もできない人でしょう。そういう人は住宅ローンは
固定だろうが変動だろうが向かないかもしれません。それでも組むのであれば固定にして自分自身が
身動き取れないようにするのも手かもしれませんね。

金融機関によっては毎月一定額を手数料無料で自動繰り上げしてくれる所もありますので繰り上げの手続きが
煩わしいと思う方はそういう事ができる金融機関を選ぶのもベストだと思います。

いずれにしても自己管理できない人、繰り上げしない人は変動はおろか、受託ローンは無謀だと思います。