変動金利は怖くない！！その２３

「金出さないなら、黙っとけ」くらい言ったら？
いい加減、親離れ、子離れしないと

もしかして結婚相手にも親が口出ししてきた？

５年で返す予定なら、貯金して、５年後に買えば問題ないのでは？

どうしても今欲しいの？

大人になっても親の言いなりですか(笑)
借金は親の言う通りにやめましょう

結婚や今の仕事には親は絡んでないよ。
親の会社は融資は受けていない。
嫁は早く家が欲しいけど
親と仲悪くなるのはやだから説得してと言ってます。今 買いたいのは家賃勿体ないし子供が小さいうちに家を持ちたいからです。
親が借金嫌いなのは曾祖父が借金して事業に失敗して自殺したからです。
明日から休みなんで説得してみます。

頑張って

教えて下さい。
変動は、半年に一度金利見直しがあるが実質の支払い額は5年間同じで、半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
という理解であっていますか？

例えば今0.875で借りて、この時点で月々の返済額が決まり、同じ返済額で5年間支払い。6年目になる時点で過去の5年間で半年毎に変わっていた金利動向に応じて総支払い額が変わり、もし金利が上がっていれば総支払額が上がり月々の支払い額も上がる。
但しこの5年毎の見直しで上がる場合は最大1.25倍迄しか上げないので、0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず、不足分があれば次の5年後見直し時に加味される。
ただ、変動で借りるからには繰り上げ必須で出来るだけ短期間での返済を考えているはずだから、5年後見直しの際でも、多少金利が上がっていても繰り上げ返済分で総支払額が減っていれば影響は少ない。

という理解でしょうか？

>>548
＞半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
を見るとわかっているようにも見えるが、
＞0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず
という間違いを見ると、やっぱり正しく理解していないのかな。

前者は、半年ごとの金利見直しによって、返済額は変わらずとも、その内訳（元金充当分と利息の比率）が変わる。金利が上がれば利息分が増え元金充当分が減るから、５年後の元金は当初の予定より多い。
そこで５年後に「借入額＝実際に残っている元金」、「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りるという計算をして月々の返済額を設定し直す
という理解なら正しいです。

後者は、１．２５倍は金利の上限ではなく月々の返済額の上限。極端なことを言えば金利は３％にでも５％にでもなり得る。５年後に上述の計算をして、月々の返済額が１．２５倍以内に収まるならまだ良いが、１．２５倍で済まない場合には相当繰上をしないと元金が減らずたいへんなことになります。
金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば、変動金利は怖くありません。

549中程で
＞「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りる
と書いてしまいましたが、「返済期間短縮」で繰り上げていた場合には「当初の借入期間マイナス５年」ではなく「縮めてしまった残存期間」です。
予想外の金利上昇にも動じないでいられるようにするため、「返済期間短縮」ではなく、「期限の利益」を温存して「返済額軽減」で繰り上げることをお勧めします。

>>548

まず>>2を読んでみて下さい。

>金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば

5年125%ルールを考えると例えば月10万円の返済額の人は5年後最高でも125千円までしか上昇せず、
10年後でも156千円です。ようするに向こう１５年は最高でプラス5万円の余裕が有れば一気に返す必要は無く、
しかもこの条件を満たすには5年後に変動金利が2.5%以上になっていなければならず、しかもその状況が
以後ずっと継続しなければなりません。さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

ようするに125%ルールは5年以内に変動が2.5%を超え、且つ10年以内に5%を超えてしかもその状況が
継続されないと適用されないような実はあまり現実性の低いルールなのです。70年代80年代ならば必要な
ルールだったかもしえませんが、今はあまり必要が無いのかもしれません。

それよりも実際は2008年の日銀による二回の利下げで変動金利が下がった事により、それ以前からの借入の
人は利息と元本の配分が変わり、自動的に繰上返済と同じ効果を生んでいます。このように、今現在は
変動金利は底にあり、1%を切った金利でしかも控除を入れたら払うどころかマイナス金利で借入出来ている
状況なわけですから、>>2のやり方で負担を少なく繰上もしくは貯蓄を行っておくべきでしょう。
国内外の情勢を考えても３年から５年はこのまま低金利時代が継続する可能性は非情に高いのではないかと
思います。元本を有る程度のレベルまで減らしてしまえばあとは自由な選択が可能になりますので。
その辺の管理をきっちり行っておけば変動金利は怖くないと思います。

551です。

失礼しました。

>さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

これは125%ルール適用金利の間違いです。

ちなみに未払い利息発生金利は5年後で変動3.5%、10年後で5.3%くらいになると思います。

全て優遇後の金利なので実際はこれに1.6ないし1.7%を足した物が実際の変動金利です。

いくら議論をしてみたところで
金利を気にしている人たちの大部分は
残高が多く長期返済の人がほとんどなのです。
金利が上がる前にある程度減らしてしまえば、などと
無責任な発言をしていては全くアドバイスにはなっていません。

また、金利についても現在の状況を見れば金利が3～5年上がらないと
見たくなる気持ちも（期待をこめて）わかりますが、上がる要素は
どこからでもにわかに起きてきます。数年金利が上がらないという保証は
どこにもありません。
銀行が4，5年前より優遇幅を広げてきているため気づきにくいのですが
リーマンショック後、一旦落ちた固定金利が持ち直し始めています。
しかし変動金利は相変わらず横ばいです。
いざ変動が上がり出し、固定に切り替えようとした
時にはもう変動で走るしかない状況になってしまうことは恐怖です。

大事なことはこの先のライフプランのシミュレーションをしっかりと
各自がやり、目先の元利金ではなく、安心して家族が暮らして
いけるよう、失敗の無い返済計画を作ることなのです。

銀行は今、固定のローンを売りたいと考えていると思います。
これは、銀行にとってのメリットが大きいからです。逆にいえば利用者にはメリットは
現時点ではあまりないと考えられないでしょうか？

親と話し合いがつきました。
親が西荻窪に所有してる土地の一部。
60坪を土地は親名義のままで貸してくれるそうです。相続の時にお前のものにすればいいと。
建物だけなら自己資金でなんとかなりそうです。
最初考えていた通勤に一時間半かかる建て売りよりはるかにいいです。
真剣に話し合ってみるもんですね。
嫁もかなり喜んでいます。親と近すぎると嫁も負担だろうけど親が住んでるのは品川なんでその点も安心。お手頃で性能的に問題ないハウスメーカーはどこがよいですかね。
30〜35坪ぐらいのでいいです。

預金は全部使えば1700万です。
でも100万ぐらいは残して置きたい。
金は今の価格だと換金すれば900万ぐらいです。
まだ値上がりしそうだから手放すつもりなかったけどこの際売っちゃいます。
合計で2500万です。
ヘーベルハウスいいなと思うけど厳しいですかね？
外構とかは夏のボーナスでてからにします。
西荻窪周辺で評判いい工務店とかはありますか？

>549さん >551さん
丁寧に有り難うございます。
よろしければ更に教えて下さいませ。

★125パーセントルールは返済額にでしたね。
だとすると実際の利率は半年毎に変動していたとしても、返済額においては借入れ当初5年は0.875のままというイメージでしょうか？

★また繰り上げ返済ですが、繰り上げる分を返済額軽減に充てる方が自分でも良いと思うのですが、契約時に返済タイプを選択する際、返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
シミュレーションが元利でしか出来ておらず、元利で計算した金額＋繰り上げ返済＝3％で借りた場合の支払い額想定は出来ているのですが、元金にした場合の元利よりも高い返済額だと、前記の繰り上げ返済額と同額の繰り上げは厳しいかもしれません。

557のつづきです。

★また、自分の場合、年齢その他を考慮し返済期間は最大20年、出来るだけ15年、希望は10年（多分無理）と考えており、35年で借りて少なくても15年は期間短縮しなければなりません。
その場合、先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？

★>2も読ませて頂いたのですが、そもそもの話しとして、3％で借りた想定で繰り上げしていくというのはクリアーしているのですが、いざという時一括で支払える資金はありません。
やはり変動は元々5～10年位の返済スパンでいざという時に一括返済出来る位の預金がある人向き、と仮定すると自分には無理なのかと悩みます。

>>553
金利って意外と動いてますよね。
例えば１年、定期預金。
３年くらい前かな？ネット銀行だと１％とか１．２％でしたからね。
今、見てきたら０．３５％だもんな。都銀なんて、もう･･･

ネガっぽい事ばかり言っていると怒られそうなので、
こちらご参考までに、変動金利に連動していると言われる
短期プライムレート
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
０．４％程度の変化かな。こちらは緩やかですね。

変動派の皆さん、あけおめ！

今年も順調に元本減らしで計画的に返済しましょう！
当方もここのスレ見て一昨年変動借入。順調に元本が減っております。
（それまではガチガチの固定派でした）

逆に変動が気になって仕方がない固定さんのおかげでこのスレもまだまだ続きそうですが（議論はしつくされた
感じはしますが）たまにおじゃましようかと思います。

見直しまでのあと2年ちょっと。今の金利が継続すれば月々の返済額は残り30年で6万円台となる予定です。
（変動金利7%台でも当初固定返済額と同等）借換時は月々の返済額と繰上額をほぼ同等にするかもう金利上昇リスクは
ほとんど無いので繰上をやめて積み立て定期にしようか思案中です。

毎月引き落とし後にネットから残債を参照してますが毎月金利と元本の比率が変わるんですよね。少しずつ
元本の割合が大きくなって行くんです。負債がどんどん減って行くのを見るのは楽しいです。

それでは今年もよろしくです！

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。

大手ハウスメーカーの営業やってたんだが、お客さん見てると繰上げ返済って結構できないもんです。
繰上げの件でここに書き込まれてる方は、年収がとても高い人か、質素な生活余裕な人だと思う。
変動ローン組む際には必ず｢どんどん繰り上げします」っておっしゃられるけど、できてる人は２割ぐらい。

確かに20代なら国産小型車でも、30代でそれなりの年収になるとレクサスとか買たいだろうし。
年収が上がれば生活水準も上がっちゃうのが実情でしょうね。

ゴリゴリ繰り上げがどのレベルを言うかわかりませんが、例えば3000万借入の場合、
変動だと月の支払いは8万円くらいだと思いますが、それを12万にする程度はゴリゴリとは言わないのでは？

そもそも8万では賃貸でも難しいでしょうし、月12万返済に回せないようでは、変動はおろか、フラットS
でも難しいでしょう。フラットSは10年後に確実に12万近くの返済額になります。

>>572

ハウスメーカーの営業がなんで購入後繰り上げしてるかどうかまでわかるのですか？

住宅ローンの平均返済年数は20年～25年と言われていますが、みなさん当たり前のように繰り上げしている
からなのではないでしょうか？

繰上返済は皆当たり前のようにしていると思います。むしろしていない人の方が稀です。

>>571
570です。恐れ入ります。
私の場合は妥協ということもありませんが、地方都市なので結構なものが買えちゃう
というケースではあります。

あなたのように年収がどんどん上がる人ばかりではありませんが、あなたが変動を推奨
される気持ちもよくわかりました。

最後の
>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
この文章はどういう意味でしょうか？
｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

>>576
嫉妬に見えたらすいません。ちょっと意味が不明だったもので失礼しました。

確かに生活支出を見直すべきだと認識しております。私みたいな庶民で、かつあまり
倹約できない生活スタイルなら｢ローンの種類」以前に大きな住宅ローンを組まないように
すべきかもしれませんね。

私が嫁の収入(180万)と合算してでも5000万のローンを組んでたら繰上げはおろか、
すでに破綻していたかもしれませんね。

繰り上げ返済は毎月
５万でいいところ１２万返とか
給料は複数の口座に振り込みだからやってると思うけど
自動返済で手数料もかからないから普通にみんなしてるんじゃない？！
長く借りて資金繰りショートしないようにしてるだけだと思う

うちは月平均70万繰り上げ返済してるよ。
収入が月210万 支出が90万だから120万余裕がある。
変動です。

固定さんの主張するどうせ繰り上げ返済なんてできない、使っちゃう、という自己管理ができない人は
そもそも頭金すら貯められないでしょうし、貯蓄もできない人でしょう。そういう人は住宅ローンは
固定だろうが変動だろうが向かないかもしれません。それでも組むのであれば固定にして自分自身が
身動き取れないようにするのも手かもしれませんね。

金融機関によっては毎月一定額を手数料無料で自動繰り上げしてくれる所もありますので繰り上げの手続きが
煩わしいと思う方はそういう事ができる金融機関を選ぶのもベストだと思います。

いずれにしても自己管理できない人、繰り上げしない人は変動はおろか、受託ローンは無謀だと思います。

>566さん
>567->568(549)さん

レス有り難うございます。
教えて頂いた事を元にもう少しシミュレーションしてみたいと思います。
またわからない事があれば書き込みさせて頂くかもしれません。(^_^;)

有り難うございました！

>>580
繰り上げするマメな性格ではないから、最初から、月額多めで期間も短めに組んでます。
自己管理ができないというより、
お金が無ければ無いなりに、あればそれなりに暮らします。
うちみたいに繰り上げない人もいると思うんだけど。

>>582おっしゃる通りだと思います。
このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。
ただ、いつもの流れで

変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

といつものパターンになっていますが、
地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
ありません。

固定、変動に加えて　確率変動というのができるらしい。

ある一定割合で今借りてるローン金利がゼロ金利になり、さらにはマイナス金利に

・・・という初夢でした。

>変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

全然違います。
変動なのに繰上出来ない人の発言って具体的にどの人ですか？

実際は
変動スレなのに固定で借りた人が変動を蔑視するような発言→変動の人から批難集中→荒れる

>このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。

これの根拠は？思いこみ？
私が思うに固定さんのほうが繰上をしない人が多いのではないでしょうか？
なぜなら変動で借りたほうがフラットより断然繰上がしやすいです。私の借入している金融機関は
毎月自動で定額繰上にも対応していますし、ネットバンキングから24時間いつでも少額から自分の口座より
繰上返済が手数料無料で行えます。私は余剰金が出た際はネットバンキングからそのときの状況に合わせて
繰上に回すか積み立て定期に回すかを判断しています。

しかしながらフラットで借りてしまうと最低100万円からだったり、手続きが面倒だったりします。

両方を比較すればどちらが繰上を多くしているかはもう明白ですね。
おそらく、固定さんは自分たちが繰上を出来ていないので変動も同じに違いないと思っているのでしょう。
お金は持っていれば使っちゃう的な発言も自分がそういう人だからでしょう。でも世の中のその他大勢の
人は違います。今時貯金が出来ない人なんてほんの一握りですよ。貯金が出来れば繰上なんて普通に出来る
はずです。

前のレスで有りましたが、住宅ローンの平均完済期間を見ればほとんどの人が繰上を行っているのは明白です。

結論的にはどっちがいいのか具体的にまとめて欲しい

短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？

>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
確実な話はないです。自分の中に論理的な筋道を考えてこうなるだろう
だから得だというストーリーを組み立てるだけです。
未来の話は誰にもわからない。

＞長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
固定金利＞変動の間は変動ですよ。
固定金利だって借りる時点が変われば上昇するんだから。住宅金融支援機構の役割は住宅ローン金利が大幅に上昇して住宅が取得できない事態に備え「低利」で住宅ローンを提供する機関（厳密に言えば前身の住宅金融公庫はそうだった）
フラットの金利＜変動になったら変動からフラットに借り換えたらいいんです。

＞変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
５年１２５％ルール：短プラが急上昇しても５年間は２５％増しまでしか返済しなくていい。つまり毎月１０万返済していたのが金利が３倍になろうとも１２．５万円以上は返済しなくていい。そのかわり未払い利息が発生しますよということ。
現実問題としてこの間にフラットに借り換えたらいい。
http://dd2movie.jp/detail/change.html
ただ問題は、担保評価＞＞残債でないと借り換えはできない。そのためには最初に頭金を豊富に入れておくか、繰り上げ返済を頑張っておく必要がある。

繰上げとかケースによって違うことを持ち出す人がいて不毛な議論が続くな

ローンに詰る理由は大別して
・リストラ（病気により働けなることを含む）
・ステップアップローンなど支払いが後に上がる契約を結んでいる

の2パターンだろうから変動でも固定でもいいだろう。

危険な例として
変動で言えば、全期間優遇ではなく、当初期間優遇を選んでいる
固定で言えば、フラット35で危ないからフラット35Sにしている
※フラット35でも問題なくて35S選んでる人は関係ないよ

特に給料を稼いでいてそれなりの額のローンを組んでる人は、
10年後にローン控除なくなるのと金利アップが同時に来るから
一番注意しておかないといけない。

まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから

587です。
素早い返信有難うございます。

個人的には変動か固定金利にするかを、【トータルの返済額を減らしたい】
と思い聞いてみました。
（現金で購入や東京スター銀行での金利ゼロローン以外で）

あと変動金利で気になるのは、
銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

上記でいう「短期間のローン」はどの程度の期間を指しますか？
5～10年？

592さんへ

10年以内です。

>10年以内です。

どんなシナリオでどんなシミュレーションした結果10年以内と結論付けたのでしょうか？
なぜ15年や20年ではダメで10年なのでしょう？根拠を述べてみて下さい。

>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

そもそも銀行は営利企業なので基本は変動だろうと長期固定だろうと全て儲けるためにやってます。
その論理だと、銀行は近い将来に変動金利が長期金利を追い抜き、以後それが継続し、且つ、そのような
金利上昇が起きても破綻する借入者がほとんど出ない状況を予想している事になりますね。

銀行に取って一番儲からない（むしろ損失）のは債務不履行なので。そもそも変動金利が上がるということは
政策金利も上昇していますから、銀行に取って仕入れ値である調達金利も上昇しているはずなので変動で貸して
金利が今後上昇しても銀行の儲けは変わらない事になります。

儲けだけを考えたら銀行から見ると利益が大きいけど将来金利が上昇したら儲けが減る可能性がある固定金利と、
金利が上がろうが下がろうが利益率が常に一定の変動金利となります。

また、固定金利が銀行に取ってリスクがあるとはいえ、当然そのリスク分を金利に乗せているわけですので、
例えば10年固定が2%だったとすると、銀行は10年間2%の金利で貸しても十分儲けられる（10年間で金利が
上がっても2%まで）と踏んでいるとも言えます。

銀行は変動のほうが儲かるから変動を勧めるという根強い都市伝説がありますが、そうすると金融のプロの
銀行はもう10年以上予想を外して損を続けていることになりますね。

元利均等返済ですから、住宅ローン貸した当初、金利分の比率が
大きい。
４０００万の３５年、１％でもローン貸したら初年度４０万の金利が
稼げる、あと５年低金利のままで６年目の残債３５００万あるから
この時点で２％に金利があがれば銀行は７０万金利が稼げるわけです。

銀行にとってもっともいいのは、元金返済させずに金利だけ払わせる。
いわば、「大家」になりたいわけですよ。

５９６さんへ

ありがとうございます。

月額の返済は初期にふえるかもしれないが、
元金均等＋変動がトータルの返済金をへらせるということですね。
元金均等はあまり大手銀行ぐらいしかみかけないきがしますが？

元金均等+固定と元利金等+変動ならどちらがベストですか？

>>591
>あと変動金利で気になるのは、
>銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
>ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
>わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

変動金利のほとんどが短期プライムレートを基準にして金利が決まってます。
優遇は各銀行が利鞘を削って販促を行ってると考えればいいと思います。
いわゆる、値引きです。
将来さらなる値下げ競争になっても対応できるようにと
あとは優遇幅を使って割安感を演出する効果があるのではないでしょうか？



>あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

銀行はみなさんからの預金を運用して利益を出します
借りたいという人にお金を貸して利子を取り、その数％を預金の利息として還元します。
まぁこれだけが運用ではないですが
したがって変動金利で融資するぶんには銀行はノーリスクになります。
政策金利が上がり、預金に対しての利息が上がれば、変動金利を上げる。その逆もしかり
申し込みが多いのは単に低金利で貸しやすいからだと思います。
誰だって返済金額が少ない方がいいですからね

固定金利が変動に比べて高いのはその固定期間のリスクを銀行が追う分が上積みされてるからだと思います。

>>596

595無視？
1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達
コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが。銀行は基本的に資金をどこかから
借りて来て貸し出しを行います。
銀行にとって一番儲かるのは長期で貸しておいて金利が上がらない事です。

>>597
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

＞1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが

おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに
決まってる。

銀行の資金調達は全て短期調達ですよ？

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。

ＰＬ，ＢＳの考え方混乱してるよ。
４０００万の融資は実行した時点で調達金利は確定する。
キャッシュが債務者に振り込まれ、債権は資産として
記帳される。

これ読んで
http://www5e.biglobe.ne.jp/~stbank/page028.html

銀行の長期資金調達方法は社債発行か増資による新規株式発行だけですよね？BS的に

>>604

>平均貸出残高×平均貸出金利－平均預金残高×平均預金金利＋手数料収入

金利が上昇すれば平均貸出金利と平均貯金金利が上がるという事ですね？

>>605

銀行はALMで調達と運用を管理しているためいわゆるBSの流動固定分類は考えていないです。
預金も定期と普通では全く別物として考えています。

>>605

ようするに金利が上がれば調達コストが上がるって事でしょ。トータルで考えたら
短期貸出は金利が上がる事により収益率が上がるけど、調達コストも上がるのでALMはトータルで考えて
いるから変動金利で貸し出から銀行が儲かるわけではない。

スワップは銀行が組むものではなく、企業が金利変動リスクを解消する為に銀行と取り交わす取引がメインだぜ？

知ったか？

金利が低ければ、支払額も低く破産の可能性がすくない。
金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

変動の方が不良債権になる可能性が低い

>>611

スワップ組むには必ず相手がいるんだぜ？リスクはどうしようがゼロにはならん。
リスクを減らすって事はそのリスクを誰かが負うって事だ。

>金利が上がったとき破産すれば、家を売ってローンを回収。

家を売ってローン回収出来るんならそもそも破産しないだろ

これからローン組むものですが、変動と固定と迷ってます。
銀行の儲けの話しとか出てましたけど、例えば三井○友銀行のＨＰ見てたら
保障料別途で、
変動金利　1.075％
35年固定 3.13％

ていうことは、確かに｢変動｣は金利が変動とはいえ安いけど、固定は長期固定なら
銀行はこれぐらい金利を取らないといけないということですよね。
ということは、長期固定が希望ならフラット35Ｓがお得ということでしょうか。
(フラット35Ｓは団信別途で　当初10年間　1.15％　11年目以降　2.15％)

>当初10年間　1.15％

これってどこですか？

三井住友だと当初2.04、１０年目以降3.04のようですが。

>>617
616ですけど、三井住友海上です。実行時の金利が適応されるので、現時点でははっきり知りませんが
1ヶ月か2ヶ月前の金利だったと思います。確か三井住友はフラットＳの金利は高めだと聞きました。
あと融資諸費用を乗せるのか乗せないのかで金利は結構違いましたよ。

3,000万ちょっとの融資ですが、確か銀行の変動ローンは諸費用は数十万安かったです。
変動で良いかなと思っていたのですが、物件がフラットのＳ対応の物件であるのと、
想像よりもフラット35Ｓが安いので迷ってます。

三井住友海上って保険やさん？そんな所が住宅ローンやってるの？

>>618

1.15というのはおそらく9月頃の金利ですね。今は最低で2.4ですが、手数料が割高で且つ、団信別でプラス
0.3なので2.7（当初1.7)です。手数料が5万円のタイプを選ぶとプラス1.5%金利が上がります。

おわかりの通り、格別金利が低い訳ではなく、標準的な金利です。
フラットの場合、気をつけなければならないのはまず、団信が別でプラス0.3ほど掛かるという事と
金利自体が低く掲示されている金融機関はだいたい手数料が割高な事です。そして一番怖いのは金利が実効月
適用になる事です。フラットスレ見ると今後長期金利は良くて横ばい、今年はもう少し上昇傾向と見る人が
多いようです。おそらく当初10年1％前半で借りられる可能性はかなり低いでしょう。（もちろん借りられる
可能性もゼロでは無いです）フラットSも団信込みで3%前後（当初2%前後）になるとかなり魅力が無くなる
ような気がします。

国債発行が増えると、変動金利も上がります。
今年も国債増加しており、近いうちに変動金利の急激な上昇が予想されますね。

国債発行が増えると政策金利を上げづらくなるので変動金利は低位安定が予想されます。

国債発行と政策金利は直接関係が無いです。

過去日本において国債発行が増えて政策金利も変動金利も上昇した例はただの一度も有りません。

10年固定1.6％と変動金利（現在0.875％）で悩んでいます。

どっちを選択したらいいのでしょうか？

>>621
本来、そうあるべきなんだけどね。
日本は、アレだから。

私の予想ではバブルでもこない限り変動の方がいいと思います。
中国の動向が一番のカギとなるとみてますが、中国がこけて日本に流れてくることや、今は世界で見たら日本の株は安値を付けています。何かの拍子で上がり始めるとたちまち上がって行く可能性もあるので正直いつまで低金利かは予想がつきにくいですが、今の就職難、加えて世界的不況なことを視野に入れれば変動で間違いないと思います。ただ日本人と言うのは保守的民族の代表なのでフラットに流れる傾向がありますが、まぁ個人の考え方一つです！

この掲示板はすごく参考になり感謝してますけど金融機関の人とかの誘導的な書き込みってあるんですか　私には区別はつきませんが　それは閲覧者が選別の目を養うべきなんだとは思いますが　

ナイナイ。金融機関はそんな暇じゃねーよ

暇な時にやってるんじゃねえの

誰が何のために？

金融機関っていうよりもFPじゃないの？それっぽい書き込みは。
FPは不安を煽って固定を選ぶ人が増えてくれた方が有り難いからな。

なんでFPは固定を選んでもらいたい訳？
関係ないんじゃない？

616ですが、皆さん色々ご意見ありがとうございます。
フラットの金利は以前より上がってるようですね。現在の金利だけで判断したら変動が良いのは
わかりました。今度は銀行ローンの10年固定と仮に比較した場合、フラットＳを利用した場合は
10年後に変動に借り替える選択肢があるのは十分メリットな気がしますがどうでしょうか。

・フラット35Ｓ　　　　当初10年間1.41％　⇒金利や残債と相談　変動や短期固定に借換えの選択肢
・銀行ローン10年固定　優遇後　2.65％　

フラットが諸費用ウンヌンの話しがありましたが、35年後の支払い総額から見るとあまり大きな問題では
ないような気がしますがいかがでしょうか。(3,000万融資で＋1,000万前後の金利)

国債発行増額で変動金利がウンヌンの話しは専門的すぎて素人の私にはわかりませんが、
私からしたら専門的な知識を持った銀行関係や外資系証券会社の友人が最近新築マンションを買い、
｢フラット35Ｓ｣で融資したのは変動金利のこの水準が長くは続かないことのサインなのかと勘ぐっていますが、
いかがでしょうか。

>>626
変動ローンを買って欲しい金融機関の人がいる可能性は無いとは言えませんが、
変動ローンに対してネガティブな意見が出た時に、変動ローンを組んでいる閲覧者から
のタコ殴りの光景は良く見ます。

フラット20Sで当初10年間の金利が0.87%、11年目からは1.87%で借りてます。フラットはこれが完済まで変わらないのが魅力です。またフラットの金利は9月の時点では12月と1月が底値と言われてました。しかし結果的には上がってしまいましたね。
一方、変動は今が底値です。ゼロ金利実施の打ち出しも効果がみられなかったためこれ以上は下がりません。あとは銀行側の都合で上がるタイミングを待つだけです。それが何%まで上がるでしょうか。インフレが起こらない限り大丈夫と言う方もいますが、果たしてそうでしょうか。バブル崩壊後、金融の復活はまさに今からですよ。

>>635
616です。的確なお答えありがとうございます。
返済期間ですが、自己資金も少なめで、結構思い切って買っちゃったサラリーマンだと
返済期間20年切るのは難しいケースが多そうです。家も含めて。

嫁から言わすと｢フラット35Ｓ｣の最大のメリットは635さんの言う｢借換えオプション」
なのだそうです。繰上げがうまくいかず、家族にトラブルがあり、仮に10年後以降に
大きく金利が上昇する局面があってもこの時代にフラット35Ｓに戻ることはできないのよ、と。

変動は超低金利ですが、この程度の金利差が気にならなければフラット35Ｓでも十分低金利であり、
10年後のオプション選択権も保有していることををどう捉えるかなのかもしれませんね。

>>636
なぜか可哀想な人に思えてしまうのは、なぜだろう？

>>636
えらい安いな。数字間違えてないか？
変動金利は確かに今が底で、これからは上がっていくんだろうな。