変動金利は怖くない！！その２３

「金出さないなら、黙っとけ」くらい言ったら？
いい加減、親離れ、子離れしないと

もしかして結婚相手にも親が口出ししてきた？

５年で返す予定なら、貯金して、５年後に買えば問題ないのでは？

どうしても今欲しいの？

大人になっても親の言いなりですか(笑)
借金は親の言う通りにやめましょう

結婚や今の仕事には親は絡んでないよ。
親の会社は融資は受けていない。
嫁は早く家が欲しいけど
親と仲悪くなるのはやだから説得してと言ってます。今 買いたいのは家賃勿体ないし子供が小さいうちに家を持ちたいからです。
親が借金嫌いなのは曾祖父が借金して事業に失敗して自殺したからです。
明日から休みなんで説得してみます。

頑張って

教えて下さい。
変動は、半年に一度金利見直しがあるが実質の支払い額は5年間同じで、半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
という理解であっていますか？

例えば今0.875で借りて、この時点で月々の返済額が決まり、同じ返済額で5年間支払い。6年目になる時点で過去の5年間で半年毎に変わっていた金利動向に応じて総支払い額が変わり、もし金利が上がっていれば総支払額が上がり月々の支払い額も上がる。
但しこの5年毎の見直しで上がる場合は最大1.25倍迄しか上げないので、0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず、不足分があれば次の5年後見直し時に加味される。
ただ、変動で借りるからには繰り上げ必須で出来るだけ短期間での返済を考えているはずだから、5年後見直しの際でも、多少金利が上がっていても繰り上げ返済分で総支払額が減っていれば影響は少ない。

という理解でしょうか？

>>548
＞半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
を見るとわかっているようにも見えるが、
＞0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず
という間違いを見ると、やっぱり正しく理解していないのかな。

前者は、半年ごとの金利見直しによって、返済額は変わらずとも、その内訳（元金充当分と利息の比率）が変わる。金利が上がれば利息分が増え元金充当分が減るから、５年後の元金は当初の予定より多い。
そこで５年後に「借入額＝実際に残っている元金」、「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りるという計算をして月々の返済額を設定し直す
という理解なら正しいです。

後者は、１．２５倍は金利の上限ではなく月々の返済額の上限。極端なことを言えば金利は３％にでも５％にでもなり得る。５年後に上述の計算をして、月々の返済額が１．２５倍以内に収まるならまだ良いが、１．２５倍で済まない場合には相当繰上をしないと元金が減らずたいへんなことになります。
金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば、変動金利は怖くありません。

549中程で
＞「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りる
と書いてしまいましたが、「返済期間短縮」で繰り上げていた場合には「当初の借入期間マイナス５年」ではなく「縮めてしまった残存期間」です。
予想外の金利上昇にも動じないでいられるようにするため、「返済期間短縮」ではなく、「期限の利益」を温存して「返済額軽減」で繰り上げることをお勧めします。

>>548

まず>>2を読んでみて下さい。

>金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば

5年125%ルールを考えると例えば月10万円の返済額の人は5年後最高でも125千円までしか上昇せず、
10年後でも156千円です。ようするに向こう１５年は最高でプラス5万円の余裕が有れば一気に返す必要は無く、
しかもこの条件を満たすには5年後に変動金利が2.5%以上になっていなければならず、しかもその状況が
以後ずっと継続しなければなりません。さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

ようするに125%ルールは5年以内に変動が2.5%を超え、且つ10年以内に5%を超えてしかもその状況が
継続されないと適用されないような実はあまり現実性の低いルールなのです。70年代80年代ならば必要な
ルールだったかもしえませんが、今はあまり必要が無いのかもしれません。

それよりも実際は2008年の日銀による二回の利下げで変動金利が下がった事により、それ以前からの借入の
人は利息と元本の配分が変わり、自動的に繰上返済と同じ効果を生んでいます。このように、今現在は
変動金利は底にあり、1%を切った金利でしかも控除を入れたら払うどころかマイナス金利で借入出来ている
状況なわけですから、>>2のやり方で負担を少なく繰上もしくは貯蓄を行っておくべきでしょう。
国内外の情勢を考えても３年から５年はこのまま低金利時代が継続する可能性は非情に高いのではないかと
思います。元本を有る程度のレベルまで減らしてしまえばあとは自由な選択が可能になりますので。
その辺の管理をきっちり行っておけば変動金利は怖くないと思います。

551です。

失礼しました。

>さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

これは125%ルール適用金利の間違いです。

ちなみに未払い利息発生金利は5年後で変動3.5%、10年後で5.3%くらいになると思います。

全て優遇後の金利なので実際はこれに1.6ないし1.7%を足した物が実際の変動金利です。

いくら議論をしてみたところで
金利を気にしている人たちの大部分は
残高が多く長期返済の人がほとんどなのです。
金利が上がる前にある程度減らしてしまえば、などと
無責任な発言をしていては全くアドバイスにはなっていません。

また、金利についても現在の状況を見れば金利が3～5年上がらないと
見たくなる気持ちも（期待をこめて）わかりますが、上がる要素は
どこからでもにわかに起きてきます。数年金利が上がらないという保証は
どこにもありません。
銀行が4，5年前より優遇幅を広げてきているため気づきにくいのですが
リーマンショック後、一旦落ちた固定金利が持ち直し始めています。
しかし変動金利は相変わらず横ばいです。
いざ変動が上がり出し、固定に切り替えようとした
時にはもう変動で走るしかない状況になってしまうことは恐怖です。

大事なことはこの先のライフプランのシミュレーションをしっかりと
各自がやり、目先の元利金ではなく、安心して家族が暮らして
いけるよう、失敗の無い返済計画を作ることなのです。

銀行は今、固定のローンを売りたいと考えていると思います。
これは、銀行にとってのメリットが大きいからです。逆にいえば利用者にはメリットは
現時点ではあまりないと考えられないでしょうか？

親と話し合いがつきました。
親が西荻窪に所有してる土地の一部。
60坪を土地は親名義のままで貸してくれるそうです。相続の時にお前のものにすればいいと。
建物だけなら自己資金でなんとかなりそうです。
最初考えていた通勤に一時間半かかる建て売りよりはるかにいいです。
真剣に話し合ってみるもんですね。
嫁もかなり喜んでいます。親と近すぎると嫁も負担だろうけど親が住んでるのは品川なんでその点も安心。お手頃で性能的に問題ないハウスメーカーはどこがよいですかね。
30〜35坪ぐらいのでいいです。

預金は全部使えば1700万です。
でも100万ぐらいは残して置きたい。
金は今の価格だと換金すれば900万ぐらいです。
まだ値上がりしそうだから手放すつもりなかったけどこの際売っちゃいます。
合計で2500万です。
ヘーベルハウスいいなと思うけど厳しいですかね？
外構とかは夏のボーナスでてからにします。
西荻窪周辺で評判いい工務店とかはありますか？

>549さん >551さん
丁寧に有り難うございます。
よろしければ更に教えて下さいませ。

★125パーセントルールは返済額にでしたね。
だとすると実際の利率は半年毎に変動していたとしても、返済額においては借入れ当初5年は0.875のままというイメージでしょうか？

★また繰り上げ返済ですが、繰り上げる分を返済額軽減に充てる方が自分でも良いと思うのですが、契約時に返済タイプを選択する際、返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
シミュレーションが元利でしか出来ておらず、元利で計算した金額＋繰り上げ返済＝3％で借りた場合の支払い額想定は出来ているのですが、元金にした場合の元利よりも高い返済額だと、前記の繰り上げ返済額と同額の繰り上げは厳しいかもしれません。

557のつづきです。

★また、自分の場合、年齢その他を考慮し返済期間は最大20年、出来るだけ15年、希望は10年（多分無理）と考えており、35年で借りて少なくても15年は期間短縮しなければなりません。
その場合、先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？

★>2も読ませて頂いたのですが、そもそもの話しとして、3％で借りた想定で繰り上げしていくというのはクリアーしているのですが、いざという時一括で支払える資金はありません。
やはり変動は元々5～10年位の返済スパンでいざという時に一括返済出来る位の預金がある人向き、と仮定すると自分には無理なのかと悩みます。

>>553
金利って意外と動いてますよね。
例えば１年、定期預金。
３年くらい前かな？ネット銀行だと１％とか１．２％でしたからね。
今、見てきたら０．３５％だもんな。都銀なんて、もう･･･

ネガっぽい事ばかり言っていると怒られそうなので、
こちらご参考までに、変動金利に連動していると言われる
短期プライムレート
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
０．４％程度の変化かな。こちらは緩やかですね。

変動派の皆さん、あけおめ！

今年も順調に元本減らしで計画的に返済しましょう！
当方もここのスレ見て一昨年変動借入。順調に元本が減っております。
（それまではガチガチの固定派でした）

逆に変動が気になって仕方がない固定さんのおかげでこのスレもまだまだ続きそうですが（議論はしつくされた
感じはしますが）たまにおじゃましようかと思います。

見直しまでのあと2年ちょっと。今の金利が継続すれば月々の返済額は残り30年で6万円台となる予定です。
（変動金利7%台でも当初固定返済額と同等）借換時は月々の返済額と繰上額をほぼ同等にするかもう金利上昇リスクは
ほとんど無いので繰上をやめて積み立て定期にしようか思案中です。

毎月引き落とし後にネットから残債を参照してますが毎月金利と元本の比率が変わるんですよね。少しずつ
元本の割合が大きくなって行くんです。負債がどんどん減って行くのを見るのは楽しいです。

それでは今年もよろしくです！