変動金利は怖くない！！その２３

>497

それは、変動金利の悪夢ではなく、
「日本が驚異的な底力で景気浮揚をし、すさまじい経済成長率を成し遂げつつある」中で、
２０年間、給料を一切アップしないようなダメ会社に勤めてしまった
貴方個人の悪夢ですね…
転職をオススメします。

20年前は皆、公庫の固定4・5％でしたね。

貸付信託ビッグの5年ものが7％だったから金があっても公庫から借りてさやぬけた。

そういう貴方の年収は

日本が>>497みたいにそんなに景気回復すると思うんなら
むしろ固定じゃなくて変動でいいと思うんだが。

というか変動が6.5％だったら日経平均は4万は行ってるな。

〉506
年収６５０万円。今後２０年働こうが３０年働こうが、上がる予定は一切ありません…

508です。
アンカーも付けられないなんて…失礼しました。

>497

20年単位で区切ると本当によくわかるね。
40年前、大卒初任給が5万円の時代から20年経過した90年代のバブル絶頂期、所得や物価がどんどん上昇すれば
変動金利も６％や７％に上昇するんですね。

そしてバブル崩壊から２０年。所得も物価も上がらなかった結果変動金利は実質１％を割ってしまいました。
過去の例から行くと２０年後変動金利が６％や７％になるには大卒初任給は８０万くらいでしょうか？

所得と物価と金利の関係がよくわかるとても良い例ですね。

>>497 続き

｢そうだ、変動がこんなだったら未来のフラットはどうなってるんだ｣
私は20年落ちの自宅のリビングにある、何やらＰＣらしき何かを触った。
Windows2030は技術の進歩か2秒ぐらいで立ち上がる。
｢り○な三○住○ホールディングス　フラット35Ｓ適用金利　当初10年間7.6？？」
そりゃそうだろう、まるでどっかの無担保ローンのようだ。
あぁ、あの時フラットＳにしておけばよかった。これが夢でありますように・・・・

気が付くと今だった。目の前に営業担当がいる。机の上には融資の申込書だろうか。
｢フラットＳ対応ですが、本当に変動でよろしいでしょうか」彼は言う。
｢いや、ちょっと・・それは・・・」と私が切り出すと、隣の妻は

｢いいわよ、変動で。だってコミュニティサイトの【変動金利は怖くない！！その２３】でも
　フラット35ｓのことみんなボコボコだったわよ。むしろ今こそ変動だって。」　　　　　

>511
どうしても変動が不利だと思わせたいんだね。
あなたには不利かもしれないけど、変動で借りてる大多数の人は住宅ローン控除が終わったら
一気に繰り上げて完済、もしくはほぼ返済できる人たちだと思うよ。

固定は金利を気にしないで返済額が確定するメリットがあるんだからちょっかいだしてないで
返済に励みなさい。

固定さんは変動をギャンブルだと言う。
それは個人の考え方で決して間違えてはいない。
ただ、勝負を降りたのだから、その後の経過や結果などを気にしてはいけない。
それがギャンブルの鉄則です。

ギャンブルなら勝つ人もいれば負ける人もいるでしょう。
でも所詮、他人のお金のことです。
気にする必要もないし、気にしたところで何になるのでしょうか。

変動で借りている人の多くは、頭金も多く払っている人。
だいたい固定の人ってのは自分の返済期間が長くならざるを得ない
って頭で固定を選んでいるんだと思うよ。

それと、年収５００万の１０万と年収１３００万の１０万は重みが違う。
年収１３００万でも４０００万自己資金で３０００万のローンをのんびり
払っている人は金利が安いから借りておいてもいいかな程度の話だと思うよ。

それと選択肢が多いのが年収１３００万。インフレになったら繰り上げ返済し
人に貸すとかいろいろ策があるんだと思う。そういう選択の幅がない人が
安心料としてコストを負担するんだと思う。

５１１
ご苦労だけど、昔の住宅金融公庫とか今の住宅金融支援機構とかいうのは
なぜあるか知ってるかい？
庶民が住宅ローンの高金利に生活を圧迫されないため、公的援助をする
そういう機関だ。
これって低金利のときは無用の長物、役人の天下り機関にすぎないようでも
高金利になると俄然役割を発揮する。

なにしろ公定歩合（政策金利でもいいけど）が５％や７％なった時でも
公庫はそれを下回る固定金利で融資するんだよ。
というかしてきたんだよね。

実際、政策金利が５％になったとしたら変動金利は７％だよね。
でもフラット３５の新規募集金利は５％どまりだよ。
そうなれば変動金利を借りる人はいない。
所得の低い人は借り換えに走る。おそらく住金機構もそういう対応するよ。
ただし５％だけどね。

まぁ賃金も毎年５％ベースで上がるなら何も怖いことはないんだけどね。
いわゆるハイパーインフレ？
そりゃもう、変動の場合５年１２５％ルールで適用で返済が滞るけど
物価が上がっていたら地価もあがるどおりだから売却すれば最悪逃げられる。
というか、ハイパーインフレでもなんでも借金が目減りするいみにおいては
返済さえできていたら大変目出度い事態ですよ。
今みたいに借金の重さが年々ふえていくデフレよりはずっとまし。

とはいえインフレが始まって変動の金利が上がってしまったらもう
しゃにむに繰り上げ返済。あるいは手持ち資金を定期預金にしておいて
満期にまとめて返済か。１０００万も７％で１０年定期で２０００万に
なるのだから、残債が２０００万くらいでも騒ぐことはない。


鉄則はデフレなら低金利だからできるだけ長期に借入

インフレならできるだけ繰り上げ返済。
これは昔から変わらない。

>>514
>変動で借りている人の多くは、頭金も多く払っている人。

そうだと良いけどね。僕はどっちでも良いけど例えばマンションを例にとると、
ローコスト系マンションの大半は｢フラットＳ」の基準を満たしておらず、変動しか
選択肢がない。もちろん所得がそんなに高くないので莫大な自己資金を用意できない。
今週のチラシを見ても
　｢モデルケース　年収400万　自己資金０　月々○○○○○円(35年返済　変動金利」
なんて書いてある。

問題だと思うのは、頭金を多く払えて所得が高ければ良いが、そうじゃない人の
｢変動金利・ほぼフルローン｣が当たり前のようになってることであろう。

そんなこと言ったら銀行の審査通らなくてフラットしか選択肢ないやつのがやばくね？

>>497
>>511です。

結局、フラットＳというのはいわゆる保険みたいなものでしょう。
現時点では多少金利は高くてもそれでも低金利で全期間固定だし。
生命保険的な考えを適用すると、すぐに死なないかもしれないけど
保険料を払うのがバカらしいと思うか、そうでないかと。

変動は大きく金利が上昇するリスクがあることはあるわけで、
もし10年・15年経って変動金利が低い水準かつ残債が
わずかであればフラットＳからの借換えの選択肢もある。

結論としては
●変動金利に向いている人
・頭金が多く、借入が少ない
・金利上昇のリスクよりも現時点での支払いの安さを優先する
・金利はあまり上がらない確信がある

●フラットＳに向いている人
・建物の仕様がＳ仕様
・借入割合が多く、長期での支払い予定
・支払い額を確定したい

こんな感じでしょうかね。

結論はテンプレ≫２が出来る人は変動金利は恐くないって何度も言ってるじゃん。

何で完璧スルーするかな？

教えてください。

以下の条件で先日住宅ローンを組みました。

金額：本人3000万円　（年収500万円）
　　　妻　3000万円　（年収600万円）子供2人
期間：35年
金利：変動　0.825％

繰り上げ返済についてですが、住宅ローン控除が終わってから
繰り上げ返済した方が得になるのでしょうか？

年間100万円ずつ繰り上げしていこうと思っております。

みなさん教えてください。

>>520
http://loan.mikage.to/
お好きなようにシミュレーションしてください

結構無謀だと思う。

>>520
おぉ、とりあえず凄いな。いろんな意味で。
奥さんの年収600⇒借入3000はオッケーだが、ご主人分の年収500⇒3000はあきらかに借りすぎ。
まぁ収入合算だから一概には言えないが、夫婦健康であり続けることを祈る。

繰上げ返済、年100万は所得からしたらあきらかに少なすぎ。変動でしょ。
子供が小さいなら、奥さんの所得で生活してご主人の所得はローンと繰り上げに回せばよいのでは。
逆に、その所得で年100万しか繰上げできない生活スタイルなら変動は向かない可能性も。

素朴な疑問なんですが銀行の立場としてはみんなが固定と変動のどちらを選んでくれたほうがいいんですか　ノルマとかあると思うんですが

銀行ローンで一番儲けがあるのが｢変動」、
一番儲からないのが競争激化で利幅が薄い｢10年固定」

今は底値で仕入れて一括で｢変動｣で貸しますよね。
あとは上がるだけだから、上がった分は全部利益になるのではないでしょうかね。

ありがとうございます　勉強になりました。

なんと孫六

>>526 上がった分は全部利益になる

そういうわけじゃないでしょ。

年収1400万円 一馬力です。
子供は３人

頭金1600万円
3500万円の建て売り
2000万円ほど融資を受けたいと思います。
変動金利とフラットどちらがいいですか？
あとうちの両親は借金が嫌いで2000万円も借りるのは無謀だといいはります。
無謀でしょうか？
子供３人もいたら審査は通りませんか？
現在は借り入れ0です。
勤続10年です。

>>530
余裕。無謀でもなんでもない。
年収500万の人が750万の中古マンション無謀でしょうか？と言ってるのと一緒。

その年収で2,000万借入だったら変動でもいいんじゃないの。
どうせ5年くらいで返すんでしょ。

審査に子供は関係ございません。
返済比率と属性と担保評価で決まります。
勤続10年で1400万って何の仕事してるんだ？？

仕事は広告関係です。
五年程度で返すつもりです。

変動金利で考えてみます。
親を説得しなくては

>>533
君クラスなら注文住宅でも支払い余裕だと思うけど。

>>533
5年で返すんじゃフラットなんて割高なだけだよ。
変動か短期固定でいいと思うけど、5年なら変動も固定金利みたいなもんだね。

>親を説得しなくては

なんで？
親に黙って買っちゃえばいいじゃん。
自分で払うんでしょ？

注文住宅だと更に高くなってしまう。
親に何も言わない訳にはいかないですよ。
借金嫌いなのは知ってたけどここまで反対されるとは思わなかった。
大学までだしてやったのに借金するような放蕩息子に育てた覚えはないとか欲しいものがあるなら金をためて現金で買わないと許さないとかすごく怒ってる。
銀行で借りてはダメならオヤジが貸してくれといったら甘えるなと更に激怒された。
オヤジは製薬会社で取締役だし資産もあるからなんでも現金で買えただろうけど！自分と同じに考えないで欲しいよ。
あんな古くさい頭でよく製薬会社の取締役が勤まると思うよ。

>>537
それぞれ家庭には事情があろうが、｢親がどうこう言っている｣、では奥様は
どういう心境なのだろうか。

親父さんには、｢親父の会社だって運転資金を銀行から借りてるじゃないか」
｢親父の得意さんの医院だって、億単位の融資を受けて開業してるんじゃ・・」
って言ったらどうだろうか。

パチンコ負けた。わしの人生は終わりました。さようなら……

俺は親には一切相談しないで買ってから事後報告
というか成人してる男でしかも結婚してるなら
夫婦で全て決めれば？

親が過保護だったのかな？
なんか見てて恥ずかしいわ

「金出さないなら、黙っとけ」くらい言ったら？
いい加減、親離れ、子離れしないと

もしかして結婚相手にも親が口出ししてきた？

５年で返す予定なら、貯金して、５年後に買えば問題ないのでは？

どうしても今欲しいの？

大人になっても親の言いなりですか(笑)
借金は親の言う通りにやめましょう

結婚や今の仕事には親は絡んでないよ。
親の会社は融資は受けていない。
嫁は早く家が欲しいけど
親と仲悪くなるのはやだから説得してと言ってます。今 買いたいのは家賃勿体ないし子供が小さいうちに家を持ちたいからです。
親が借金嫌いなのは曾祖父が借金して事業に失敗して自殺したからです。
明日から休みなんで説得してみます。

頑張って

教えて下さい。
変動は、半年に一度金利見直しがあるが実質の支払い額は5年間同じで、半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
という理解であっていますか？

例えば今0.875で借りて、この時点で月々の返済額が決まり、同じ返済額で5年間支払い。6年目になる時点で過去の5年間で半年毎に変わっていた金利動向に応じて総支払い額が変わり、もし金利が上がっていれば総支払額が上がり月々の支払い額も上がる。
但しこの5年毎の見直しで上がる場合は最大1.25倍迄しか上げないので、0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず、不足分があれば次の5年後見直し時に加味される。
ただ、変動で借りるからには繰り上げ必須で出来るだけ短期間での返済を考えているはずだから、5年後見直しの際でも、多少金利が上がっていても繰り上げ返済分で総支払額が減っていれば影響は少ない。

という理解でしょうか？

>>548
＞半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
を見るとわかっているようにも見えるが、
＞0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず
という間違いを見ると、やっぱり正しく理解していないのかな。

前者は、半年ごとの金利見直しによって、返済額は変わらずとも、その内訳（元金充当分と利息の比率）が変わる。金利が上がれば利息分が増え元金充当分が減るから、５年後の元金は当初の予定より多い。
そこで５年後に「借入額＝実際に残っている元金」、「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りるという計算をして月々の返済額を設定し直す
という理解なら正しいです。

後者は、１．２５倍は金利の上限ではなく月々の返済額の上限。極端なことを言えば金利は３％にでも５％にでもなり得る。５年後に上述の計算をして、月々の返済額が１．２５倍以内に収まるならまだ良いが、１．２５倍で済まない場合には相当繰上をしないと元金が減らずたいへんなことになります。
金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば、変動金利は怖くありません。

549中程で
＞「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りる
と書いてしまいましたが、「返済期間短縮」で繰り上げていた場合には「当初の借入期間マイナス５年」ではなく「縮めてしまった残存期間」です。
予想外の金利上昇にも動じないでいられるようにするため、「返済期間短縮」ではなく、「期限の利益」を温存して「返済額軽減」で繰り上げることをお勧めします。

>>548

まず>>2を読んでみて下さい。

>金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば

5年125%ルールを考えると例えば月10万円の返済額の人は5年後最高でも125千円までしか上昇せず、
10年後でも156千円です。ようするに向こう１５年は最高でプラス5万円の余裕が有れば一気に返す必要は無く、
しかもこの条件を満たすには5年後に変動金利が2.5%以上になっていなければならず、しかもその状況が
以後ずっと継続しなければなりません。さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

ようするに125%ルールは5年以内に変動が2.5%を超え、且つ10年以内に5%を超えてしかもその状況が
継続されないと適用されないような実はあまり現実性の低いルールなのです。70年代80年代ならば必要な
ルールだったかもしえませんが、今はあまり必要が無いのかもしれません。

それよりも実際は2008年の日銀による二回の利下げで変動金利が下がった事により、それ以前からの借入の
人は利息と元本の配分が変わり、自動的に繰上返済と同じ効果を生んでいます。このように、今現在は
変動金利は底にあり、1%を切った金利でしかも控除を入れたら払うどころかマイナス金利で借入出来ている
状況なわけですから、>>2のやり方で負担を少なく繰上もしくは貯蓄を行っておくべきでしょう。
国内外の情勢を考えても３年から５年はこのまま低金利時代が継続する可能性は非情に高いのではないかと
思います。元本を有る程度のレベルまで減らしてしまえばあとは自由な選択が可能になりますので。
その辺の管理をきっちり行っておけば変動金利は怖くないと思います。

551です。

失礼しました。

>さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

これは125%ルール適用金利の間違いです。

ちなみに未払い利息発生金利は5年後で変動3.5%、10年後で5.3%くらいになると思います。

全て優遇後の金利なので実際はこれに1.6ないし1.7%を足した物が実際の変動金利です。

いくら議論をしてみたところで
金利を気にしている人たちの大部分は
残高が多く長期返済の人がほとんどなのです。
金利が上がる前にある程度減らしてしまえば、などと
無責任な発言をしていては全くアドバイスにはなっていません。

また、金利についても現在の状況を見れば金利が3～5年上がらないと
見たくなる気持ちも（期待をこめて）わかりますが、上がる要素は
どこからでもにわかに起きてきます。数年金利が上がらないという保証は
どこにもありません。
銀行が4，5年前より優遇幅を広げてきているため気づきにくいのですが
リーマンショック後、一旦落ちた固定金利が持ち直し始めています。
しかし変動金利は相変わらず横ばいです。
いざ変動が上がり出し、固定に切り替えようとした
時にはもう変動で走るしかない状況になってしまうことは恐怖です。

大事なことはこの先のライフプランのシミュレーションをしっかりと
各自がやり、目先の元利金ではなく、安心して家族が暮らして
いけるよう、失敗の無い返済計画を作ることなのです。

銀行は今、固定のローンを売りたいと考えていると思います。
これは、銀行にとってのメリットが大きいからです。逆にいえば利用者にはメリットは
現時点ではあまりないと考えられないでしょうか？

親と話し合いがつきました。
親が西荻窪に所有してる土地の一部。
60坪を土地は親名義のままで貸してくれるそうです。相続の時にお前のものにすればいいと。
建物だけなら自己資金でなんとかなりそうです。
最初考えていた通勤に一時間半かかる建て売りよりはるかにいいです。
真剣に話し合ってみるもんですね。
嫁もかなり喜んでいます。親と近すぎると嫁も負担だろうけど親が住んでるのは品川なんでその点も安心。お手頃で性能的に問題ないハウスメーカーはどこがよいですかね。
30〜35坪ぐらいのでいいです。

預金は全部使えば1700万です。
でも100万ぐらいは残して置きたい。
金は今の価格だと換金すれば900万ぐらいです。
まだ値上がりしそうだから手放すつもりなかったけどこの際売っちゃいます。
合計で2500万です。
ヘーベルハウスいいなと思うけど厳しいですかね？
外構とかは夏のボーナスでてからにします。
西荻窪周辺で評判いい工務店とかはありますか？

>549さん >551さん
丁寧に有り難うございます。
よろしければ更に教えて下さいませ。

★125パーセントルールは返済額にでしたね。
だとすると実際の利率は半年毎に変動していたとしても、返済額においては借入れ当初5年は0.875のままというイメージでしょうか？

★また繰り上げ返済ですが、繰り上げる分を返済額軽減に充てる方が自分でも良いと思うのですが、契約時に返済タイプを選択する際、返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
シミュレーションが元利でしか出来ておらず、元利で計算した金額＋繰り上げ返済＝3％で借りた場合の支払い額想定は出来ているのですが、元金にした場合の元利よりも高い返済額だと、前記の繰り上げ返済額と同額の繰り上げは厳しいかもしれません。

557のつづきです。

★また、自分の場合、年齢その他を考慮し返済期間は最大20年、出来るだけ15年、希望は10年（多分無理）と考えており、35年で借りて少なくても15年は期間短縮しなければなりません。
その場合、先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？

★>2も読ませて頂いたのですが、そもそもの話しとして、3％で借りた想定で繰り上げしていくというのはクリアーしているのですが、いざという時一括で支払える資金はありません。
やはり変動は元々5～10年位の返済スパンでいざという時に一括返済出来る位の預金がある人向き、と仮定すると自分には無理なのかと悩みます。

>>553
金利って意外と動いてますよね。
例えば１年、定期預金。
３年くらい前かな？ネット銀行だと１％とか１．２％でしたからね。
今、見てきたら０．３５％だもんな。都銀なんて、もう･･･

ネガっぽい事ばかり言っていると怒られそうなので、
こちらご参考までに、変動金利に連動していると言われる
短期プライムレート
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
０．４％程度の変化かな。こちらは緩やかですね。

変動派の皆さん、あけおめ！

今年も順調に元本減らしで計画的に返済しましょう！
当方もここのスレ見て一昨年変動借入。順調に元本が減っております。
（それまではガチガチの固定派でした）

逆に変動が気になって仕方がない固定さんのおかげでこのスレもまだまだ続きそうですが（議論はしつくされた
感じはしますが）たまにおじゃましようかと思います。

見直しまでのあと2年ちょっと。今の金利が継続すれば月々の返済額は残り30年で6万円台となる予定です。
（変動金利7%台でも当初固定返済額と同等）借換時は月々の返済額と繰上額をほぼ同等にするかもう金利上昇リスクは
ほとんど無いので繰上をやめて積み立て定期にしようか思案中です。

毎月引き落とし後にネットから残債を参照してますが毎月金利と元本の比率が変わるんですよね。少しずつ
元本の割合が大きくなって行くんです。負債がどんどん減って行くのを見るのは楽しいです。

それでは今年もよろしくです！

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。

大手ハウスメーカーの営業やってたんだが、お客さん見てると繰上げ返済って結構できないもんです。
繰上げの件でここに書き込まれてる方は、年収がとても高い人か、質素な生活余裕な人だと思う。
変動ローン組む際には必ず｢どんどん繰り上げします」っておっしゃられるけど、できてる人は２割ぐらい。

確かに20代なら国産小型車でも、30代でそれなりの年収になるとレクサスとか買たいだろうし。
年収が上がれば生活水準も上がっちゃうのが実情でしょうね。

ゴリゴリ繰り上げがどのレベルを言うかわかりませんが、例えば3000万借入の場合、
変動だと月の支払いは8万円くらいだと思いますが、それを12万にする程度はゴリゴリとは言わないのでは？

そもそも8万では賃貸でも難しいでしょうし、月12万返済に回せないようでは、変動はおろか、フラットS
でも難しいでしょう。フラットSは10年後に確実に12万近くの返済額になります。

>>572

ハウスメーカーの営業がなんで購入後繰り上げしてるかどうかまでわかるのですか？

住宅ローンの平均返済年数は20年～25年と言われていますが、みなさん当たり前のように繰り上げしている
からなのではないでしょうか？

繰上返済は皆当たり前のようにしていると思います。むしろしていない人の方が稀です。

>>571
570です。恐れ入ります。
私の場合は妥協ということもありませんが、地方都市なので結構なものが買えちゃう
というケースではあります。

あなたのように年収がどんどん上がる人ばかりではありませんが、あなたが変動を推奨
される気持ちもよくわかりました。

最後の
>どちらの人生が良いかは、各人の価値観でしょう。
この文章はどういう意味でしょうか？
｢年収も高く、繰上げもすごいでしょ？｣っていう意味でしょうか。

>>576
嫉妬に見えたらすいません。ちょっと意味が不明だったもので失礼しました。

確かに生活支出を見直すべきだと認識しております。私みたいな庶民で、かつあまり
倹約できない生活スタイルなら｢ローンの種類」以前に大きな住宅ローンを組まないように
すべきかもしれませんね。

私が嫁の収入(180万)と合算してでも5000万のローンを組んでたら繰上げはおろか、
すでに破綻していたかもしれませんね。

繰り上げ返済は毎月
５万でいいところ１２万返とか
給料は複数の口座に振り込みだからやってると思うけど
自動返済で手数料もかからないから普通にみんなしてるんじゃない？！
長く借りて資金繰りショートしないようにしてるだけだと思う

うちは月平均70万繰り上げ返済してるよ。
収入が月210万 支出が90万だから120万余裕がある。
変動です。

固定さんの主張するどうせ繰り上げ返済なんてできない、使っちゃう、という自己管理ができない人は
そもそも頭金すら貯められないでしょうし、貯蓄もできない人でしょう。そういう人は住宅ローンは
固定だろうが変動だろうが向かないかもしれません。それでも組むのであれば固定にして自分自身が
身動き取れないようにするのも手かもしれませんね。

金融機関によっては毎月一定額を手数料無料で自動繰り上げしてくれる所もありますので繰り上げの手続きが
煩わしいと思う方はそういう事ができる金融機関を選ぶのもベストだと思います。

いずれにしても自己管理できない人、繰り上げしない人は変動はおろか、受託ローンは無謀だと思います。

>566さん
>567->568(549)さん

レス有り難うございます。
教えて頂いた事を元にもう少しシミュレーションしてみたいと思います。
またわからない事があれば書き込みさせて頂くかもしれません。(^_^;)

有り難うございました！

>>580
繰り上げするマメな性格ではないから、最初から、月額多めで期間も短めに組んでます。
自己管理ができないというより、
お金が無ければ無いなりに、あればそれなりに暮らします。
うちみたいに繰り上げない人もいると思うんだけど。

>>582おっしゃる通りだと思います。
このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。
ただ、いつもの流れで

変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

といつものパターンになっていますが、
地方都市だと年収400～500万向けの2000万程度の新築マンションを当たり前のように
フルローン提案とか普通にあったりしますよ。当然繰り上げも皆さんのように簡単では
ありません。

固定、変動に加えて　確率変動というのができるらしい。

ある一定割合で今借りてるローン金利がゼロ金利になり、さらにはマイナス金利に

・・・という初夢でした。

>変動ローンなのに繰上げできない人が発言⇒皆さんから批判集中⇒富裕層による年収・繰上げ自慢

全然違います。
変動なのに繰上出来ない人の発言って具体的にどの人ですか？

実際は
変動スレなのに固定で借りた人が変動を蔑視するような発言→変動の人から批難集中→荒れる

>このスレを気にしてみている人は順調に繰上げできない(しない)人も少なくないはずです。

これの根拠は？思いこみ？
私が思うに固定さんのほうが繰上をしない人が多いのではないでしょうか？
なぜなら変動で借りたほうがフラットより断然繰上がしやすいです。私の借入している金融機関は
毎月自動で定額繰上にも対応していますし、ネットバンキングから24時間いつでも少額から自分の口座より
繰上返済が手数料無料で行えます。私は余剰金が出た際はネットバンキングからそのときの状況に合わせて
繰上に回すか積み立て定期に回すかを判断しています。

しかしながらフラットで借りてしまうと最低100万円からだったり、手続きが面倒だったりします。

両方を比較すればどちらが繰上を多くしているかはもう明白ですね。
おそらく、固定さんは自分たちが繰上を出来ていないので変動も同じに違いないと思っているのでしょう。
お金は持っていれば使っちゃう的な発言も自分がそういう人だからでしょう。でも世の中のその他大勢の
人は違います。今時貯金が出来ない人なんてほんの一握りですよ。貯金が出来れば繰上なんて普通に出来る
はずです。

前のレスで有りましたが、住宅ローンの平均完済期間を見ればほとんどの人が繰上を行っているのは明白です。

結論的にはどっちがいいのか具体的にまとめて欲しい

短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？

長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？

固定金利が上がれば、変動もあがると思うので、変動がどれくらいあがれば、固定に切り替えていく作戦とか？

変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？

>短期間ローンの人は変動金利がとくなのか？
確実な話はないです。自分の中に論理的な筋道を考えてこうなるだろう
だから得だというストーリーを組み立てるだけです。
未来の話は誰にもわからない。

＞長期間ローンのひとは変動で何パーセントを超えてきたら固定にきりかえるとか？
固定金利＞変動の間は変動ですよ。
固定金利だって借りる時点が変われば上昇するんだから。住宅金融支援機構の役割は住宅ローン金利が大幅に上昇して住宅が取得できない事態に備え「低利」で住宅ローンを提供する機関（厳密に言えば前身の住宅金融公庫はそうだった）
フラットの金利＜変動になったら変動からフラットに借り換えたらいいんです。

＞変動金利の上限があるというが、返済の上限があるのであって、実際トータルの返済額は凄いことにはならないの？
５年１２５％ルール：短プラが急上昇しても５年間は２５％増しまでしか返済しなくていい。つまり毎月１０万返済していたのが金利が３倍になろうとも１２．５万円以上は返済しなくていい。そのかわり未払い利息が発生しますよということ。
現実問題としてこの間にフラットに借り換えたらいい。
http://dd2movie.jp/detail/change.html
ただ問題は、担保評価＞＞残債でないと借り換えはできない。そのためには最初に頭金を豊富に入れておくか、繰り上げ返済を頑張っておく必要がある。

繰上げとかケースによって違うことを持ち出す人がいて不毛な議論が続くな

ローンに詰る理由は大別して
・リストラ（病気により働けなることを含む）
・ステップアップローンなど支払いが後に上がる契約を結んでいる

の2パターンだろうから変動でも固定でもいいだろう。

危険な例として
変動で言えば、全期間優遇ではなく、当初期間優遇を選んでいる
固定で言えば、フラット35で危ないからフラット35Sにしている
※フラット35でも問題なくて35S選んでる人は関係ないよ

特に給料を稼いでいてそれなりの額のローンを組んでる人は、
10年後にローン控除なくなるのと金利アップが同時に来るから
一番注意しておかないといけない。

まあ、破産の可能性で言えば変動の方が少ないでしょう。
※金利が上がっている状況なら最悪家を売ればいいから

587です。
素早い返信有難うございます。

個人的には変動か固定金利にするかを、【トータルの返済額を減らしたい】
と思い聞いてみました。
（現金で購入や東京スター銀行での金利ゼロローン以外で）

あと変動金利で気になるのは、
銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

上記でいう「短期間のローン」はどの程度の期間を指しますか？
5～10年？

592さんへ

10年以内です。

>10年以内です。

どんなシナリオでどんなシミュレーションした結果10年以内と結論付けたのでしょうか？
なぜ15年や20年ではダメで10年なのでしょう？根拠を述べてみて下さい。

>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

そもそも銀行は営利企業なので基本は変動だろうと長期固定だろうと全て儲けるためにやってます。
その論理だと、銀行は近い将来に変動金利が長期金利を追い抜き、以後それが継続し、且つ、そのような
金利上昇が起きても破綻する借入者がほとんど出ない状況を予想している事になりますね。

銀行に取って一番儲からない（むしろ損失）のは債務不履行なので。そもそも変動金利が上がるということは
政策金利も上昇していますから、銀行に取って仕入れ値である調達金利も上昇しているはずなので変動で貸して
金利が今後上昇しても銀行の儲けは変わらない事になります。

儲けだけを考えたら銀行から見ると利益が大きいけど将来金利が上昇したら儲けが減る可能性がある固定金利と、
金利が上がろうが下がろうが利益率が常に一定の変動金利となります。

また、固定金利が銀行に取ってリスクがあるとはいえ、当然そのリスク分を金利に乗せているわけですので、
例えば10年固定が2%だったとすると、銀行は10年間2%の金利で貸しても十分儲けられる（10年間で金利が
上がっても2%まで）と踏んでいるとも言えます。

銀行は変動のほうが儲かるから変動を勧めるという根強い都市伝説がありますが、そうすると金融のプロの
銀行はもう10年以上予想を外して損を続けていることになりますね。

元利均等返済ですから、住宅ローン貸した当初、金利分の比率が
大きい。
４０００万の３５年、１％でもローン貸したら初年度４０万の金利が
稼げる、あと５年低金利のままで６年目の残債３５００万あるから
この時点で２％に金利があがれば銀行は７０万金利が稼げるわけです。

銀行にとってもっともいいのは、元金返済させずに金利だけ払わせる。
いわば、「大家」になりたいわけですよ。

５９６さんへ

ありがとうございます。

月額の返済は初期にふえるかもしれないが、
元金均等＋変動がトータルの返済金をへらせるということですね。
元金均等はあまり大手銀行ぐらいしかみかけないきがしますが？

元金均等+固定と元利金等+変動ならどちらがベストですか？

>>591
>あと変動金利で気になるのは、
>銀行の基準金利が2.755％と記載されており、
>ただ優遇幅が入り、0.975％となりますが、
>わざわざ最初から0.975％と記載しないのは何か理由があるのですか？

変動金利のほとんどが短期プライムレートを基準にして金利が決まってます。
優遇は各銀行が利鞘を削って販促を行ってると考えればいいと思います。
いわゆる、値引きです。
将来さらなる値下げ競争になっても対応できるようにと
あとは優遇幅を使って割安感を演出する効果があるのではないでしょうか？



>あと個人の変動の申し込みの割合が多くなり、（銀行によっては8割9割となっており）
>個人的な観測からですが、今後金利上昇の可能性があるから銀行がこぞって、
>個人に変動を貸したがるのかなっておもいましたが、どうですか？（銀行は儲かること以外はしないですし）

銀行はみなさんからの預金を運用して利益を出します
借りたいという人にお金を貸して利子を取り、その数％を預金の利息として還元します。
まぁこれだけが運用ではないですが
したがって変動金利で融資するぶんには銀行はノーリスクになります。
政策金利が上がり、預金に対しての利息が上がれば、変動金利を上げる。その逆もしかり
申し込みが多いのは単に低金利で貸しやすいからだと思います。
誰だって返済金額が少ない方がいいですからね

固定金利が変動に比べて高いのはその固定期間のリスクを銀行が追う分が上積みされてるからだと思います。

>>596

595無視？
1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達
コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが。銀行は基本的に資金をどこかから
借りて来て貸し出しを行います。
銀行にとって一番儲かるのは長期で貸しておいて金利が上がらない事です。

>>597
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

＞1%金利が上がるって事は政策金利も1%になってるんだから当然貯金金利もそれなりに上がって資金の調達コスト自体が上昇するから金利上昇分がそのまま利益にはならないですが

おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに
決まってる。

銀行の資金調達は全て短期調達ですよ？

>おーい。４０００万のローンは契約時点で銀行が資金調達してその時点の調達コストは
>確定しているんだよ。金利が２％になったらその債権にかんする金利収入は上昇するに

という事は銀行は長期固定で貸したほうが、多くの利益を確定出来るのでリスクが低く、将来金利が上がらない
かもしれない変動金利で貸すほうが、リスクが高くなってしまいますね。