変動金利は怖くない！！その２３

>497

それは、変動金利の悪夢ではなく、
「日本が驚異的な底力で景気浮揚をし、すさまじい経済成長率を成し遂げつつある」中で、
２０年間、給料を一切アップしないようなダメ会社に勤めてしまった
貴方個人の悪夢ですね…
転職をオススメします。

20年前は皆、公庫の固定4・5％でしたね。

貸付信託ビッグの5年ものが7％だったから金があっても公庫から借りてさやぬけた。

そういう貴方の年収は

日本が>>497みたいにそんなに景気回復すると思うんなら
むしろ固定じゃなくて変動でいいと思うんだが。

というか変動が6.5％だったら日経平均は4万は行ってるな。

〉506
年収６５０万円。今後２０年働こうが３０年働こうが、上がる予定は一切ありません…

508です。
アンカーも付けられないなんて…失礼しました。

>497

20年単位で区切ると本当によくわかるね。
40年前、大卒初任給が5万円の時代から20年経過した90年代のバブル絶頂期、所得や物価がどんどん上昇すれば
変動金利も６％や７％に上昇するんですね。

そしてバブル崩壊から２０年。所得も物価も上がらなかった結果変動金利は実質１％を割ってしまいました。
過去の例から行くと２０年後変動金利が６％や７％になるには大卒初任給は８０万くらいでしょうか？

所得と物価と金利の関係がよくわかるとても良い例ですね。

>>497 続き

｢そうだ、変動がこんなだったら未来のフラットはどうなってるんだ｣
私は20年落ちの自宅のリビングにある、何やらＰＣらしき何かを触った。
Windows2030は技術の進歩か2秒ぐらいで立ち上がる。
｢り○な三○住○ホールディングス　フラット35Ｓ適用金利　当初10年間7.6？？」
そりゃそうだろう、まるでどっかの無担保ローンのようだ。
あぁ、あの時フラットＳにしておけばよかった。これが夢でありますように・・・・

気が付くと今だった。目の前に営業担当がいる。机の上には融資の申込書だろうか。
｢フラットＳ対応ですが、本当に変動でよろしいでしょうか」彼は言う。
｢いや、ちょっと・・それは・・・」と私が切り出すと、隣の妻は

｢いいわよ、変動で。だってコミュニティサイトの【変動金利は怖くない！！その２３】でも
　フラット35ｓのことみんなボコボコだったわよ。むしろ今こそ変動だって。」　　　　　

>511
どうしても変動が不利だと思わせたいんだね。
あなたには不利かもしれないけど、変動で借りてる大多数の人は住宅ローン控除が終わったら
一気に繰り上げて完済、もしくはほぼ返済できる人たちだと思うよ。

固定は金利を気にしないで返済額が確定するメリットがあるんだからちょっかいだしてないで
返済に励みなさい。

固定さんは変動をギャンブルだと言う。
それは個人の考え方で決して間違えてはいない。
ただ、勝負を降りたのだから、その後の経過や結果などを気にしてはいけない。
それがギャンブルの鉄則です。

ギャンブルなら勝つ人もいれば負ける人もいるでしょう。
でも所詮、他人のお金のことです。
気にする必要もないし、気にしたところで何になるのでしょうか。

変動で借りている人の多くは、頭金も多く払っている人。
だいたい固定の人ってのは自分の返済期間が長くならざるを得ない
って頭で固定を選んでいるんだと思うよ。

それと、年収５００万の１０万と年収１３００万の１０万は重みが違う。
年収１３００万でも４０００万自己資金で３０００万のローンをのんびり
払っている人は金利が安いから借りておいてもいいかな程度の話だと思うよ。

それと選択肢が多いのが年収１３００万。インフレになったら繰り上げ返済し
人に貸すとかいろいろ策があるんだと思う。そういう選択の幅がない人が
安心料としてコストを負担するんだと思う。

５１１
ご苦労だけど、昔の住宅金融公庫とか今の住宅金融支援機構とかいうのは
なぜあるか知ってるかい？
庶民が住宅ローンの高金利に生活を圧迫されないため、公的援助をする
そういう機関だ。
これって低金利のときは無用の長物、役人の天下り機関にすぎないようでも
高金利になると俄然役割を発揮する。

なにしろ公定歩合（政策金利でもいいけど）が５％や７％なった時でも
公庫はそれを下回る固定金利で融資するんだよ。
というかしてきたんだよね。

実際、政策金利が５％になったとしたら変動金利は７％だよね。
でもフラット３５の新規募集金利は５％どまりだよ。
そうなれば変動金利を借りる人はいない。
所得の低い人は借り換えに走る。おそらく住金機構もそういう対応するよ。
ただし５％だけどね。

まぁ賃金も毎年５％ベースで上がるなら何も怖いことはないんだけどね。
いわゆるハイパーインフレ？
そりゃもう、変動の場合５年１２５％ルールで適用で返済が滞るけど
物価が上がっていたら地価もあがるどおりだから売却すれば最悪逃げられる。
というか、ハイパーインフレでもなんでも借金が目減りするいみにおいては
返済さえできていたら大変目出度い事態ですよ。
今みたいに借金の重さが年々ふえていくデフレよりはずっとまし。

とはいえインフレが始まって変動の金利が上がってしまったらもう
しゃにむに繰り上げ返済。あるいは手持ち資金を定期預金にしておいて
満期にまとめて返済か。１０００万も７％で１０年定期で２０００万に
なるのだから、残債が２０００万くらいでも騒ぐことはない。


鉄則はデフレなら低金利だからできるだけ長期に借入

インフレならできるだけ繰り上げ返済。
これは昔から変わらない。

>>514
>変動で借りている人の多くは、頭金も多く払っている人。

そうだと良いけどね。僕はどっちでも良いけど例えばマンションを例にとると、
ローコスト系マンションの大半は｢フラットＳ」の基準を満たしておらず、変動しか
選択肢がない。もちろん所得がそんなに高くないので莫大な自己資金を用意できない。
今週のチラシを見ても
　｢モデルケース　年収400万　自己資金０　月々○○○○○円(35年返済　変動金利」
なんて書いてある。

問題だと思うのは、頭金を多く払えて所得が高ければ良いが、そうじゃない人の
｢変動金利・ほぼフルローン｣が当たり前のようになってることであろう。

そんなこと言ったら銀行の審査通らなくてフラットしか選択肢ないやつのがやばくね？

>>497
>>511です。

結局、フラットＳというのはいわゆる保険みたいなものでしょう。
現時点では多少金利は高くてもそれでも低金利で全期間固定だし。
生命保険的な考えを適用すると、すぐに死なないかもしれないけど
保険料を払うのがバカらしいと思うか、そうでないかと。

変動は大きく金利が上昇するリスクがあることはあるわけで、
もし10年・15年経って変動金利が低い水準かつ残債が
わずかであればフラットＳからの借換えの選択肢もある。

結論としては
●変動金利に向いている人
・頭金が多く、借入が少ない
・金利上昇のリスクよりも現時点での支払いの安さを優先する
・金利はあまり上がらない確信がある

●フラットＳに向いている人
・建物の仕様がＳ仕様
・借入割合が多く、長期での支払い予定
・支払い額を確定したい

こんな感じでしょうかね。

結論はテンプレ≫２が出来る人は変動金利は恐くないって何度も言ってるじゃん。

何で完璧スルーするかな？

教えてください。

以下の条件で先日住宅ローンを組みました。

金額：本人3000万円　（年収500万円）
　　　妻　3000万円　（年収600万円）子供2人
期間：35年
金利：変動　0.825％

繰り上げ返済についてですが、住宅ローン控除が終わってから
繰り上げ返済した方が得になるのでしょうか？

年間100万円ずつ繰り上げしていこうと思っております。

みなさん教えてください。

>>520
http://loan.mikage.to/
お好きなようにシミュレーションしてください

結構無謀だと思う。

>>520
おぉ、とりあえず凄いな。いろんな意味で。
奥さんの年収600⇒借入3000はオッケーだが、ご主人分の年収500⇒3000はあきらかに借りすぎ。
まぁ収入合算だから一概には言えないが、夫婦健康であり続けることを祈る。

繰上げ返済、年100万は所得からしたらあきらかに少なすぎ。変動でしょ。
子供が小さいなら、奥さんの所得で生活してご主人の所得はローンと繰り上げに回せばよいのでは。
逆に、その所得で年100万しか繰上げできない生活スタイルなら変動は向かない可能性も。

素朴な疑問なんですが銀行の立場としてはみんなが固定と変動のどちらを選んでくれたほうがいいんですか　ノルマとかあると思うんですが

銀行ローンで一番儲けがあるのが｢変動」、
一番儲からないのが競争激化で利幅が薄い｢10年固定」

今は底値で仕入れて一括で｢変動｣で貸しますよね。
あとは上がるだけだから、上がった分は全部利益になるのではないでしょうかね。

ありがとうございます　勉強になりました。

なんと孫六

>>526 上がった分は全部利益になる

そういうわけじゃないでしょ。

年収1400万円 一馬力です。
子供は３人

頭金1600万円
3500万円の建て売り
2000万円ほど融資を受けたいと思います。
変動金利とフラットどちらがいいですか？
あとうちの両親は借金が嫌いで2000万円も借りるのは無謀だといいはります。
無謀でしょうか？
子供３人もいたら審査は通りませんか？
現在は借り入れ0です。
勤続10年です。

>>530
余裕。無謀でもなんでもない。
年収500万の人が750万の中古マンション無謀でしょうか？と言ってるのと一緒。

その年収で2,000万借入だったら変動でもいいんじゃないの。
どうせ5年くらいで返すんでしょ。

審査に子供は関係ございません。
返済比率と属性と担保評価で決まります。
勤続10年で1400万って何の仕事してるんだ？？

仕事は広告関係です。
五年程度で返すつもりです。

変動金利で考えてみます。
親を説得しなくては

>>533
君クラスなら注文住宅でも支払い余裕だと思うけど。

>>533
5年で返すんじゃフラットなんて割高なだけだよ。
変動か短期固定でいいと思うけど、5年なら変動も固定金利みたいなもんだね。

>親を説得しなくては

なんで？
親に黙って買っちゃえばいいじゃん。
自分で払うんでしょ？

注文住宅だと更に高くなってしまう。
親に何も言わない訳にはいかないですよ。
借金嫌いなのは知ってたけどここまで反対されるとは思わなかった。
大学までだしてやったのに借金するような放蕩息子に育てた覚えはないとか欲しいものがあるなら金をためて現金で買わないと許さないとかすごく怒ってる。
銀行で借りてはダメならオヤジが貸してくれといったら甘えるなと更に激怒された。
オヤジは製薬会社で取締役だし資産もあるからなんでも現金で買えただろうけど！自分と同じに考えないで欲しいよ。
あんな古くさい頭でよく製薬会社の取締役が勤まると思うよ。

>>537
それぞれ家庭には事情があろうが、｢親がどうこう言っている｣、では奥様は
どういう心境なのだろうか。

親父さんには、｢親父の会社だって運転資金を銀行から借りてるじゃないか」
｢親父の得意さんの医院だって、億単位の融資を受けて開業してるんじゃ・・」
って言ったらどうだろうか。

パチンコ負けた。わしの人生は終わりました。さようなら……

俺は親には一切相談しないで買ってから事後報告
というか成人してる男でしかも結婚してるなら
夫婦で全て決めれば？

親が過保護だったのかな？
なんか見てて恥ずかしいわ

「金出さないなら、黙っとけ」くらい言ったら？
いい加減、親離れ、子離れしないと

もしかして結婚相手にも親が口出ししてきた？

５年で返す予定なら、貯金して、５年後に買えば問題ないのでは？

どうしても今欲しいの？

大人になっても親の言いなりですか(笑)
借金は親の言う通りにやめましょう

結婚や今の仕事には親は絡んでないよ。
親の会社は融資は受けていない。
嫁は早く家が欲しいけど
親と仲悪くなるのはやだから説得してと言ってます。今 買いたいのは家賃勿体ないし子供が小さいうちに家を持ちたいからです。
親が借金嫌いなのは曾祖父が借金して事業に失敗して自殺したからです。
明日から休みなんで説得してみます。

頑張って

教えて下さい。
変動は、半年に一度金利見直しがあるが実質の支払い額は5年間同じで、半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
という理解であっていますか？

例えば今0.875で借りて、この時点で月々の返済額が決まり、同じ返済額で5年間支払い。6年目になる時点で過去の5年間で半年毎に変わっていた金利動向に応じて総支払い額が変わり、もし金利が上がっていれば総支払額が上がり月々の支払い額も上がる。
但しこの5年毎の見直しで上がる場合は最大1.25倍迄しか上げないので、0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず、不足分があれば次の5年後見直し時に加味される。
ただ、変動で借りるからには繰り上げ必須で出来るだけ短期間での返済を考えているはずだから、5年後見直しの際でも、多少金利が上がっていても繰り上げ返済分で総支払額が減っていれば影響は少ない。

という理解でしょうか？

>>548
＞半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
を見るとわかっているようにも見えるが、
＞0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず
という間違いを見ると、やっぱり正しく理解していないのかな。

前者は、半年ごとの金利見直しによって、返済額は変わらずとも、その内訳（元金充当分と利息の比率）が変わる。金利が上がれば利息分が増え元金充当分が減るから、５年後の元金は当初の予定より多い。
そこで５年後に「借入額＝実際に残っている元金」、「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りるという計算をして月々の返済額を設定し直す
という理解なら正しいです。

後者は、１．２５倍は金利の上限ではなく月々の返済額の上限。極端なことを言えば金利は３％にでも５％にでもなり得る。５年後に上述の計算をして、月々の返済額が１．２５倍以内に収まるならまだ良いが、１．２５倍で済まない場合には相当繰上をしないと元金が減らずたいへんなことになります。
金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば、変動金利は怖くありません。

549中程で
＞「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りる
と書いてしまいましたが、「返済期間短縮」で繰り上げていた場合には「当初の借入期間マイナス５年」ではなく「縮めてしまった残存期間」です。
予想外の金利上昇にも動じないでいられるようにするため、「返済期間短縮」ではなく、「期限の利益」を温存して「返済額軽減」で繰り上げることをお勧めします。

>>548

まず>>2を読んでみて下さい。

>金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば

5年125%ルールを考えると例えば月10万円の返済額の人は5年後最高でも125千円までしか上昇せず、
10年後でも156千円です。ようするに向こう１５年は最高でプラス5万円の余裕が有れば一気に返す必要は無く、
しかもこの条件を満たすには5年後に変動金利が2.5%以上になっていなければならず、しかもその状況が
以後ずっと継続しなければなりません。さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

ようするに125%ルールは5年以内に変動が2.5%を超え、且つ10年以内に5%を超えてしかもその状況が
継続されないと適用されないような実はあまり現実性の低いルールなのです。70年代80年代ならば必要な
ルールだったかもしえませんが、今はあまり必要が無いのかもしれません。

それよりも実際は2008年の日銀による二回の利下げで変動金利が下がった事により、それ以前からの借入の
人は利息と元本の配分が変わり、自動的に繰上返済と同じ効果を生んでいます。このように、今現在は
変動金利は底にあり、1%を切った金利でしかも控除を入れたら払うどころかマイナス金利で借入出来ている
状況なわけですから、>>2のやり方で負担を少なく繰上もしくは貯蓄を行っておくべきでしょう。
国内外の情勢を考えても３年から５年はこのまま低金利時代が継続する可能性は非情に高いのではないかと
思います。元本を有る程度のレベルまで減らしてしまえばあとは自由な選択が可能になりますので。
その辺の管理をきっちり行っておけば変動金利は怖くないと思います。

551です。

失礼しました。

>さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

これは125%ルール適用金利の間違いです。

ちなみに未払い利息発生金利は5年後で変動3.5%、10年後で5.3%くらいになると思います。

全て優遇後の金利なので実際はこれに1.6ないし1.7%を足した物が実際の変動金利です。