ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

営業さん、カキコお疲れさまです
先週も暑い中、サンバカーニバルでのうちわ配り、大変でしたね

またまた、荒れて来ましたね…。

＞752
ほんとだ。ご不満の方（方々？）がまたいらっしゃるようですね。まさか751がつっこんでるようにここのデベか近隣デベじゃないよね？　だとしたら、たしかに……ご苦労さんとひとまず。

このあたりを検討中の身としては、とりかわされている情報はまともで参考になる。チャチャを入れたくなる気持ちはわかるが、このスレッドに書き込まれた話は、周辺住民かまじめな検討者じゃないと知らないと思うがね……。あまりにも詳しいし年季が入ってる。

「どんだけこのマンション好きなんだよ、３部屋くらい買っちゃえば～？」っていうつっこみをいれたくなる書き込みもあるが、嘘や誇大はない気がするよ。
748あたりはどこらへんが不満か興味あり。単なるチャチャだったら、まともにレスつけてごめん。粘着はＮＧだけど、チャチャぐらいマンコミらしくて息抜きになるんで個人的にはありです。そのままつづけて～。
ただ、チャチャもしくはネガなら具体的に入れたほうが、発展性があるとおもうがどうか。
駐車場あたりのくだりは問題点の掘り起こしになってたようにおもった。ほかにもあげてちょうだい。検討者の参考になる。

>No.748
全くご指摘のとおりなんだけど、いろいろ調べて「いい物件だ」と思っても、買うかどうかを決断する段階になると、人は迷うんだよ。大金だからね。だから皆、このマンコミで探りを入れあっているわけ。自分はこのマンションを買わないけれど、近隣住民として、このかけひき＆心理戦が面白くて見ています。
結論からいうと、こういう展開になるマンションは、デベ側の値付けが適正だった、とも言える。全然売れない、あるいは即完売のマンションは、値付けが間違っていたということです。

即完売の物件、あるいは最初は売れているがあとはなかなか売れない物件、最初から最後までジワジワと売れる物件などいろいろありますが、すべて売り主の想定内、コントロール内です。そのあたりのリサーチやシュミレーションはきちんと行っています。デベとしては各部門のコストや販売期間などは、ほぼ筋書き通りで値付けをしている。すべてはトータルマネジメント戦略なんですよ。754が結論する程、デベはマヌケではありません。
即完売はデベの筋書きですから。

>755
754です。大手の一部以外のデベはマヌケだよ。筋書き通りに行かないから苦しんでいる。だからどんどん倒産する。しかし、この物件の値付けは成功でしょう。高すぎず、安すぎず、ちょうどいいところを突いている。

＞755・756
プロの方でしょうか。なるほど。
値づけ成功してよかったですね。ここは値引き交渉、一切応じないもんね。

値付けもよく，物件もよく，というならそれこそ即日完売になるのでは？

ここの中庭は採光するにも見るにも中途半端で，そんなに言うほど建物のコンセプトがいいかしら？
LDK以外に採光するために中庭を入れたと思うけど，
この空間が少ないため，あまり期待できないと判断。

土地の広さにもよるとは思うけど，プラウド上原のほうがコンセプトが良かった。
アドレスだけで売れるわけでもなく，また価格も決して安くないがふたを開けたらあっという間の完売。
プラウド仲ノ町も同じ。

別にプラウドを押す訳ではないが，そんなにいいんだったらもう売れきっているはず。

最寄りの駅が実質大江戸線のみというのもいただけない。

即日に完売することってそんなに大事なことなのでしょうか？
よっぽどお買い得か広告費がすごいとか、何かありそうな気がしちゃう。
もちろん魅力があるからでしょうし、売れ残るよりはずっといいのですけどね。
まあここも、遠くないうちに完売するんだからそれでいいです。

＞７５８さん
中庭の採光については、素人には分かりづらいです。
設計図みてもプロじゃないから...。
ここが中途半端という根拠はどこからでしょう？
検討のためにぜひ教えていただけるとありがたいです。

即日完売は、人気の証拠でしょうけれど、
そうでないからコンセプトが悪いかどうかは難しいところかな。高い買い物ですからね。即日完売の方が珍しい気もします。
同じプラウドでも、プラウド市谷柳町はしばらく売れ残っていたし。

プラウドの全てが好調な訳ではないのは分かっています。
結局上原と恵比寿は即日完売ですが，
東五軒町と駒場のプラウドは難しそうな気がします。

採光云々は平面図を見れば一目瞭然かと。
東西の間に空間がありますが，どれだけ離れているか。
ほとんどスペースがないですよね，廊下も一方は内廊下でもう一方は内廊下風外廊下に面している。

採光できるイメージができなくて当たり前かと。

前のコメにもありましたが，私の中でも一番チープなモデル・ルームでした。
もっともお値段とか単純に比較はできないですけれど。

即日完売はなによりの実績じゃないですか。これはどうしようもない実績ですからね。
そりゃここだっていつかはうれきるんじゃないですか，それがいったいいつになるやらが問題で。
案外1年後も売れ残っていたりして（爆

これだけ気にいっているならどうして購入しないんですかね，ポジの皆さん。

野村は売り方が上手い！っていう良く出てくる話か……？　宣伝の打ち方が上手いよね。もの自体は、じつはそんなに。三井あたりがやっぱりいい（あたりまえか）。野村は日本人のブランド好きをふまえた販売戦略が成功してるんだろね。あおり上手いっていうか。恵比寿のプラウドのスレッドで数人（ひとりか？）が「プラウ民」というのでもり上がっていた。まあ、揶揄してんのかもですが。財閥でもなんでもないのに、ちゃんと選民意識をあおれる乗せ上手が野村。

野村との比較なら、南町があるんじゃ？　なぜにあえての上原？　戸数が上原は58戸で、ここは85戸で微妙にちがうよね。南町はいくつだったか。仲之町は立地がなしで学区も悪く比較にならず。

ここはコンセプトはいいと思うよ。だいぶまえに、おなじ中庭構成のパークコート市谷加賀町２丁目のなかをみたけど、光さしこんでました。仕上がりは今はまだわからんが。
ただ地味。立地もふくめて堅実すぎ。広告もほとんどうってない。完成までにまだ一年以上あるし、755のいうように、地元とこの界隈で本気でさがしている、わかってる層にじわじわ売ってくつもりなんだろ。85戸って結構あるし。。時間かかってもペイするラインがあるわけだから、それでいいっていう商売っしょ、たぶん。

＞761

＞案外1年後も売れ残っていたりして（爆

爆笑できるくらい面白いネタかどうかは別にして、たしかにこれは今のところはわかんないよな。
だが、そもそも即時完売をめざして販売戦略練っていないのはあきらか。完成までに完売でいいや、っていうスタンスかもな。つまり自信があるんだよ、ここ意外に。前いったときにきいたところ、40戸は成約してるそうな。即時完売にもっていくには即時完売の経費のかけかたとやり方があり、半年くらいで完売を理想とする物件には半年くらいで完売する経費のかけかたとやり方があるという、それだけの話。ペイすりゃなんでもいいんだよ、あっちにとっては。
あと、一応ジオの払方も様子見で、っていう人も多いだろうから、動きがでるのはそれからかもよ。

もの自体は、つっこみどころが、駐輪場すくな！ってとこぐらいしかないっしょ、冷静にみて。
せっかくネガを自称してるのに、採光の問題（しかもおそらく問題なし）と、ＭＲの張りぼてちら見えが大きなネガ要素じゃ、逆にポジってるよ。最寄駅が牛込柳町、っていうのも悪くないしさ。ＪＲ駅近はダメっていう人もいるなんて話題もあったじゃん。ネガするなら、駐輪場が少ないといかに大変か具体的に指摘しつづけるとかどうか？　

755の言う通りじゃない。
野村プラウドと清水総合開発は違うんですよ。
規模が違いすぎます。
清水はこんな良い立地を獲得するのはめったにないんです。
そのため力はいりすぎちゃったんだよね。
それでよければ買えば良い。
マンションは立地ですよ、やっぱり。

デベも施工も３流だな。ここは・・・

こちらの物件に興味を持っている者です。
皆さん非の打ち所がないとおっしゃいますが、部屋の形は満足でしたか？
当方の検討している広さだと変形で家具の置きづらい部屋があり、どうしても踏ん切りがつきません。

私も部屋は変形でない方がいいと思います。
レイアウトがしづらいですよね。
しかし近隣のマンションでも、変形間取りはありますし、設計上そうなるのかも知れませんね。
例えばその分、南北に窓がとれて風通しをよく出来るとか。(重視する人もいるかと)
建物全体の配置図を入手して見ると何か意図がわかるかも知れませんね。
あとは、それぞれとの相性かと。非の打ち所が無いマンションなんてなかなかありませんから、何を優先するか？ということですかね。

野村は「宣伝費をかけているから売れる」というより
値付けがうまいから、即日完売なんですよ
立地が良ければ高め設定、立地が悪ければ低め設定
駅から遠い南町なんかは低め設定だから人気が出たし、
プラウド恵比寿や代官山は仕様に対して高め、
中野は「中野」という地価の割りには高めだけど、
それでも立地がいいから売れる

ここのネックは最寄駅が実質大江戸線、自転車台数少なめ、変形間取り多めで、
その割りに高いという点ですね
どの程度売れるか分からないけど、今の時点で40戸だと、
入居時期に完売していないか、大幅値下げの可能性はあります
目標時期までに売れるといいですね

コントロール通りに売れるデベなんてほぼいなくて（上手い下手はあるけど）、
外すと宣伝費や値下げ分で余分な費用がかかったりするし、
売るのに時間がかかればかかるほど、物件イメージも下がりますしね
基本的には「売るまでにかかった時間」が市場の評価で、
将来売却時の値段に跳ね返ってくるので、早く売れるといいなと思います

プラウド即日完売の件は、他のマンションのスレでもしばしば出て来ますね。でもどこもプラウドばかりで、パークハウス即日完売とか、ブリリア即日完売とか、そういうのは見かけないけど。
他のマンションの売れ方はどうなのだろう？。
別にプラウドをけなすつもりは無く、純粋に質問です。

パークハウスとかブリリアの即日完売は、私はあんまり聞いたことないですが、
それなりにあるのでしょうか？
基本的に市ヶ谷～番町麹町位までしかみないせいかもしれませんが・・・

最近のパークハウスの即日完売は、石神井公園くらいかなあ。

ありがどうございます。即日完売は、他にも少しはあるようですね。

う～ん。もっとあるかと思いましたが、そんなもんなんですね。
プラウドは即日完売をふんだ販売戦略をたてているのでしょう。立派な広告、よくはいっています。
あとは・・・スミフのお手並み拝見か。

マンションによって、即日完売を目指すところもあれば、
具体的購入希望者が出た部屋をその都度短期間公開販売し着実に売り切る作戦を取るところもあるようです。

まあデベにしてみれば短期間に多めの宣伝費をかけて売り切るか（それでも魅力的な物件じゃなきゃ不可能ですが）、宣伝費を抑えて長期で売るかで、宣伝コストの総額はあまり変わらないケースもあるのでしょうね。
でも入居者にしてみたら大違いですよね。
入居後もマンションに大団幕が掲げられ、場合によっては1～3年経っても外部の人間が内覧に出入りして、ご近所に「まだ売れないのね」と噂され・・・。
スミフのマンションはハコ自体は嫌いじゃないのですが、こういうのは避けたいので基本的に対象外にしています。
個人的には入居時までに売り切ってほしいですね。

市谷加賀町という立地を選ぶ人って単に利便性や交通の便じゃなく単純に「この場所がすきだから」という要素も多々ありそう。
デザインや設備、仕様もふくめてこの場所を選ぶ人に好まれそうな雰囲気ありますね。早い時期という訳ではないかもしれないけど順調に売れていきそう。

＞775
わかる。スミフが営業代行を担当している物件で、まじめに検討したのはここがはじめてだった。スミフは、なんていうかちゃんと売り切るが・・・、いまいちコミュニケーションが淡々としてるんだよなあ。ここを三井がやったらちがったただろうとは思う。とはいえ、他物件での三井の懇切丁寧で熱意ある営業にプロだな～と感じつつ、営業は淡々そのもののこちらの物件が段違いにいい、という判断は変わらなかった経験上・・・要は物件なんだよね。かしこいのは清水総合開発ってことか（スミフで十分という判断？）。ハコと土地に自信があるんだろう。
結局自分は諸々あって東京にご縁がなくなってしまいましたが、その後がきになりのぞかせてもらってます。パークコート市谷加賀町２丁目、裏千家、フォルムなど、いい一角になるよな。道幅広いし。

即日完売、いや長期で売っていくのもデベのやり方云々あついやり取りがあったので、
あと数カ月で引き渡しなのかと思いましたが、物件概要みておどろいた。
入居、ほんとに来年の９月下旬なんですね～！　
まだまだ先、というか、１年以上もあるとは……長っ！　工芸品かいっ。
いやはや気合がはいった物件なことはたしかですね。

清水にしてはいい土地すぎて仕様までがんばちゃって値段まで頑張りすぎ、
なんていう揶揄がありましたが
ある意味頷けた（笑）。
ここは、外観が完成にちかづけば売れるタイプの物件でしょうね。

なんとなくですが、今までいくつかの物件を検討しスレを見て来て、
「ここは売れない」というネガ意見が多い物件は実は人気で早めに売れて、
「ここは売れる」という意見が主流の物件は長引くイメージです・・・

>779さん
確かにそうかもね。
でもそれは、完成間際で売れ残りそうで、焦った関係者が「ここは売れる！」って書き込むからですよ。

ここは、まだ完成まで1年以上ありますから、全然わからないですよね。現時点では、素直な感想なんだと解釈してもよいのかと。
みんな気が早い感じですよね。

たしかにネガにもしてポジにしても気が早い。というか、まだまだ全くよめないね、そんなに先なら。
一年以上って、相当先だよね、ほんと。
板がネガもポジもでにぎやかになるのは競合物件がでてきて、っていう展開と、やっぱり間近。
現段階ぐらいだと、ほんとにここを気に入ってる人の書き込みなんじゃない？　と思うが。　
詳しそうだし、きいたら教えてもらえそうだから、検討には助かる。

販売長期化の予感・・

自分は、正直もうひとこえ値段を下げてほしい！
ほしいけど高い。

入居来年の秋じゃなあ、スミフが動くにしてもまだ先だろね。

No.758さんが「値付けもよく，物件もよく，というならそれこそ即日完売になるのでは？ 」
と書いているけれど、即日完売になる物件は「買い手にとっていい値付け」という
ことです。逆に言うなら「売り手にとっては安すぎる値付けだった」ということになり
ます。デベにとって一番いい値付けは、即日完売にならず、売れ残れず、というラインです。
ヴィークコート市ヶ谷加賀町は、ちょうど良い値付だったのか、やや高すぎたのか、微妙な
ところですね。
さて、野村は、「プラウドは人気あるから、うかうかしていると、この物件も
即日完売になってしまうかも」というイメージを消費者に受け付けるためなのか、
時々、利益率を大幅に落として、お買い得物件を作り、「プラウドＸＸ、即日完売！」
というニュースが蔓延するようにします。　このように戦略的に、物件を選んで「即日完売」
の値付をしてくる野村の営業センスは、ズバ抜けています。

なるほど。売り手のセンスなわけですね。
安かろうやっぱりちょっと悪かろう、でもプラウドを買えるぞ！なプラウドが（戸境壁乾式など、結構大胆）
最近混ぜ込まれているのはそのせいですか？　シリーズ内で調整できるのは一大ブランドシリーズの強みですね。
あのテレビＣＭとかたしかに上手い～、乗せ上手！　おもわずあの音楽にのってしまう・・・。

ヴィークコート市谷加賀町はスペックはかなりいいとは思う。が、知名度低すぎ。乗せ上手の野村の営業とはまたちがう、なんというか……泰然朴稔営業というか、ねえ。いい物件だからまあ１年あるし気長に売るよ、という。地元周辺ではけるの待ちなのかね。

プラウドのテレビCM、数年前にやたらと流れてましたよね。いったいどれだけの宣伝費をかけたのだろう。
当時マンションに興味は無かった私にも、プラウドのイメージが刷り込まれましたからね。
今売れているのもCMの影響は大きいと思いますよ。

プラウド恵比寿。中低層で乾式壁なんですよね（笑）。
確かにここはいいと思います。

乾式壁は軽量化出来るから、タワーなんかにも多いですよね
今住んでいるのがタワーでまさに乾式壁なのですが、
両隣の生活音が聞こえてきたことは、入居後数年間一度もないですよ
音漏れに関しては乾式かどうかより、遮音性のグレードによるようです

私も乾式を好んでいるわけではないですが、
遮音性に関しては乾式じゃなくても弱い物件もあるので、一応補足してみました

いい物件だと思うし、素直に欲しい。でも高すぎるだろこれ・・・。

親のスネをかじれない購入者には手が届かないよ・・・。

乾式壁、防音性については改善しているようですね。
それなら問題なさそうですよね。よくわかります。

一般的に乾式壁はコストダウンのイメージですが、防音性を高めると割高になることもあるそうです。
つまりマンションによってはコストダウンとは言えず、乾式壁だからダメとは必ずしも言えない。

ただし、未完成物件の場合は実際に確認が難しいですよね。乾式壁は現場での施工がまずいと仕様の性能より防音性が落ちることもあるようです。(大手なら大丈夫かな)
あとは、隣家でのガス爆発などの際は耐火性が落ちることもあるとか。まあそんな事は滅多に無いことですから、乾式壁でも大丈夫なのでしょうね。

この物件は、乾式壁では無いのですよね。

タワーに改良された乾式をつかうのは軽量化につながり必然性があるけど、
中低層の場合、残念ながら、単なるコストカット目的での使用以外考えにくいです。
改良された程度の良い乾式は、湿式の２倍以上の費用がかかるからです。

軽量化の必要のない中低層マンションに「あえて乾式」を使用・・・
というときの目的はひとつ、コストカットでしょうね。

イメージだけで不動産を買うほど、購入者は頭悪くないと思いますが。

限定的ですが、プラウド上原及び恵比寿、営業から一度も電話の一つもきませんよ。

物件価格の一割が広告費なのはほぼどの物件でも変わらないでしょう。

昔みたいに抽選当たり前即日完売の時代じゃわないからこそ、即日完売は実績として抜きん出ている。

売れなければ利益が出ないんだから、売ってナンボでしょう、自由経済は？

単体として上原や恵比寿と比べるのは間違っていると思います。購入者層がこの物件よりも明らかに高所得者だから。

＞７９３さん
？
恵比寿や上原とは、だれも比較してないような・・・。
おっしゃるとおり、こことはまったく関係のない物件ですよね。
ほんと大人気物件でしたね～。

プラウドシリーズについても、ここのスレッドに書き込みしている人は
みんなその優秀な戦略をほめてるよ。

この物件は乾式壁ではないですね。なんでかちゃんとつくちゃってます。
しかも石膏ボードをつかったいわゆる二重壁ではなくクロス直貼。
躯体に関してはいやみなくらい仕上げてきてます。

いっそ乾式だったら……
「ほらやっぱり手を抜いてるところがあるじゃん！　
壁につめものはだめだよ！
他も手抜きしてるんじゃない？」
なんて具合に……（妄想ですみません）、
あきらめがつくのにと、むしろざんねんでさえある今日この頃ですが。

100万でいいからひいてほしい（793さんご指摘のようにお金持ちではありません）。

この近くだと、ジオ市ヶ谷払方町の仕様が気になります。
加賀町のようにしっかりと造ってくるのでしょうか。
土地そのものもここよりかなり狭いし、２棟に分かれる小規模マンションですけどね。
管理組合とかどうなっちゃうか不明ですが、構造や価格、間取り設定は非常に興味深いです。
（うちの場合は、特別払方町に住みたいと思わないので検討外なんですけどね。）

新日本建設って悪い噂しか聞かないけど平気かな

どうなんでしょう。
私は悪い噂もいい噂も聞かないけど...。
（ネットでわざわざ、いい噂を流す人もいないでしょうけど。）

でも本当に悪い噂ばかり（？）の会社なら淘汰されているでしょうね。

南向きがいいのは誰もが認めると思いますが、ここは東と西ではどちらがいいのでしょう？

東じゃないでしょうか。
西は昔ながらの民家が隣接していますから，眺望としてはげんなりするかと。

西の低層階は民家が少し近い分、若干眺望に影響あるのかな。
MRのパソコンで予想図を見た印象では、
４階以上になればあまり気にならないかもと思いました。

こちらのマンションの場合、東西というより、
間取り優先でえらんだほうがいいような。
間取りに加え、通風など考慮すると、角部屋がベストだと思ったけど
中住戸にくらべ２割は高かった・・・。

東は冬場邸宅よりの暖炉の煙がくる可能性が考えられるのと
例の大日本のタワーの日影の影響は西の方がでにくいとききました。
といった具合で、東西にたいした差はなく、
東でも西でも、悪くない。問題は価格だけでした・・・。

暖炉の件、気になって営業さんにしつこく聞いてみました。
東側には外国人（フランス人？）のための高級賃貸住宅があるようです。
その中の一戸に該当の暖炉があるのだとか。
（恐らく、煙はそれほど気にならないのでは？と言われましたが、
さすが営業さんなので断定表現は避けて、絶対に大丈夫とは言いませんでした。
でも、毎日モクモクして洗濯物も干せないようなものではなさそうとのことです。）

実際を見ていないので、私もあいまい表現になってすみません。
自分の中ではあまり気にならないと考えています。

>問題は価格だけでした

確かに、もう少し安いとうれしいですよね。
市谷加賀町だと、坪単価はこれくらいになるのかな。
いろいろな都合でここに住みたいけれど、価格だけを見ると、つい山手線の外側に目がいってしまいます。

＞799さん
東棟には水平循環式駐車場がありますから、構造としては西側が安定しています。
そのおかげもあって東駐車場上の2LDKは6000万円ほどでだしていたので
お手ごろ感があり抽選・完売でしたね。
東と西はときかれれば、お金があれば西の角がいいんじゃないか、
というところでしょうか。
南は間取りえらびがやや難しいかんじがありました。

799です。

皆様、ご親切にありがとうございます。
参考させていただきますね。
といっている間に、なんと100平方メートルの部屋も完売みたいですね。私には買えませんが。いい間取りはやはり売れるようです。

南の間取り選びでやや難しいのはどのあたりでしょうね。
私が思うのは、一部の部屋でリビングダイニングが17畳もあるところが気になるかな？
他の部屋とのバランスで広過ぎかと。
お客様を呼んでパーティーとか、日頃の開放感はすごいとは思いますけど、寝室が狭くなりますものね。
社交的な人向きだったりするのかな？
100平方メートルクラスの間取りならバランスはよくなりそうでしたよね。でも、予算が厳しい。

VC市谷加賀町のマンションギャラリー周辺を歩いたけど、
このマンションの広告は、ほとんど出ていないですね。
あまり売る気がないのでしょうか。

プラウド神楽坂イーストの広告は、
あちこちに貼ってあって、かなり目立ちましたけど。

たしかに。
ブランズの田町と砂土原の広告チラシなんかも結構はいってますよね。
広告につかう費用をけちっているのは
住友不動産販売か清水総合開発か・・・。

最寄り駅にも広告が無いし、確かに静かですよね。
でも「都心に住むby SUUMO」8月号という雑誌にしっかり4ページの広告出てましたよ。

最寄駅には一瞬地味に広告をはってましたが、一週間ほどで撤収してましたね。
気付くか気付かないか、っていう場所でした。
もっとどーんと貼りだせばいいのになあと、すこし可笑しかったです。
どこまでも控えめというか何というか。

清水が親会社だから、竣工までに完売すればいいという方針なんでしょうか。

価格が安かった東のE-A、E-B
同じく価格が安かった西のW-A
条件のよかった東の上層階
同じく条件のよかった西の低層角……
の順番に完売していってます。
ここまでは、まさにこのスレッドではなされていた通りですが、
南のうごきがいまいちわかりません。

やっぱり安い部屋から売れるんだね
これで高い部屋が売れ残ったら、多くの人が思っている通り、少し値段設定が高かったということですね

安い→→価格に見合う条件のよさがある部屋、でしたね
（まあ、当然といえば当然）。

南があいていないから、まだ全体がどうなっているのか
わからないところがありますが。

東の上層階は、それほど安くはなかったと思います。

確かに南が売れているかどうか気になるけど、知るすべはない。
完売すれば間取り図から消えるのでわかりますけどね。

813さんは、売れ行きのことにお詳しいようですが、
営業さんに直接お聞きになったのでしょうか。

816です。追加です。

売れ行きの件、気になったので
私も営業さんに聞いてみようと思ったのですが、
わざわざ聞くのもなんだかなーと思っていたもので．．．。

でも、たぶん間取り図をフォローしていれば
自然にわかることなのですよね。

やはり南はお値段高めですよね。
間取り自体は、変形な部屋も少なくて
悪くないと思いますけどね。

>817さん
813です。紛らわしい書き込みですみません。
自分がほしいと思っていたところは、ホームページを見るたびに売れていったので、
かんがえることは同じものだ、と思っていたという次第です。
おっしゃる通り、西の角も東の上層階は安くはありませんでしたよね。
南は日照条件はいいですし間取りも悪くない部屋がありますが
段違いにいい間取りというわけではないのに、値段が一千万単位でちがうから
決め手にかけるんでしょうか？

＞813さん
いえいえ、全然紛らわしくないです。
鋭いご指摘をいただき、検討者にとって非常に有益と思います。

東にも坪単価370くらいのところはあったような気がしますが、
南ではやっぱり380以上はしそうですから...。
その他の向きで340くらいのところと比較してしまうと割高感はありますね。

１階住戸なら全体的にすごくお買い得な気もしますけど。どうなのでしょう。

最初より価格が下がってますかね？

価格表お持ちの方いらしたらupしてください。

ここは、購入希望者が出る度に小出しで販売しているから価格が見えづらいですよね。新たに売出し中の部屋がある事を短時間公開はしていますが、広く知れ渡る前に売れてしまうようです。そういう所はMRで確認するしかなさそうですよね。でも、私の印象では特に値下げはしていないと思いますが、どうでしょう。
向きや階数によってかなり値段が変わりますからね。
ますます検討が難しい…。確かに価格表が欲しいところですね。第一期の時のはどこかにあったような気もしますけど…。

外観デザインは格好よい

そうですか？

私は外観デザインがカッコ悪いのだけが難点で・・・
特に外壁の柱部分で赤っぽいところが嫌だ。

立地等は大変良いと思うのですが。

私は立地重視で決めます。外観は、二の次かな。
あの赤色も嫌いではないけど好きでもないです。
まあ、CG完成予想図は必ずしもあてにならないですから、実物とは微妙に異なる事も想定しておかないと。
出来上がったら意外とカッコいいね、という風になればうれしいですね。

プラウド神楽坂イースト
ジオ市ヶ谷払方町
ヴィークコート市谷加賀町

グレード的にはどれも似た感じがするのですが...。
価格が未定でよくわかりません。
子育て中で、住環境がよければ多少駅から遠くてもいいのですが、
どの物件がよいのでしょう。
少しでもご意見うかがえればありがたいです。

ここで言うのもなんですが、
無難な選択ならプラウドになってしまうのでしょうか。
ジオとかヴィークコートとか、あまり聞かないですものね。

プラウド神楽坂イーストは立地がなしで候補からすぐにはずれました……。
「神楽坂」ではなく、「江戸川橋」ですよね。
予定地周辺、印刷工場の小型作業用車が動きまわっていました。
特にお子さんがいらっしゃる場合、あの環境はかなり厳しいように思います。
南町はよかったんですけどね。
完全に用地調達に失敗してるな～と思いました。

プラウド、というネームバリューにこだわるなら、
他のプラウドがでるのを待った方がいいかもしれません。

なるほど、だから神楽坂にわざわざ「イースト」が付くのですね。でも、なんだか正直で好感が持てるかも。

それにしても、ここは完成まで時間がかかりますね。
あとから建てていたはずの近くのマンションのほうが先に入居予定を迎えますよ。

私もプラウド神楽坂イーストは完全に検討対象外です
確かに、プラウド、ジオ、ヴィークコートと聞くと
プラウドに軍配が上がる気がしますが、
今回のは827さんのおっしゃる通り立地が悪すぎて、
子育てには全く向かないと思いますよ
その上駅から遠いし、最寄は江戸川橋だし・・・
ただその分安く出ると思いますし、飯田橋は便利な駅なので、
駅からの距離と環境が気にならないなら良いかもしれません

ヴィークコートとジオは微妙ですね
主観ですが、

立地：ジオ（メトロ市ヶ谷駅から10分以内）
学区：同等（違う学校ですが）
ブランド力：同等
駐車場＆駐輪場：ジオ（住戸数より駐輪場が多い）
構造：ヴィークコート？（ジオの仕様はまだ不明ですが、直近の文京区物件が評判悪いようです）
将来の管理・修繕計画：ヴィークコート（住戸価格に大差ない＝経済格差が少ないため決定が早い）
将来の売りやすさ：ジオ（「市ヶ谷から10分以内」で検討する人がほとんどなため）

といった感じでとらえています
後は好みでしょうか

ここ、立地も構造もよさそうですけれど...。
あまり宣伝していないので、
物件イメージがつかみづらい方も多いのでは？。

できれば是非、実際の契約者さんのご意見もうかがいたいです。

契約にあたり、どのあたりが決め手になったのでしょう？
あるいは何か心配事はありませんでしたか？

参考までに教えていただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

構造はともかく、立地は一般受けはしないでしょう。
「好きな人は好き」という場所だと思います。
この物件がもう少し市ヶ谷寄りにあれば既に完売してるのでは？

ここを買うのは、この立地を「良い」と思える人達なので、
逆に830さんのように立地を良いと思えるなら、
絶対財閥系！という方じゃない限り避ける理由もないような・・・。

＞831さん

ありがとうございます。
私の場合、大江戸線からの近さ（新宿西口駅へのアクセス）と
現地訪問してみて周りの落ち着いた雰囲気が気に入ったため、
立地はよいと判断しました。

ただ、皆さん市ヶ谷駅からの距離（13分）を気になさるようですね。
＞「好きな人は好き」という場所
ということなのですね。

そのあたりと非財閥系であることがクリアできれば、悪くないのでしょうか。

マンション購入は初めてなので、契約者のみなさんがどんなポイントを見て
ここの購入を決断されたのか、是非教えていただけたらと思います。

>避ける理由もないような・・・。
くらいだと、なかなか購入には踏みきれませんよね。

たしかに、この立地は一般受けはしない気がします。しかし平日日中に現地へ行ってみましたが、外苑東から近い割に非常に静かで、一通ではなくDNPが近いにも関わらず交通量もほぼ無く、都心としては貴重な閑静さを感じました。市ヶ谷駅からちょっと遠いですが、やはりJR駅周辺の雑踏からは徒歩10分以上離れないとこの環境は得られないかもしれません。現地へ行ってみて初めて環境の良さがわかりました。自分にとってのネックはゼネですが、HPでも所長名を載せていたり、現場も透明アクリル板で施行状況を丸見えにしているところも好感が持てました。払方のジオと迷ってますが、仕様構造もよさそうで、売主管理会社も同じ清水であり、学区も良いことからこちらに決めようかと考えております。

数年前からこの付近で新築マンションを探していました。

あまり期待もせずＭＲ見学してみると、明らかなマイナスポイントもなさそう。
小学校の学区も望みどおりの小学校でした。

実際周辺を歩いてみると、834さんがおっしゃるようになかなか環境もよく、
直感的にここに住みたいと思ってしまったのです。
今までもかなり大きな決断を直感（もちろん調査もしますよ）で決めてきているので、
今回もそれに任せてしまいました。

高い買い物なので、それだけの理由で決めたのか？と検討中の方に怒られそうですが事実です。

ここの土地の由緒やマンション構造に関する基本的な話は、もちろんＭＲでいろいろ聞きました。
でも、『逆梁ハイサッシ』にどういう意味があるのかとか、マンションの戸境壁がコンクリートだとどうなのかとか、細かい知識については、実は契約申し込みをしてから後で知りました。

知れば知るほど、(特別な売りはないが）重要な部分はしっかり押さえた物件だったことがわかってきました。

マンション選びって実は奥が深かったのですね。今頃気づいています。でも幸い後悔はしていません。
こんな選び方もあるのだと、ご参考までに。

唯一気になるのは、機械式駐車場はもう少し台数を減らして、駐輪場にすればいいのにと思うところ。
あとは価格がもう少し安ければうれしかったですが、都心だとこのくらいはするのでしょうかね。

戦前までは、牛込区は麻布区より高級住宅街でしたから、環境良いのは当然ですよ。

戦前と言うと、ずいぶん昔の話だね。
まあ、言いたいことは分からなくはないが…？？。

体験談の書き込み参考になりました。ありがとうございます。

＞830さん
地元です。大阪府施設のなにわ会館がとりこわされたときから、マンションが建つといいな・・・と注目していました。立地、というか場所のよさは文句なしでした。とくに通勤にＪＲではなく地下鉄を利用するわがやにとっては、アクセスも完璧でした。
モデルルームにいき、堅牢につくられていること、総戸数、仕様などを確認し、購入は内心すぐに決めましたが、問題は価格でした。が、結局それまで数年中古も見てきた経験からまあ妥当な範囲かと判断しました。
ネックは、835さんもお書きになっているように、駐輪場の数が少ないことと、機械式駐車場の数が多い可能性があることと、です。
比較検討されている払方の物件の件は、三井の営業さんから聞いていましたが、個人的にはまったく迷いませんでした。ネームバリューは払方かと思いますが、周辺の雰囲気は、加賀町のヴィークコート周辺のほうがよい、と知っていたためです。払方はいってみると坂に囲まれ意外に込み合った場所で、実際に住むことを考えるとなんだかすっきりしない感触のある土地、です。一戸建て向きなかんじがしました。
以上、個人的な感覚で・・・お役にたてるかわかりませんが、書き込ませていただきました。

マンションは、数値だけでは判断できない所もありますので、「個人的な感覚」というのが大変ありがたいです。こういう情報はモデルルームに行っても分かりませんから。

住友不動産販売のページ（http://www.stepon.co.jp）で、
モデルルームのパノラマ画像が見られますね。
でも画像が荒くてあまり参考にはならない...かも。
http://www.stepon.co.jp/pub/panorama/057205/panorama_J.html

今日、ひそやかに第2期5次登録というのをやっていましたね。

すっかり情報が出なくなりましたが、完売？

これから第3次ですので完売はないと思いますが、HPでの間取りが徐々に少なくなっており、順調に売れているようです。あと何戸位残っているのでしょうかね？

近くのプラウドは、西向きだけど坪280～300前後からあってものすごくお買い得。
基本構造やセキュリティ（2重オートロック等）はこちらが勝るとしても、なぜ市谷加賀町はこんなに高いのでしょう。『マンションは立地』とはいうけれど、立地のためにこんなにお金を出せる人達がいるのでしょうか？

＞845さん
こちらの物件と比較するんですよね？
でしたら、プラウドでいけば昨年のプラウド南町ですよ！　
845さんがおっしゃっている準工業地域に建設予定のプラウドは、
ヴィークートかジオかとお話していたこちらのみなさんには、
おそらく購入対象外かと……。

そしてなぜ、高い？って、ご自分ですでに解説されてますね。
＞基本構造やセキュリティ（2重オートロック等）はこちらが勝る
その通りです。
そして
＞『マンションは立地』とはいうけれど
そうですね、マンションは立地です。こちらも大いに同意します。

一言いえば、価値観の違い。以上。
なんですが、なんだか妙にピュアなご質問ぶりに
お返事させてもらいました。「お買い得」品には訣があります。
マイナスポイントをのめるのなら、その方にとっては「お買い得品」でしょう。
しかし、のめない方にとっては購入対象外の品。それだけです。

＞846さん

私は以前より市谷加賀町がいいなあと思っており、それは変わらないのですが、ここに来て準工業地域のプラウドが登場。ここと比較にはなりませんが、意外と仕様もよいので気になっている次第です。

市谷加賀町でも（少し背伸びすれば）購入可能なのですが、
準工業地域のプラウドと同じ間取りでも、恐らく1000～1500以上？の差はでてしまうと思います。

この差は一体なんなのだろう...。本当に皆さんは納得されているのだろうかと...。
純粋に疑問に思って書き込みしてしまいました。

やはり見る人が見ると、立地に対してそれだけの価値を見出せるということなのですね。
846さんのご意見、大変参考になりました。ありがとうございました。

マンションは立地、という考え方に同感。
周辺環境や学区や土地柄等考慮すると、ここは私にとってはオンリーワンの物件になります。（どこが気に入るかはひとそれぞれで、他人に押し付けるつもりはありませんが。）
だから値段は正直言って二の次。でもここの価値を考えると特段高すぎるとも思いません。
準工業地域でも、即悪いとは言わないし、気に入ったなら買うのもありだと思います。でも、いくら安くても私は絶対買わない。

頻繁に土地が出るわけでないので、あまり正確なことは言えませんが
東五軒町の坪単価250万位、市ヶ谷加賀町300万位とすると、土地だけでも1.2倍の違いがある
基本構造も多少は差があると考えれば、やはり1000-1500万位の差は出るんじゃないでしょうか

別物件の準工業地域の話題がでましたが、
市谷加賀町は、第1種中高層住居専用地域、20m第2種高度地区らしい。
これは隣りにヴィークコートよりも高い建物は建たないと考えていいのでしょうか？いきなり真横に15階建てなど建たないですよね？
営業さんに聞いた話でもいいので、詳しい方教えて下さい。