岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

最近は中古の問合せは駅周辺に集中してるってさ。
団塊の世代は言うまでもなく、子育て世代も駅周辺希望
ばかりで、できれば中央学区なんだってさ。
新築の売れ行き見てたらその通りだよね。

駅近じゃないけど鹿田・大元学区もあれだけの
物件数の売り出しの割には大健闘してるのでは。

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予告が出てるってことは大体の建築概要はもう決まってるんでしょうか？

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竣工前完売物件研究①
・アルファステイツ後楽園通り
中央学小・中徒歩圏のワンフロアー2邸27戸の比較的小規模物件。後楽園や美術館
も近く、文化的な雰囲気を醸し出すエリアでもありファミリーマンションとしての
需要は極めて高いエリアであり高めの値付けであったが早期に完売した。
プランは74と85平米の全戸角部屋でエコキュート採用のオール電化の物件である。
また85のプランには岡山では珍しいサンルームが付いていた。

・パークホームズ桑田町レジデンス
岡山駅徒歩圏に立地し、北にイオン(予定)、南にヨーカドーと抜群の高利便性の
ワンフロアー3邸42戸の中規模物件。周囲に販売物件も多くあったが内容が充実
しており早期に完売した。
内外装のデザインは洗練されており、エコガラス・食洗機・宅配ボックス・
オートバス・浴室換気暖房乾燥機等必要な設備は最初から付いている。
本物件のプランは南のみならず北もアウトポールになっており、部屋が有効に
使えるのも大きな特徴。またバルコニーの隣との戸境がコンクリート仕様で
プライバシー性も極めて高い設計となっていた。

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販売中物件研究①
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。約79平米2.980万からと
いう設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはややハードルが
高そうである。
全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる
高級感が乏しいのは残念なところ。設備も価格の割には少し寂しい感じは拭えない。
広いプランが多い割には収納が少なめなのも少し気になる点だが、
このエリア限定でマンションを探している人には一定のニーズはありそうだ。

・ポレスター原尾島ガーデンコート
中区としては最大級という119戸の大規模物件。大規模ならではのゲストルーム、
パーティールーム、温泉等があるが、温泉の維持管理費はそれなりにしそう。
仕様・設備はそれなりに整ってるようだが価格は安い感じは受けない。
プランを見ればオーソドックスなタイプからユニークなものまでバリエーション
豊かなラインナップだが、70平米ちょっとのプランはこのエリアでの需要はどうか。
場所は中心地から離れるが、人気の操山中・高も近いし周辺にも商業施設があるから
一定のニーズはありそうだ。

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販売中物件研究②
・リビンコートプライム厚生町
岡山駅まで頑張れば徒歩圏であり、周囲にヨーカドー・高層イオン(予定)がある
利便性の高い立地のワンフロアー4邸52戸の中規模物件。
設備は中々の物を標準設定しているのだが、南面はアウトポールになってないのが
少し惜しい感じ。内装もシックなデザインでまとめられてはいるが、ターゲットを
考えたらモダンな路線で攻めた方が良かった気もしないでもない。
似たような時期に発売された同じ学区のアルファステイツやロイヤルガーデンの
売行きから鑑みれば、もっと動いても良さそうな物件だが。

・ロイヤルガーデン野田
大元小に程近いワンフロアー3邸32戸のやや小型の物件。
設備に特筆すべきものはないが、内装は比較的上手に設えてる印象。
販売価格を見れば、1.000万円代からの新築マンションが買えるという
価格設定は予算が厳しい人には相当魅力的に映るのではないか。
ただ都心でもないのに周囲との建物が近いのは、それなりの割引が必要だろう。

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新着物件情報①
サーパス大元東公園(穴吹工務店)
総戸数58戸で引渡しはH25年9月上旬とのこと。
http://www.384.co.jp/oomoto/index.html

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情報筋情報①
東島田に1物件
厚生町に1物件
中山下に2物件
奉還町に1物件
問屋町に2物件
の販売が予定されているとの情報。

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中山下の二個はどことどこ？

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一つは過去に出てるね
誰一人食いついてないけど

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中山下はＲＧが百円ショップの跡地に建てるマンションでしょう。いい立地ですよね。

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ダイソー跡地はあまりいいとは思えないけどなぁ
玄関でたらもう周囲が汚いのはちょっとね…

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転勤族ですが、岡山に7年住んでます。
会社の家賃補助がずっと続くわけではないので
そろそろマンションを、と考えています。

出張もあるのである程度駅から近くて、
転勤になってもそれなりに売ったり貸したりできる。
それなりに学区もいい、ってなると
地方都市では選べる物件も限られますよね。

このタイミングで物件を調べると、
中山下くらいしかない。という状況かと思いますが、
どうでしょう。。。

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中山下立地分析①
立地はあくまでその家庭の好みの問題だが、今後の人口減少社会や岡山の利便性・
今後の再開発や発展性や学区を勘案した場合、中山下周辺は中心地から多少離れるが
資産価値的には結構良いと言える。

当該物件の立地自体は大通りから一本入っており音や排ガス的にはプラス材料であるが、
周囲はファミリーマンションとしてはやや騒々しい場所である。
天満屋等にも近く便利ではあると言えるが、商業地のど真ん中であるため地価も
相当高い推測され、物件価格と物件グレード次第ではコスパは悪い恐れもありそう。

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マンショントレンド①
岡山の両備が首都圏でもマンション供給をスタートとのこと。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　【岡山】両備ホールディングス（岡山市）は首都圏で初となる分譲マンションを
横浜市に建設する。新日本建設と共同で太陽光発電システムなどを採用した環境配慮型
のマンションを建てる。両備ホールディングスは岡山県内で19棟の分譲マンションを
整備してきたが、マンション需要が底堅い首都圏で年1棟のペースで建設し収益源を広げる。

　建設地は東急東横線綱島駅から徒歩10分。地上6階建てで総戸数81戸。中心価格帯は
4500万円前後を想定する。このほど着工し、来年12月に完成する予定だ。
ttp://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn2001013122011/

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>>917
伊福町、奉還町のあたりが、リセールバリューを考慮すると、ねらい目と思いますよ。

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921さん。
お示しのエリアの物件は私の記憶だと新築時に
竣工前に完売した物件はほとんどない気がします。

同学区の新築も苦戦中とも伝えられてますが、
それでも今後もリセールが良いと言い切れる
根拠があるのでしょうか。

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921さん。
リセールという観点からは、最近4500万で築２年の物件が市場に出て、１週間ほどで買い手がつきました。
価格も新築時とほぼ同額程度ではないかと思います。
最近の苦戦している物件と比較すると、駅近という点が違いだと思います。

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>>917
このエリアのマンションは他のエリアより価格が高いです。だから中々売れません…
しかし発売後もディスカウントすることがないため、リセールバリュウが良いと思われます。
一方でRGみたいに比較的安い価格で売り出された物件は青田買いでしたよ。
子育て世代でお金に余裕がある人ばかりではないという事です。

同学区の新築の苦戦中の物件は駅から離れ過ぎているからでは？
>>921さんのおっしゃる通り、伊福町までが狙い目だと思います。
そういった意味で厚生町や昭和町などもリセールバリュウは良いですよ。
ただ、学区はどうなのでしょうか？詳しい方お願いします。

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917です。
みなさま、ご意見とアドバイスをいただきありがとうございます。
いただいたご意見を参考に駅近で探してみたいと思います。
岡山県民ではないので中古マンションの売れ行きについては
ここ２ヶ月しか見れていなかったのでちょっと調べてみます。
中古では確かに何件か東口の駅近はすぐに売れていましたね。(結構高価格だったのに...)

坪単価をいくつかの物件で計算してみると、
実際のところ、駅近だからといって、坪単価がつり上がる感じでもないのかなと感じました。
駅近でも坪11５万くらい？でも過去には出ていたようですね。
これはデベロッパー、構造、学区等のちがいが主な要因だと思うのですが。

ありがとうございました。

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中古で価格が下がらないのは京山学区ですね。この地域は、もともとの数が少ないので物件が出ればすぐに売れているようです。

最近ではリビングコート伊福町（築２年）が分譲時と同じ値段で、内見会の翌日に売れたそうです。また、サーパス京山も築6年にもかかわらず、ほぼ分譲価格で売れたと聞きました。京山学区で3,000万円台の物件なら値崩れもしないのでオススメでしょう。

新築物件については、フェリーチェが苦戦しているようですが、価格が4～5,000万円台と高額なため買い手がつかないんだと思います。3,000万円台の物件は８月頃には完売したようです。子育て世代ということで、4,000万円を越えると買い手が少ないのではないでしょうか。

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そうとも言い切れないと思います。
と言うのも同学区の手頃な中古でも延々と中古サイトに載っているのは
珍しくありませんし、現に今も載っています。

・現在の新築が苦戦している現状
・過去数年でも新築完成前完売は極めて少ない
・大手の分譲が少ないのはマーケティング的に魅力が多いとは言えないから
・他学区の頑張り・公立受験校の出現により学区人気も以前のようではない
・地価の割には利便性は高いとは言えない
・地価は高いが対象は子育て世代向けの金額設定のため、価格の割には仕様が低い
・地価の安定に寄与してる団塊の世代所有戸建が今後多く売りに出ることが推測
・少子化が進み20年後には何割も子供が減る見込み。学区による地価維持の力減少

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>928

①新築は特に苦戦はしていない
②大手も京山学区にマンションを建てたいが、大規模な物件を建てられる土地がない
③中高一貫校は、あまり実績が出ていない。少なくとも京山中のほうが進学実績は良い
④飛行機や高速を利用する機会が多い人には利便性が高

ということで、あなたの説明はあまり説得力がないように思いますが。

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>928

手ごろな価格の中古って多分あの物件の事だと思いますが割高でしょ・・・

あんな高めの設定では買い手は見つかりませんよ。あれは売主は売る機がないとみた。

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929さんへ
現在の新築はどう見ても苦戦中であり、
竣工後も結構残ってるようです。
過去には伊福町の物件でも完成後に相当長期間
販売してたようですし、出せば売れるというわけ
ではないのかもしれません。

中高一貫高ですが、雑誌やメディアによるとすでに
全国レベルの注目校として取り上げられ、現に
京山エリアからも優秀な子は相当数進学している
ようです。

利便性ですが、通説的にはインターや空港に近い
ことを利便性が高いとは言わないです。
仮にそうだとしたらもっと北の方が利便性が高い
場所ということになりますし、早島インターの
近くももっとマンション建っても良さそうです。

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NO.928さんは、どこに住むのをおすすめしますか？
我が家は消去法で京山学区かなと思っています。

街中ではない、住宅街付近のマンションを探しています。
西・東古松（厚生町・島田）あたりは人気ですが、不安要素もあるようです。
中高一貫のある大安寺の地域は情報がなくてよくわかりません。
小学校区だけで考えると綾南小学校が良いと聞きましたので、大安寺狙いの方が多いのかなとも、勝手に想像しました。
あと御津小学校も評判良いようですが、通勤が街中のほうなので難しいです。
どなたでもいいので教えてほしいです。

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>>933
御津とか綾南とかそもそもマンション無いですよね。
そもそもマンションに何を求めるかによって求めるマンションも違うと思いますよ。

個人的にはマンションとは、「地価が高い稀少で利便性高い立地に集合住宅という
形態を取ることで比較的安価で快適に住むことができるもの」という認識です。
駅周辺から表町周辺はそういうことになりますが、岡山は大都市に比べて郊外と
都心の地価がそう無い上に地価が比較的安いので、郊外マンションとの差額が
相対的に少なく都心部のマンションは買い得感が高いです。

それでも街中ではない郊外が良いのでしたら、マンションではなく戸建が良い
のではないかと思います。

進学事情では成績上位層は操山・白綾・岡山・大安寺・岡大附属らの中学に
進学します。操山・大安寺・附属は公立であり学費のハンデもありません。
そもそも受験校とその他公立ではカリキュラムが全く違うので、旧帝大・
早慶クラスを目指しているのであれば入っておいた方が良いでしょう。

とは言っても立地・物件は好みですから良い物件に巡り会えると良いですね。

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>933さん

京山学区がよいと思います。西・東古松は便利で、小学校も評判いいですが、中学校から上がダメみたいです。勉強のできる子は中高一貫校へ流れているためでしょう。かといって大安寺も評判はいまひとつみたいですね。

＞934さん
＞進学事情では成績上位層は操山・白綾・岡山・大安寺・岡大附属らの中学に進学します。

なんで朝日高を外しているのかな？進学実績からすれば公立では朝日高が断トツでしょう。で、朝日高への合格者数は京山中がずば抜けて高いというのが現実。

★平成23年度　東大進学者数
岡山朝日　19人
岡山操山　4人

★全国高校実力ランキング
27位　岡山白稜
64位　岡山朝日
127位　岡山
134位　岡山操山

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新築・中古のマンションのラインナップ的に
京山学区なら戸建、中央学区ならマンションってことでいいんじゃないですか。

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岡大の北の山は自衛隊、理大、岡大の持ち物です。
また、山の中腹には著名な企業家の豪邸が建ってあります。
残念ながらあなたの夢物語は叶わないと思います。

また坊主山は採石をしているので、何かあっても崩れません。計算されて計画的に削っています。
遠い将来には本当の坊主になるかもしれませんよ。

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子育て時代は京山に賃貸。
卒業したら駅近マンションが理想かな。

これからの岡山は駅周りが楽しそうだから。

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今後、岡山市はコンパクトシティーを目指します。土地が有りすぎたために、周辺にスプロールした市街地を中心部に再集積する予定です。
歩いて楽しい、アメリカでいえば、ボストンのような街つくりをめざすのでは。
ボストンも岡山も学都ですね。

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倉敷のイオンモール倉敷やアリオ・三井アウトレットパークには
これでもかと人ごみで熱気溢れている。

一方岡山で勢い感じるのは駅(サンステ)及びその周辺だけで、
表町周辺は人の流れも以前の勢いを失い空き店舗も目立ち、
完全にその役割を終えつつある感すら漂う。
マンション用地として出てくるのが増えたのもそういう事情も影響してか。

今後岡山駅前はイオンの爆発的な集客力とヨーカドーとの相乗効果、
及びこれから控えてる周辺商業施設の再開発と合わせて大きな期待が高まる。

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＞なんで朝日高を外しているのかな？
934さんは小学生の進学先で書いているから朝日高が無いのではないでしょうか。
飛び級は出来ないでしょ。

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＞９３３です
細かく教えてくださりありがとうございました。
一戸建ても視野に入れて考え直そうと思います。
学区無視なら倉敷駅周辺に住みたいです^^

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＞944さん
岡山駅周辺以外だと私も戸建の方がメリットあると
思います。

良い物件に出会えるといいですね。

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>>946
石井はさておき京山を徒歩圏というのは無理があるし便利でもない。
いずれにしても岡山駅西口周辺は何もないと言っても過言ではない。

ただ駅前が割安というのはその通りだ。

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たしかに京山は徒歩圏内は無理あるし、東口じゃなく西口に近いだけ。
石井は徒歩圏内だけど、学区悪いからパス。
個人的には大元近辺が道路も広く、バイパスにも近いので便利かと。

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大元は学区悪いですよ。

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石井や京山は道は狭いし渋滞も慢性化。
西口から北は開発もされてないから商業施設も無いし買物も結構困る。
基本は住宅街だから戸建好きな人には向いてるかもだけど、
マンションは低層住宅地エリアとしても求められてないんじゃないのかな。

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