岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

マンションが建つなら、大手の大京が有力。両備の可能性はどうかな。

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そもそも論だがあそこにマンション建つ計画は全く無い。
むしろコンベンションが店舗計画を圧迫しているぐらいの敷地の余裕の無さだ。

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三菱があるわけないだろう。この片田舎で
たわけ。大京（大凶ではありません）で十分さ。

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駅前周辺で盛り上がっている時すみません。

今日からリビンコートプライム奉還町(たぶん仮）が着工するみたいです。
一応ツインタワー（すみません）です。

　

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>>859
タワーってライオンズタワー以外にありましたっけ？
あそこは立地が相当良かったから人気がありましたが、タワーマンションに求められる利便性をあれほど満たす立地って他には中々無いでしょうし
これから新しいタワーってのも中々難しい気はしますが・・・。
岡山駅前も微妙だからなぁ。

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両備のグレースタワーあるよ。
タワー需要あると思うけどね。

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>>865さん

昨日前を通りましたが着工してませんでした。
然しながらプライム規格だそうで楽しみですね・・・

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↑
昨日近くを通りましたが囲いが建設されていました。工事看板がまだ掲げられていないので工事会社が分かりませんでした・・・北側の駐車場の利用者に話を聞くと今年一杯で契約が切れると言っていましたので来春から本格工事でしょうか？とりあえず地盤の調査とか改良やるのかな・・・

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中山下にあったダイソーが取り壊されてロイヤルガーデンが出来るんですね。
すでに既出でしょうか？

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リビングコート伊福町の南側にあった専門学校が取り壊されて整地されていましたが、何か建築される予定があるのでしょうか？三角形の土地なのであまり高い建物は無理そうです。

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４階建くらいはありそうだな。
ところでなんでリビンコートプライム伊福町はあんなに南側ギリギリに建っているの？
北側だったら南側に建っても日照が確保されるのにね・・・

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>>872
自分も同じこと思った。
低いマンションならそうするんだろうけど、
大規模物件で高層にしてるから北に寄せるとエリア的には
日陰規制みたいなのが厳しいのでは？

法律以前に周辺との話合いもあったのかもしれないが。

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ダイソーの跡地に建つマンションは立地条件が最高。丸の内や内山下より優れている。
和田コーポは用地の取得が上手ですね。

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用地の取得って、
上手い下手じゃなくて入札で最高値を提示したってことなんじゃないの？

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だから、うまいのさ。最高値で取得しても元が取れるの。
お判りですか。凡人。

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リビンコート伊福町は北側の住宅から激しいクレームを受けて南に寄せたと聞いた。
建設反対の住民のＨＰを当時見たが、かなり強硬だった。

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↑
話し合いで解決したのなら、カイタックはすごいな！
それに比べ、いずみ町の物件は逃げ切りで、清心町の物件は未解決だもんな。
デベにより対応が様々だが、うまいのかお人好しなのか・・・
でも入居後もご近所とトラブルは御免だな。清心町の物件は○○○が絡んで大変そうだもんな。

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↑↑↑
清心町の物件は未解決…どんなことが未解決なのですか？

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↑
反対運動の看板が立っているけど・・・

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いずみ町と清心町の中間くらいに大物○○○の組長の家があるから、そのことなのか？

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今建設中の物件では、フェリーチェ津島西坂が近隣と揉めてるらしいですね。

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しかも荒らしといて撤退とは販売会社のモラルが問われますね。

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それにしてもシングルガラスの物件多いけど、
冬の結露は大丈夫なのかな？

後はエアコンの効き具合はどうなんでしょうね。

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・3次補正が可決。フラット35Sエコ誕生
平成23年度第３次補正予算の成立に伴い、従来の【フラット３５】Sに加えて、
【フラット３５】Sエコを創設しました。
【フラット３５】Sエコでは、東日本大震災からの復興・住宅の省ＣＯ２対策を
推進するため、省エネルギー性の優れた住宅について、金利引下げ幅を従来の
【フラット３５】Ｓより拡大します！
http://www.flat35.com/loan/flat35s/
-------------------------------------------------------------------
ちなみに10月以降申込み分と比較すると内容は充実しているが、
9月末まで申込み分のSと比較すると優遇額は落ちている。
しかも今回のSエコで優遇が大きいエコAタイプは条件が厳しく、
岡山で現在販売中の物件で対応できそうな物件はなさそう。
優遇が小さめなエコBタイプも省エネ基準クリアの数物件のみっぽい。

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カイタックの奉還町の物件の工事が始まりましたが、ものすごい量の土が搬入されていますね。
盛り土して嵩上げするとは聞いていましたが２ｍくらいするのかな？
大雨降ったら全て周辺に流れちゃって、それはそれで迷惑だな・・・

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↑　搬入したのではなく基礎作りの為掘ったことによる土だと思います。
　あと、あそこをかさ上げする様にはなっていませんでしたけど？？？
　見間違いかな？

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ところで今年のベストマンションは？
そしてその理由は？

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問屋町で２棟マンションが建設されるよね。リビンコートスタイルと
アウルステージ。問屋町内はマンション乱立気味だけど、この２棟で
計９棟になる。そのうち、リビンコートシリーズが５棟で過半数。
カイタックはここの土地持ってるから強いね。

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↑
後から建てるマンションによって日照が妨げられるけど、日照権はもう無いに等しい・・・

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>>887さん
かさ上げ工事は終わっていましたよ。
駐車場が一段下になっていてかなりかさ上げしているようでした。


基礎工事始まったのですね。どんなマンションが建つのか楽しみです。

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来年年明けから年度末にかけての引渡し物件多いよね。
ボチボチ幕が取れてきてる物件もあるけどいいもんだね。

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本当にこのスレ誰もいなくなってしまったね。
昨年今年で全員買ってスレを卒業したっぽいね。

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>>891

かさ上げではなくもとからあのたかさです。

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岡山分譲マンションの情報を出しているサイトに
厚生町に新物件のマークがついていたのですが、
どこなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

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ソースを貼り付けないとわからんよ

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おそらくソースはあそこのサイトのことなんだろうけど
確かに情報早いよね。

自分は厚生町の計画内容は噂で聞いたけどそこでは中身は
空白になってるね。
ちなみに西古松にもデベ名明記で予告出てたね。

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西古松は穴吹工務店、厚生町は穴吹興産、東島田町は両備不動産、中山下は和田コーポレーション。

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厚生町といえばカイタックの物件のすぐ東隣でしょうね。
あそこは敷地も広いので戸数の多い大型アルファステイツが
できそうです。
でもすぐ南側には古いマンションがあるので、立地的には
どうなんでしょうかね。

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確かに建物に囲まれ感あるし南面道路が細いのは
どうかなと思うけど、あの辺自体は駅や中心部に近いし
周辺の大型再開発もひかえてるしマンション用地として
は需要は相当あるでしょ

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最近は中古の問合せは駅周辺に集中してるってさ。
団塊の世代は言うまでもなく、子育て世代も駅周辺希望
ばかりで、できれば中央学区なんだってさ。
新築の売れ行き見てたらその通りだよね。

駅近じゃないけど鹿田・大元学区もあれだけの
物件数の売り出しの割には大健闘してるのでは。

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予告が出てるってことは大体の建築概要はもう決まってるんでしょうか？

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竣工前完売物件研究①
・アルファステイツ後楽園通り
中央学小・中徒歩圏のワンフロアー2邸27戸の比較的小規模物件。後楽園や美術館
も近く、文化的な雰囲気を醸し出すエリアでもありファミリーマンションとしての
需要は極めて高いエリアであり高めの値付けであったが早期に完売した。
プランは74と85平米の全戸角部屋でエコキュート採用のオール電化の物件である。
また85のプランには岡山では珍しいサンルームが付いていた。

・パークホームズ桑田町レジデンス
岡山駅徒歩圏に立地し、北にイオン(予定)、南にヨーカドーと抜群の高利便性の
ワンフロアー3邸42戸の中規模物件。周囲に販売物件も多くあったが内容が充実
しており早期に完売した。
内外装のデザインは洗練されており、エコガラス・食洗機・宅配ボックス・
オートバス・浴室換気暖房乾燥機等必要な設備は最初から付いている。
本物件のプランは南のみならず北もアウトポールになっており、部屋が有効に
使えるのも大きな特徴。またバルコニーの隣との戸境がコンクリート仕様で
プライバシー性も極めて高い設計となっていた。

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販売中物件研究①
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。約79平米2.980万からと
いう設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはややハードルが
高そうである。
全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる
高級感が乏しいのは残念なところ。設備も価格の割には少し寂しい感じは拭えない。
広いプランが多い割には収納が少なめなのも少し気になる点だが、
このエリア限定でマンションを探している人には一定のニーズはありそうだ。

・ポレスター原尾島ガーデンコート
中区としては最大級という119戸の大規模物件。大規模ならではのゲストルーム、
パーティールーム、温泉等があるが、温泉の維持管理費はそれなりにしそう。
仕様・設備はそれなりに整ってるようだが価格は安い感じは受けない。
プランを見ればオーソドックスなタイプからユニークなものまでバリエーション
豊かなラインナップだが、70平米ちょっとのプランはこのエリアでの需要はどうか。
場所は中心地から離れるが、人気の操山中・高も近いし周辺にも商業施設があるから
一定のニーズはありそうだ。

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販売中物件研究②
・リビンコートプライム厚生町
岡山駅まで頑張れば徒歩圏であり、周囲にヨーカドー・高層イオン(予定)がある
利便性の高い立地のワンフロアー4邸52戸の中規模物件。
設備は中々の物を標準設定しているのだが、南面はアウトポールになってないのが
少し惜しい感じ。内装もシックなデザインでまとめられてはいるが、ターゲットを
考えたらモダンな路線で攻めた方が良かった気もしないでもない。
似たような時期に発売された同じ学区のアルファステイツやロイヤルガーデンの
売行きから鑑みれば、もっと動いても良さそうな物件だが。

・ロイヤルガーデン野田
大元小に程近いワンフロアー3邸32戸のやや小型の物件。
設備に特筆すべきものはないが、内装は比較的上手に設えてる印象。
販売価格を見れば、1.000万円代からの新築マンションが買えるという
価格設定は予算が厳しい人には相当魅力的に映るのではないか。
ただ都心でもないのに周囲との建物が近いのは、それなりの割引が必要だろう。

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