岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

良スレなんだから双方ともスレ違いの話しいいかげんにしてほしいぞ。
訴えることは可能、被害届が正式に受理されて警察から直接協力依頼があったら
管理者はIPアドレス等の情報開示に応じることは場合によってはありうる。
ただし、告訴をちらつかせて相手脅し、相手を動かそうとするのも過去の判例では
違法と認定されたケースもあるということだ。

どうでもいいから双方ともどっか違う場所で協議してくれないかな。

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そろそろ
岡山県の新築マンションに
話題を戻そう＼(^o^)／

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↑残念ながらありません

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新しいトピックも少ないから
「マンションは何階のどこが最も住みやすくお買い得か？」
って話しでもしようかな。

マンションの価格設定は中層階を基準として上へ行くほど高く、下へいくほど安く
設定するのが基本ですね。もちろん一階に庭等があれば高くはなります。
防犯的には3階以上は犯行の高いハードルになります。地震でも揺れが少ないのは
下層階にいけばいくほど揺れが少なくなります。虫の飛来が激減するのは4階以上の
ようです。騒音や排ガスの影響は3階以上あれば少なくなるでしょうが、
3階は目線の高さに電線が来る可能性も高いでしょうし、
車の乗り降りや外へのアクセスは階段使ってサッと行きやすいの下であれば
あるほど有利ですが、高くとも5階以下でしょう。

角は開放的で窓が多くとれるのは大きなメリットですが、外壁面も多く価格も
上昇します。その点買い得度で言えば中部屋は安く設定してあり、上下左右の
住居が断熱材の役割も果たすため温度的には快適に過ごせます。
尚且つそれで南向きだとさらに快適でしょう。

賃貸に出す場合でも最上階はさておきとして、上階だからと言って賃料をドンドン
上げられませんし、元々安めの下層階は売却の際に値下げ額が少なくすむ可能性も
あります。

高層階にこだわってないという前提であれば
個人的な見解は4階か5階の南向きの中部屋ですね。

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＞マンションは何階のどこが最も住みやすくお買い得か？

住みやすい部屋っていっても、人それぞれですね。
私は上から２番目の階の日当たりがよい南東角部屋がいいです。
空気がきれいで、騒音も少ない。防犯面でも安全。
角部屋ならエレベーターから離れているので、玄関の前をよその住人が通ることもないです。

中部屋は両隣の音が気になる＆自分の部屋も音が出しづらいという点がマイナス。
リビング以外は日当たりが無きに等しいので、それがどうか。
子ども部屋には日当たりのいい部屋を与えてやりたいですね。

ちなみに、過去の賃貸経験から。
１階は地下から湿気が上がってきてカビが発生しやすい。冬は床が冷たい。
北側の部屋も冬寒い。最上階は屋上に直射日光が当たるので夏超暑い。

って、やはり住みやすい部屋は値段が高いですね（笑）。
実際、マンションの売れ方を見ると上層階＆角部屋が人気ありますね。
中古で売りに出すときも上層階＆角部屋は売れやすいみたいですよ。

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>>830
もちろん「高層階にこだわらなければ」と前置きしてるので分かるとおり、
比較的買いやすい価格で探してる人で、どこ買っていいかはっきりわからない
人への一つのアイデアです。

ただどうでしょうか。高層階は空気が綺麗なのはその通りですが、音は反響して
むしろ低層階よりうるさいのは住んだことある人ならわかるはずです。
子供部屋も日当たりの良い部屋というのも少し疑問が残ります。仮にペアガラス
にすらなってないマンションを買うと子供部屋もエアコンフル稼働せざるを
得ませんね。そもそも日当たりが良い部屋を与えても、現実的には子供は日中部屋
にはいませんよね。休日にいても日中はリビングにいることが多いのではないですか？
むしろ勉強には明暗や温度変化も小さい北向きが向いてるとの説もあるので、家庭
によっても考え方も別れるところでしょうね。

いずれにしても高層階を否定する意味で書いたのではありませんよ。
買いやすく住みやすくお得度が高いという意味です。
角部屋を余裕で買える人は角部屋をオススメします。

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やっぱりマンションは最上階の南東角部屋が希望（隣に高い建物がない前提）

なんと言っても、マンションならではの眺望と日当たり。
朝日が当たる快適さ。
上からの音もしないし、きっと快適。

ただ値段がね・・・どのマンションでもこの部屋が一番高いんだろうな～。

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８２０さん
脅しですよ。逮捕されますよ。

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だからしつこいぞ！
話題を変えようって言っているの分からないのか？

訴えたい奴が訴えてつかまる奴が逮捕されるだけだろｗ
ガタガタ言うんじゃない！ミットモナイ。

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高さにこだわりがないからよくわかんないんだけど、
逆に高層階に強いこだわりを持ってる人はこういう場合はどっちを選ぶ？
予算の上限が決まってるとして、場所も隣同士で平米数も同じと仮定して、
・ローコストマンションの上層階(13階〜最上階)
・ハイグレードマンションの低層階(3〜5階)

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最近のマンションなら、ローコストだからって地震で倒れるようなものじゃないと思うから、
間取りとかが一緒なら、迷わずローコスト上層階がいいな。
昔、賃貸の上層階に住んだことあるけど、あの眺めは毎日見ても飽きないよ。
眺めの悪い低層階なら、頑張って一戸建てに住みたい。

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>>831

そうなんですよね。高層階って意外と音がうるさい。
以前、西口のリベール９Ｆを見学したんですが、窓を開けたらかなり車の騒音がしてました。
高層階より、ちょっと奥まったとこの低層階のほうが回りの建物にさえぎられて静かですね。

ちなみに、私ならローコストの高層階を選びます。内装はお金かければ後から変えることができますが、
階数は変更きかないですもんね。近隣に建物が建ったときでも、高層階のほうが眺望等塞がれる可能性が低いです。

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私は閑静な住宅街にある低層マンションの最上階がいいです。

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高層階だと地震や停電でエレベーターが止まると悲惨だよ。
さらに地震時の横揺れで家具がばたばた倒れる。
免震装置があれば大丈夫という人もいるが、免震装置そのものも問題が多い。

結論：高層マンションの高層階は止めておけ

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エレベーターが一基だけの高層はきついですよね。
点検とかしょっちゅうあるし、一度だけだけど点検中に宅配便の人に宅配ボックスに入れられた事ありました！！（在宅中にです）

でも数基あって、順番に点検してくれるところは大丈夫かな。人にもよるけど、私は６階くらいまでなら階段で上り下りも苦ではないです。

岡山はあまり地震がないから大丈夫なのかもしれないけど家具はほんとたおれますね。本棚も気を付けて。

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地震や停電なんかで止まる時間は大したことない。
それより眺望に勝るものはなし。

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何で上から2番目がいいのですか？
照り返しで暑いっていうのも最近の造りじゃ心配ないし、私は最上階が希望だな。

岡山で超高層なんて出来るのかなあ。

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高層マンションは重量を軽減するため、戸境壁にＡＬＣを使用してます。コンクリではありません。
したがって、隣の部屋の音が漏れてくるクレームが多いです。

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よく知ってるね。
しかしながら最近販売されて完売したワンフロア2邸の物件は
超高層でもないのにALCだったけどね。

あとバルコニーの境界壁も重量の関係でプライバシー性の高い
コンクリート壁でなく、薄いボード一枚にせざるを得ないことが多い。
もっとも売出し物件見てると大半の物件がタワーでないのに
そもそも薄いボード一枚ばかりだが。

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845だけど訂正。
ALCではなく、「戸境壁がプラスターボード」の間違い。
タワーでは外壁にもよくALCを使ってるよね。

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乾式壁
乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。
主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を
隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性
（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、
15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。壁には湿式壁と乾式壁がある。
湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、
乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。
高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し
耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。
軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる
傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。
欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、
拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌め
あわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。
コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も
多く存在する。但し、その分値段は高くなる。
20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。
低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。
http://ja.wikipedia.org/wiki/乾式壁

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リンク貼るだけで済むだろ。いちいち長文コピペすんなよ。うぜえ。

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岡山は地震や災害が少ないので高層マンションには向いています。
しかし、購入できる人が少ないため販売しません。
資金的に問題がなくても、ランドマークとして目立つので、○○さんが何階を買った、的な噂を嫌います。
そうとうな金持ちでも目立たないように古い一戸建てに住んでいる人を何人も知っています。
皆さん、目立つことを嫌いますから。

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それなら今日はマンション営業の接客について話してみようかな。
私もいくつも物件持ってますから色んな営業マンを見てきましたよ。
勘弁してほしい営業マンは
○自社物件についてよくわかってない営業マン
新人でもないのにパンフレット載ってるレベルの質問にも答えられない。
知識もないのにひたすら付いて回ろうとするからむしろ邪魔なだけ。
○調子いいことしか言わない営業マン
「あれは付いてないんですか？」と聞いても「あれは必要ないですよ」と即座に
返事が返ってくる。「付いておりませんがその分価格は抑えました」とは言わない。
○他社物件をこき下ろす営業マン
検討してる物件をこき下ろされたら誰でも気持ちいいものではないのを理解してない。
徹底的にこき下ろしてドヤ顔されても客の気持ちも離れている。
○ひたすら喋る営業マン
物件を見にきた客に営業マンが独演会状態。喋れば喋るほど契約の確率が上がると
思ってると思われるが、話しが長すぎて帰宅しても物件自体の印象を思い出せない。
○暗い営業マン
ボソボソと何喋ってるかわからず、客の斜め後ろでモジモジしている。
見てるこちらまで調子悪くなる上に居心地悪すぎて夫婦間の会話もなんとなく小声に。

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上の人、スレタイと関係ない話はよそでやってください。
はっきりいって、『邪魔』ですね。

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スーモとかで見ると駅近はさておき大半の物件が思ったほど売れてないな。
やっぱり供給が多かったのかな。
もしくは震災でボーナスとか下がったのかな。

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それと表町とか県庁の辺りも学区もあるんだろうけど人気があるんだな。
結構な高価格帯物件でもかなり売れてるよね。

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完売って？激増って？ぷっ

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タワーだと大阪で２，３年売れ残ってる物件がいくつもある。
完成まで２年かかるとして、２年後の経済情勢なんて誰も読めない。
そんなリスクより、普通のマンションを作れば売れるからどこもやらないんでしょう。

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大阪はタワー一杯建ってるけど岡山ないから売れそうだね
タワーはステータス以外は住みにくくてしょうがないと思うけどなあ

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イオンの再開発にマンションできるの？

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マンションが建つなら、大手の大京が有力。両備の可能性はどうかな。

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そもそも論だがあそこにマンション建つ計画は全く無い。
むしろコンベンションが店舗計画を圧迫しているぐらいの敷地の余裕の無さだ。

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三菱があるわけないだろう。この片田舎で
たわけ。大京（大凶ではありません）で十分さ。

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駅前周辺で盛り上がっている時すみません。

今日からリビンコートプライム奉還町(たぶん仮）が着工するみたいです。
一応ツインタワー（すみません）です。

　

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>>859
タワーってライオンズタワー以外にありましたっけ？
あそこは立地が相当良かったから人気がありましたが、タワーマンションに求められる利便性をあれほど満たす立地って他には中々無いでしょうし
これから新しいタワーってのも中々難しい気はしますが・・・。
岡山駅前も微妙だからなぁ。

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両備のグレースタワーあるよ。
タワー需要あると思うけどね。

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>>865さん

昨日前を通りましたが着工してませんでした。
然しながらプライム規格だそうで楽しみですね・・・

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↑
昨日近くを通りましたが囲いが建設されていました。工事看板がまだ掲げられていないので工事会社が分かりませんでした・・・北側の駐車場の利用者に話を聞くと今年一杯で契約が切れると言っていましたので来春から本格工事でしょうか？とりあえず地盤の調査とか改良やるのかな・・・

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中山下にあったダイソーが取り壊されてロイヤルガーデンが出来るんですね。
すでに既出でしょうか？

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リビングコート伊福町の南側にあった専門学校が取り壊されて整地されていましたが、何か建築される予定があるのでしょうか？三角形の土地なのであまり高い建物は無理そうです。

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４階建くらいはありそうだな。
ところでなんでリビンコートプライム伊福町はあんなに南側ギリギリに建っているの？
北側だったら南側に建っても日照が確保されるのにね・・・

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>>872
自分も同じこと思った。
低いマンションならそうするんだろうけど、
大規模物件で高層にしてるから北に寄せるとエリア的には
日陰規制みたいなのが厳しいのでは？

法律以前に周辺との話合いもあったのかもしれないが。

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ダイソーの跡地に建つマンションは立地条件が最高。丸の内や内山下より優れている。
和田コーポは用地の取得が上手ですね。

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用地の取得って、
上手い下手じゃなくて入札で最高値を提示したってことなんじゃないの？

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だから、うまいのさ。最高値で取得しても元が取れるの。
お判りですか。凡人。

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リビンコート伊福町は北側の住宅から激しいクレームを受けて南に寄せたと聞いた。
建設反対の住民のＨＰを当時見たが、かなり強硬だった。

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↑
話し合いで解決したのなら、カイタックはすごいな！
それに比べ、いずみ町の物件は逃げ切りで、清心町の物件は未解決だもんな。
デベにより対応が様々だが、うまいのかお人好しなのか・・・
でも入居後もご近所とトラブルは御免だな。清心町の物件は○○○が絡んで大変そうだもんな。

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↑↑↑
清心町の物件は未解決…どんなことが未解決なのですか？

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↑
反対運動の看板が立っているけど・・・

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いずみ町と清心町の中間くらいに大物○○○の組長の家があるから、そのことなのか？

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今建設中の物件では、フェリーチェ津島西坂が近隣と揉めてるらしいですね。

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しかも荒らしといて撤退とは販売会社のモラルが問われますね。

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それにしてもシングルガラスの物件多いけど、
冬の結露は大丈夫なのかな？

後はエアコンの効き具合はどうなんでしょうね。

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・3次補正が可決。フラット35Sエコ誕生
平成23年度第３次補正予算の成立に伴い、従来の【フラット３５】Sに加えて、
【フラット３５】Sエコを創設しました。
【フラット３５】Sエコでは、東日本大震災からの復興・住宅の省ＣＯ２対策を
推進するため、省エネルギー性の優れた住宅について、金利引下げ幅を従来の
【フラット３５】Ｓより拡大します！
http://www.flat35.com/loan/flat35s/
-------------------------------------------------------------------
ちなみに10月以降申込み分と比較すると内容は充実しているが、
9月末まで申込み分のSと比較すると優遇額は落ちている。
しかも今回のSエコで優遇が大きいエコAタイプは条件が厳しく、
岡山で現在販売中の物件で対応できそうな物件はなさそう。
優遇が小さめなエコBタイプも省エネ基準クリアの数物件のみっぽい。

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カイタックの奉還町の物件の工事が始まりましたが、ものすごい量の土が搬入されていますね。
盛り土して嵩上げするとは聞いていましたが２ｍくらいするのかな？
大雨降ったら全て周辺に流れちゃって、それはそれで迷惑だな・・・

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↑　搬入したのではなく基礎作りの為掘ったことによる土だと思います。
　あと、あそこをかさ上げする様にはなっていませんでしたけど？？？
　見間違いかな？

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ところで今年のベストマンションは？
そしてその理由は？

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問屋町で２棟マンションが建設されるよね。リビンコートスタイルと
アウルステージ。問屋町内はマンション乱立気味だけど、この２棟で
計９棟になる。そのうち、リビンコートシリーズが５棟で過半数。
カイタックはここの土地持ってるから強いね。

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↑
後から建てるマンションによって日照が妨げられるけど、日照権はもう無いに等しい・・・

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>>887さん
かさ上げ工事は終わっていましたよ。
駐車場が一段下になっていてかなりかさ上げしているようでした。


基礎工事始まったのですね。どんなマンションが建つのか楽しみです。

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来年年明けから年度末にかけての引渡し物件多いよね。
ボチボチ幕が取れてきてる物件もあるけどいいもんだね。

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本当にこのスレ誰もいなくなってしまったね。
昨年今年で全員買ってスレを卒業したっぽいね。

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>>891

かさ上げではなくもとからあのたかさです。

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岡山分譲マンションの情報を出しているサイトに
厚生町に新物件のマークがついていたのですが、
どこなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

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ソースを貼り付けないとわからんよ

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おそらくソースはあそこのサイトのことなんだろうけど
確かに情報早いよね。

自分は厚生町の計画内容は噂で聞いたけどそこでは中身は
空白になってるね。
ちなみに西古松にもデベ名明記で予告出てたね。

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西古松は穴吹工務店、厚生町は穴吹興産、東島田町は両備不動産、中山下は和田コーポレーション。

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厚生町といえばカイタックの物件のすぐ東隣でしょうね。
あそこは敷地も広いので戸数の多い大型アルファステイツが
できそうです。
でもすぐ南側には古いマンションがあるので、立地的には
どうなんでしょうかね。

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確かに建物に囲まれ感あるし南面道路が細いのは
どうかなと思うけど、あの辺自体は駅や中心部に近いし
周辺の大型再開発もひかえてるしマンション用地として
は需要は相当あるでしょ

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最近は中古の問合せは駅周辺に集中してるってさ。
団塊の世代は言うまでもなく、子育て世代も駅周辺希望
ばかりで、できれば中央学区なんだってさ。
新築の売れ行き見てたらその通りだよね。

駅近じゃないけど鹿田・大元学区もあれだけの
物件数の売り出しの割には大健闘してるのでは。

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予告が出てるってことは大体の建築概要はもう決まってるんでしょうか？

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竣工前完売物件研究①
・アルファステイツ後楽園通り
中央学小・中徒歩圏のワンフロアー2邸27戸の比較的小規模物件。後楽園や美術館
も近く、文化的な雰囲気を醸し出すエリアでもありファミリーマンションとしての
需要は極めて高いエリアであり高めの値付けであったが早期に完売した。
プランは74と85平米の全戸角部屋でエコキュート採用のオール電化の物件である。
また85のプランには岡山では珍しいサンルームが付いていた。

・パークホームズ桑田町レジデンス
岡山駅徒歩圏に立地し、北にイオン(予定)、南にヨーカドーと抜群の高利便性の
ワンフロアー3邸42戸の中規模物件。周囲に販売物件も多くあったが内容が充実
しており早期に完売した。
内外装のデザインは洗練されており、エコガラス・食洗機・宅配ボックス・
オートバス・浴室換気暖房乾燥機等必要な設備は最初から付いている。
本物件のプランは南のみならず北もアウトポールになっており、部屋が有効に
使えるのも大きな特徴。またバルコニーの隣との戸境がコンクリート仕様で
プライバシー性も極めて高い設計となっていた。

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販売中物件研究①
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。約79平米2.980万からと
いう設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはややハードルが
高そうである。
全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる
高級感が乏しいのは残念なところ。設備も価格の割には少し寂しい感じは拭えない。
広いプランが多い割には収納が少なめなのも少し気になる点だが、
このエリア限定でマンションを探している人には一定のニーズはありそうだ。

・ポレスター原尾島ガーデンコート
中区としては最大級という119戸の大規模物件。大規模ならではのゲストルーム、
パーティールーム、温泉等があるが、温泉の維持管理費はそれなりにしそう。
仕様・設備はそれなりに整ってるようだが価格は安い感じは受けない。
プランを見ればオーソドックスなタイプからユニークなものまでバリエーション
豊かなラインナップだが、70平米ちょっとのプランはこのエリアでの需要はどうか。
場所は中心地から離れるが、人気の操山中・高も近いし周辺にも商業施設があるから
一定のニーズはありそうだ。

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販売中物件研究②
・リビンコートプライム厚生町
岡山駅まで頑張れば徒歩圏であり、周囲にヨーカドー・高層イオン(予定)がある
利便性の高い立地のワンフロアー4邸52戸の中規模物件。
設備は中々の物を標準設定しているのだが、南面はアウトポールになってないのが
少し惜しい感じ。内装もシックなデザインでまとめられてはいるが、ターゲットを
考えたらモダンな路線で攻めた方が良かった気もしないでもない。
似たような時期に発売された同じ学区のアルファステイツやロイヤルガーデンの
売行きから鑑みれば、もっと動いても良さそうな物件だが。

・ロイヤルガーデン野田
大元小に程近いワンフロアー3邸32戸のやや小型の物件。
設備に特筆すべきものはないが、内装は比較的上手に設えてる印象。
販売価格を見れば、1.000万円代からの新築マンションが買えるという
価格設定は予算が厳しい人には相当魅力的に映るのではないか。
ただ都心でもないのに周囲との建物が近いのは、それなりの割引が必要だろう。

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新着物件情報①
サーパス大元東公園(穴吹工務店)
総戸数58戸で引渡しはH25年9月上旬とのこと。
http://www.384.co.jp/oomoto/index.html

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情報筋情報①
東島田に1物件
厚生町に1物件
中山下に2物件
奉還町に1物件
問屋町に2物件
の販売が予定されているとの情報。

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中山下の二個はどことどこ？

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一つは過去に出てるね
誰一人食いついてないけど

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中山下はＲＧが百円ショップの跡地に建てるマンションでしょう。いい立地ですよね。

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ダイソー跡地はあまりいいとは思えないけどなぁ
玄関でたらもう周囲が汚いのはちょっとね…

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転勤族ですが、岡山に7年住んでます。
会社の家賃補助がずっと続くわけではないので
そろそろマンションを、と考えています。

出張もあるのである程度駅から近くて、
転勤になってもそれなりに売ったり貸したりできる。
それなりに学区もいい、ってなると
地方都市では選べる物件も限られますよね。

このタイミングで物件を調べると、
中山下くらいしかない。という状況かと思いますが、
どうでしょう。。。

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中山下立地分析①
立地はあくまでその家庭の好みの問題だが、今後の人口減少社会や岡山の利便性・
今後の再開発や発展性や学区を勘案した場合、中山下周辺は中心地から多少離れるが
資産価値的には結構良いと言える。

当該物件の立地自体は大通りから一本入っており音や排ガス的にはプラス材料であるが、
周囲はファミリーマンションとしてはやや騒々しい場所である。
天満屋等にも近く便利ではあると言えるが、商業地のど真ん中であるため地価も
相当高い推測され、物件価格と物件グレード次第ではコスパは悪い恐れもありそう。

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マンショントレンド①
岡山の両備が首都圏でもマンション供給をスタートとのこと。
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　【岡山】両備ホールディングス（岡山市）は首都圏で初となる分譲マンションを
横浜市に建設する。新日本建設と共同で太陽光発電システムなどを採用した環境配慮型
のマンションを建てる。両備ホールディングスは岡山県内で19棟の分譲マンションを
整備してきたが、マンション需要が底堅い首都圏で年1棟のペースで建設し収益源を広げる。

　建設地は東急東横線綱島駅から徒歩10分。地上6階建てで総戸数81戸。中心価格帯は
4500万円前後を想定する。このほど着工し、来年12月に完成する予定だ。
ttp://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn2001013122011/

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