https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
>>80
この掲示板の情報を基にすると、西古松のメガネ屋がある交差点のラーメン屋の裏のあたりでしょうか。
さて、今年マンションを買うにあたっての注意点は政府の緊急経済対策の一環である全期間固定
融資｢フラット35Ｓ」(当初10年間マイナス１％)が今年の年末受理分を持って終了(予定)する、
ということです。現在こちらの制度を使える岡山県内の新築マンションで｢住宅金融支援機構」
に登録されてるのは｢パークホームズ桑田町レジデンス」と｢ポレスター西古松」しかありません。
高所得者向けの｢パークホームズ」はさておき、標準的な価格帯(想像)の｢ポレスター」で｢Ｓ」の
選択肢があるのは魅力的ではないでしょうか。
現在の金利水準は取り扱い金融機関によりますが、Ｓで当初10年間1.4％ 11年以降35年まで2.4％
となっており、全期間固定としては最も低水準になっております。バブル期には変動金利が８％を
超えたこともあることを考えると、これ以上無い条件に見えます。長期ローンを組む方で、子供がおり、
安全な支払い計画を建てたい方はお奨めです。
フラットＳの廃止・住宅ローン減税の縮小・今後可能性がある消費税増税を睨みながらの計画になるでしょう。
倉敷に建設予定は？
さて、マンションを買う際にペットを飼われる方、窓を開け放ちたい方等、周辺住居との
プライバシー性を特に重視される方でしたら、バルコニーに注目してほしいと思います。
そうバルコニーの境界壁です。従来からの一般的なバルコニーは、鉄製の枠に石膏ボード
を挟みこみ、上と下に若干の隙間があったあれが一般的でした。
しかし、姿は見えなくても下から影が見えたり、音や気配がはっきりわかるためにバルコニー
は人によっては落ち着かない空間であったかと思います。
それがどうしても嫌な方は、上から下までコンクリートで塞ぎこみその一部に１ｍ四方の
石膏ボードを施工するプライバシーが確保しやすい物件もありますのでそちらを選ばれる
とよいでしょう。デメリットとしてはそのコンクリートの重量を支えるため、柱を作ったり
構造をゴツくする必要があるため建設コストが掛かるということです。
皆さんはいかがお考えでしょうか。
岡山石井中、京山中学区でマンション購入を検討中ですが、今後建設予定はあるのでしょうか？
住宅ローン減税適用ですと平成25年12月までに入居が条件とあって新築にするか中古にするか悩んでいるところです。ご存知の方情報頂けないでしょうか？
さて、マンション購入の際に物件価格以外に比較されるのがその他の諸費用でしょう。
特に注意が必要なのは｢修繕積立金｣です。あくまでも「修繕積立金」は売主が出した
物件の長期修繕計画から算出されますが、これが甘すぎる物件も少なくありません。
現に調査では築20年以上の物件の4割は積立金が不足しているというデータもあります
し、岡山でも｢修繕積立金」の値上げは普通におきています。修繕金が値上げできれば
まだマシで、総会で揉めたり、値上げできない事態になると修繕できず、資産価値の下落
を招きかねません。
物件を安く見せるために｢修繕積立金」を安く見せている可能性もあるので注意が必要です。
購入後、不誠実な対応を管理会社がするようだと、総会で議決すれば管理会社は変えられます
ので後々困らないようにしておきましょう。
>>47
ところでマンションより戸建が暖かいかどうかは、戸建の構造・性能にもよります
のでわかりませんが、マンション内でしたら最も暖かいのは上下左右住居に面した
中部屋です。
熱損失値ベースですと角部屋と中部屋では2倍程違うというデータもあります。
中部屋は、上下左右がエアコンをしてくれてるのでより寒くないでしょうね。
ただ、建物の断熱性能が良ければそれほど角部屋でも気にしなくてもようでしょう。
new ロイヤルガーデン大供弐番館（和田コーポレーション）
入居時期 2012年3月上旬
今回販売戸数 未定
予定価格 未定
ここは予告広告時期が長いから、中々販売価格がわからない。
競合相手は｢ポレスター東古松」｢アルファステイツ問屋町｣か。
岡山県新築マンション一覧 1／17現在 (物件サイト参照)
入居時期 今回販売戸数 残物件価格帯
●昭和住宅
リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬 2戸 2650～2950万
●三井不動産レジデンシャル
パークホームズ桑田町レジデンス 2012年1月中旬 4戸 3310～3600万
●穴吹工務店
サーパス倉敷幸町 2011年6月下旬 7戸 2290～3520万
●穴吹興産
アルファスマート野田 2011年2月下旬 15戸 1790～2360万
アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬 35戸 1840～2490万
アルファステイツ問屋町 2011年4月下旬 4戸 2430～2840万
アルファステイツ高屋 2011年6月中旬 30戸 1830～2490万
アルファライフ倉敷駅西 2011年5月下旬 13戸 1590～1990万
●カイタック
リビンコートスタイル昭和町 2011年3月 11戸 1780～2240万
リビンコートプライム厚生町 2012年3月 52戸 2400～3980万
リビンコートプライム問屋町 即入居可 5戸 2610～2730万
●和田コーポレーション
ロイヤルガーデン大供弐番館 2012年3月上旬 未定 未定 NEW
●マリモ
ポレスター西古松 2012年6月末 未定 未定 NEW
●中本屋工務店
エヌ・グランデ豊成 2012年6月末 33戸 1818～2694万NEW
サーパス国富と両備不動産のオークスもありますね。
（まだ未確定）
商工会議所北の穴吹興産
県庁通りのロイヤルガーデン
京山中学校近くの和建設（分譲か賃貸か不明）
>>96
ＳＵ○ＭＯかヤ○ー不動産に載ってるのから書いてます。
オークスはどの不動産情報サイトにも載ってない不思議。
サーパスはまだ載ってなかった。
実は私もまだまだ他の計画知ってるんだけど、言えない。
ただ、財閥系はしばらく無いと思う。
他の計画教えて下さいよ(*^_^*)
今年の2011年3月末までの引渡し物件いくつかあるけど、
ここ数年で比較しても結構売れ残ってる気がする。
new サーパス国富
入居時期 2012年2月下旬
予定販売戸数 42戸
予定価格 未定
周辺に新築マンションは今のところ無さそう。
まぁ、今買うなら残り少ないけどアレが断トツでお奨めだけどね。
岡山駅近・買物便利・バス便多数・フラット35Ｓ対応・性能表示最高水準・全戸南向・
最小でも82㎡超・独立型バルコニー・内外装高級感・設備充実・リセールバリュー・
人気小学校区選択可・管理会社優秀・｢三井に住んでいます」
確かに高価格帯は間違いないが、過去の周辺物件の新築分譲価格と比較しても
この内容でこの価格はむしろ割安。
そうそう｢ロイヤルガーデン大供二番館」のことが少し出てたけど、
最安で一千万台後半からみたいなことが書いてあった気がする。記憶が正しければ。
↑出てたのは｢地元経済紙｣です
RGの最近の物件はどんどん品質が下がってきていますね。
ブランドイメージの低下につながらなければいいのですが…
林原が借金の返済猶予だのなんだので日経1面に出てた。
ハヤシバラシティなんて当分無理じゃないか。
東古松だと思うんですが、前を通りかかると
和建設の看板がデカデカとでている土地がありました。
確かに狭いけど、いつごろ建つんでしょうか？
ご存知のかた、おられますか？
>>107
どうだろうか。周辺に物件多いからすぐには着工しないと予想している。
物件名 価格帯
・パークホームズ桑田町レジデンス 高～超高
・リビンコートプライム厚生町 中～中高
・ポレスター西古松 中～中高
・アルファステイツ問屋町 中
・ロイヤルガーデン大供弐番館 中
・アルファスマート野田 低～中
ハヤシバラのＡＤＲで駅前のあの広大なパーキングはどうなるのだろうか。
さて、マンション購入で融資を使う場合、もちろん重要なファクターが主人の年収でしょう。
子育て世代は30年前後の長期ローンを組む方が大半ですから、その大小によって買う物件が
左右されます。25～40歳の平均値はどうでしょうか。
全国男性平均年収 ※国税庁「民間給与実態統計調査」
年齢25～29歳 平均年収378万
年齢30～34歳 平均年収453万
年齢35～39歳 平均年収530万
概ね30歳前後ですと400万前後、35歳前後で500万前後が平均なようです。
数値は大都市圏を含む全国平均ですから、岡山等の地方都市は1～2割ぐらいは低いかもしれません。
勤続年数が長ければ多少年収は増えますが、長期ローンが厳しくなりますので多くの
自己資金を要求されます。勤続が短ければ長期ローンに有利ですが、年収は低いかも
しれません。
厳しい経済情勢を反映してか、30代の男性の平均年収は10年で60万程落ちています。
ちなみに、借入額別の返済額はこんな感じです。(金利1.5％計算 35年返済)
・借入1,500万 月々45,927円 年間551,124円
・借入2,000万 月々61,236円 年間734,832円
・借入2,500万 月々76,546円 年間918,552円
・借入3,000万 月々91,855円 年間1,102,260円
・借入3,500万 月々107,164円 年間1,285,968円
マンション購入ですから、これに月に諸経費2万前後と税金を足してローン減税
(年末残高の１％)を引いたのが当初の支払額になります。
よく｢借入は年収の6倍｣とか言う人がいますが、600万・700万ならさておき、
年収400万前後で6倍も借りたら生活はカツカツになりますよ。
言い忘れましたが、｢変動金利」や｢短期固定」借りる人はさらに注意が必要です。
現在の超低金利で返済率ギリギリに組んだ場合、金利上昇で一気に生活が苦しくなる
可能性があります。年収が低い人、余裕がない人は特にそうでしょう。
長期で変動で組む場合は、金利上昇しても耐えうるかどうかよく検討すべきでしょう。
いつ金利が上がるかで返済額は変わるのですが、
例えば、借入2,500万のケース
・金利1.5％計算で月々76,564円
・金利2.5％計算で月々89,376円
・金利3.5％計算で月々103,322円
・金利4.5％計算で月々118,324円
・金利5.5％計算で月々134,254円
実際は125％ルール等があり急激には上がりませんし、どこで金利が上がるかによって
返済額は全然違いますのであくまでも参考です。
もちろん、経済情勢がずっとこんな感じだったらあんまり金利は変わらないでしょうけど。
さて、現実に岡山でマンション購入の際に長期ローンを前提とした
子育て世代がどういう資金計画をしているのだろうか。
マンション購入する際には購入者の年収が低ければ低いほど自己資金が少ない。
岡山のマンションは2,000万台半ばを平均価格帯とする物件が多いと思うが
年収400～450万前後であればいくら子供が小さくても、諸費用も含めて1割程度の
自己資金しか用意できない人も少なくない。
逆に年収700万前後の子育て世代であれば、子供も小さいので漫然と生活するだけで
150～200万ぐらい普通に貯蓄している家庭も少なくない。よって3,500万を大きく
超えるような物件も1,000万以上の自己資金を用意して購入することも珍しくない。
ここで問題としたいのは購入後のリスクは、金利変動や｢給与減少などによる
｢支払いが困難になる｣リスクである。それを避けるには給与を維持するように努力する
のはもちろんだが、自己資金を多く出すか繰り上げ返済を計画的にするかして、
マンションの中古としての売却価格に対して残債を下回らせる努力が必要である。
万一の際、売却して残債を抹消できないと自己破産もあるので注意したい。
もちろん売りやすい物件であるかも重要なファクターである。
>>118
確かに大いに気になる。
財閥系や電鉄系が落札して『複合施設(デパート・モール)＋高層マンション』だったらいいが、
中小が落札して安いマンション数棟立って終わりとか最悪のシナリオも。
跡地予想①
●パークコート岡山ザ タワー(三井不動産レジデンシャル)
岡山駅直結型の大型複合施設を配置した岡山初の三井のタワーマンション
占有面積 78㎡～120㎡
分譲価格 3,800万～1億6,000万
跡地予想②
切り売りされて
●雑居ビル2棟＋ローコストマンション5棟
リベール岡山駅WESTが完売したみたいですね。
ほかの駅近マンションの売れ具合はどうなんでしょう。
ハヤシバラを待ってたけど、もうあきらめたほうが良さそうだし、そろそろ駅近で考えています。
今後いい物件がでるかなあ。
跡地開発、一気に進みそう。
ハヤシバラシティはあきらめても、次期プロジェクトに期待です。
跡地予想③に１票！
でも、多分跡地予想①になりそう・・・
いずれにしても再開発されるだろうから、
岡山駅付近のマンションを持ってる人は
売却価格含め資産価値の点ではプラス材料だろう。
でも、そのあたりが開発されるのって10年以上先なんでしょうね。
ちょっと待ってられないなあ。
いずれにしても林原は、あの一等地を売却するってことですね。
>>122
岡山駅近物件 販売状況
(物件名・残戸数・入居時期)
○リベール岡山駅ＷＥＳＴ 完売 Ｈ２３年５月下旬
○パークホームズ桑田町レジデンス ３戸 Ｈ２４年１月下旬
○リビンコートスタイル昭和町 １１戸 Ｈ２３年３月中
リベールは完成前に完売。
パークホームズは入居まで1年もあるが残り僅か3戸。
昭和町はＨＰに残戸数が載っていないが、物件サイトによると残り11戸。
まもなく完成だが11戸もあるのか？？
駅近が人気みたいですね。
西口も来年の春にはビジネスホテルとさんすて延長が決まったみたいだし。
>>129
人気が高いかどうかは別にして、岡山駅に近い物件は岡山の中では
資産価値が高いのは間違いありません。
現にブランド系マンションではなくても駅近中古は足がはやいですし、
賃貸需要が最もある場所ですから、将来の運用資産としても見込める
かと思います。
これから少子高齢化が進みますので、今より住宅の需要が少なくはなる
でしょうから、立地やブランドによる資産価値としての物件の勝ち負け
は今よりハッキリ出てくるかと思います。
