https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
確かに岡山において、伊島、京山学区は、教育の面では、コストパフォーマンスが抜群に良いと考えます。
他の都市では、私学に入学してやっと得られる教育環境が、公立において得られるのだから。
たまたま、土地の属性が条件を満たしていたのだと思うけど。
賃貸で京山学区に住むのがいいんじゃないかな。
子育ての間はいい学区だし、それなりに物件も多い。
確かに足元みて高いのが難点だけど。
子育ての期間は意外と短いから
後々のことを考えたら、京山学区は不便だと思う。
駅までも遠いし、道も狭い。
子育てが終わったら、私はやっぱり駅近が理想だな。
岡山駅の西口なら意外と徒歩圏内では？
運動公園に歩いていけるというのは、健康面からも最高の立地では？
それに、伊島学区は故郷としての、メンタリティーもある程度あるのでは？
住むのであれば、商業地域より、住居地域のほうがいいのではないでしょうか？
東京でも億ションは中々ないでよよ。
色々拘っているスペシャルプライム物件はもう売れたそうです。
最上階が売れたのか・・・グレースタワーはペントハウス仕様でしたが、
フェリーチェは違うみたいで残念！付加価値を付けて欲しかったなぁ・・・
ところで新５３号線沿いはまだまだ土地がこあるのでこれからも新築あるかもね。
西口から武道館まで路面電車の計画はどうなったのかな？
数が多い？とは言っても買いたいと思える物件は今のところ無いです。
あと場所は岡山駅徒歩圏内かな下石井とか西口あたりまでが希望です。
だけど電柱電線や電車の架線がごちゃごちゃしたような街区には住みたくないから避けます。
北長瀬駅前は、医療センターができるようだけど、あわせて商業施設（スーパー、専門店、飲食店、娯楽関係）と文化スポーツイベント施設（大規模アリーナ、リンクなど）ができれば、便利でいい場所だけどなあ。
赤ちゃんから高齢者まで、だれもが普段の生活には困らなくて、安心して生活できる便利で楽しい街になりそう。たまにデパートや都心の商店街に行けばいいし、北長瀬駅前を開発してほしいよ。
北長瀬駅の再開発の前に、岡山駅周辺や表町が先でしょ。
早く林原駐車場を何とかして欲しい！
>>452さん
＞確かに足元みて高いのが難点だけど。
足元みて高いのではなく、価格は需要と供給で決まります。
この近辺一戸建てだと６～７千万かかります。庶民には買えないからお求め安いマンションや賃貸となるのでは？
このいかに住みたい人が多いかが未来永劫続くかどうかは誰にも分かりません。そういった意味では普遍的な駅近物件とかの方が有利かも知れません。
伊福ちゃん絶好調だね。でも自分でも言っているように所詮庶民なのだから、
身の丈のあった物件を選んでね。
フラット３５のサイトに出てました。
（仮称）アルファステイツ後楽園通り
岡山県岡山市北区弓之町１３－１０６
２０１２年８月完成 １４階建て27戸 ワンフロア２戸でオール角ですか。
>>463
しかしロイヤルが大供でやればアルファが中島田でやり、
ロイヤルが内山下でやればアルファが弓之町でやり、
偶然かもしれないが同時期に近くばっかりで張り合ってるみたいだな。
しかも毎回総戸数も仕様も似通ってるし。
ロイヤルガーデンを買い逃した又は手が届かない客を拾うためでしょう。
ロイヤルガーデンの二番煎じなら穴吹興産の社内で企画が通りやすいでしょうし。
次は野田のＲＧ建設地の近くでアルファステイツが出来るかもしれません。
ちなみに今後の販売予定は
・弓之町のアル○ァステイツ
・野田のロイヤルガー○ン
・原尾島のポレス○ー
・高屋のリベ○ル
・円山のビ・ウ○ル
といったところかな。
ロイヤルガーデン内山下、あと１邸みたいですね。
ということはＹ○ＨＯＯやＳＵＵ○Ｏで戸数を更新してる物件も合わせると
物件名 販売戸数
ロイヤルガーデン内山下 ラスト1戸
パークホームズ桑田町レジデンス ラスト1戸
エヌ・グランデ豊成 15戸
ポレスター西古松 17戸
アルファステイツ中島田 19戸
サーパス国富 24戸
リビンコートプライム厚生町 27戸
ポレスター大元駅前 35戸
こんな感じかな。
最近マンション買われた方、
その物件を選んだポイントは何ですか？
よろしければ教えて下さい。
私はとにかく駅に近いこと！
電車通勤してるわけではないけど、なんだか毎日が楽しい。
↑どうして人口が減少すると駅近の価値が高くなるのかな？
理由を分かりやすく述べよ！
普通に考えればわかると思うけど。
人口の減少率が岡山駅周辺はその他の地域に比較して低いと推測されるから。
それより、質問の仕方が不適切。
そういう言葉使いでは、ビジネスチャンスを逃すのでは？
はい、岡山駅近の物件です。
まあ最近の物件は似たり寄ったりなので、あまり物件の条件はなかったです。
もちろん、間取りや広さは希望はありましたが。
やっぱり立地が第一かな。
今とても満足しています。
もちろんどうせマンション買うなら岡山駅に近い物件が良いに決まってるけど
ローコストマンションは対象外だね。
ｷﾘｯと言うほどの事でもないが。
中国地方のメジャー7物件
http://www.major7.net/Searchaddress/etcArea_6/
桑田の三井が終わったら一先ず終わりなのかな。
三菱や住友や大京は岡山では計画しないのかな。
アルファステイツ弓之町まじか？
もうちょっと早く情報ほしかった・・・orz
ロイヤルガーデンの廉価版がアルファステイツだからな。買えるならロイヤルのほうがいいよ。
ロイヤルってそんなにいいの？
>482さん
そんなによくないよ。売り方がうまいだけ・・一般公開前に見込み客に手付金も無しでバンバン予約させて
早く買わないと売り切れちゃうよ！！って客を煽って売る営業スタイルでした。
仕様のグレードはアルファステイツと同程度（一長一短）ですが、個人差あるでしょうが、私は見た目でいえばアルファステイツの方が好みでしたよ。
ロイヤルガーデンは戦略、売り方がうまいんだよ。
仕様が相当いいって書き込みする人がまさに
それにうまく乗せられてるって感じやね。
マンションなんて、イメージだけで何もわかってない人が買うからね。
または、なんもわからなくても別に気にしないっていう人が買うからね。
そうあるべきだと思うし。
立地とそこそこの価格であればマンションは買うべきだとおもうからね。
仕様なんて 本当に５％程度気にすればいいだけ。
気にするところは立地が9０％だね。
αスレッドで壁紙剥がれた画像見たけど、手抜き？
まぁもう関係ないんだけど弓之町の価格帯ってどの位なんだろう？
きになる…。
調べる方法などいくらでもあるでしょ
意味あるつぶやき？
ロイヤルガーデンの営業はすごいと思うよ。
パチンコ屋の目の前のマンションすら完成前に完売させるんだから。
完売まで遠い道のりですか
そういやロイ○ルもアル○ァも未だにペアガラスにしないけど
あれはなんかのこだわりがあるのかしない理由かなんかあるのかな。
何故気になるの？
そりゃペアガラスはコスト上がるから。
それが購入要素の重要なポイントじゃないからよ。
コスト上げてまでする必要ないからよ。
その筋の人の意見はもういい
>>492
言ってることはもっともだと思うけど戸建見に行った時は大手ＨＭは見た限り
機密性・断熱性の観点からだろうがペアガラスは当然標準で、知り合いが建てた
タマ○ームでも標準でペアだったとのことなのに、マンションとなると
｢購入要素の重要なポイントではない｣になっちゃうもんなんかな。
岡山でマンションを買う人はペアガラスの有無にこだわらない。
目の前にパチンコ屋があっても気にしない。
通学する学区内に中国四国地方最大の暴力団事務所があっても気にならない。
駐車場がタワーパーキングでも気にならない。
とにかく立地がよくて、広告がおしゃれであればいい。
そういった、業者としてはありがたい人種が主な購買層なんです。
ざっとＨＰで分かる範囲で調べてみたら別にシングルが主流ってわけでもないか。
ビ・ ウェル東古松 ペアガラス
アウルステージ伊島北町 ペアガラス
パークホームズ桑田町レジデンス ペアガラス(＋特殊金属膜)
ポレスター大元駅前 ペアガラス
ポレスター西古松 ペアガラス
リビンコートプライム厚生町 ペアガラス
グレースオークス ペアガラス(＋特殊金属膜)
>>495
いつもの入居済み京○学区さんだろうけどガラスのことを聞ききたかっただけなのに
一言も二言も言い過ぎ。
結局いつもの自分の学区の自画自賛話しに持っていこうとしてるんだろうけど。
ロイ◯ルは、中山下のダイソー跡いつになるのかな？
ロイヤルガーデン 内山下
完売御礼でました。
中央小校区つぎは弓之町のアルファステイツですかね。
ロイヤルと競合してた？桑田町のパークホームズ、
あと2階南東部屋1戸から動きませんね。
ロケーションと値段がきついのかな…。
購買層が天と地くらい違うからね
しかし4,000万前後のマンション買う人ってやっぱり子育て世代よりも
裕福な団塊の世代が多いんだろうね。
子育て世代で3,000万とか3,500万の融資を組もうと思うと夫の年収が600～800万
ぐらいのゾーン以上だろうし地方都市だと対象者が多いとは言えないよね。
もしくは奥さんが定年まで働く前提で夫400万＋妻300万とかで計画してんのかな。
大手企業や公務員なら１０年働けば１０００万円くらい貯金してるはず。
プラス親の生前贈与で１０００万、奥さんの貯金５００万で頭金２５００万くらいじゃないかな。
ローンの残金なんてわずかじゃないか。
>>504
大企業でも公務員でも最初は年収低いし10年で1,000万貯金は
かなりの一流企業勤めか無趣味な家庭じゃないと結構ハードル高いよ。
しかも奥さんの貯金が500万って普通のＯＬと結婚する場合、かなり
年寄りとするか金も使わず家で引きこもってるモッサリした人とする
場合限定だよね。
とりあえず妻の年収も当てにして買ってる人は子供でも病気になったりして
仕事辞めなくちゃならんかったら破綻するよね。
あくまでも旦那の所得をベースに考えるのがデフォで、育児でもひと段落して
働きたければ働いて補完するのが理想だと思うんだけどね。
中央中学校区が人気のようだね。
同校区に建築中の3社のＣＭ集
和田コーポレー○ョン
http://www.royalgarden-wada.com/wada/cm/index.html
あなぶ○興産
http://www.anabuki.ne.jp/publicity/
三井不動産レジデン○ャル
http://www.mfr.co.jp/cm/
中央中学校区をセールスポイントにするのは良いでしょうね。
確かに教育委員会も中央中学校区にはウエートをかけてきているし、京山中学校区に建設の適地が少ないのでデベは当地に攻勢をかけていると思う。
京山はほとんど計画ないからね。現に今は大手はどこも分譲してない。
戸建中心のエリアであって実は言われるほどマンション需要が無いし、
しても反対運動やら近隣ともめたりでデベのリスクが大きすぎるらしいわ。
↑マンション需要はありますが、土地が無いだけです。あっても路線価が高いのでマンション価格が高くなる・・・中央中学区は自家用車を持たなくても生活できるが京中学区は無いと不便、しかも平面平置きに拘る傾向
なので益々地代が高くなる・・・要するに需要と供給のバランスですかね。
京山学区にも、相応のマンションがあれば需要はあると思いますよ。
ただ、最も期待し希望したいのは、岡山駅周辺に『耐震・免震構造のしっかりとしたタワーマンション』ですね。
仙台でも免震構造のタワーマンションでは、高層部でも揺れが少なかったと言われています。
例のハヤシバラシティー計画ではないですが、ああいった立地にタワーマンションと商業施設、娯楽施設などが集積した『都心』が形成されることを望んでいます。
さて、全体的には、東日本大震災を受け、南区や中区の干拓地・埋立地あるいは北区南部や倉敷市主要部の軟弱地盤部よりも、北区北部から吉備高原地域にかけての地盤強固な場所が見直されています。
こういった立地はマンションではなく住宅団地やニュータウンの適地ですが、仙台市泉区のような開発が必要ではないでしょうか。
岡山大学の北側の山から津高、津島笹ヶ瀬、首部、富原にかけての山は、すべて平らにして住宅用地にすれば、地盤も固くて中心市街地にも近くて、最高の団地になる！
駅近くだと、ハヤシバラの土地がどう活用されるかですね。
モータープールのあたりにタワーマンションや複合商業施設などが
くれば魅力あるエリアとなるでしょう。
ハヤシバラの駐車場で工事が始まったが、何か始まるのだろうか？
>>513様
まさにそのとおりですね。
いっそ300ｍくらいで瀬戸内海の遠望を売りにできるタワーマンションなんて出来たら素晴らしいです。
東日本から放射能を避けて移住したい人の受け入れ物件としても整備すべきかと思いますし。
複合商業施設としては岡山にない飲食店や専門店を集めて幅広い顧客層を新たに開拓できるようなものが理想的ですね。
デパートなら伊勢丹であるとか東京の老舗といわれる食事処や甘味処も岡山から行くには距離があるので配置してほしいものです。
日常的に使える街でありながら非日常性の演出ができる街としての開発に期待がかかります。
>>514
私も同感です。おっしゃるとおりデパートや複合施設ができればありがたいですね。
伊勢丹であるとか浅草や上野あたりのお蕎麦屋さんにとんかつ屋さんに鰻屋さん、あんみつや上質のお饅頭が食べられる和菓子司もほしいです。
あるいはメゾンカイザーであるとかヴィロンのようなブーランジェリーで軽く食事もできるようなものなど今現在の岡山にないものの集積をお願いしたいものです。
ずっと振り返ると、同じような意見が散見されます。
私も大賛成です。
岡山の風土を乗り越え、発展するために、地元の雑音をフィルターにかけて、発展させてください。
林原駐車場の開発事業主体がどこになるか？で魅力ある街づくりが決まる。今、岡山の財界人にこの事業を先導出来る人がいるとは思えないとなるとやっぱり財閥系企業？しかし、西口駅前規模であの程度岡山の一等地とはいえ、全国的いえば、岡山に投資する魅力がないから平凡な開発に終わりそうやな悲しいかな銀行はもう時間的余裕もないだろうし林原兄弟のようなサプライズな構想などない！あぁ夢物語で終わらないで欲しい。
ハヤシバラシティ用地の開発を先導できる財界人がいるかどうかではなく、岡山の地元財界人は利己的で己や仲良しグループの儲けを優先するため、消費者の選択肢拡大や街の発展など二の次なのですよ。
例えば林原の計画に当初からあり希望の声も多いデパートは、地元財界で発言力のある天満屋、同じく両備が資本参加した岡山高島屋の２店舗で、岡山財界としては新規デパートの進出を阻止したいのが本音です。
商業施設全般にしても表町という旧中心街に客を誘導するために自由競争や消費者の希望を軽んじる立場の者が少なからず存在し、そういう意味からもハヤシバラシティ用地の行方に「公共性」という錦の御旗を掲げて関与しようとしています。コンベンション施設などを提案しているのはそのためです。
岡山駅西口にはリットシティという小規模なコンベンション複合ビルがありますが、周辺は低未利用地も多いため再開発によりコンベンション施設の拡充をすることも可能であり、ここから数分の距離にある「北長瀬」駅前には広大な未利用地が横たわっています。
北長瀬駅前の一部は医療センターが計画されているものの、閉園した倉敷チボリが当初は北長瀬に岡山チボリとしてオープンする構想だったように、広大な土地が広がっているわけで、ここに大規模なコンベンション、展示会、コンサートなどのイベントが可能な施設、例えばさいたまスーパーアリーナのようなものを備えれば理想的なのです。
ハヤシバラシティ用地から天満屋や両備に不都合な事業者を排斥しようという意図を隠し、あるいは財界お抱え市長に政治的配慮を求め、管財人に陳情するという姿勢には落胆以外の何も感じません。
そういう地元財界を抑えてでも岡山に本格的な投資をしようという財閥系がなかったという側面もあるでしょうが、全国的にみて岡山の市場性が低く評価されているわけではないのです。
もっとも、地元財界としては「全国的に見て岡山には投資する魅力がない（だから地元財界が参加する、だから公共的利用を）」という結論に導くことができれば好都合でしょうけれどもね。
管財人の方や中央の財閥系企業が消費者の選択肢の拡大、魅力の多様性と選択の自由という価値を尊重してくださったなら、岡山の商業環境はひとつの壁を破り一段階上にステップアップすることができるでしょう。
やはり風穴を開けて新しく清潔な空気を吹き込まなければ、閉鎖的な空間は気付かないうちに淀みや濁りを生じてしまうものなのでしょうね。
長文失礼いたしました。
５２１さんの解説どおりだと思います。だから魅力ある街づくりなど出来ようもないことを嘆いているんですよ
林原再建スポンサーにＪＴ入札、来週にも決定？買収額が７００億円前後ってことは駐車場も含まれるんやな。
「いい街つくろう！ＪＴ」
ということは財閥系ファンドの構図やな～。
天・両、共に絡むやろーな。
何ができそうなのかな？
ロイヤルガーデン野田の立地はかなりイマイチだなあ。
今までの和田の他社を圧倒する土地入手パワーが、感じられない。
隣のラーメン屋の香り漂うマンションはどうなのよ。
中山下のダイソー跡地にロイヤルって誰か書いてたけど、あれは理想論？
いずれにしても、気になる土地ですよね。
やっぱり駅近や街中マンションが無難かな。
欲しいな～
ハヤシバラシティーにも４５階建てのマンションは計画にありましたよね。
今からどこかが開発してできるとしても、２０年後くらいかな。
ダイソー跡地は和田が買ったよ。登記も和田になってるよー
そうなんですか。
またあそこにロイヤルができるんですね。
中心部にすごい勢いだなあ。
グレースオークス岡山の南側にグレースマンションが建つ計画がありますが、オークスの日照が問題になりそうです。しかしながら駅近のグレースに魅力がありますね。
>>528
グレースオークスの南側、何が建つのかなと思ったら同じ両備のマンションなんですね。
確かにあまり距離がないように感じますね。20メートルぐらいかな？？
南が何階建てかにもよるけど、下の方の階は眺望も日照も厳しそうですね。
そもそもあそこは東側にもぴったりと別の建物がくっついてるから圧迫感ありそうだけど。
けど、立地は最高ですね。
もうひとつマンションが建つんですね。
グレースオークスの駐車場にしては広すぎると思いました。
駅からちょっと遠い気もするけど。
グレースオークスはバリアフリーを売りにした、いわゆるリタイア層向けの
マンションといった印象でした。
あと、駅近といっても東島田？案外遠い。
同じ学区なら三井の方がロケーションがよいと思われる。
また、既出ですが、まん前におなじグレースのマンションが立ち、景観は度外視。
ただし、営業マンもその点はきちんと説明してくれるので、その点は好感持てます。
まあ、何を求めるかによると思います。
>>533
私は532じゃないけどあの文章の流れで東建っていったら
常識的には東京建物でしょ。
賃貸経営の東建だと思ったのではないかな。
http://www.major7.net/aboutus/
ポレスター原尾島ガーデンコートのHPが出来てました。
展望浴場があるみたいですね。管理費高そう。
奉還町に予定しているカイタックの物件はしばらく建設されないそうです。震災の影響でしょうか？それとも資金繰りがやばいのかな？カイタックは厚生町の物件の片が付いたらどうするのかしら？
カイタック、問屋町にまた建設予定があるという噂を聞きましたが。
転勤で岡山に住むことになりました。
中学生の子供がいるので、通勤の利便性と校区の両方でほどほどの所を選択したいと考えています。
京山・中央の評判が良いのはわかったのですが、その他で良いところはありませんか？
紹介された物件は桑田校区なのですが、桑田は余り評判が良くないように感じたのですが、どうでしょうか？
やめときなはれ
５４０さまへ
２～５月にかけて岡山市内の物件を検討していた者です。
桑中の学区はわたしもお勧めしません。
地元に詳しい方から私が勧められたのは、京山、中央のほか、操山学区でした。
お勤め先がどのあたりか、マイカー通勤されるのかといったあたりがよくわかりませんが
旭川の東側、後楽園近くの落ち着いたエリアで、岡山朝日高校、岡山操山中・高などが近く、
新築・賃貸物件もそこそこあると思います。
お勧めするのはあくまで京山、中央ですが、操山学区も選択肢に入れてはいかがでしょうか？
逆に私は桑中学区で生まれ育ちましたが、住みにくいと感じたことはありません。
学区のことが話題になっていますが、何の問題もなく楽しく通うことができました。
（もちろん京山中学校の方がより落ち着いた教育環境であることは認めますが。）
桑田学区に関しては悪いイメージが先行しすぎていて、実情とは少しギャップがあるように
感じます。
岡山駅前・天満屋付近など、繁華街へのアクセスや道路の広さ混み具合などを加味すると
むしろ京山学区近辺のほうがストレスを感じると個人的には思います。
運動公園北側の５３号線なんていつも激混みですよ。岡山市での移動手段は車が
基本ですから、判断材料の大きな一つにはなるでしょう。
540です。
いろいろと、ご返答ありがとうございます。
勤務先は岡山駅前なのですが、バスや電車の本数が余り多くないようなので、自転車・徒歩・自家用車での通勤になるかと考えています。
実際住んでみないとわからないというのが本当のところなんでしょうが、全く土地勘がないため心配ばかりが先に立ち、よくご存じの方の情報に頼っている次第です。
>>544
確かに京山・中央が学区として特に良いのは間違いありませんが、
桑田がどうこうという風評はこのスレではある種のネタと思っていいでしょう。
特に桑田は分譲マンションが多い学区ですから、駅の北方面の某学区の方から
ネタとしてよく叩かれているのは恒例行事です。
事実桑田は上場企業の転勤族の方も多く住んでますし、地価も安くないので
それなり以上の所得層の方も多いですよ。
＞桑田は上場企業の転勤族の方も多く住んでますし
圧倒的に京山学区の方が多い。
＞＞５４０さん
転勤前に一度下見に来られたらどうですか？
ご自分の目で見れば納得できますよ。
桑田学区は学年によって荒廃度が違います。組関係のご子息がいる学年は終わっています。
組関係が多い学区はこの他に岡輝学区もあてはまります。
また日常生活ですれ違う方が組関係という場面が多いですがお子さんは対応できますか？奥様は大丈夫ですか？貴方は仕事で留守にしているかも知れませんが残される家族の事も考えた方が宜しいかと・・・
転勤族のようですので、わざわざ購入しなくても賃貸で十分なのでは？一時のことだからがんばって京山学区を探してみたら？以外に賃貸物件は多いですよ！高いですけど・・・
542です。わたしは京山と中央を迷い、結局、中央を選びました。
543さんがおっしゃるように京山地区は幹線道路が混みますし、街中も道が狭く、
一方通行も多く、さらにいえば買い物などにも少し不便な環境です。
また、京山中学は確かに魅力的ですが、その後、高校まで展望すると決して
通学の便が良いわけではないです。
何はともあれ、547さんが言われているとおり、引っ越しまでに日程に
余裕があれば、実際に下見されるのがよいと思います。
540さんとご家族にとってよい物件が見つかることを願っています。
540です。
とても参考になるご返答をいただきありがとうございます。
数年は住むことを考えると、確かに542さんの仰るように高校への便も考える必要がありますね。
学校の荒れ具合などは外からみてもわからないので、実際に近くに住んでいらっしゃる方の評判で
判断せざるを得ないかなと思っています。
中央・操山・御南（新しく物件を紹介されました）の中で検討することにします。
