https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
岡山はリスクが少ないとお考えですか？
地震のリスクは大丈夫そうです。
南海地震の津波も岡山駅周辺は大丈夫そうです。
もっぱら、駅が水没する時は、西日本は全滅です。
島根原発が事故った時は、アウトですね。
でも、それを言えば、どこの県庁所在地もアウトですね。
岡山の地震や風水害からの低リスクは、これから人気が出そうです。
>>278 >>279
タワーマンションは確かに見栄えもするし眺望も良い
のですが、タワーにすると建設コストが大幅にかさみ、
それを上乗せして価格が高額になっても売り切るだけ
の商圏と、タワーにしてもメリットがあるだけの地価
の高さがないと中々計画できませんね。
例えば駅前でタワー型のマンション総戸数250戸
とかで計画しても、大手デベが出してくれば
平均価格帯5,000万以上とかにはなるでしょうし、上の
方は1億以上ですよね。岡山のマンションでその価格帯
でその戸数を捌くのは大変な苦労が予想されます。
中小が多少価格抑えてやったとしても、完売するのは
ブランド力の関係からもしんどそうだし、そんな大規模
な計画をできる体力があるかどうか。
ただ可能性あるとしたら立ち退きとか面倒くさい
手続きが不要なハヤシバラ駐車場跡地なんかは土地の
価格次第で十分ありそうだと思うけど、今のところ
大手が買いたいと積極的に動いてる話しは聞かない。
地元の両備さんが100ｍのマンション2棟を建てたときは即日完売。
まあ地方の中小デベロッパということになりましょうけど。
需要が無いとか捌ききれないとか悲観的なご意見ですが岡山の方ではないんですね。
億ションは無理ですが買うなら絶対タワーマンションしかありません。
仙台にあるようなタワーマンション＋商業施設＋飲食店のようなものがいいですね。
大きな買い物になるわけですからやっぱり便利で快適じゃないと駄目です。
タワーマンションで容積率が高くても建蔽率は低く抑えて広い公園付きとか。
>>地震のリスク
あくまで相対的なものですが、
国内主要都市の中では、最も安全な都市のひとつでしょう。
活断層の分布図や、過去の大地震の震源分布図を見れば、
一目瞭然です。
但し、岡山市でも南部は、寧ろ危険ですかね。
千葉県の浦安と同じことが発生するでしょうから。
つまり、液状化現象です。
南区の干拓地、埋立地は、南海地震のときに被害が出ます。
中区の南部、北区の南部、東区西大寺も同じでしょう。
概ね、旧２号線よりも北の、岡山駅周辺とそれ以北は、
安全といっていいでしょう。
岡山駅周辺が津波の被害を受けるときは、
西日本の主要都市全て、壊滅的な状態になっていますよ。
耐震性の高い、きちんとしたビルなら、心配要りません。
東日本からの移転需要、移住需要の受け皿も必要ですね。
>>280
1,000万安いことがあるかもしれませんが、それは
かなり低性能な物件でしょうね。性能にこだわらなく
て立地重視なのかもしれませんが、これからは少なく
ともフラット35Ｓの省エネ基準ぐらいは満たしておいた
方が良いのではないかと思います。もっともフラットＳ
は今年末申込分で終了ですが。
完成時期ですが、現在建設中の物件でも多くの資材の
納期が怪しくなっている物もありますので、引渡しが
延びることは十分ありますし、品薄・資材高で今後
計画の物件は価格が上がる可能性も否定できません。
今年は着工戸数が過去最高の予定ではなかったで
しょうか。しかしこの社会情勢を見ると、来年以降
は大激減するかもしれません。リーマンショック後の
ようなデベの倒産が多発しないことを祈ります。
>>284
>仙台にあるようなタワーマンション＋商業施設＋飲食店
これのことでしょうかね。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/mid_place/index.html
三井不動産のミッドプレイスも良いですね。
でも岡山にタワーマンションが誕生するのであれば、もう少しスリムで高さのあるものを希望です。
低層棟がごちゃごちゃしているので、あそこを緑地にするとか商業施設を充実するとかしてほしいです。
仙台といえばトラストシティーもありますが、あそこは広場がきれいですしホテルもありますよね。
岡山は商業施設が少ないこともあって、さまざまな商業施設の充実した施設となれば理想的です。
岡山ではここだけというような、日帰りできる府県には無い飲食店も充実していれば言うことなしです。
>>278
確かに駅近タワーマンションは少ないけど、出せば売れるほど単純じゃないけど、
待ってる人もそれなりにいるのかも。ちなみに岡山駅近の中央小学校区で築10年
以内の50戸以上の中規模以上の物件だとこんな感じで、それなりには開発されて
きたという印象。ただ最近は駅近のマンション用地が中々出てこず、客の所得減
やデフレの影響かデベの開発ターゲットはその周辺地域にシフトしている模様。
アーバンビュー城下 93戸 2006年
アイパークス岡山 66戸 2008年
アルファステイツ桃太郎大通り 79戸 2005年
グレースタワー 130戸 2004年
グレースタワーⅡ 76戸 2006年
コア本町 95戸 2002年
パークホームズ桑田町レジデンス 54戸 2012年(工事中)
パラッシオ弓之町 60戸 2008年
フローレンス中山下グランドアーク 113戸 2008年
フローレンス本町グランドシティ 67戸 2008年
フローレンス柳川筋グランドアーク 51戸 2007年
ポレスターガーデンシティ清心 147戸 2003年
ライオンズタワー岡山表町 122戸 2007年
リベール桑田町 58戸 2006年
ルミノ平和町・リベールタワー 92戸 2009年
ロイヤルガーデン中山下 63戸 2008年
ロイヤルガーデン桃太郎通り 56戸 2005年
ロイヤルガーデン丸ノ内 52戸 2011年(工事中)
>>288
三菱らがやってるこれですね。
http://www.trustcity-s.com/about/index.html
http://www.sendai-1.com/index.html
ミッドプレイスと共になんか現実感はありそうな感じ。
林原駐車場の話題が出たので書きますと、駅に近くて便利な貴重な立地ですよ。
超高層タワーマンションや、デパート、ホテル、文化施設、飲食店街、専門店街などの複合施設が計画されていましたが、林原の破綻と不正経理が発覚したのはご存じのとおりです。
研究開発費がかさんでいたところにバブル崩壊で、駅前の土地の価格が暴落したために回らなくなってしまったようですが、あれだけの立地ですから開発コンセプト自体は間違っていなかったんだと思います。
大型店じゃなくてもいいので、岡山にない新しいデパートや飲食店、専門店がたくさん集積した街ができて、タワーマンションに住んでそれを利用しながら暮らせたら幸せだあ…と思います。
東京のミッドタウンみたいに森や公園があったりして、都会的な機能なのにそこにいるだけで癒されるような空間があれば、迷わず買いますね。
東北や関東から西日本に引っ越す方々や移転する企業さん、新たに岡山に事務所を置こうという企業さんも出てきそうなので、そのためのマンションやオフィスビルも必要だと思うんですよね。
今まで岡山になかった物件ですけど１件くらいはあってもいいと思いますし、決して無理な中身ではないですよ。
>>278
なぜそこまで、タワーにこだわりをもつのかわかりません。
本当の高級マンションは低層の小規模マンションであると私は、思います。
もちろん立地が最優先の条件ですけど。
東京・麻布、芦屋・山の手、神戸・御影などの低層マンションはすばらしいと思いますよ。
タワーはリスクも大きい。
色んな意見があるけどいずれにしても駅周辺は夢があるね。
ハヤシバラ跡地のおかげでね。
>>292
そう思う投資家の人は、お好みの物件をお求めになればいいだけでは？
低層の小規模、大地震液状化の際には一番に被災しそうですが。
どっちがリスキーかなんて、大地震の被害をみたら分かりますって。
どっちにしろ、人の好みや価値観はそれぞれ違うんで。
低層の小規模マンション岡山にもありますよね？超高層のタワーマンションはありません。
どちらか１棟しか建てられないわけでもないのに、二者択一のような極論には意味がないです。
いろいろな需要や希望があるということ以外に、何の意味もないです。
ハヤシバラは楽しみにしてるけどタワーマンション＋複合施設が
場所的にはお似合い。でも早くても5年後以降でもっと先かも。
>>292さんが言われるように大手デベの最高級物件は大体低層階。
例えばこんな物件
パークマンション三田日向坂(三井不動産レジデンシャル)
物件価格が2億5,000万で管理費がなんと月118,000円
http://www.31sumai.com/mfr/X9921
>>大手デベの最高級物件は大体低層階
そういう超高級タイプは岡山でいえば後楽園の近くとか東山とか京山に向いてるかもね。
>>ハヤシバラはタワーマンション＋複合施設が場所的にはお似合い
そう思う。東京ミッドや仙台トラストシティみたいなタワマン＋緑地＋飲食商業＋デパートね。
>>297
まぁ確かに駅近でミッドタウンやトラストシティようなそこで完結できる
ような街づくりができるのは岡山ではハヤシバラ跡地しか無さそうだから
良く考えたら大変貴重だね。
こんな感じになると街の印象が確かに変わりそう。
Tokyo Midtown Green＆Park
http://www.tokyo-midtown.com/jp/facilities-service/green/index.html
これで総敷地面積68,000㎡。ハヤシバラが50,000㎡だったっけな。
私もタワーマンションに憧れ、ハヤシバラシティが出来るのを10年来待っていました。４５階建ての予定でしたからね。
それが途中で頓挫してしまい、もし出来たとしてもずごく先の話でしょうから、待ちきれず駅周辺のマンションを購入しました。
超高層ではないけど、満足しています。
今検討中の方は若いのかもしれないですね。
私は待ってる間に年をとってしまい、これ以上待ってても
楽しむ頃には老人になりそうなので（笑）
余力があれば超高層ができたら買い替えるかも。
>>298様
東京ミッドタウンは、商業面で店舗構成に違和感がありますが、街としては理想的なものです。
超高層のタワーマンション、オフィス、ホテル、文化施設、商業施設、森、広場と、完璧です。
東京にはデパートも飲食店もたくさんありますので、ミッドタウンでは一味違ったテナント構成になっていますよね。
岡山の私から見ると違和感もあるのですが、東京の人にとっては選択肢を充実させる意味でもよかったのでしょう。
岡山だったら、地元や近場の府県にはない飲食店や専門店を集めてもらえると嬉しいのです。
大阪や広島にはわりと気軽に日帰りで行けますし、買い物や食事にも出かけやすいんですが、たとえば東京や横浜（北海道や東北も同じく）の飲食店や郷土料理店なんて、旅行する覚悟でもないと行けません。
人気のショップや老舗のお菓子も、おしゃれなブーランジェリーも居酒屋も、雑貨などに魅力を感じても、ちょっと行って来よう！という訳にはいきません。
東京の伊勢丹なども岡山にほしいですね、規模や内容は岡山に合うものにアレンジされるでしょうが、それで十分なんです。
植栽といいますか森や広場の作り方に関しては、東京ミッドタウンに物足りなさも感じます。
そのへんの山に生えているようなものじゃなくて、景観を向上させるケヤキ、なんとなく趣のあるトチノキ、犬養毅が好んだハナノキ、岡山にないですが仙台のトラストシティにあったオオヤマザクラなどがいいです。
ちょっと非日常的な雰囲気や北っぽい爽やかさのようなものも、岡山の一部にはほしいからです。
>>300
あそこは確か大人のための街作りがコンセプトだったと記憶しています。
そのため施設もいわゆる大人向けであると思います。防衛庁の跡地を
ごっそり三井が開発したのであのような大規模プロジェクトが出来た
んでしょうね。跡地を丸ごとという点ではハヤシバラの跡地も同じです。
中核市の比較的買いやすかった価格のタワーマンション参考例ですが、
○プラウドタワー船橋(野村不動産) 人口60万の船橋市
293戸 2ＬＤＫ～4ＬＤＫ 2,760万～8,980万 31階
○ラゾーナ川崎レジデンス(三井不動産) 人口142万の川崎市
407戸 1ＬＤＫ～4ＬＤＫ 2,750万～7,080万 34階
○エルザタワー32(大京) 人口50万の川口市
389戸 2ＬＤＫ～4ＬＤＫ 3,300万～8,400万 32階
エリアが違う上に大都市のベッドタウンになってるので何とも言えませんが、
買いやすい物件でもタワーなら4,500万以上が平均的価格帯にはなるでしょうね。
私はタワー好きというわけではありませんが、やるならしっかりとしたデベで
複合施設と合わせて地域のランドマークになる物件をお願いしたいです。
そうそう全く参考になりませんが、東京ミッドタウンのタワーは賃貸なんですよね。
賃料見たら76㎡で月額70万、127㎡で120万。
その脇のリッツカールトンも賃貸やってて見たら61㎡で月額43万、205㎡で230万。
そういう立地なんでしょうけど、普通の人は借りれなさそう。
トラストシティも良いけど、私も全体の街の構成は東京ミッドのような感じが好み。
店舗構成とか植栽の指摘とか>>300さんも細かいところ見られてますね。
Tokyo Midtown Residences
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/tokyo-midtown/midtow...
The Ritz-Carlton Tokyo
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/tokyo-midtown/ritz_r...
話しは変わりまして、>>277さんが紹介している｢アウルステージ伊島北町」
スーモとかに情報ないから知らなかったのだが、引渡しは23年12月下旬とのこと。
何気に｢フラット35Ｓ」に対応していて、戸数は22戸の小型のマンションだ。
岡山は地方都市とはいえ、新幹線が停車する中心駅に至近な場所に5ha近い土地があり、
しかもそれを丸ごと使えるというのは、非常に大きなポテンシャルだと思います。
岡山って住みやすい安全な街なんですが、多様性に欠けている部分が残念なんですよね。
田舎だと言ってしまえばそれまでなんですけど、それでも一応政令指定都市になれる規模。
これからは質の向上だとか魅力の多様性を求めていくことができると思うんです。
東京に行くたびに新宿の伊勢丹だとか、浅草の並木藪蕎麦さんだとかに寄るんです。
虎ノ門の岡杢栄泉で豆大福を買ったり、そこかしこにあるパティスリーで洋菓子を買ったり、
甘味処で氷あんずを食べたり、夜はお鮨も天ぷらも楽しめますし、やきとんで一杯なんて、
それはそれでいいものです。
東京には高くて日常的に食べられないものもありますが、安くて良いものも多いですよね。
食べ物に限りませんけど。
東京で話題になって若者や女性、おじさま方などに人気の店が岡山にも欲しいなと。
あるいは浅草や上野にある和の老舗だとか、逆に洗練された洋のショップだとか。
メゾンカイザーのパンや町村牧場のミルクなんて、岡山にも支店が欲しいと思いますね。
そういうショップを集めた専門店街と伊勢丹を併設していて、森や広場や緑地があって、
ランドマークになるような超高層タワーマンションだったら是非買い求めたいです。
ビルなどの構造物、中身としてのショップ、緑地などの環境、その全てによる景観と空間が、
私たちの生活の舞台でもありますし、岡山にどうしても欲しいものだと言えます。
とても悲しいことですが、東日本では大きな災害と原子力発電所の事故がありました。
深刻な事故を意味するレベル7と発表され、汚染された食品の流通も報道されています。
東日本から岡山に引っ越す方が出てくるでしょうし、企業の移転も考えられます。
大地震の震源になったことがない岡山は、比較的安全な街だと思いますし。
今岡山に住んでいる人だけじゃなくて、東日本からお越しになる方の需要にも対応して欲しいです。
長くなりますが、緑地といえば、ご近所に珍しい木や花を植えているお宅があるんです。
尋ねてみると東北の木々なんだそうで、岡山でもちゃんと育つんだなと感心しました。
風情があって美しいものですよ。
広島に住んでいます。
仕事でよく岡山へ行くのですが、岡山、倉敷すごくマンションが多いですね。
広島と比べると、平地が多く気候も良いし、暮らしやすい街だなという印象があります。
駅近のハヤシバラの駐車場よく利用しました。
岡山のランドマークになるような立派な建物が建つことを期待しています。
ただ、岡山のように平地の多い場所は再開発されやすいので、風景が一変される恐れが
ありますので、マンション選びには気を付けられた方が良いかと・・・
すみません。部外者ですが、岡山好きの広島県人でした。
予定価格発表
○アルファステイツ中島田
63.4m2～77m2、1840万円～2670万円(予定)、2012年2月末入居(予定)、45戸
フラットＳは｢耐久性・可変性」で申請するようで、ガラスはペアではないようだ。
広くはないが、年収400万前後でも気軽に買える価格設定になっている。
販売再開
○パークホームズ桑田町レジデンス
震災による資材供給の影響を見極めるため販売を休止していたようだが、物件概要
に遅延の可能性に触れた上で販売再開している模様。
事実、建材や住宅設備の供給はまだ完全に復旧しておらず、他デベロッパーの物件
でも遅延の可能性も無いとは言えない筈だが・・
最近、タワーさんの姿が見えないのでさみしい。
タワーさんとか言わなくても、それなりにタワー需要はあると思うけど。
超高級の低層マンション好きな投資家さんは、もっと都会の物件を探してはどうかと。
マンション投資家さんもタワーさんも仲良くしましょう。
タワーさんも少し言葉が乱暴ですから少し落ち着いて下さいね。
アウルステージとパーソンズ フェリーチェ津島西坂の価格ってもう出ましたか？
東日本復興のため、消費税増税が検討されているので駆け込みで買う人が多くなるかもしれない。
でも、不動産の国税導入も検討されているらしいので買わないという選択もあるなあ。
>>312
消費税増税は＋3％との憶測もあるのは事実。
ただし、気に入った物件が無いのに無理にに駆け込みはしてはいけない。
安物買いの銭失いも避けるべきだろう。
ただ、現在の物件購入3大メリットは、
○｢フラット35Ｓ｣今年申込み受付分まで。完成は来年でもＯＫ。一定の基準有り。
○｢ローン減税｣年々縮小で今年400万、来年300万、再来年200万、その後廃止。
○｢エコポイント｣今年中まで着工物件で省エネ基準達成で30万ポイント。
やはりマンション購入者は子育て世帯が多いんでしょうね。
学区も大事だし、家族で歩いて遊びにいけるような利便性
も大事だし、リセールバリューも大事だし・・
こちらを見られてる子育て世帯の方、どれぐらいの年収で
どれくらいの借入を予定されてますか？
いや、意外とリタイアした世代が多いですよ。
駅に近く、病院に近く、スーパーが近くにあり、静かなところがあればと思います。
さらにリセールバリューがあれば、言うことなし。
そういえばグレースオークスって全然聞かないですよね。
立地的には悪くないと思いますが、若い人向けではなさそう。
あのマンションって東側に別の建物があるけど、ちょっと距離が近すぎませんか？
日当たりが少し悪そう。
>>317
いわゆるエイジフリーですから普通のマンションとは別枠なんでしょうね。
まぁこのあたり周辺は便利な上にうるさくないですから住むには最高の環境では。
ハヤシバラにいずれデパートやらショッピングモールやらの商業施設が出来たら
さらに便利な場所になるでしょうね。その南のイトーヨーカドーの目と鼻の先の
三井の物件が子育て世代には最高の物件なのではないでしょうか。駅周辺の習い事
にも歩いていけそうです。
三井の物件は学区が悪すぎるよ。
現に購入者のほとんどは、子供がいない世帯です。
子育て世代には、なかなか購入できない価格ですよ。
>>319
三井は私立や付属に行く人も多そうだから関係ないのかも知れないけど、桑田町は
なぜだか知らないが中央小・中が選択可能だからそういう選択もありそう。
ただ、子育て世代にはなかなかハードルが高い価格なのはその通りかも知れない。
鹿田小・桑田中って最近はそうでもないと聞くけど今でも人気ないのかな？
ＲＧ大供・アルファ中島田・ポレスター等、子育て世代にも比較的買いやすい
価格設定がされてる分譲中の新築はこの学区多いのは多いよね。
入れ忘れたけど少し高目の価格設定のリビンコートプライム厚生町も
同じ鹿田・桑田学区だったね。
岡山市 最近(販売・予告)のマンション
津島西坂 パーソンズ フェリーチェ津島西坂（予告）
内山下 ロイヤルガーデンシリーズ（現地予告）
伊島北町 アウルステージ伊島北町（現地予告）
東島田町 グレースオークス岡山
桑田町 パークホームズ桑田町レジデンス
厚生町 リビンコートプライム厚生町
西古松 ポレスター大元駅前
中島田町 アルファステイツ中島田
野田 ロイヤルガーデンシリーズ（現地予告）
大供表町 ロイヤルガーデン大供弐番館
西古松西町 ポレスター西古松
東古松 ビ・ウェルシリーズ（現地予告）
国富 サーパス国富（予告）
豊成 エヌ・グランデ豊成
高屋 アルファステイツ高屋
高屋 リベール高屋（予告）
庭瀬 アルファスマート庭瀬駅前
岡山駅に近い物件の周辺環境 ＨＰ抜粋
○グレースオークス
(岡山駅・さんすて・一番街640ｍ、イトーヨーカドー600ｍ)
○パークホームズ桑田町レジデンス
(岡山駅・さんすて・一番街まで800ｍ、イトーヨーカドー190ｍ)
○リビンコートプライム厚生町
(岡山駅・さんすて・一番街1,200ｍ、イトーヨーカドー400ｍ)
○アルファステイツ中島田
(岡山駅・さんすて・一番街1,200ｍ、イトーヨーカドー520ｍ)
子育てを考えたら学区の選択が最優先。
公立の中高一貫、国立付属、私立と選択肢が増えてきているが、試験があるだけに、公立に行くことを、前提に考えたほうがよい。
自分の子供が賢くても、売る時に頭の良い子の家庭が買ってくれるわけじゃないからねぇ・・・
中古のマンション（築10年）を下見にいったとき、敷地内に頭の悪そうな中学生が5，6人たむろしていて、げんなりしたことがあります。
中学校の学区が悪いマンションだと自分の家の子が私立だから関係ないとは言えないですね。
固定資産を共有している他の家庭と無関係ではいられません。
学区優先は同感です。
ただ子供が巣立った後のほうが人生長いから、中学卒業までは賃貸で、
その後利便性のいい場所のマンションまたは一戸建て購入が理想だな。
中学途中なら隣の学区なら越境通学も認められるらしいし。
特に利便性が高そうな物件(駅半径1キロ、天満屋周辺)
東島田町 グレースオークス岡山
桑田町 パークホームズ桑田町レジデンス
内山下 ロイヤルガーデンシリーズ（現地予告）
特に人気の京山・中央中学校区
桑田町 パークホームズ桑田町レジデンス(もしくは桑田中学校区)
津島西坂 パーソンズ フェリーチェ津島西坂（予告）
内山下 ロイヤルガーデンシリーズ（現地予告）
伊島北町 アウルステージ伊島北町（現地予告）
皆さん良く考えてますね。こんな感じでしょうか？
岡山市内の某学区の少、中学校は、公立であるけれども、私立並みの教育環境に恵まれていると思います。
こういった事例というのは、極めて稀であると思います。
岡山駅に近い場所で良いマンションがあれば購入したいとは思っていますが、
好みに合う物件がないので踏み切れないまま数年が経過しました。
こういうことを書くと「タワーさん」と言われるのかもしれませんが、
希望している物件は東京ミッドや仙台トラストシティーのような施設の物件です。
とはいえ大金持ちのセレブではないので超高級物件は手が届きませんが。
たとえば５０階建ての最上階というような夢は抱いていませんが、
たまには最上階のレストランで食事をしたりお酒を飲んだりしたいです。
友達が来たら飲食店街でおいしいものでも食べたりショッピングを楽しんだりして、
普段から森のような公園を散策して心と身体を癒したりできる物件があればと。
