https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
岡山のマンションでも最上階になると、特別高級マンションでなくても５千万くらいはしますよ、
駅近のもうすぐ完成のマンションでも最上階がそれくらいしてましたよ。
まあ間取りもそこだけ違うものでしたけどね。
実際買いたいと思って調べたので事実です。考えてる間にすぐ売れてしまいましたが・・・
だから県庁通りが地価が高いかどうかは知らないけど、需要からしてある程度の広さだったらそれくらいするでしょう。
>>182
そう、リベールです。
私はデベはあまり気にしないですね。
デベの中でも、常に同じレベルのものを作ってるわけじゃないので、個人的には立地と間取り重視で検討しています。
岡山では90平米超えの４LDKっていうのが中々出ないですからね。
リベール最上階はそれだったので、ちょっと残念でした。
県庁通りのRGの予告はまだ出てないですね。
丸の内のあたりは人気ありますが、どのような方が購入されてるんでしょうね。
私は駅近マンションを探してます。
駅を使って通勤などはしてませんが、なんとなく老後便利そうっていうだけで。
県庁通りのマンションは和田コーポレーションです。
県庁通りのRGは ロイヤルガーデン内山下の看板が掲げられてました。
鹿島施工で、もう基礎工事の最中でした。
おそらく来春完成なのでしょう。
○価格発表 ＮＥＷ
ポレスター西古松 第一期
75.11m2～86.25m2 2160万円～3540万円
フラットＳ対応、学区、設備が売りであるが、若干高目の価格帯でどこまでやれるか。
○販売予告 ＮＥＷ
ポレスター大元駅前
引渡し 2012年8月末予定
75.17m2～90m2
価格未定
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
鹿田小ですね。
大元小にもいけますけど・・・。
それより皆さんはマンション買いましたか？
私はここを参考にして買いましたけど、かなり満足してます。
どちらのデベで買われたんでしょうか？
よろしければ参考までにおしえてください。
>>194さん、こんにちは。
営業マンと思われるといけないので物件名は言えませんが、中心部のマンションです。
私の場合はこだわりがあったので、その条件に全て合致したので大変良い買物をしたと
満足しています。
マンション買うのに、こだわり無い人っているの？
マンションに限ったことではありません。
こだわる人は、こだわるし、
こだわらない人は、こだわらないですよ。
私は、仮住まいなので、あまりこだわりませんでした。
マンション チェックリスト
・デベロッパー
・エリア
・日照
・眺望
・学区
・㎡数
・プランニング
・内装
・外装
・設備
・分譲価格
・融資対応
・リセール
・管理会社
・その他
無駄に埋めるなよ
伊島学区に中古物件が売り出されましたが、またしても強気の価格ですね。
でも、その価格で売れるなら、リセールバリューは申し分ないですね。
やっぱり、マンションは立地だと、改めて思いました。
東西向き物件は、結局売れ残るよね
やっぱり東南の角部屋を買うのがリセール的には安全ってことでしょうかね。
お値段も高いですけどね。
>>203
リセール的に言えば南向きが良いのは間違いないけど、最近の中古市場見てると
駅近であれば意外にも東西物件もまずまずの価格で売れてるよね、駅近に限るけど。
ただ、東西物件は日当たりで不利だけでなく、断熱性能が良い物件でないと快適性
も落ちるよね。
物件は自分の好きな場所にある物件が一番良い物件なんだけど、リセールで限定で
考えると駅近がいいよ。京山学区も人気学区だから予算ある人が中古結構探してるん
だけど、中古マンションだとここまでって予算のアッパーはあるからね。
強気の価格で出しても学区重視の子育て世代が買ってもいい、もしくは買える価格か
どうかなんだよね。
｢マンションは立地だ｣という人もいれば、
｢マンションはブランドだ」という人もいるし面白いよね。
立地が良くてブランドなのが一番いいんだろうけど。
立地は時と環境と共に変化するけどねぇ。
鹿田小と大元小では、大元小学区の方が人気があるんでしょうか？
鹿田小は通学路が色々危ないからね。普通は大元小を選ぶでしょう。
3／8 岡山県 現在販売中の物件(販売予告含む)※参照は物件サイト
○ロイヤルガーデン大供弐番館
○ポレスター西古松
○パークホームズ桑田町レジデンス
○ポレスター大元駅前
○エヌ・グランデ豊成
○アルファライフ倉敷駅西
○サーパス倉敷幸町
○アルファスマート野田
○アルファスマート庭瀬駅前
○リビンコートスタイル昭和町
○リビンコートプライム厚生町
○アルファステイツ高屋
○サーパス国富
鹿田学区は評判悪いと上の方にあったね
せっかく買ったマンション周辺で、抗争事件が勃発したりしたら、大変ですよ。
山口組系暴力団事務所前を通って小学校に子供を通わせるなんて、とんでもないと思います。
鹿田町・・・
賃貸や売りに出ていたね。
不動産屋のチラシに、リビングコート伊福町の中古が載っていた。
しかし３年も経って、売り出し価格から３０万円しか下がっていないのは、売れ残りをなるべく高く売り付けようという魂胆だろう。
阿漕な商売しているなぁ・・・まぁ、消費者もバカじゃないので、ひっかからないとは思うけどね。
>>215 さん
そこは、早々に売れた物件ですよ。
知ったかぶりで、お恥ずかしい…
売り出し価格は、売主が決めることです。もちろん相場を加味しています。
まっ、あなた様が買える金額じゃないからといって、嫌がらせはどうかと…
以前も、伊島学区で中古物件が出ましたが、売り出し価格より高かったケースもあります。
この価格で売れれば、まだまだ需要はあるということですね。答えは直ぐに出ますから、
あなた様はまた恥をかくことになるのでは？
最終的な購入価格と売出し価格は違うからなんとも言えないけど、
広告的には82㎡で坪145万。直近の同物件でも高くて坪115万程度
だったから、地元デベであの金額で売れたらかなり優秀だと思うよ。
今は周辺に新築分譲が一件もないのが＋だと思う。
あの学区で探してる人は中古は待てば出ると思うよ。子供の教育
が済んだら売りに出す可能性も結構あるはず。別に利便性が特段良い
わけではないからね。
水道局前の物件が何部屋も賃貸に出ていました。
賃貸が多い物件の購入のリスクはあるんでしょうか？
東北の復興のため、建設資材が高騰するそうです。セメント、鉄筋、鉄骨、石膏ﾎﾞｰﾄﾞその他。
もう値段が公表されている物件は、今のうちに買っておいたほうが良いと思われます。
金利も上昇するでしょうし、消費税も上がるでしょうから。
買占めを煽るような投稿は控えてください。
そんな暇があれば、缶総理の退陣要求と土肥非国民の議員辞職を促した方が良いですよ。
>>220
>建設資材が高騰するそうです。セメント、鉄筋、鉄骨、石膏ﾎﾞｰﾄﾞその他。
資材はある程度高騰することは予想されますし、一時的に品薄が続くかも
しれません。
>もう値段が公表されている物件は、今のうちに買っておいたほうが良いと思われます。
>金利も上昇するでしょうし、消費税も上がるでしょうから。
大半の物件は価格は上がらないと思います。というのも上げたら上げたで売れません
から。購入需要が高くて価格上げ圧力がかかるわけでもないし、、消費マインドが
これから大きく上がるとは思えず、マンション専業デベは苦戦が予想されます。
直近は銀行金利はしばらく上がる要素がないように思います。さらに特に固定の
フラットは大きな下げ基調が予想され昨年の秋のような超低水準まで金利が大きく
下落する可能性が高いと予想してます。消費税が上がるのはまだ先でしょう。
ペアガラスにしてないとやっぱり冬はかなり寒いな・・・。
夏はかなり暑いんだろうな・・。
独り言ですか？
建築資材の入手難はすでに始まっている様子。
資材価格が高騰して建築費が上がれば販売価格に反映されるでしょう。
赤字財政で復興支援の国債が増発すれば、格付け低下して長期金利が上昇する可能性あります。
>>225
販売価格増に関しては昨年の内に契約したから自分は影響はないですが、今後
販売価格が計画される物件に関しては多少影響が出るかもしれないですね。
ただ、入手難は日本の生産能力からすると一時的な可能性も否定できませんから、
新築マンションで完成が先ならそこまで上がるとは思えませんが。
長期金利なんですが専門家の見方は、
>クレディ・スイス証券は、長期金利の指標とされる新発10年物債利回りが６月に
>かけて0.9％に低下すると予想している。11日に発生した東日本大震災からの復興
>に向けた財政支出増より、世界的な景気回復の鈍化や投資家のリスク志向の後退、
>国内金融機関からの投資需要などの影響が勝るという
阪神の震災でも半年後に長期金利は半分ぐらいに下落してますから、
下げ路線の可能性も高いと見ています。
岡山県、マンションの立地には最適です。地震がないのが一番。
路線価が発表されました。
岡山は値下がり率が中国地方では一番低かったですね。
№216さん
早々に売れたはずの例の物件が、オープンハウスになっていたんですけど・・・
何か悔しいことでもありましたか？
>>229さん
新築売り出しの際に、早々に売れたといっているだけで、
今回の中古が売れたとは言ってませんよ。
オープンハウスは、取り扱い不動産の良くやる手段です。
一度見に行かれたらどうですか？
とりあえずこの震災後のこの状況じゃデベも新たな新規物件計画しにくいし、
出てきても多少割高になるのは否めないだろう。岡山でもお馴染みのいつもの
デベは今後もいくつもの計画を控えてるてるが、客の購買意欲を考えると
難しい判断を迫られそうだ。
物件数は阪神大震災後もそうだったし、リーマンショック後もそうだったから、
新築マンションの選択肢は大幅に減ることが予想されるし、昨年・今年買えた人
は有る意味ラッキーだったということになるかもしれない。フラットＳも今年
申込が最後だし、財閥系高級物件も今後はしばらく無さそうだしね。
勤め先によっては震災の影響で事業計画が下方修正されるだろうから、
手放す人も少なからずいそうなので中古はそれなりに出そうだ。
だが、新築買いたい人が買いたくなるような良質な中古物件は
そう多くないのが現状だろう。
今は買い控えです
一生そのマンションに住む人は別として、ライフスタイルやキャリアによって
住まいを替える可能性がある人は｢出口戦略」が重要ですよ。
例えば値崩れしにくい人気の新築マンションで85㎡前後想定家賃13万程度の物件を
3,000万で買ったとして10年語に諸経費込みで約2割引き2400万で売ったとします。
実質その10年は賃貸で借りてたら月13万だったところを、月5万程度で住んだこと
になりますね。実際は固定資産税を月1万ぐらい払ってても、ローン減税で月1.5～
2.5万円返ってきてるはずですから実質は月3.5～4.5万で住んでたことになります。
あくまでも10年後でも高値で売り抜けれるレベルの高い物件でなければ机上の空論
ですけどね。現在岡山で販売中の物件では、私の調査では一つしかありません。
＞私の調査
(笑)
参考資料 続き
さっきのがマンションとかのランキング。
こっちは住宅金融支援機構のローン実態調査
http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
参考資料 続き
フラットの実行時金利が気になる人は｢ブルームバーグ」
右下の方の日本国債10年物の利回りと連動している。
http://www.bloomberg.co.jp/
あんた人の事言えるの？
パークホームズ桑田町の販売が一時延期になってますね。
建築資材の不足が原因とのこと。（ホームページより）
>>235
賃貸でも自分も転勤族だからそうなんだけど、賃貸でも
ブランドで選ぶ人多いよ。会社によっては役職次第で
家賃補助が厚いから結構な額でも借りれるからね。
こだわってるのは奥さんの方だけど(笑)
そういう奥さんでこだわる人はパークホームズ・プラウド・パークハウス
とかをまずは探してるよね、住民の質も良いしね。
後はブリリアとかシティハウスとかライオンズとかかな。
本当に資材が無いみたい。これはどこも工期が延びそう。
自転車操業のデベロッパーだと資金繰りに影響しそうだ。
中本屋工務店、マリモ、穴吹大丈夫か？
>>253
落ちついて下さい。私は良い物件だと思いますが、当初のレスから
売れたのが個別の部屋なのか、物件全体なのか、新築時なのか、
中古としてなのか不明瞭でしたし、｢早期に売れた物件｣というと
一般的には物件全体を指し示す言葉ですから、少し説明不足だった
のかもしれませんよ。
なおかつ個別の物件のさらに個別の部屋が新築時にいつ契約が成立
したかなんて関係者以外は普通は知らないですしね。
言い訳は見っとも無いからやめなはれ・・・
今後は、過去レスをちゃんと呼んでからレスするように！
そういやハヤシバラの駅前駐車場5万㎡のこと
すっかり忘れてたけど、例えば参考例で三井が
やってる駅前大規模複合開発これで３万㎡総戸数880戸
パークシティ柏の葉キャンパス二番街
http://www.31sumai.com/mfr/G9910
周辺施設にららぽーと・東大柏キャンパス・新設小学校・
がんセンター・公園・他多数。
例えば戸数こんなにいらないので戸数400戸で1.5万㎡、
新設小・ららぽーと・デパート・メディカルセンター他
総面積５万㎡に収めたらバランス良いと思うけどどうかな。
工務店に勤めていますが、資材が全て東北へまわされて入ってきません。
請け負っている工事は全てストップしています。
当然仕事は１週間やってないです。
このままでは、施主さんにもご迷惑がかかるし、私も生活していけません。
マンション建設にも影響が出始めていますよ。
>>257
お気持ちお察しします。
現場は止まり始めてるということですね。
私のマンションもなんか納期確認中とかになってますが、
1,000年に一度の災害ということですし、私もそんなに
急いでないのででゆっくり待とうかと思ってます。
ただ、現場の人は仕事が止まると生活に大きく影響が
出てくるので大変気の毒だと思います。
昼休みだね。
>>256 続き
岡山と同じく政令市になった相模原市の野村の駅直結型タワーマンション。
これで敷地１万㎡弱、約300戸。岡山駅寄りに計画して直結させたら面白そうだが。
プラウドタワー相模大野
http://www.proud-web.jp/sagamiono/redevelopment/
>>260続き
大手デベ御三家最後は、同じく政令市相模原の三菱地所の駅前再開発タワーマンション
となりの複合施設と合わせて約6万㎡。総戸数705戸
これは全体的に割と現実味がありそうな雰囲気だが、
イトーヨーカドーがあるからスーパーは要らないし、戸数が多い気も。
ミッドオアシスタワーズ
http://www.hashimoto705.com/development.html
ところで30歳500万さんマンション買ったんかな。
まだ買っていません・・・。
販売予告ＮＥＷ
アルファステイツ中島田
総戸数 45戸
販売価格 未定
入居日 平成24年2月下旬予定
場所はリビンコートプライム厚生町のすぐ近く。
ヤ○ー不動産によると融資は｢フラット35Ｓ(予定)」とのこと。
断熱性能でＳを取得してついにペアガラス物件を出してくることになるのか？
いつもの庶民的な価格で出してくれば、近くのＲＧとかには性能面・融資面で
大きな脅威になりそうだが、時期的に震災直後で買う気が失せている人が多そう
だけどどうか。
気になるの正直ありません。
一戸建ても視野に入れています。
アルファステイツ中島田は管理費８７００円～とはちと高いな。
けちをつけるわけではないが、南側の駐車場が将来、高層マンション等が建設された場合、日照の問題が出てきそうだ。
学区の桑田中学校は言わずと知れた悪名高いところだ。現在はマシだそうだが、どうだろう。
>>269
学区は数年後とに雰囲気変わるから、自分の子供の時悪くても今はそうとも
限らない。桑田も最近は分譲マンション家庭やマンション賃貸家庭が増えて、
別に悪いとは言えないし、今でも悪いと言われるところは他にたくさんある。
現在の分譲物件はリビンコート・ポレスター・アルファステイツ等の低価格
から中価格物件はこの学区ばかりだから、気になるなら中央小・中を選択可能
なパークホームズか県庁通りのＲＧ(予定)を買う選択もあるが予算オーバー
の人も多いだろう。
結局、京山中にしても中央中にしても物件は相対的に高い、それらを買える
比較的富裕層で比較的教育熱心な家庭が多いのもあって学校のレベルは悪く
なりにくく、安定的に人気学区であるとも言える。もっとも京山の物件は
戸建中心で中央中の物件はマンションが中心であるが。
その京山学区に2物件出ますね。
値段は高くても売れるでしょう。
ま、子供が巣立ったあとは、立地的にはあまり便利とはいえない場所ですが・・・
賃貸に出す気があればいい学区。
ずっと住むなら、やっぱり駅近かな。
≫271
京山学区ってどこですか？
53号沿いのトヨタの横のやつ？
とどこかありましたっけ？
アルファステイツ中島田が２ＬＤＫ・1,800万円台～だそうだ。
ロイヤルガーデン大供と価格帯は同じくらいなんじゃないかな。
京山学区のマンションは５３号線沿いのところですね。ちょうど岡山トヨタの北に見えるところ。
藤木工務店の看板が出てます。
見慣れないマンション名だったので、藤木工務店のオリジナルブランドなのかもしれません。
藤木工務店の自社ブランド？
違うでしょう・・・
ここにありましたけど・・・
http://www.sanyopr.co.jp/condominium/
パーソンズシリーズじゃないの・・・
現地看板見れば判るはず。
パーソンズの分譲業者のセルクル・エイエフをググってみたんですが、ＨＰすらありませんね。
住所をグーグルマップ検索すると単なる一戸建ての民家を事務所としている様子。
パーソンズ フェリーチェ津島西坂の名前でフラット３５に登録されていますね。
６７戸だそうです。
岡山はマンションが多いとおっしゃる方が多いのですが、いわゆる都心部のタワーマンションがありません。
名前のとおり「いつか買いたい」と思っているのですが、どうせ買うなら岡山駅に近くてどこに行くにも便利な物件、しかも超高層で、洗練され上品な感じの、ある程度はグレードの高いものを希望しています。
東京や大阪にあるような、セレブの方が住むような物件は無理なので検討することはありませんが、いわゆるアパートのような物件には興味がありません。
一戸建て志向が強いとおっしゃる方も多いようですが、販売実績をみてのとおり、必ずしもそうではない気がします。
岡山に限らず平野の広い他の大都市でも同じことで、郊外に一戸建ての居宅を構える人も大勢いらっしゃいますし、都心部にマンションを購入して住みたいと考えている人も大勢いるのです。
東日本大震災の影響で、東北や関東から西日本に移動する需要があると聞いたことがあります。
当初は被災者や放射性物質から逃れようと考える人たちだったようですが、電力需要の問題にも関係した移動が今後は起きるとのことです。
そう考えたとき岡山市の中心部にはワンランク上のマンションやタワーマンションがないんですよね。
セルクルはプレステージ津島の一階に事務所ありますよね。
フェリーチェの価格帯が気になりますが、
100平米超えてあの辺りで格安なら、
よく知らないデベロッパーのでも買いたいですね。
無名デベなら他より1000万やすいとかあるのでしょうか？
ただ、材料が届かないので、
完成が伸びる可能性はありますよね。
そうなると中古も視野に入れる必要があります。
