岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

跡地予想①
●パークコート岡山ザ　タワー(三井不動産レジデンシャル)
岡山駅直結型の大型複合施設を配置した岡山初の三井のタワーマンション
占有面積　78㎡～120㎡
分譲価格　3,800万～1億6,000万

跡地予想②
切り売りされて
●雑居ビル2棟＋ローコストマンション5棟

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リベール岡山駅WESTが完売したみたいですね。
ほかの駅近マンションの売れ具合はどうなんでしょう。

ハヤシバラを待ってたけど、もうあきらめたほうが良さそうだし、そろそろ駅近で考えています。
今後いい物件がでるかなあ。

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跡地予想③
●岡山ツインマークタワー(野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所・東京建物)
敷地内に丸井・伊勢丹・クリニックモール・公園を併設するデベ4社共同の大規模プロジェクト
占有面積　48㎡～116㎡
分譲価格　2,400～1億1,000万
総戸数　　220戸
規模　　　地上31階　地下2階

こんなんどうか。

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跡地開発、一気に進みそう。

ハヤシバラシティはあきらめても、次期プロジェクトに期待です。
跡地予想③に１票！


でも、多分跡地予想①になりそう・・・

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でも、そのあたりが開発されるのって10年以上先なんでしょうね。
ちょっと待ってられないなあ。
いずれにしても林原は、あの一等地を売却するってことですね。

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>>122
岡山駅近物件　販売状況
(物件名・残戸数・入居時期)

○リベール岡山駅ＷＥＳＴ　　　　　完売　　Ｈ２３年５月下旬　
○パークホームズ桑田町レジデンス　３戸　　Ｈ２４年１月下旬
○リビンコートスタイル昭和町　　　１１戸　Ｈ２３年３月中　

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リベールは完成前に完売。
パークホームズは入居まで1年もあるが残り僅か3戸。
昭和町はＨＰに残戸数が載っていないが、物件サイトによると残り11戸。
まもなく完成だが11戸もあるのか？？

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駅近が人気みたいですね。
西口も来年の春にはビジネスホテルとさんすて延長が決まったみたいだし。

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>>129
人気が高いかどうかは別にして、岡山駅に近い物件は岡山の中では
資産価値が高いのは間違いありません。

現にブランド系マンションではなくても駅近中古は足がはやいですし、
賃貸需要が最もある場所ですから、将来の運用資産としても見込める
かと思います。

これから少子高齢化が進みますので、今より住宅の需要が少なくはなる
でしょうから、立地やブランドによる資産価値としての物件の勝ち負け
は今よりハッキリ出てくるかと思います。

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資産価値が高くても、売値が高かったら元も子もない。

勝ち負けも、何を基準に考えるかで違ってくるよ。

要は、そのマンションにどんだけ住みたいか？じゃないかと思います。

駅近物件は、総じて割高です。

ローン地獄に陥っては負けですよね。

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子供の学区が気になるのはわずかな間。
その間は賃貸でも、やっぱり老後は駅近に住みたいな～。
ちょっと騒音は気になるかもしれないけど。

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一昨年に比べたら昨年・今年と選択肢が増えたからマンション購入には
良い年かもしれませんね。

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>>131
確かにローン地獄に陥れば負けかもしれませんね。
ただ、駅近に限らず高額マンションを買う人は年収も高いのではないでしょうか。
そういう意味では身の丈に合った物件かどうかが問題なのでしょうね。

平均年収前後で｢自己資金無し・年収の6倍以上の融資・変動金利｣ってパターンが
一番危ないと見ています。

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一概には言えませんが例えば、

4000万のマンションがあったとして、子育て世代モデルケース
33歳、年収700万、自己資金800万、融資3200万、年返済率15％前後

こんな感じだと十分成り立ちそうですけどね。

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例えばですが、パークホームズ桑田町レジデンスを購入するとします、二階と高層階での購入時の価格差が、３０年後にはどうなんですかね？

マンション購入（中古も含）を検討していますが、実家が一戸建てだったので、検討するにあたって、階数がピンときません。

やっぱり高層階を購入するべきなんでしょうか？

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>>136
確かに階数はピンとこないのが普通でしょう。
低層階は価格が低めなのと外部へのアクセスが容易なのがメリットでしょうね。
高層階はやはり眺望が一番のメリットだと思います。

将来の価格はちょっとわかりませんね。その時になってみないと。

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階の価格差はあなたが思っている感覚が、世間と一致していれば中古になった時に一致します。
隣に３階建てがあって、４階まで住みたくないと思えば、中古価格も４階までは安値になります。

ただ、周辺環境の変化に左右されますので注意が必要です。
隣の３階建てが５階建てに立て替えた場合は、６階まで安値になっちゃったみたいな・・・

だから、リスク回避で最上階を狙うんだと思います。

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さて、岡山駅近物件が少子高齢化でも値崩れし難い理由は、中古購入客のボリューム
ゾーンである子育て世代に加えて、比較的余裕のある定年世代も中古物件を多く購入
することにもあると言えます。

転勤族で賃貸暮らしが定年を機に、もしくは子供が独立して持て余した郊外の戸建を
売却して等、車が比較的必要のない利便性の高い中心部のマンションを求めることも
多いのです。

さらには彼らもいつまで住むかわからないので、相続を睨んで換金性の高い駅近物件
をやはり選ぶというようなサイクルが見られます。もちろん管理が行き届いてるかや
物件のブランド等、目の肥えた彼らを満足させられることが前提ですが。

ただ、郊外物件でも学区と利便性がよければ高値で推移してる物件も多くありますので
あくまでも相対的に見れば、という話しです。

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さて、岡山の人気学区の中の一つ京山学区は探してる人が多いのにもかかわらず、
近年の新築物件の供給は少ないですし、販売中の新築マンションもゼロです。
法的規制やまとまった土地の取得が難しいのやらがあるのかもしれませんが、
あのあたりもそろそろやってみたらどうかと思います。

やるんだったらエリア的に周辺の町並みに配慮してタワー系とかではなくて、
3,500万前後の平均価格帯で５階建て40戸前後の低層の高級マンションなんか面白いかと思ってます。

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学区は魅力的だけどそれ以外は住みたいと思う要素がない。
京山周辺。

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学区は確かにいいけど、ちょっと駅まで遠いしね。

理想は、学齢期の子供のいる間は京山学区で賃貸。
子供が卒業したら駅近マンション購入。
賃貸も足元見て高いけどね。

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>>142
そのプランは良いと思うけど、よっぽど年収が高いか、賃貸をボロアパート
にするかしないと成立しにくくないかな。

例えば
①学区の関係で、普通の30代前半が京山学区で普通の賃貸マンションを借りる。
②賃貸マンションもそれなりに高いので預貯金がそんなに大きく増えない。
④40台半ばになり教育もひと段落し、駅近マンションを探す。
⑤年齢的にローンの年数も少なくなり、賃貸マンション出費で自己資金も少ない。
⑥高額な駅近マンションは手が出ない。

こんな感じにはならないかな。

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アウルステージ伊島北町が出るみたいですね。場所がいいから人気でそう。

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ローン組む予定の人、どこで組む予定ですか？
フラット・地銀・信金・メガバンク、金利はどれくらいを想定してますか？

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大供のRGを見てきましたが、やっぱり良かった。
価格と内容が釣り合っていて、他とは比べ様が無い。

残り３０戸らしい・・・４LDKの物件は３戸・・・

他の物件に決めていなかったら、これにしたのになぁ・・・

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>>146
例えば何が良かったんですか？
ちなみにどこの決められたのですか？

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アルファステイツ問屋町のスレに書いていた人だと思います。

だから、アルファステイツ問屋町に比べて良かったという意味では？

だから、アルファステイツ問屋町に決めたで決まりでしょう。

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確かに大供と問屋町はデザインから価格帯から共通したところが多いのかも。
そういう意味でも客層は同じなんだろうね。

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ポレスターは西古松の他にあと２棟出すみたいですね。

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>>150
私もそう聞きました。着工もＲＧとかが捌けてからでしょうね。

この中上価格帯は売れ行き予想が難しいですね。最近でも他デベ物件でも
売れ行き芳しくない物件もありますしね。

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マリモは短期借入金180億円、一年内返済予定長期借入金40億円、支払手形40億円あります。
現金預金70億円しかないので、バンバン販売しないと資金繰りが苦しいのではないかと思います。

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>>152
何か経済板みたいになってきましたけど、マンションデベだと似た類は多いよね。
だけどそんなこと言ってたら財閥系しか買うところ無くなってしまうんじゃないの。

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ＲＧの４段横行機械式駐車場ってすごい出し入れに時間がかかりそう。
パチンコ屋の目の前だし、立地としては最悪。
建物の質がいいだけに残念すぎる。

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ここだ！と思うマンションがなかなか出ないですね。
立地が微妙なマンションが多い気がします。

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No.96 by 物件比較中さんへ、
和建設の京山中近くの場所ってどのあたりなのでしょうか？

とても気になります。
場所だけでも見ておきたいです。

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>>156
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82%E5%8C%97%E...,133.907375&spn=0.001634,0.002138&z=19&brcurrent=3,0x35540658c34b4a47:0xfd7b1fd0bf2497ff,0&layer=c&cbll=34.680879,133.907375&panoid=6K7DZGGx_EtJVgj8T8jMvQ&cbp=12,355.91,,0,5

岡山トヨタの隣です。　施工：和建設　販売：アウルだそうです。

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さて、年度末も近づいてきましたが、今年度販売は昨年より多くの物件が販売されました。
皆さんにとって岡山の最優秀新築マンションは何だったでしょうか。

私の考える最優秀作品は・・・　

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休日だったので、マリモと三井と穴吹興産と和田コーポレーションをすべて見てきました（笑

マリモ：内装が一番チープ。間取りは普通。構造などの展示があったのは良い。だが設備、立地の割りに価格高すぎ。他社より３割増しくらいでした。はっきり言って一番印象は悪い。３０点

三井桑田町：高級感がある、さすが。だが値段もそれなりに上昇。間取り、立地良し。タワーパーキングがちょっとね。全体的に好印象でした。８５点。

穴吹興産：高級感はないが、チープさもない。ドアのヒンジ部分など、細かいところに力を入れていると感じた。玄関周りがショボイ。価格は平均。全体的に、大きな利点もないが、悪いところも見当たらない。８５点。

和田：高級感はない。内装は普通だが、盛り上がるように上手に配置されている印象。ただここに関しては営業スタイルが最悪。強引。他社を悪く言う傾向があり、個人的にこのような営業マンからは買いたくない。マンションは悪くないだけに残念。６０点。

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>>159
どのような立場から見たのか簡単なスペックを書いてくれるとわかりやすいです。
ご本人の年齢・年収・希望エリアを大雑把でいいので。

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私もモデルに行きましたがこんな印象です。

ポレスター西古松
人気の大元小そばに位置し、ファミリーを意識したプランニングになっている。
フラットＳ対応にし、エコポイントも付くのが大きな売りである。デザインも
シンプルモダンなデザインで設備も周辺物件よりは良いものを使っており仕様
も上なので、価格的に納得できれば十分候補に上がるのではないかと思う。

パークホームズ桑田町レジデンス
｢三井に住んでいます」であるが、こちらの物件は予想より1割安かった。
駅近立地であり、過去の周辺物件が同価格帯での販売もある中でこのグレードで
この価格帯で出してきたことを素直に評価したい。パークホームズでもグレード
の上下はあるが、過去の三井と比較しても明らかに上級グレードであり、内外装の
デザイン・高級感含め申し分のない仕上がり。タワーＰも人によってはデメリット
だろうが、乗る車次第ではセキュリティの面からも逆にメリットにもなる可能性。
フラットＳ対応・エコポイント付きであり、学区も鹿田・中央と選択可能である
点もプラス。リセールの点も含めて、予算がある人にとってはここ5年の中でも
一番のお宝物件ではないかと感じた。

ロイヤルガーデン大供弐番館
２Ｌから４Ｌまで幅広いプランが選べるのが特徴。価格は｢好価格」ということで、
買いやすい価格ながら重厚な外観であり、落ち着いたインテリアが印象的。
そして最大の売りが鹿島建設施工であり、こだわる人には魅力である。

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No.161 さん５年も検討してるんですか？
いいマンションなんてないんですね～
岡山には・・・。

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やっぱり、人によって色々ですな。

久しぶりにMR巡りしてみようかしら・・・


でも、見ると欲しくなってしまいますよね。

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>>162
5年も検討してるわけではないですが、不動産は好きなので新築中古
合わせて100件以上は見ましたし、いくつか持ってます。

最初はどれも一緒に見えたりしてましたが、長く多くの物件を見てると
良し悪しや適正価格かどうかはある程度はわかるようになってきました。

マンションは戸建注文と違って好きな場所を指定できませんからまさに
タイミング次第です。同じ新築物件は二度と選べませんしね。

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そう言うあなたの、岡山のベスト３をお聞かせください。

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岡山のベスト３だと過去５年の範囲では、ロイヤルガーデンが１位から３位まで独占するでしょ。

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ハイグレード部門
①パークホームズ桑田町レジデンス
②ライオンズタワー表町
③グレースタワー

スタンダードグレード部門
①パークホームズ岡山駅西
②パークホームズ大元
③プレミスト大元

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ハイグレード部門とか勝手にベスト３を決めているけど
そのハイグレード部門って
内装、部材などのグレード高く、中身が高級って意味で
ハイグレード部門　とか　ネーミングをつけていると推察されるけど
本当にしょぼいな。

タワーマンションっていうことを除くと、
両備グレースタワーは　グレード高くないぞ。

１６７　は目利きがしょぼい。

１６６もロイヤルガーデンが５位まで　独占って。
それもまたしょぼい目利きじゃ。

売れ行きスピードが速い＝グレードが高い
ではないだろ！！

立地、環境、資産価値、将来価値、内装のグレード、割安感
などの総合要素っていうなら　それでも納得できるが。


グレースタワーは、しょぼくて、入居半年以内で
別の新築マンション買って移った人片手以上は知ってるで。
そんなご意見番をきどるのやめてほしいわ。

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おいおい、そんなに噛み付きなさんな・・・

そういうお前さんの意見はどうなのさ？

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>>168
良く見てるね。概ねその通りだわ。
本当は3位が該当無しかフォレストビュータワーにしたかったけど、結構古いしそれは
アレだから中古の購入待ちが多くて、かつ高値で取引されてるからとりあえず適当に
入れてみたの。中のグレードもその通りでごく平凡。

あなたのベスト３は？？

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さて、住宅支援機構のデータを見てみると平成21年度の全国マンション購入者の
いわゆる世帯年収(主人＋奥さん)割合は以下になってます。
世帯年収　　　　割合
～399万　　　　15.7％
400～599万　　38.5％
600～799万　　21％
800～999万　　10.3％
1000～　　　　14.4％

マンション購入時の年齢層は以下です。
年齢　　割合
～29　　15.3％
30代　　41.6％
40代　　25％
50代　　11.8％
60～　　6.3％

返済負担率(一年間のローン支払額÷年収)
返済率　　　　割合
～9.9％　　　5.2％
10～14.9％　10.6％
15～19.9％　19.1％
20～24.9％　21.7％
25～29.9％　28.7％
30％～　　　 14.6％　

返済率25％前後が多いですが、
例えば年収400万の人が全期間固定金利2.5％で借入2350万・35年返済で組むと返済率25％に
なりますが、駐車場やら管理費やらを入れたら支払い月10万前後は結構キツイと思いますけど。

ちなみに平成21年度の岡山県の新築マンションの平均価格は2311万とのことです。

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新築購入検討中ですがいまいちいい場所に物件ができませんね・・・

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>>172
あなたの希望学区(エリア)・希望デベロッパー・希望価格帯は
どんな感じでしょうか？

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京山中学校区がいいです。

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ロイヤルガーデン丸ノ内即効で売り切れたみたいやけど、あの辺てもうでないんですかね？

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京山学区に新しくマンションが２棟建つ予定があるじゃないですか。

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>>174
京山学区って戸建はいっぱいありますよね。戸建の工事はよくみますね。
全体的に道が狭いのが少し難点なんですが。
>>175
確かにすぐ売れましたね。あの時はリーマンショックの後遺症で分譲が異様に少なくて、
私の探してたエリアでも分譲はそこと大学病院通りしかなかった気がする・・・・

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>>175
県庁通りの中銀の向かいにRGができるそうですよ。

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>>178
ほんとですか？
でもあの辺はやっぱ高そうですよね。
上層階になると４～５千万はするんでしょうか？

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>>179
そんなに地価が高いの？
ＲＧで別に高級路線とかじゃないですよね。
4～5千万って、ちょっと考えられないんですが。

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岡山のマンションでも最上階になると、特別高級マンションでなくても５千万くらいはしますよ、

駅近のもうすぐ完成のマンションでも最上階がそれくらいしてましたよ。
まあ間取りもそこだけ違うものでしたけどね。
実際買いたいと思って調べたので事実です。考えてる間にすぐ売れてしまいましたが・・・

だから県庁通りが地価が高いかどうかは知らないけど、需要からしてある程度の広さだったらそれくらいするでしょう。

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>>181
リベール？？かな。
マンション選ぶ時って、好きなデベの中で選んでるんですか？
それとも好きなエリアの中で売主問わず検討してるんですか？

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>>178
いつごろになるんでしょうか？
言える範囲で教えてもらえないでしょうか・・・。

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>>182
そう、リベールです。
私はデベはあまり気にしないですね。
デベの中でも、常に同じレベルのものを作ってるわけじゃないので、個人的には立地と間取り重視で検討しています。
岡山では90平米超えの４LDKっていうのが中々出ないですからね。
リベール最上階はそれだったので、ちょっと残念でした。

県庁通りのRGの予告はまだ出てないですね。

丸の内のあたりは人気ありますが、どのような方が購入されてるんでしょうね。
私は駅近マンションを探してます。
駅を使って通勤などはしてませんが、なんとなく老後便利そうっていうだけで。

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県庁通りのマンションは和田コーポレーションです。

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>>185
そのあたりで財閥系がやってくれたらなぁ。
いずれすることを期待してる。

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県庁通りのRGは　ロイヤルガーデン内山下の看板が掲げられてました。
鹿島施工で、もう基礎工事の最中でした。
おそらく来春完成なのでしょう。

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>>184
岡山駅から丸の内周辺はやはりマンションも値段が張りますし、
官公庁関係、大企業勤務、士業、経営者が多いのは多いですね。
分譲賃貸で入ってる方もそういう方が多いと思います。

郊外にあるような新築2,000万前後のマンションなんて殆どありませんし、
4,000～5,000万の価格帯の部屋でもうまく計画すれば成立するエリアです。
三井とか大京がハイクラスを分譲してくるエリアでもあります。

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○価格発表　ＮＥＷ　
ポレスター西古松　第一期
75.11m2～86.25m2　2160万円～3540万円

フラットＳ対応、学区、設備が売りであるが、若干高目の価格帯でどこまでやれるか。

○販売予告　ＮＥＷ
ポレスター大元駅前
引渡し　2012年8月末予定
75.17m2～90m2
価格未定

同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。

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>>190 訂正
ポレスター大元駅前　引渡しは2012年10月末予定

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同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。

鹿田小ですね。
大元小にもいけますけど・・・。

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それより皆さんはマンション買いましたか？
私はここを参考にして買いましたけど、かなり満足してます。

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どちらのデベで買われたんでしょうか？
よろしければ参考までにおしえてください。

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>>194さん、こんにちは。
営業マンと思われるといけないので物件名は言えませんが、中心部のマンションです。
私の場合はこだわりがあったので、その条件に全て合致したので大変良い買物をしたと
満足しています。

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マンション買うのに、こだわり無い人っているの？

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マンションに限ったことではありません。

こだわる人は、こだわるし、
こだわらない人は、こだわらないですよ。

私は、仮住まいなので、あまりこだわりませんでした。

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マンション　チェックリスト

・デベロッパー
・エリア
・日照
・眺望
・学区
・㎡数
・プランニング
・内装
・外装
・設備
・分譲価格
・融資対応
・リセール
・管理会社
・その他

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無駄に埋めるなよ

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伊島学区に中古物件が売り出されましたが、またしても強気の価格ですね。
でも、その価格で売れるなら、リセールバリューは申し分ないですね。
やっぱり、マンションは立地だと、改めて思いました。

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東西向き物件は、結局売れ残るよね

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>>200
あの金額で売れたら凄いけど、結構売り出してから時間経ってるような気が・・・
まぁ物件の絶対数が少ないから可能性はあるかもしれないね。

>>201
ファミリー向けで東西向きは結構痛いよね。
主婦は季節によっては昼から電気付けっぱなしで家事するはめになるしね。

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やっぱり東南の角部屋を買うのがリセール的には安全ってことでしょうかね。

お値段も高いですけどね。

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>>203
リセール的に言えば南向きが良いのは間違いないけど、最近の中古市場見てると
駅近であれば意外にも東西物件もまずまずの価格で売れてるよね、駅近に限るけど。
ただ、東西物件は日当たりで不利だけでなく、断熱性能が良い物件でないと快適性
も落ちるよね。

物件は自分の好きな場所にある物件が一番良い物件なんだけど、リセールで限定で
考えると駅近がいいよ。京山学区も人気学区だから予算ある人が中古結構探してるん
だけど、中古マンションだとここまでって予算のアッパーはあるからね。
強気の価格で出しても学区重視の子育て世代が買ってもいい、もしくは買える価格か
どうかなんだよね。

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｢マンションは立地だ｣という人もいれば、
｢マンションはブランドだ」という人もいるし面白いよね。

立地が良くてブランドなのが一番いいんだろうけど。

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立地は時と環境と共に変化するけどねぇ。

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鹿田小と大元小では、大元小学区の方が人気があるんでしょうか？

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鹿田小は通学路が色々危ないからね。普通は大元小を選ぶでしょう。

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>>208
私は鹿田でも大元でもどっちがどうってことはないと思いますよ。
桑田町レジデンスの住民さんは中央小と鹿田小とどっちを選ぶのでしょうか。

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3／8　岡山県　現在販売中の物件(販売予告含む)※参照は物件サイト

○ロイヤルガーデン大供弐番館
○ポレスター西古松
○パークホームズ桑田町レジデンス
○ポレスター大元駅前
○エヌ・グランデ豊成
○アルファライフ倉敷駅西
○サーパス倉敷幸町
○アルファスマート野田
○アルファスマート庭瀬駅前
○リビンコートスタイル昭和町
○リビンコートプライム厚生町
○アルファステイツ高屋
○サーパス国富

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鹿田学区は評判悪いと上の方にあったね

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せっかく買ったマンション周辺で、抗争事件が勃発したりしたら、大変ですよ。

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山口組系暴力団事務所前を通って小学校に子供を通わせるなんて、とんでもないと思います。

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鹿田町・・・
賃貸や売りに出ていたね。

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不動産屋のチラシに、リビングコート伊福町の中古が載っていた。

しかし３年も経って、売り出し価格から３０万円しか下がっていないのは、売れ残りをなるべく高く売り付けようという魂胆だろう。

阿漕な商売しているなぁ・・・まぁ、消費者もバカじゃないので、ひっかからないとは思うけどね。

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>>215 さん

そこは、早々に売れた物件ですよ。
知ったかぶりで、お恥ずかしい…

売り出し価格は、売主が決めることです。もちろん相場を加味しています。
まっ、あなた様が買える金額じゃないからといって、嫌がらせはどうかと…

以前も、伊島学区で中古物件が出ましたが、売り出し価格より高かったケースもあります。
この価格で売れれば、まだまだ需要はあるということですね。答えは直ぐに出ますから、
あなた様はまた恥をかくことになるのでは？

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最終的な購入価格と売出し価格は違うからなんとも言えないけど、
広告的には82㎡で坪145万。直近の同物件でも高くて坪115万程度
だったから、地元デベであの金額で売れたらかなり優秀だと思うよ。
今は周辺に新築分譲が一件もないのが＋だと思う。

あの学区で探してる人は中古は待てば出ると思うよ。子供の教育
が済んだら売りに出す可能性も結構あるはず。別に利便性が特段良い
わけではないからね。

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水道局前の物件が何部屋も賃貸に出ていました。
賃貸が多い物件の購入のリスクはあるんでしょうか？

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>>218
あの辺って某Ｙ組幹部の大物親分さんのおウチがあるって聞いたことあるんですけど本当なんでしょか・・・？

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東北の復興のため、建設資材が高騰するそうです。セメント、鉄筋、鉄骨、石膏ﾎﾞｰﾄﾞその他。
もう値段が公表されている物件は、今のうちに買っておいたほうが良いと思われます。
金利も上昇するでしょうし、消費税も上がるでしょうから。

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