岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

new サーパス国富
入居時期　　　　2012年2月下旬
予定販売戸数　　42戸
予定価格　　　　未定

周辺に新築マンションは今のところ無さそう。

まぁ、今買うなら残り少ないけどアレが断トツでお奨めだけどね。

岡山駅近・買物便利・バス便多数・フラット35Ｓ対応・性能表示最高水準・全戸南向・
最小でも82㎡超・独立型バルコニー・内外装高級感・設備充実・リセールバリュー・
人気小学校区選択可・管理会社優秀・｢三井に住んでいます」

確かに高価格帯は間違いないが、過去の周辺物件の新築分譲価格と比較しても
この内容でこの価格はむしろ割安。

そうそう｢ロイヤルガーデン大供二番館」のことが少し出てたけど、
最安で一千万台後半からみたいなことが書いてあった気がする。記憶が正しければ。

↑出てたのは｢地元経済紙｣です

RGの最近の物件はどんどん品質が下がってきていますね。

ブランドイメージの低下につながらなければいいのですが…

林原が借金の返済猶予だのなんだので日経1面に出てた。
ハヤシバラシティなんて当分無理じゃないか。

東古松だと思うんですが、前を通りかかると
和建設の看板がデカデカとでている土地がありました。
確かに狭いけど、いつごろ建つんでしょうか？
ご存知のかた、おられますか？

>>107
どうだろうか。周辺に物件多いからすぐには着工しないと予想している。

　物件名　　　　　　　　　　　　　　　価格帯
・パークホームズ桑田町レジデンス　　　高～超高
・リビンコートプライム厚生町　　　　　中～中高
・ポレスター西古松　　　　　　　　　　中～中高
・アルファステイツ問屋町　　　　　　　中
・ロイヤルガーデン大供弐番館　　　 　 中
・アルファスマート野田　　　　　　　　低～中

>>105
以前の物件は2～3回しか見たことないからあまり詳しくないが、
弐番館は内装・外装・設備・はアルファステイツと同じ匂いがする印象。

>>109
RG大供2番館のモデルルーム見ましたが、設備はｱﾙﾌｧｽﾃｲﾂ問屋町の方がｸﾞﾚｰﾄﾞ高いと感じましたよ！！

>>110
設備の違いは例えばどんなのがありました？
見たモデルで一番気に入ったモデルルームはどの会社のどの物件でしょうか？
参考に教えて下さい。

ハヤシバラのＡＤＲで駅前のあの広大なパーキングはどうなるのだろうか。

さて、マンション購入で融資を使う場合、もちろん重要なファクターが主人の年収でしょう。
子育て世代は30年前後の長期ローンを組む方が大半ですから、その大小によって買う物件が
左右されます。25～40歳の平均値はどうでしょうか。

全国男性平均年収　※国税庁「民間給与実態統計調査」
年齢25～29歳　平均年収378万
年齢30～34歳　平均年収453万
年齢35～39歳　平均年収530万

概ね30歳前後ですと400万前後、35歳前後で500万前後が平均なようです。
数値は大都市圏を含む全国平均ですから、岡山等の地方都市は1～2割ぐらいは低いかもしれません。

勤続年数が長ければ多少年収は増えますが、長期ローンが厳しくなりますので多くの
自己資金を要求されます。勤続が短ければ長期ローンに有利ですが、年収は低いかも
しれません。

厳しい経済情勢を反映してか、30代の男性の平均年収は10年で60万程落ちています。

ちなみに、借入額別の返済額はこんな感じです。(金利1.5％計算　35年返済)

・借入1,500万　月々45,927円　年間551,124円
・借入2,000万　月々61,236円　年間734,832円
・借入2,500万　月々76,546円　年間918,552円
・借入3,000万　月々91,855円　年間1,102,260円
・借入3,500万　月々107,164円　年間1,285,968円

マンション購入ですから、これに月に諸経費2万前後と税金を足してローン減税
(年末残高の１％)を引いたのが当初の支払額になります。

よく｢借入は年収の6倍｣とか言う人がいますが、600万・700万ならさておき、
年収400万前後で6倍も借りたら生活はカツカツになりますよ。

言い忘れましたが、｢変動金利」や｢短期固定」借りる人はさらに注意が必要です。
現在の超低金利で返済率ギリギリに組んだ場合、金利上昇で一気に生活が苦しくなる
可能性があります。年収が低い人、余裕がない人は特にそうでしょう。

長期で変動で組む場合は、金利上昇しても耐えうるかどうかよく検討すべきでしょう。
いつ金利が上がるかで返済額は変わるのですが、

例えば、借入2,500万のケース　
・金利1.5％計算で月々76,564円
・金利2.5％計算で月々89,376円
・金利3.5％計算で月々103,322円
・金利4.5％計算で月々118,324円
・金利5.5％計算で月々134,254円

実際は125％ルール等があり急激には上がりませんし、どこで金利が上がるかによって
返済額は全然違いますのであくまでも参考です。

もちろん、経済情勢がずっとこんな感じだったらあんまり金利は変わらないでしょうけど。

さて、現実に岡山でマンション購入の際に長期ローンを前提とした
子育て世代がどういう資金計画をしているのだろうか。

マンション購入する際には購入者の年収が低ければ低いほど自己資金が少ない。
岡山のマンションは2,000万台半ばを平均価格帯とする物件が多いと思うが
年収400～450万前後であればいくら子供が小さくても、諸費用も含めて1割程度の
自己資金しか用意できない人も少なくない。

逆に年収700万前後の子育て世代であれば、子供も小さいので漫然と生活するだけで
150～200万ぐらい普通に貯蓄している家庭も少なくない。よって3,500万を大きく
超えるような物件も1,000万以上の自己資金を用意して購入することも珍しくない。

ここで問題としたいのは購入後のリスクは、金利変動や｢給与減少などによる
｢支払いが困難になる｣リスクである。それを避けるには給与を維持するように努力する
のはもちろんだが、自己資金を多く出すか繰り上げ返済を計画的にするかして、
マンションの中古としての売却価格に対して残債を下回らせる努力が必要である。

万一の際、売却して残債を抹消できないと自己破産もあるので注意したい。
もちろん売りやすい物件であるかも重要なファクターである。

ハヤシバラシチィーの今後が気になります

ハヤシバラシティーの今後が気になります

>>118
確かに大いに気になる。
財閥系や電鉄系が落札して『複合施設(デパート・モール)＋高層マンション』だったらいいが、
中小が落札して安いマンション数棟立って終わりとか最悪のシナリオも。

JR岡山駅前の林原駐車場は中国銀行が４２５億円の担保設定したと日経新聞に書いてありました。
それだけの土地を入手して開発するとなるとイオンや三井不動産クラスかな、と思いますね。