https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/
３枚目です。
こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。
以下、初代の紹介文です。
マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
[スレ作成日時]2010-12-06 23:00:39
岡山県新築マンション一覧 12／06現在 (物件サイト参照)
入居時期 今回販売戸数 残物件価格帯
●昭和住宅
リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬 16戸 2,170～3,310万
●三井不動産レジデンシャル
パークホームズ桑田町レジデンス 2012年1月中旬 6戸 3,030～3,890万
●穴吹工務店
サーパス倉敷幸町 2011年6月下旬 14戸 2,290～3,520万
●穴吹興産
アルファスマート野田 2011年2月下旬 25戸 1,790～2,390万
アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬 未定 1,900～2,490万
アルファステイツ問屋町 2011年4月下旬 9戸 2,320～2,840万
アルファステイツ高屋 2011年6月中旬 38戸 1,830～2,530万
アルファライフ倉敷駅西 2011年5月下旬 20戸 1,590～1,999万
●カイタック
リビンコートスタイル昭和町 2011年3月 15戸 1,780～2,440万
リビンコートプライム厚生町 2012年3月 52戸 2,400～3,890万
リビンコートプライム問屋町 即入居可 5戸 2,610～2,730万
前スレで契約をキャンセルできるか聞いた者です
今週中にキャンセルの旨、不動産会社に伝えることにしました
便利も良く作りのいい物件は欲しいとは思いますが、
家族もしぶしぶキャンセルを承知し購入はしばらく見送ります
よくよく考えたら、岡山に永住はしないだろうし、家をはじめブランド品や高級車や他人の肩書き等にも魅力も
ステータスも感じない変わり者なんですよね･･･情けないです
人の人間性だけには唯一興味あるんですが･･･
高い勉強代ですね
ここには大変お世話になりました。ありがとうございました。
>>2
お役に立てて良かったです。
｢こんなとこ買わなければ良かった｣と思いながら住むぐらいなら安いものだと
前向きに捉えて下さいね。
いつかまた買うときが来たら、これを肥やしに確かな物件を契約されるのでは
ないでしょうか。
ところで30歳500万さんは物件決まったんかな。
そろそろ最初に質問してから1ヶ月ぐらい経つんじゃない。
ちょっとローンの種類って多いけど、みんな何組んだ？
長期固定・短期固定・公的ローンいろいろあるから悩まなかった？？
借りれるところから借りました。
残念ながら、一箇所からしか借りれる状況ではなかったので、悩みませんでしたよ。
>>7
ローンの組み方を聞いているのに、あまりにも的外れな回答
購入をキャンセルした話は明らかに作り話と思っていたが、ローンの仕組みすら理解していないところを見ると
住宅の購入すら経験なさそうだね
どーでもいいけどいい加減見てられない
噛み付くのは、前もよく来られてたあの人だろうね。デベ関係の。
ローンはやっぱりデベロッパーが持ってくる提携ローンが多いですよね。
全角アンカーのおじいさん最近見ないな。
元気なのか。
言葉を荒らしたり、人の揚げ足ばかりとってたら必ず運落ちますよ。
それが楽しみなんでしょうけど。
ぶっちゃけ銀行がフラット３５Ｓしか選択肢がないとか言うなんてありえねーよ（笑）
そんなありえない話をここに書いて信じる人が一人でも存在すると素で思ってるところが
作り話と言われている要因だと５分でもいいから自答して考えてみればいいのに・・・
意味わからないこと書いて指摘されたら業者だ業者だだろ？
もう少し人間のレベルあげたらいいのに
>>16 さん
銀行系のローンは、審査が厳しいです。
金消の日に対象物件に住む予定がなかったり（金消は２月、引越しは４月など）、ローン契約者が単身赴任で対象物件に住まない場合（投機目的とみなされる）などは審査が通りません。
しかし、一方でフラット３５Ｓは、上記理由に客観的説明がなされれば、審査が通る場合もあります。
貴君の知らないことは、この先も沢山あるので、言動には気を付けましょう。
>>勉強不足だ。
>>おそらく彼は転職して勤続年数が短い。
>>転職１ヶ月からローン組めるのはフラットしかない。
あはは
一人何役で相変わらず意味わからない
うちは両親ともに銀行員で現役銀行員の友人もいるが
勤続年数が短いからフラットしかないなんてありえねーつーに
銀行側がそんな事を言うのもありえない
間に入っているデベに言われたのか？
どちらにしろ騙されてるよ
一回別の銀行で審査してもらったほうがいいよ
まぁ作り話だから審査もできないだろうけど（笑）
>>20
なんか残念な反論になってるなぁ。
さては団信の件を知らないな。
フラットは任意だから大きな病気持ちでも組めるよな。
銀行ローンは団信は必須でしたよね？
プロパーや事業用ローンなら組めるとかいうのナシね。
＞＞２０
あなたこそ、恥を忍んで両親に聞いてみたら？
周りに銀行員がいるだけでは、屁のツッパリだぞ！
ちゃんと確認しなさいね。
多分、あなた以外は全員敵だよ。あなたに加勢する人は現在いませんからねぇ。
30才500万さん物件決まった？？
私は、賃貸部件です。
マンションは立地なので、買う時はこだわりますよ。
賃貸部件ってなんだ？
30歳500万です。
正確には２８歳です。
まだ決まってないんですよ。
ポレスターが気になるぐらいです。
焦っても無駄ですが、再来年小学校に入学の息子がいますので焦ってしまいます。
岡山ね・・・
私は大嫌いだな
転勤できたデベさんかわいそうね
でも岡山で耐えれればどこでもやっていけるかも
「岡山の二度泣き」ですね。
岡山の人は、業者に対する要求が厳しいので、肝に銘じて仕事をするように。
>>31
こんにちは500さん、再来年ご入学ということは、2012年3月まで入居が
理想ですよね。ポレスターということは大元学区が希望でしょうか。
大元学区でしたら、
新築 ポレスター西古松
中古 パークホームズ大元ブライトコート
中古 プレミスト大元
このあたりが個人的にはおススメです。
出てくれば2,000万台半ば前後じゃないでしょうか。
５００です。
新築マンションって値切れたりするんですか？
>>35
500さんこんにちは。
結論から言うと値切れるデベと値切れないデベがあります。
考え方ですが、｢値切ってくれてうれしい｣と捉えるか、｢値切らないと売れないのか｣
もしくは｢ゴネ得ではないか｣と捉えるか感じ方は色々です。
実はデベロッパーといっても｢マンション専業デベ｣や｢都市開発までする財閥系デベ｣まであります。
マンションしかやってないと売上を計上するには建て続けるしかなく、｢今は建設を少し控えよう｣
ができにくいのです。ですから建て続けざるを得ないともいえ、在庫リスクから値引きに頼るデベ
も少なくありません。
よって都市開発まで手がける大手財閥系等は値引きは少ないのです。
あくまでも、値引きがあっても値引き後の価格が｢適正価格｣であるかどうかではないでしょうか。
納得のいく説明ありがとうございます。
いい勉強になります。
ありがとうございます。
マンションブランドのイメージが強い三井でも、
マンション事業は全てのプロジェクトの中のほんの一部にすぎない。
いい物件はお早めに！
>>33
いい人もたくさんいるけど、岡山の人って姑息で他人に対してケチで自分の利益しか考えてなくて、
ギブアンドギブで嫌いかも。
でも気候もいいし不動産は安いし、程よい田舎で住みやすいのは確か。
岡山あっぱれかも。降参だな。
だから、岡山の二度泣きです。
余所者には住みにくいのでは？
マンション業界には大手８社構成されるで｢ＭＡＪＯＲ７｣という括りがあります。
東京建物が後から入ってきて８社だけど７のままなのです。
・大京 「ライオンズマンション」シリーズ
・三井不動産レジデンシャル 「パークホームズ」「パークシティ」「パークコート」「パークタワー」等
・三菱地所 「パークハウス」
・東京建物 「Brillia」
・住友不動産 「シティハウス」「パークスクエア」シリーズ等
・藤和不動産 「シティーホームズ」シリーズ等
・野村不動産 「プラウド」
・東急不動産 「ブランズ」シリーズ等
岡山では馴染みが薄いところもありますが、これらの８社で全体戸数の２割程度を供給しています。
もっと岡山にも出てきてほしいですね。
ちなみに住宅メーカー大手８社は
「積水ハウス」「大和ハウス」「積水化学（セキスイハイム）」「ミサワホーム」
「パナホーム」「住友林業」「旭化成」「三井ホーム」 です。
ちなみに岡山ではお馴染みのデベロッパーでは
・穴吹興産 657億 2,010年6月
・マリモ 408億 2,010年7月
・カイタック株式会社 153億 2,010年2月
・和田コーポレーション 66億 2,010年2月
マンション販売だけの会社だけではありませんので、
売上の比較は意味がありませんけど参考まで。
今朝は寒かったですが、やっぱりマンションは一戸建てより暖かいのでしょうか？
完成後もアフターサービスを含め、デベロッパーとの付き合いは
売って終わりではないのです。その為には購入者のためにも確固たる
財務基盤を築いて存続していただくこともデベロッパーの使命だということです。
売り出し初期から｢キャンペーンで安くします｣「モデルで使用させて頂きますと」
｢特別にキャンセル物件を格安で」では困る。
これらの話しは「今回は当初から計画や値付けをミスっておりまして」
と言ってるようなもので、値引きで利益は大丈夫かと企業経営に不安が募る。
適正な利益を含んだ適正な価格設定をし、値引き無しでも購入者が
「売り切れる前に買えて良かった」
と思えるぐらいな物件を多く作れるかどうかではないだろうか。
>>47
通常は、マンションの方が暖かいですよ。
夏涼しく、冬は暖かい。
一戸建てより、冷暖房費は格段に安くなっています。
また、一階は底冷えするので、２階以上。
角部屋は側面から冷やされるので、避けた方がいいかも・・・
このサイト大変勉強になってる。
そう思ってる人多いんじゃない？
なんか素人の私でも、業界の全体像や留意点が
わかってきた気がする。
あっざ～す。
又のご利用、お待ちしています。
これはひどい・・・
ソースぐらい貼ればいいのに
自問自答してどうする
いや、おめえさんの書き込みの方がひどいよ。
何がどうなのか、具体的に書きなはれ。
第一、誰に言ってんだい。
上下左右に人が住んでいる方が暖かいですよ。
こんばんは。メジャー７の件、おわかりいただけましたか？
ちなみに調査会社が行った、入居者から評価の高かったマンションブランドは以下です。
マーケティング会社が実施した
2010年 マンションブランド評価ランキング
1 「パークシティ」 三井不動産レジデンシャル
2 「パークコート」 三井不動産レジデンシャル
3 「パークタワー」 三井不動産レジデンシャル
4 「ドレッセ」 東京急行電鉄
5 「PROUD （プラウド）」 野村不動産
6 「グランドメゾン」 積水ハウス
7 「パークハウス」 三菱地所
8 「ブランズ」 東急不動産
9 「Brillia （ブリリア）」 東京建物
10「シティタワー」 住友不動産
11「オーベル」 有楽土地
12「D'Cladear （ディークラディア）」 大和ハウス工業
13「アトラス」 旭化成ホームズ
14「シティハウス」 住友不動産
15「パークホームズ」 三井不動産レジデンシャル
16「グローリオ」 セコムホームライフ
17「Livio （リビオ）」 新日鉄都市開発
18「プレミスト」 大和ハウス工業
19「グランスイート」 丸紅
20「コスモ」 コスモスイニシア（旧・リクルートコスモス）
21「ライオンズ」 大京
22「BELISTA（ベリスタ）」 藤和不動産
23「CREVIA（クレヴィア)」 伊藤忠都市開発
24「イニシア」 コスモスイニシア（旧・リクルートコスモス）
25「ルネ」 総合地所
26「レーベンハイム」 タカラレーベン
27「クレスト」 ゴールドクレスト
28「クリオ」 明和地所
29「サンクタス」 オリックス不動産
岡山県新築マンション一覧 12／20現在 (物件サイト参照)
入居時期 今回販売戸数 残物件価格帯
●昭和住宅
リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬 5戸 2,170～3,220万
●三井不動産レジデンシャル
パークホームズ桑田町レジデンス 2012年1月中旬 4戸 2,840～3,520万
●穴吹工務店
サーパス倉敷幸町 2011年6月下旬 14戸 2,290～3,520万
●穴吹興産
アルファスマート野田 2011年2月下旬 15戸 1,790～2,360万
アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬 54戸 1,840～2,490万 NEW
アルファステイツ問屋町 2011年4月下旬 9戸 2,000～2,840万
アルファステイツ高屋 2011年6月中旬 30戸 1,830～2,490万
アルファライフ倉敷駅西 2011年5月下旬 19戸 1,590～1,999万
●カイタック
リビンコートスタイル昭和町 2011年3月 13戸 1,780～2,440万
リビンコートプライム厚生町 2012年3月 52戸 2,400～3,980万
リビンコートプライム問屋町 即入居可 5戸 2,610～2,730万
岡山の今後の販売予定物件一覧
販売予定
●ポレスター西古松 2011年2月下旬
●ロイヤルガーデン大供弐番館 来春
●サーパス国富 2011年6月
さて、皆さん今年も2010年もあと僅かになりましたね。
検討中の方、購入済みの方、良い物件とめぐり合えましたでしょうか？
今年の岡山の新築マンション事情を見ると、昨年に比べて物件数も増え
選択肢も増えました。ただ、売れてる物件は一部であり、引渡しが近い
にもかかわらず多く売れ残ってる物件も見受けられます。
販売直後が一番売れるのですが、スタートダッシュに失敗している物件もあります。
消費者の目も厳しくなってますから、安いだけでは売れませんし、
高くても価値が伴ってないと、これもまた売れません。
マンションは売り切れると二度と同じ物件は買えませんので、日頃から
即座に物件の良し悪しを判断できる力を付けておいていただきたいです。
首都圏でマンション販売戸数が５万件を超えたらしい。
地方都市もこれに追従するらしい。
個人的には、首都圏で展開している、ハイグレードマンションを希望する。
京山のＪＲ住宅あたりに、ヒルズ級が建設されないかなぁ…
融資の選択では所得が高く、融資の割合が低ければ(50％以下)、いわゆる｢変動金利」
(通期変動・3年固定・5年固定等)を選択されるのがベストかと思います。
ただ、庶民向けのマンションほどチラシで、
【月々○○○○○○円(3年固定・35年返済) 頭金なし】
と長期のフルローンかつ短期固定の変動型を薦める危ないキャッチフレーズが目に付きます。
年収700万も800万もある人が月1万、2万支払いが上がるのと、
年収300万、400万の人が月1万、2万上がるのとでは深刻度が全く違います。
庶民で長期ローンで変動型を選ばれる場合は、相当の自己資金を持ってる場合のみです。
1％金利が上がっただけでも相当返済額変わります。
できればマンションが対応してるなら、金利が相当安い｢フラット35Ｓ｣か、
非対応でもただの｢フラット｣が良いです。
ただのフラットなら金利は結構高いので、支払いがキツいこともあるでしょう。
ただ、それでキツいなら計画自体を辞めた方が良いと思います。
もし変動で金利がその水準に上がったらどちらにしてもキツいわけですからね。
フラット35Ｓの安全性はおわかりいただけたでしょうか。
しかし、デベや窓口銀行が公的ローンのフラット35Ｓを積極的に薦めない場合があるのは
なぜでしょうか？
・そもそもフラット35Ｓ対応のマンションになってない。
・現時点での金利は変動の方が安く、支払いを楽に見せるため変動を推奨
・デベのフラット申請手続きが煩雑で面倒
・審査が長いため、後々ローンキャンセルになるのがデベのリスク(銀行は早い)
・銀行はホントは自前のローンを売りたい事情
いろいろあるわけです。
先日、いろんなタイプのマンションデベロッパーがあるとお話ししました。
岡山でもお馴染みの2社を例にとりますと、例えばマンション事業中心の
トップクラス企業｢大京｣の場合
●大京(ライオンズシリーズ)
・不動産販売事業 1985.39億
・不動産管理事業 601億
・請負工事事業 405億
・その他 107億(賃貸管理)
合計 3183.56億
関連企業
・オリックス・ファシリティ(ビル管理他)
・大京アステージ(マンション管理他)
・大京リアルド(不動産仲介他)
・大京ライフ(管理員業務他)
・大京エルデザイン(リフォーム他)
その他多数
ご覧の通りマンション関連が事業の中心です。
もう一つ、総合デベロッパー首位の「三井不動産」の場合。
●三井不動産グループ(パークホームズ・パークタワー他)
・賃貸収入 5467.62億
・分譲事業 3920.87億
・請負工事事業 1598.02億
・仲介・コンサル 625.84億
・管理受託事業 1005.36億
・部材・商品販売 630.17億
・施設運営事業 485.18億
・その他 114.97億(金融・リース)
合計 1兆3,848.06億
関連企業
・オリエンタルランド(東京ディズニーリゾート)
・帝国ホテル(老舗ホテル)
・三井ホーム(大手住宅メーカー)
・エムエフ住宅サービス(管理)
・三井不動産販売(三井のリハウス)
・東京ミッドタウン(都市開発)
・ららぽーとマネージメント(大規模商業施設)
その他多数
面白いのが賃貸収入が5,000億以上あります。
なんと賃料収入が事業の柱なのです。
こう見ると一口にデベといっても色々あるもんです。
野村はあり得ないでしょう。
野村は広島ですら新築無いからね。
major7の優先順位は岡山駅半径1キロ圏内じゃないか？
みんな結局今年マンション買った？？
買ってないです。
新築・中古共色々と検討したあげく、アルファステイツ問屋町を購入しました。
資産価値うんぬんより自分が住みたいと思うかどうかが決め手でした。
>>71
ありがとうございます。
本格的に検討開始して４ヶ月くらいで契約しました。
もっとじっくり検討しようとも思いましたが、今回の物件が完売で買えなく
なった時、次の希望物件が出るまで待てる自信がなっかた（数年先かもしれません）ので
決心しました。
野田の吉野家跡にロイヤルガーデン，東古松で昔「大元スーパー」があったところに和建設の
分譲マンションが建つようです。どちらもかなり敷地が狭いようですが・・・。
ロイヤルガーデン岡山駅前３番館ができるという話は聞いたことがあります。
あとは奉還町のリビンコートでしょうか。
new エヌ・グランデ豊成 （株式会社中本屋工務店）
入居時期 2012年6月末予定
今回販売戸数 未定
予定価格 未定
マンションでエコキュート標準とは珍しい。
オール電化・エコ住宅好きにはよろしいのではないでしょうか。
和田コーポレーションが計画してる野田の物件はどの辺りですか？
>>80
この掲示板の情報を基にすると、西古松のメガネ屋がある交差点のラーメン屋の裏のあたりでしょうか。
さて、今年マンションを買うにあたっての注意点は政府の緊急経済対策の一環である全期間固定
融資｢フラット35Ｓ」(当初10年間マイナス１％)が今年の年末受理分を持って終了(予定)する、
ということです。現在こちらの制度を使える岡山県内の新築マンションで｢住宅金融支援機構」
に登録されてるのは｢パークホームズ桑田町レジデンス」と｢ポレスター西古松」しかありません。
高所得者向けの｢パークホームズ」はさておき、標準的な価格帯(想像)の｢ポレスター」で｢Ｓ」の
選択肢があるのは魅力的ではないでしょうか。
現在の金利水準は取り扱い金融機関によりますが、Ｓで当初10年間1.4％ 11年以降35年まで2.4％
となっており、全期間固定としては最も低水準になっております。バブル期には変動金利が８％を
超えたこともあることを考えると、これ以上無い条件に見えます。長期ローンを組む方で、子供がおり、
安全な支払い計画を建てたい方はお奨めです。
フラットＳの廃止・住宅ローン減税の縮小・今後可能性がある消費税増税を睨みながらの計画になるでしょう。
倉敷に建設予定は？
さて、マンションを買う際にペットを飼われる方、窓を開け放ちたい方等、周辺住居との
プライバシー性を特に重視される方でしたら、バルコニーに注目してほしいと思います。
そうバルコニーの境界壁です。従来からの一般的なバルコニーは、鉄製の枠に石膏ボード
を挟みこみ、上と下に若干の隙間があったあれが一般的でした。
しかし、姿は見えなくても下から影が見えたり、音や気配がはっきりわかるためにバルコニー
は人によっては落ち着かない空間であったかと思います。
それがどうしても嫌な方は、上から下までコンクリートで塞ぎこみその一部に１ｍ四方の
石膏ボードを施工するプライバシーが確保しやすい物件もありますのでそちらを選ばれる
とよいでしょう。デメリットとしてはそのコンクリートの重量を支えるため、柱を作ったり
構造をゴツくする必要があるため建設コストが掛かるということです。
皆さんはいかがお考えでしょうか。
岡山石井中、京山中学区でマンション購入を検討中ですが、今後建設予定はあるのでしょうか？
住宅ローン減税適用ですと平成25年12月までに入居が条件とあって新築にするか中古にするか悩んでいるところです。ご存知の方情報頂けないでしょうか？
さて、マンション購入の際に物件価格以外に比較されるのがその他の諸費用でしょう。
特に注意が必要なのは｢修繕積立金｣です。あくまでも「修繕積立金」は売主が出した
物件の長期修繕計画から算出されますが、これが甘すぎる物件も少なくありません。
現に調査では築20年以上の物件の4割は積立金が不足しているというデータもあります
し、岡山でも｢修繕積立金」の値上げは普通におきています。修繕金が値上げできれば
まだマシで、総会で揉めたり、値上げできない事態になると修繕できず、資産価値の下落
を招きかねません。
物件を安く見せるために｢修繕積立金」を安く見せている可能性もあるので注意が必要です。
購入後、不誠実な対応を管理会社がするようだと、総会で議決すれば管理会社は変えられます
ので後々困らないようにしておきましょう。
>>47
ところでマンションより戸建が暖かいかどうかは、戸建の構造・性能にもよります
のでわかりませんが、マンション内でしたら最も暖かいのは上下左右住居に面した
中部屋です。
熱損失値ベースですと角部屋と中部屋では2倍程違うというデータもあります。
中部屋は、上下左右がエアコンをしてくれてるのでより寒くないでしょうね。
ただ、建物の断熱性能が良ければそれほど角部屋でも気にしなくてもようでしょう。
new ロイヤルガーデン大供弐番館（和田コーポレーション）
入居時期 2012年3月上旬
今回販売戸数 未定
予定価格 未定
ここは予告広告時期が長いから、中々販売価格がわからない。
競合相手は｢ポレスター東古松」｢アルファステイツ問屋町｣か。
岡山県新築マンション一覧 1／17現在 (物件サイト参照)
入居時期 今回販売戸数 残物件価格帯
●昭和住宅
リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬 2戸 2650～2950万
●三井不動産レジデンシャル
パークホームズ桑田町レジデンス 2012年1月中旬 4戸 3310～3600万
●穴吹工務店
サーパス倉敷幸町 2011年6月下旬 7戸 2290～3520万
●穴吹興産
アルファスマート野田 2011年2月下旬 15戸 1790～2360万
アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬 35戸 1840～2490万
アルファステイツ問屋町 2011年4月下旬 4戸 2430～2840万
アルファステイツ高屋 2011年6月中旬 30戸 1830～2490万
アルファライフ倉敷駅西 2011年5月下旬 13戸 1590～1990万
●カイタック
リビンコートスタイル昭和町 2011年3月 11戸 1780～2240万
リビンコートプライム厚生町 2012年3月 52戸 2400～3980万
リビンコートプライム問屋町 即入居可 5戸 2610～2730万
●和田コーポレーション
ロイヤルガーデン大供弐番館 2012年3月上旬 未定 未定 NEW
●マリモ
ポレスター西古松 2012年6月末 未定 未定 NEW
●中本屋工務店
エヌ・グランデ豊成 2012年6月末 33戸 1818～2694万NEW
サーパス国富と両備不動産のオークスもありますね。
（まだ未確定）
商工会議所北の穴吹興産
県庁通りのロイヤルガーデン
京山中学校近くの和建設（分譲か賃貸か不明）
>>96
ＳＵ○ＭＯかヤ○ー不動産に載ってるのから書いてます。
オークスはどの不動産情報サイトにも載ってない不思議。
サーパスはまだ載ってなかった。
実は私もまだまだ他の計画知ってるんだけど、言えない。
ただ、財閥系はしばらく無いと思う。
他の計画教えて下さいよ(*^_^*)
大元駅周辺では、ポレスター(西古松とは別の)と和建設が分譲予定ですね。
今年の2011年3月末までの引渡し物件いくつかあるけど、
ここ数年で比較しても結構売れ残ってる気がする。
new サーパス国富
入居時期 2012年2月下旬
予定販売戸数 42戸
予定価格 未定
周辺に新築マンションは今のところ無さそう。
まぁ、今買うなら残り少ないけどアレが断トツでお奨めだけどね。
岡山駅近・買物便利・バス便多数・フラット35Ｓ対応・性能表示最高水準・全戸南向・
最小でも82㎡超・独立型バルコニー・内外装高級感・設備充実・リセールバリュー・
人気小学校区選択可・管理会社優秀・｢三井に住んでいます」
確かに高価格帯は間違いないが、過去の周辺物件の新築分譲価格と比較しても
この内容でこの価格はむしろ割安。
そうそう｢ロイヤルガーデン大供二番館」のことが少し出てたけど、
最安で一千万台後半からみたいなことが書いてあった気がする。記憶が正しければ。
↑出てたのは｢地元経済紙｣です
RGの最近の物件はどんどん品質が下がってきていますね。
ブランドイメージの低下につながらなければいいのですが…
林原が借金の返済猶予だのなんだので日経1面に出てた。
ハヤシバラシティなんて当分無理じゃないか。
東古松だと思うんですが、前を通りかかると
和建設の看板がデカデカとでている土地がありました。
確かに狭いけど、いつごろ建つんでしょうか？
ご存知のかた、おられますか？
>>107
どうだろうか。周辺に物件多いからすぐには着工しないと予想している。
物件名 価格帯
・パークホームズ桑田町レジデンス 高～超高
・リビンコートプライム厚生町 中～中高
・ポレスター西古松 中～中高
・アルファステイツ問屋町 中
・ロイヤルガーデン大供弐番館 中
・アルファスマート野田 低～中
ハヤシバラのＡＤＲで駅前のあの広大なパーキングはどうなるのだろうか。
さて、マンション購入で融資を使う場合、もちろん重要なファクターが主人の年収でしょう。
子育て世代は30年前後の長期ローンを組む方が大半ですから、その大小によって買う物件が
左右されます。25～40歳の平均値はどうでしょうか。
全国男性平均年収 ※国税庁「民間給与実態統計調査」
年齢25～29歳 平均年収378万
年齢30～34歳 平均年収453万
年齢35～39歳 平均年収530万
概ね30歳前後ですと400万前後、35歳前後で500万前後が平均なようです。
数値は大都市圏を含む全国平均ですから、岡山等の地方都市は1～2割ぐらいは低いかもしれません。
勤続年数が長ければ多少年収は増えますが、長期ローンが厳しくなりますので多くの
自己資金を要求されます。勤続が短ければ長期ローンに有利ですが、年収は低いかも
しれません。
厳しい経済情勢を反映してか、30代の男性の平均年収は10年で60万程落ちています。
ちなみに、借入額別の返済額はこんな感じです。(金利1.5％計算 35年返済)
・借入1,500万 月々45,927円 年間551,124円
・借入2,000万 月々61,236円 年間734,832円
・借入2,500万 月々76,546円 年間918,552円
・借入3,000万 月々91,855円 年間1,102,260円
・借入3,500万 月々107,164円 年間1,285,968円
マンション購入ですから、これに月に諸経費2万前後と税金を足してローン減税
(年末残高の１％)を引いたのが当初の支払額になります。
よく｢借入は年収の6倍｣とか言う人がいますが、600万・700万ならさておき、
年収400万前後で6倍も借りたら生活はカツカツになりますよ。
言い忘れましたが、｢変動金利」や｢短期固定」借りる人はさらに注意が必要です。
現在の超低金利で返済率ギリギリに組んだ場合、金利上昇で一気に生活が苦しくなる
可能性があります。年収が低い人、余裕がない人は特にそうでしょう。
長期で変動で組む場合は、金利上昇しても耐えうるかどうかよく検討すべきでしょう。
いつ金利が上がるかで返済額は変わるのですが、
例えば、借入2,500万のケース
・金利1.5％計算で月々76,564円
・金利2.5％計算で月々89,376円
・金利3.5％計算で月々103,322円
・金利4.5％計算で月々118,324円
・金利5.5％計算で月々134,254円
実際は125％ルール等があり急激には上がりませんし、どこで金利が上がるかによって
返済額は全然違いますのであくまでも参考です。
もちろん、経済情勢がずっとこんな感じだったらあんまり金利は変わらないでしょうけど。
さて、現実に岡山でマンション購入の際に長期ローンを前提とした
子育て世代がどういう資金計画をしているのだろうか。
マンション購入する際には購入者の年収が低ければ低いほど自己資金が少ない。
岡山のマンションは2,000万台半ばを平均価格帯とする物件が多いと思うが
年収400～450万前後であればいくら子供が小さくても、諸費用も含めて1割程度の
自己資金しか用意できない人も少なくない。
逆に年収700万前後の子育て世代であれば、子供も小さいので漫然と生活するだけで
150～200万ぐらい普通に貯蓄している家庭も少なくない。よって3,500万を大きく
超えるような物件も1,000万以上の自己資金を用意して購入することも珍しくない。
ここで問題としたいのは購入後のリスクは、金利変動や｢給与減少などによる
｢支払いが困難になる｣リスクである。それを避けるには給与を維持するように努力する
のはもちろんだが、自己資金を多く出すか繰り上げ返済を計画的にするかして、
マンションの中古としての売却価格に対して残債を下回らせる努力が必要である。
万一の際、売却して残債を抹消できないと自己破産もあるので注意したい。
もちろん売りやすい物件であるかも重要なファクターである。
ハヤシバラシチィーの今後が気になります
ハヤシバラシティーの今後が気になります
>>118
確かに大いに気になる。
財閥系や電鉄系が落札して『複合施設(デパート・モール)＋高層マンション』だったらいいが、
中小が落札して安いマンション数棟立って終わりとか最悪のシナリオも。
跡地予想①
●パークコート岡山ザ タワー(三井不動産レジデンシャル)
岡山駅直結型の大型複合施設を配置した岡山初の三井のタワーマンション
占有面積 78㎡～120㎡
分譲価格 3,800万～1億6,000万
跡地予想②
切り売りされて
●雑居ビル2棟＋ローコストマンション5棟
リベール岡山駅WESTが完売したみたいですね。
ほかの駅近マンションの売れ具合はどうなんでしょう。
ハヤシバラを待ってたけど、もうあきらめたほうが良さそうだし、そろそろ駅近で考えています。
今後いい物件がでるかなあ。
跡地開発、一気に進みそう。
ハヤシバラシティはあきらめても、次期プロジェクトに期待です。
跡地予想③に１票！
でも、多分跡地予想①になりそう・・・
いずれにしても再開発されるだろうから、
岡山駅付近のマンションを持ってる人は
売却価格含め資産価値の点ではプラス材料だろう。
でも、そのあたりが開発されるのって10年以上先なんでしょうね。
ちょっと待ってられないなあ。
いずれにしても林原は、あの一等地を売却するってことですね。
>>122
岡山駅近物件 販売状況
(物件名・残戸数・入居時期)
○リベール岡山駅ＷＥＳＴ 完売 Ｈ２３年５月下旬
○パークホームズ桑田町レジデンス ３戸 Ｈ２４年１月下旬
○リビンコートスタイル昭和町 １１戸 Ｈ２３年３月中
リベールは完成前に完売。
パークホームズは入居まで1年もあるが残り僅か3戸。
昭和町はＨＰに残戸数が載っていないが、物件サイトによると残り11戸。
まもなく完成だが11戸もあるのか？？
駅近が人気みたいですね。
西口も来年の春にはビジネスホテルとさんすて延長が決まったみたいだし。
>>129
人気が高いかどうかは別にして、岡山駅に近い物件は岡山の中では
資産価値が高いのは間違いありません。
現にブランド系マンションではなくても駅近中古は足がはやいですし、
賃貸需要が最もある場所ですから、将来の運用資産としても見込める
かと思います。
これから少子高齢化が進みますので、今より住宅の需要が少なくはなる
でしょうから、立地やブランドによる資産価値としての物件の勝ち負け
は今よりハッキリ出てくるかと思います。
資産価値が高くても、売値が高かったら元も子もない。
勝ち負けも、何を基準に考えるかで違ってくるよ。
要は、そのマンションにどんだけ住みたいか？じゃないかと思います。
駅近物件は、総じて割高です。
ローン地獄に陥っては負けですよね。
子供の学区が気になるのはわずかな間。
その間は賃貸でも、やっぱり老後は駅近に住みたいな～。
ちょっと騒音は気になるかもしれないけど。
一昨年に比べたら昨年・今年と選択肢が増えたからマンション購入には
良い年かもしれませんね。
>>131
確かにローン地獄に陥れば負けかもしれませんね。
ただ、駅近に限らず高額マンションを買う人は年収も高いのではないでしょうか。
そういう意味では身の丈に合った物件かどうかが問題なのでしょうね。
平均年収前後で｢自己資金無し・年収の6倍以上の融資・変動金利｣ってパターンが
一番危ないと見ています。
一概には言えませんが例えば、
4000万のマンションがあったとして、子育て世代モデルケース
33歳、年収700万、自己資金800万、融資3200万、年返済率15％前後
こんな感じだと十分成り立ちそうですけどね。
例えばですが、パークホームズ桑田町レジデンスを購入するとします、二階と高層階での購入時の価格差が、３０年後にはどうなんですかね？
マンション購入（中古も含）を検討していますが、実家が一戸建てだったので、検討するにあたって、階数がピンときません。
やっぱり高層階を購入するべきなんでしょうか？
>>136
確かに階数はピンとこないのが普通でしょう。
低層階は価格が低めなのと外部へのアクセスが容易なのがメリットでしょうね。
高層階はやはり眺望が一番のメリットだと思います。
将来の価格はちょっとわかりませんね。その時になってみないと。
階の価格差はあなたが思っている感覚が、世間と一致していれば中古になった時に一致します。
隣に３階建てがあって、４階まで住みたくないと思えば、中古価格も４階までは安値になります。
ただ、周辺環境の変化に左右されますので注意が必要です。
隣の３階建てが５階建てに立て替えた場合は、６階まで安値になっちゃったみたいな・・・
だから、リスク回避で最上階を狙うんだと思います。
さて、岡山駅近物件が少子高齢化でも値崩れし難い理由は、中古購入客のボリューム
ゾーンである子育て世代に加えて、比較的余裕のある定年世代も中古物件を多く購入
することにもあると言えます。
転勤族で賃貸暮らしが定年を機に、もしくは子供が独立して持て余した郊外の戸建を
売却して等、車が比較的必要のない利便性の高い中心部のマンションを求めることも
多いのです。
さらには彼らもいつまで住むかわからないので、相続を睨んで換金性の高い駅近物件
をやはり選ぶというようなサイクルが見られます。もちろん管理が行き届いてるかや
物件のブランド等、目の肥えた彼らを満足させられることが前提ですが。
ただ、郊外物件でも学区と利便性がよければ高値で推移してる物件も多くありますので
あくまでも相対的に見れば、という話しです。
さて、岡山の人気学区の中の一つ京山学区は探してる人が多いのにもかかわらず、
近年の新築物件の供給は少ないですし、販売中の新築マンションもゼロです。
法的規制やまとまった土地の取得が難しいのやらがあるのかもしれませんが、
あのあたりもそろそろやってみたらどうかと思います。
やるんだったらエリア的に周辺の町並みに配慮してタワー系とかではなくて、
3,500万前後の平均価格帯で５階建て40戸前後の低層の高級マンションなんか面白いかと思ってます。
学区は魅力的だけどそれ以外は住みたいと思う要素がない。
京山周辺。
学区は確かにいいけど、ちょっと駅まで遠いしね。
理想は、学齢期の子供のいる間は京山学区で賃貸。
子供が卒業したら駅近マンション購入。
賃貸も足元見て高いけどね。
>>142
そのプランは良いと思うけど、よっぽど年収が高いか、賃貸をボロアパート
にするかしないと成立しにくくないかな。
例えば
①学区の関係で、普通の30代前半が京山学区で普通の賃貸マンションを借りる。
②賃貸マンションもそれなりに高いので預貯金がそんなに大きく増えない。
④40台半ばになり教育もひと段落し、駅近マンションを探す。
⑤年齢的にローンの年数も少なくなり、賃貸マンション出費で自己資金も少ない。
⑥高額な駅近マンションは手が出ない。
こんな感じにはならないかな。
アウルステージ伊島北町が出るみたいですね。場所がいいから人気でそう。
ローン組む予定の人、どこで組む予定ですか？
フラット・地銀・信金・メガバンク、金利はどれくらいを想定してますか？
大供のRGを見てきましたが、やっぱり良かった。
価格と内容が釣り合っていて、他とは比べ様が無い。
残り３０戸らしい・・・４LDKの物件は３戸・・・
他の物件に決めていなかったら、これにしたのになぁ・・・
アルファステイツ問屋町のスレに書いていた人だと思います。
だから、アルファステイツ問屋町に比べて良かったという意味では？
だから、アルファステイツ問屋町に決めたで決まりでしょう。
確かに大供と問屋町はデザインから価格帯から共通したところが多いのかも。
そういう意味でも客層は同じなんだろうね。
ポレスターは西古松の他にあと２棟出すみたいですね。
マリモは短期借入金180億円、一年内返済予定長期借入金40億円、支払手形40億円あります。
現金預金70億円しかないので、バンバン販売しないと資金繰りが苦しいのではないかと思います。
ＲＧの４段横行機械式駐車場ってすごい出し入れに時間がかかりそう。
パチンコ屋の目の前だし、立地としては最悪。
建物の質がいいだけに残念すぎる。
ここだ！と思うマンションがなかなか出ないですね。
立地が微妙なマンションが多い気がします。
No.96 by 物件比較中さんへ、
和建設の京山中近くの場所ってどのあたりなのでしょうか？
とても気になります。
場所だけでも見ておきたいです。
>>156
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82%E5%8C%97%E...,133.907375&spn=0.001634,0.002138&z=19&brcurrent=3,0x35540658c34b4a47:0xfd7b1fd0bf2497ff,0&layer=c&cbll=34.680879,133.907375&panoid=6K7DZGGx_EtJVgj8T8jMvQ&cbp=12,355.91,,0,5
岡山トヨタの隣です。 施工：和建設 販売：アウルだそうです。
さて、年度末も近づいてきましたが、今年度販売は昨年より多くの物件が販売されました。
皆さんにとって岡山の最優秀新築マンションは何だったでしょうか。
私の考える最優秀作品は・・・
休日だったので、マリモと三井と穴吹興産と和田コーポレーションをすべて見てきました（笑
マリモ：内装が一番チープ。間取りは普通。構造などの展示があったのは良い。だが設備、立地の割りに価格高すぎ。他社より３割増しくらいでした。はっきり言って一番印象は悪い。３０点
三井桑田町：高級感がある、さすが。だが値段もそれなりに上昇。間取り、立地良し。タワーパーキングがちょっとね。全体的に好印象でした。８５点。
穴吹興産：高級感はないが、チープさもない。ドアのヒンジ部分など、細かいところに力を入れていると感じた。玄関周りがショボイ。価格は平均。全体的に、大きな利点もないが、悪いところも見当たらない。８５点。
和田：高級感はない。内装は普通だが、盛り上がるように上手に配置されている印象。ただここに関しては営業スタイルが最悪。強引。他社を悪く言う傾向があり、個人的にこのような営業マンからは買いたくない。マンションは悪くないだけに残念。６０点。
私もモデルに行きましたがこんな印象です。
ポレスター西古松
人気の大元小そばに位置し、ファミリーを意識したプランニングになっている。
フラットＳ対応にし、エコポイントも付くのが大きな売りである。デザインも
シンプルモダンなデザインで設備も周辺物件よりは良いものを使っており仕様
も上なので、価格的に納得できれば十分候補に上がるのではないかと思う。
パークホームズ桑田町レジデンス
｢三井に住んでいます」であるが、こちらの物件は予想より1割安かった。
駅近立地であり、過去の周辺物件が同価格帯での販売もある中でこのグレードで
この価格帯で出してきたことを素直に評価したい。パークホームズでもグレード
の上下はあるが、過去の三井と比較しても明らかに上級グレードであり、内外装の
デザイン・高級感含め申し分のない仕上がり。タワーＰも人によってはデメリット
だろうが、乗る車次第ではセキュリティの面からも逆にメリットにもなる可能性。
フラットＳ対応・エコポイント付きであり、学区も鹿田・中央と選択可能である
点もプラス。リセールの点も含めて、予算がある人にとってはここ5年の中でも
一番のお宝物件ではないかと感じた。
ロイヤルガーデン大供弐番館
２Ｌから４Ｌまで幅広いプランが選べるのが特徴。価格は｢好価格」ということで、
買いやすい価格ながら重厚な外観であり、落ち着いたインテリアが印象的。
そして最大の売りが鹿島建設施工であり、こだわる人には魅力である。
No.161 さん５年も検討してるんですか？
いいマンションなんてないんですね～
岡山には・・・。
やっぱり、人によって色々ですな。
久しぶりにMR巡りしてみようかしら・・・
でも、見ると欲しくなってしまいますよね。
>>162
5年も検討してるわけではないですが、不動産は好きなので新築中古
合わせて100件以上は見ましたし、いくつか持ってます。
最初はどれも一緒に見えたりしてましたが、長く多くの物件を見てると
良し悪しや適正価格かどうかはある程度はわかるようになってきました。
マンションは戸建注文と違って好きな場所を指定できませんからまさに
タイミング次第です。同じ新築物件は二度と選べませんしね。
そう言うあなたの、岡山のベスト３をお聞かせください。
岡山のベスト３だと過去５年の範囲では、ロイヤルガーデンが１位から３位まで独占するでしょ。
ハイグレード部門
①パークホームズ桑田町レジデンス
②ライオンズタワー表町
③グレースタワー
スタンダードグレード部門
①パークホームズ岡山駅西
②パークホームズ大元
③プレミスト大元
ハイグレード部門とか勝手にベスト３を決めているけど
そのハイグレード部門って
内装、部材などのグレード高く、中身が高級って意味で
ハイグレード部門 とか ネーミングをつけていると推察されるけど
本当にしょぼいな。
タワーマンションっていうことを除くと、
両備グレースタワーは グレード高くないぞ。
１６７ は目利きがしょぼい。
１６６もロイヤルガーデンが５位まで 独占って。
それもまたしょぼい目利きじゃ。
売れ行きスピードが速い＝グレードが高い
ではないだろ！！
立地、環境、資産価値、将来価値、内装のグレード、割安感
などの総合要素っていうなら それでも納得できるが。
グレースタワーは、しょぼくて、入居半年以内で
別の新築マンション買って移った人片手以上は知ってるで。
そんなご意見番をきどるのやめてほしいわ。
おいおい、そんなに噛み付きなさんな・・・
そういうお前さんの意見はどうなのさ？
>>168
良く見てるね。概ねその通りだわ。
本当は3位が該当無しかフォレストビュータワーにしたかったけど、結構古いしそれは
アレだから中古の購入待ちが多くて、かつ高値で取引されてるからとりあえず適当に
入れてみたの。中のグレードもその通りでごく平凡。
あなたのベスト３は？？
さて、住宅支援機構のデータを見てみると平成21年度の全国マンション購入者の
いわゆる世帯年収(主人＋奥さん)割合は以下になってます。
世帯年収 割合
～399万 15.7％
400～599万 38.5％
600～799万 21％
800～999万 10.3％
1000～ 14.4％
マンション購入時の年齢層は以下です。
年齢 割合
～29 15.3％
30代 41.6％
40代 25％
50代 11.8％
60～ 6.3％
返済負担率(一年間のローン支払額÷年収)
返済率 割合
～9.9％ 5.2％
10～14.9％ 10.6％
15～19.9％ 19.1％
20～24.9％ 21.7％
25～29.9％ 28.7％
30％～ 14.6％
返済率25％前後が多いですが、
例えば年収400万の人が全期間固定金利2.5％で借入2350万・35年返済で組むと返済率25％に
なりますが、駐車場やら管理費やらを入れたら支払い月10万前後は結構キツイと思いますけど。
ちなみに平成21年度の岡山県の新築マンションの平均価格は2311万とのことです。
新築購入検討中ですがいまいちいい場所に物件ができませんね・・・
京山中学校区がいいです。
ロイヤルガーデン丸ノ内即効で売り切れたみたいやけど、あの辺てもうでないんですかね？
京山学区に新しくマンションが２棟建つ予定があるじゃないですか。
岡山のマンションでも最上階になると、特別高級マンションでなくても５千万くらいはしますよ、
駅近のもうすぐ完成のマンションでも最上階がそれくらいしてましたよ。
まあ間取りもそこだけ違うものでしたけどね。
実際買いたいと思って調べたので事実です。考えてる間にすぐ売れてしまいましたが・・・
だから県庁通りが地価が高いかどうかは知らないけど、需要からしてある程度の広さだったらそれくらいするでしょう。
>>182
そう、リベールです。
私はデベはあまり気にしないですね。
デベの中でも、常に同じレベルのものを作ってるわけじゃないので、個人的には立地と間取り重視で検討しています。
岡山では90平米超えの４LDKっていうのが中々出ないですからね。
リベール最上階はそれだったので、ちょっと残念でした。
県庁通りのRGの予告はまだ出てないですね。
丸の内のあたりは人気ありますが、どのような方が購入されてるんでしょうね。
私は駅近マンションを探してます。
駅を使って通勤などはしてませんが、なんとなく老後便利そうっていうだけで。
県庁通りのマンションは和田コーポレーションです。
県庁通りのRGは ロイヤルガーデン内山下の看板が掲げられてました。
鹿島施工で、もう基礎工事の最中でした。
おそらく来春完成なのでしょう。
○価格発表 ＮＥＷ
ポレスター西古松 第一期
75.11m2～86.25m2 2160万円～3540万円
フラットＳ対応、学区、設備が売りであるが、若干高目の価格帯でどこまでやれるか。
○販売予告 ＮＥＷ
ポレスター大元駅前
引渡し 2012年8月末予定
75.17m2～90m2
価格未定
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。
鹿田小ですね。
大元小にもいけますけど・・・。
それより皆さんはマンション買いましたか？
私はここを参考にして買いましたけど、かなり満足してます。
どちらのデベで買われたんでしょうか？
よろしければ参考までにおしえてください。
>>194さん、こんにちは。
営業マンと思われるといけないので物件名は言えませんが、中心部のマンションです。
私の場合はこだわりがあったので、その条件に全て合致したので大変良い買物をしたと
満足しています。
マンション買うのに、こだわり無い人っているの？
マンションに限ったことではありません。
こだわる人は、こだわるし、
こだわらない人は、こだわらないですよ。
私は、仮住まいなので、あまりこだわりませんでした。
マンション チェックリスト
・デベロッパー
・エリア
・日照
・眺望
・学区
・㎡数
・プランニング
・内装
・外装
・設備
・分譲価格
・融資対応
・リセール
・管理会社
・その他
無駄に埋めるなよ
伊島学区に中古物件が売り出されましたが、またしても強気の価格ですね。
でも、その価格で売れるなら、リセールバリューは申し分ないですね。
やっぱり、マンションは立地だと、改めて思いました。
