リバーガーデンECOシティ -アリスの森-part３

職業の話なんですかね。
作業服は汚れてもいいように着るものだし。

■ 販売が継続されれば、契約解除はできない

会社更生法または民事再生法が適用されたときは、あくまでも会社の事業継続が前提です。会社更生法では選任された管財人次第の面もありますが、とくに経営陣が従来どおり残る民事再生法であれば、販売中のマンションや建売住宅はそのまま販売を続けるケースが大半でしょう。

ここで知っておきたいのは、会社側が販売の継続を表明しているかぎり、買主のほうから売買契約を解除することはできないということ。もちろん、会社側が契約解除に応じる意向を示した場合なら話は別ですが、そうではないときに、もしどうしても不安が募り契約解除を望むのなら、すでに支払った手付金を放棄しなければならないことになります。

「倒産したなら手付金を返せ」 といいたいところでしょうが、契約の解除要求や手付金の返還要求が殺到し、それにすべて応じていたら、会社の再建もおぼつかなくなってしまいます。大きな不安を抱えながらであっても、無事に建物が完成して引き渡されることを願うしかありませんね。

ただし、工事が大幅に遅れる可能性もあるため、それによって買主側に大きな支障をきたす恐れがあれば、個別に話し合っていくことになります。

また、民事再生法などで経営陣はそのまま残っても、会社内部では大胆なリストラが敢行されていることも多いでしょう。お気に入りの営業担当者がいなくなり、その後任者が信用できないというケースがあるかもしれません。契約時に出した条件などがきちんと引き継がれていないこともあり得るでしょうから、新しい担当者の対応についての要望や、契約条件の再確認など、話し合いはしっかりと行なうことが必要です。

なお、倒産した会社に代わり、その工事を請け負ったゼネコンなどが売主として事業を引き継ぐケースもあります。この場合、契約条件などに変更がないのかどうか、相手側の説明をよく聞くようにしなければなりません。


■ 一定額以上の手付金なら保証される

販売を継続しても大半が売れ残る懸念が強いとき、あるいは販売を継続することで赤字が拡大することが見込まれるときなど、会社更生法や民事再生法でありながら工事中止、販売中止となる場合があります。

このような状況になったとき、あるいは会社が破産したときなどは、すでに支払った手付金の返還を求めることになりますが、その場合には手付金の額が問題となります。

支払った手付金が売買価格の５％ （完成済み物件なら10％） または1,000万円を超えるときは、売買契約締結のときに手付金の支払いと引き換えに、 「保証証書」 または 「保険証券」 を受け取っているはず。これがあれば、とりあえず手付金の全額が戻ると考えてよいでしょう。

これは宅地建物取引業法に定められた保全措置で、買主に対して手付金 （契約後に支払われた中間金なども含む） を返還しなければならない事情が生じたとき、銀行 （銀行、信用金庫、国土交通大臣が指定する保証機関など） や保険会社がそれを保証してくれるものです。銀行などによる保証であれば 「保証証書」 、保険会社による保証保険であれば 「保険証券」 ということになります。

ちなみに、売買価格の５％ （完成済み物件なら10％） または1,000万円を超える手付金を受け取ったのにも関わらず、保証証書などを買主に渡していない （保険証券の場合には電子的手段による交付もあります） のであれば、その売主会社は業務停止処分の対象ともなる重い宅地建物取引業法違反を問われることになります。倒産以前に大きな問題を抱えた会社だったということですね。

なお、販売中止の場合など売主の都合による契約解除とはいえ、手付の倍返しや違約金を要求することは、倒産のときであれば難しいと考えるべきでしょう。

一方、上記の保全措置の対象に満たない手付金 （中間金を含む） しか支払っていないとき、たとえば売買価格が4000万円の物件を100万円の手付金で契約したような場合などには、その全額が戻ることを期待するほうが難しいかもしれませんね。

他の債権者 （倒産会社に融資した金融機関や取引先など） よりも買主への手付金返還に優先権がありますが、お金が足りないからこそ倒産した相手先。とくにマンションなどで同じ立場の買主が多い場合には、手付金の返還が難しいことになります。このような事態に巻き込まれたら、できるだけ早く売主会社、管財人、破産管財人などとの話し合いの場を設けてもらうことも必要です。

自己資金が少なく購入代金の大半を住宅ローンでまかなおうとするとき、返済負担額の観点から資金計画の問題が論じられることも多いのですが、手付金の額が少ないことによって上記のようなリスクも生じるわけです。


■ 注文住宅の場合は 「住宅完成保証制度」 を利用する手も

注文住宅など、建築業者との間で建築工事請負契約を締結する場合には、財団法人住宅保証機構による 「住宅完成保証制度」 を利用することもできます。これは建築工事中に業者が倒産などして工事の継続ができなくなったとき、他の工事引継ぎ業者をあっせんしたり、追加費用や損害の保証 （限度額あり） をしてくれるというものです。

ただし、この制度を利用するためには、発注先の建築業者が住宅保証機構の登録業者であること、工事開始前に保証の手続きをすることなどが必要です。

なお、通常の建売住宅ではこの制度を利用できませんが、建築条件付売地などで売主の不動産業者と建築工事請負契約を結ぶときには利用可能なケースもあります。倒産などの不安を感じるのであれば事前に確認してみましょう。


ここでは未完成物件の売主会社が倒産したときのことを中心に説明しましたが、不動産会社の倒産による影響はこれ以外にもいろいろと考えられます。完成済み物件の場合、あるいは物件引き渡し後の倒産、仲介会社の倒産、マンション管理会社の倒産などにおける注意点については、別の機会に説明することにしましょう。

工場萌えにはたまらんでしょ。

あらっ。意外に交通事故少ないんですね。安心だわ。

事例：
中古マンションの売買契約締結後、その部屋で６年前に売り主の妻が首をくくって自殺をしていたことが判明した。買い主は、自殺は建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景の一つであり、隠れたる瑕疵に当たるとして、契約を解除し、支払済みの手付金および違約金の支払を求める訴えを提起した。


判例：
建物は継続的に生活する場であるから、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵にあたる。ただ、解除しうる瑕疵であるというためには、単に買い主において上事由の存する建物の居住を好まないというだけでは足りず、それが一般人において、買い主の立場に置かれた場合、上事由があれば、住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感ずることに合理性があると判断される程度に至ったものであることを必要とする。かくて、本件においては、首つり自殺があった建物を他の類歴のない建物と同様に買い受けるということは通常考えられないことであり、子供も含めた家族で永住するために供することははなはだ妥当性を欠くことが明らかである。本件契約は、民法570条の瑕疵担保責任による解除原因があるとして、買い主の請求を容認した。（某地裁平成元年９月７日判決）。

認定基準：
では、変死といった事故が心理的瑕疵に当たるか否かを認定する基準は何か。そのいわば座標軸としてどのような事情が考えられうるのか。
それらとしては、1.死亡事故の形態、2.死者と売り主との関係、3.事故の場所、4.時間の経過、5.その他の事情が考えられよう。そして瑕疵とし認定しうるか否かは、一般にこれらの事情の座標軸の組み合わせという総合的考察のうちで、決定されるものであろう。例えば、紹介した事例のように、首つりといった死に方で売り主の配偶者の事故の事例では、裁判所は６年以上の長時間経過後においても瑕疵の認定をした。これが、部外者が事故の巻き添えでたまたま目的物件の玄関先で絶命したといったケースでは、常に心理的瑕疵に該当することになるとは限るまい。そこで、このような心理的瑕疵の各認定基準（座標軸）についての問題点を簡単に摘示する。1の死亡事故の形態では、人は誰でもいつかは死亡するものである以上、病死や老衰等自然死については瑕疵の問題にはならないであろう。他殺や首つり自殺に代表される変死に限られよう。2の売り主との人間関係では、目的物件の同居の親族は問題とされようが、死者が部外者であるようなときは、他の基準との関連を考慮して決せられるべきものであろう。3の事故現場が目的物件とどのような位置関係にあるかも問題となる。建物でも附属の物置や庭先での事故はどうか。マンションの共用部分に当たる廊下、階段ではどうか。4の時の経過も、紹介した判例の６年以上についても積極に解することについては疑義をはさむ者も多い。その他の5としては、事故のあった建物を改築したうえ、いわゆるお清めをしたらどうか、人の出入りの激しい大都会と過疎地域とでは相違するのか等々も問題となろう。

↑ここに掲載された理由と関係性を教えてください。

売れ行き好調・不調の見極め方
マンション事業者や販売会社が、マンションを分譲する際に消費者を惑わす（混乱させる）手法について、以下に解説しますのでご参照下さい。

販売方法は、余程戸数が少ない物件か、超人気物件でない限りは、分割し（２回以上にわけ）て分譲することが多いですね。

１．優先分譲（自社の友の会などの会員を対象：地域を限定した市民・区民のみを対象）
→　事前の案内会、プロジェクト説明会などのイベントに招待し、顧客の感触をリサーチ

※たまに「第一章」などという訳のよくわからない表示の場合があります。

２．一般分譲（通常でえは第一期分譲）
→　第一期２次と第二期などとても紛らわしい表現で、消費者を攪乱。

３．４期・５期・６期とか、最終期があり、最終期２次があるなど、これまた不透明

４．通常では、マンションの完成時期までに全販売戸数を売り出すのが、オーソドックスな販売方法であるが、売れ行き不振の物件の場合には、あえて未販売住戸を残す場合があります。
→　これは、「新発売」とか「最終期●戸、先着順受付開始」という表現を広告上に使いたいからです。

上記の全てが正しいとは限りませんが、分割分譲の階数が多かったり、完成時点で未販売の住戸がある場合などは、ほぼ９９％は売れ行き不振物件と考えて良いでしょう。

ご参考（とあるマスコミのリポートです。）
↓
http://bit.ly/cjKmhz

大手デベ（２社）の７００戸超の免震工法の大規模マンションが、完成時点で４５０戸の契約であるとのこと。
↓
書評では、「まずまずの売れ行き」とありますが、全くの「とんちんかん」なコメントですね。
全体戸数の３分の２も売れていないのは、正直なところ赤点ものです。

大手デベのような財務体質・資金力がい中堅企業であったならば、まず会社の経営状態は危うくなっているでしょう。

※損失計上したり、企業を合併させたり、色々テクニックを駆使しているようですが、そもそも母体のしっかりとした会社は、この程度ではびくともしませんですね。（ビル賃貸事業の収入などで、安定感がありますので。）

マンション分譲会社の経営状態・信用・実績・資金力・評判・悪い噂・訴訟案件の有無など、調べなければならないことは、数多くあります。

マンションを購入しようと考えている方は、きちんと理解し把握してから購入するか否かを判断してくださいね。

長い。

購入者の方・検討されている方そしてこのマンションが気に入らない人も皆さん良いお年を迎えましょう♪

あまり長いと読まずにとばしてしまいますね。短く簡潔に。

この辺に、飲食「居酒屋」は、あるんですか？　歩いて行ける距離で！
それと「ほかほか弁当」！　うちは、共働きだから、これ重要ね。
うちは、２人とも夜遅いので、環境は別に気にしない。　子供が居れば西九条のグランドメゾン西九条ＢＩＯ買うけど、今は安く済ませたい。　ただ安いだけに、公団と同じような人間模様のような不安があるから、イマイチ買えない。

共働きでほかほか弁当食べてまで無理して買わなくていいのではないでしょうか。

本当ですね。
うちも共働きですが
朝食もお弁当も、夕食もちゃんと作るしなぁ。

たまに外食できるところがあればいいかなぁ。
たくさんあるので心配ないです♪

ホカホカ弁当春日出店は宅配やってますよ。

ＪＲ貨物から聞こえてくる大音量メロディー

http://www.nigauri.sakura.ne.jp/src/up17591.mp3

USJに来た感じがするメロディーですね♪

昔はブザー音だったからね。可愛いメロディになって良かったよ。

大音量って大袈裟だな。メロディになってるから不快感はないですけどね。

ここのフローリングは塩ビ

の者です。　まあ何だかんだ言っても日本は良い国ですね。

よいお年を！