MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART9

第１段から第３段は考え付くとして、第４段からは業者以外何者でもない悪意に満ちたカキコだな。

土地代500万程度でしょ。専有部分の仕様もかなりケチってショボいし、利益かなりのってるんじゃないかな？その上、戸数が多いし、年々維持費が高くなるタワーだし、売却はかなりの困難がありそう。

できれば高層階の購入を検討していますが、新聞配達はどうなるのでしょう？
朝の忙しい時間帯に下まで取りに行くとなると、すごく手間です。

それと書留や宅配便が割りと多いのですが、部屋まで持ってきてもらえるものなのでしょうか？
逆にそうなると配達の方に申し訳ないような…

天満の方が、建物構造、専有部分の仕様は圧倒的に上ですね。

新聞は各住戸まで配達してくれますし、宅配などは宅配ボックスが設置されてますので、大丈夫ですよ〜。なので、印鑑押す必要もサインする必要もありません。

比較対象がなぜかCT天満など、ここより価格の高いところになってるからそこより専有部分がショボイのは当たり前の話で、
同価格帯のマンションと比較すれば専有部分も別にショボくないっていうオチ。
でも立地や共用部分は同価格帯のマンションと比較すればズバ抜けて優れてるから、やっぱりお買い得マンションでしょう。

>690
「駅直結」だけでそれ全て打ち消してお釣りがくるぐらいの価値があるよ。
あと、大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値維持に有利。

大規模でも1500戸もあれば、値崩れしやすいです。
普通の100戸程度のマンションからすれば、諸事情により売却する人も15倍の確率で発生する訳です。
少ない中古購入希望者をその人数で取り合うので、どうしてもすぐに売らなければならない人がいれば、投げ売りが出ます。
それは、実績として残り、マンションの相場が形成されます。

>695
欲しがる人の数が100戸のマンションと同じ数しかいないのならそうなるが、欲しがる人の数も15倍かそれ以上の率で発生するならば話は違ってきます。
大規模と小規模では、大規模の方が立地が良く共用スペースなど充実していても割安な場合がほとんどです。
だから欲しがる人の数も多いのです。

そもそも新築で売れるペースも、小規模と大規模では全然違いますよね？
総戸数100戸のマンションで、もしメガと同じ契約ペースなら即日完売だけど実際には100戸のマンションでも即日完売などほとんどありません。

http://buy-athome.jp/hint/detail/pi3tq600000002v9
http://www.mansionlog.com/blog/column/2010/08/post-31.html
http://www.nomu.com/times/vol19/

大規模の場合、空きはすぐ出るが埋まるのもすぐ埋まる。
小規模の場合、空きはなかなか出ないが埋まるのもなかなか埋まらない。
結局同じなのです。

資産価値の維持には総戸数ではなく立地（駅までの距離）などの要素が大きく関わってきます。
大規模マンションの方が立地などの条件が良い場合が多いので、結果的に大規模マンションの方が資産価値が維持できる場合が多いということです。

人口減少地域では、欲しがる人はそんなにいませんよ。


売りたがる人はいるけど。その前に完売までずーっと分譲が続きますけど。

>697
この辺りは人口減少地域ではなく再開発エリアの人口増加地域ですので（数年前からの大規模マンション建設ラッシュ）、さらに駅直結徒歩１分もあり（つまりこの近辺でマンションを探している人はまず第一にこのマンションを見る）、かなり有利な条件で売却できると思います。
特にそういうマンションの最上階角部屋など持っていたら、鬼に金棒でしょう（新築分譲時でもおそらく抽選になっていると思いますが）。

このエリアは、

>ザ・レスタージュ・レクレドール大阪（総戸数320戸、駅徒歩7分）
>ローレルコート久宝寺リーデンスタワー（総戸数239戸、駅徒歩2分）
>リーデンススクエア久宝寺駅前（総戸数117戸、駅徒歩2分）
>グランマークス久宝寺（総戸数185戸、駅徒歩10分）

と、ここ数年で大規模マンションが立て続けに完売しています。（人口減少など有り得ない）
八尾の中では間違いなく人気エリアでしょう。
そんなエリアの駅直結徒歩１分ですから、なかなかいいと思いますよ。

１５００戸が多すぎるだけ。
でも、土地の仕入れ代が高過ぎだから、２００戸どころではさばけない。

万が一ここが値下がりして周りのマンションの価格と同じぐらいになったら（今でもそれに近いくらい安いけど）、より立地のいい方（つまりここ）を求めて周りのマンションの住人が移住してくるので、駅から遠いマンションから先に値崩れしてゆきます。
総戸数が多かろうが少なかろうがその原理は変わりません。

つまり、駅直結のここの値崩れは一番最後になります。

↑が、駅遠の小規模マンションよりも駅近の大規模マンションの方が資産価値維持に有利だと言われる所以です。

という旨の内容が、>696のリンク先に書いてあると思うのですが。

やっぱり天満と似ているな。　　　

天満は立地悪いじゃん。

近鉄沿線のみ不便

ＪＲ使用にだけもの凄い便利

１５００戸もあるからね。希少価値ってのがないんだよ。

駅から近いから値崩れしないって？

営業マンがそう言うけどね。

全戸完売で、空きわずかの状態で、の話だよね。

築５年で売れ残りがあって、中古まででてきたらどうなんの？

総戸数が多いと値崩れする原理はかわりますよ。

↑またノストラダムスの大予言だ。笑

大規模修繕の時期が近づいたり、修繕費が上がってくると、たくさん売りに出て悲惨なことになりますよ。誰も好んで高い維持費のマンションに移ろうとしませんよ。

安いだけに、築20年もすれば売却のラッシュだな。購入価格の30%？

>709
それはどこのマンションでも同じ。

総戸数が多いから売りに出る「数」は多いけど、売りに出る「率」は同じ。
だから悲惨さ？はどこのマンションでも同じ。

それぐらい考えてから書けよな。

>707
> １５００戸もあるからね。希少価値ってのがないんだよ。
1500戸と言っても、八尾にある住宅約10万戸のうちのトップクラスの立地1500戸だよ。希少価値は有る。
駅徒歩10分の総戸数50戸のマンションの方がよっぽど希少価値は無いだろう。

> 築５年で売れ残りがあって、中古まででてきたらどうなんの？
周辺の中古マンションと同じくらいの価格まで下がった時に、（より立地のよい方を求めて）そこから移住してきて埋まる。
よってそれ以上は値段が下がらない。値崩れするのは移住で空きが出た駅遠マンションの方。
自分が住む立場になって考えてみりゃ分かるでしょう。
同じ値段なら駅から遠い方と近い方、どっちを選ぶ？

ＪＲ使用には最善の立地だ。 近鉄沿線には最悪です。 ＪＲ沿線からすると近鉄八尾最悪となるただ電車使用しない場合は近鉄八尾の方が圧倒的に良いと思う。

八尾市で分譲マンションを検討しています。


将来転勤もあるので、賃貸にも出せる駅近マンションを探してて、このマンションと近鉄八尾駅5分のマンションのモデルルームを先日見に行きました。

確かに、ここは管理費と駐車場が他と比べて高いですが、共有部分や建物、室内のフローリングやドアなど材料の良さ、オール電化、管理費が３０年先まで10円単位で値上がりの額を一覧で教えてくれたこと、管理体制や営業マンの方の対応でこちらのメガシティに気持ちが傾いています。

ただ、私が手が届きそうな額での比較では、間取り、キッチン、収納、駐車場の出し入れ便利さでは近鉄八尾のマンションの方が魅力です。

金額の面でも、35年住むとして、それぞれの自分の住みたい間取りの固定資産税、管理費や駐車場やマンションの価格のすべて足して比較しても、ざっとの計算、概算ですが35年でこのメガシティと100万～200万円（1年で5万ぐらい、1ヶ月5千円ぐらい）ぐらいしか変わらないので、少し高いですが、このメガシティかな？と思います。

あと、住友不動産なので、決算だからとか売れ残りが多いからなどの理由で値下げしない、管理費も上げないと言うのがとても信頼が持てます。個人的にマンションを買って住んで2年後に「200万円値引き！」
みたいなチラシを出されてもショックですし、逆にマンションの価値を下げてしまっていることになることが嫌なのも大きな理由です。

私はここが良いなと思いますが、他の八尾市内のマンションもそれぞれ魅力があるので、色々検討されてマンション購入をされた方がいいと思います。

ちゃんと考えて購入をご検討されてるんですね。うちはもうメガシティを購入したんですが、714サンの投稿を読ませて貰って改めてココを購入して良かったと確信が持てました！！
初めは一戸建てしか考えてなかったのですが、このマンションなら購入したいと思いました。

↑　　＊＊＊

近鉄八尾のマンションはアリオなどの大規模ショッピングモールがたくさんあり買い物に便利なイメージがあるが、日常的に利用するのは意外と駅やスーパーぐらいなので、どちらにも傘もささずに行けるメガシティの方が案外便利だったりするかも。

714

未来の管理費を教えてくれたんですか？

修繕費は別ですか？

なんでわかるのか、疑問に思いませんでしたか？

↑それを言い出したらキリがない！

営業さんがそんないい加減な事言ったんですか？

現時点での予定を教えてもらっただけでしょ。

疑問の一つです。上階からの足音が聞こえることもあると言う話がどこのマンションでもある。マンション買う人は足音騒音など皆さん気にならないから買えるのですか？

気になるけど買えます。
マンションの方が地震に強いから安心。

高層階で地震を経験したことあるんでしょうか？
地震に強い程、揺れるんですよ。

修繕費用が全然違うし、タワーは普通のマンションに比べたらかなり維持費が高くなりますよ。

車と一緒だね。
高級車は維持費かかるもんね。

↑それを言い出したらキリがないし、買いたくない！

タワーの維持費が高いのは当然でしょ。それを考慮して買うかどうかを消費者（？）が決める。

その結果が今出てます。

>>724
対震システムの多様化により相殺する場合間もあるので一概には言えない。

免震タワーに引っ越してから、友達の、「昨日さー、XX時ごろに、かなりゆれたよね～」の話に対して、「ゆれたっけ、記憶にないわ」と、話が合わなくなりました。うちの子供連中も、話が合わなくなったといっておりますので、間違いなく免震がゆれを無くしていると思われます。

メガは地震に強いと思う。でも耐震基準1でしょう。
最近の戸建ては耐震基準3ですよ。
マンションとは比べ物にならないぐらい進化している。
戸建ての方が地震にかなり強いのです。
積水の戸建ても耐震基準3なのにマンションは1です。
営業もマンションはグレーと説明してたよ。
公共物件は耐震基準2以上でないと建てられない。
だからほとんど耐震基準2で設計されている。
マンションはほとんど耐震基準1で設計施工されているのが事実なんです。

長周期振動と免震は共振するとすごいことになるようです。
ここは制震ですよね？

ここは制震です。

地震が気になる人は空き地でブルーシートに暮らすのが１番安全でしょう。

先日某大手施工会社の防災セミナーに行き長周期振動のビデオ見ましたが凄かったです。建物は大きく揺れるだけで大丈夫でしたが中のモノが飛びまくったりドアが開かなかったりで凄い事になっていました。
またベランダに置いてある夜間給湯機も地震で壊れ中の熱湯が飛び散って火傷する人もいるそうです。

>>734
で？

結論は、ネガティブな事は教えてくれないって事。

維持費も、ごまかさないと売れないもん。

マンションの方が地震に強いから安心。

間違いなく免震がゆれをなくしてくれます。

735
だから家具の配置は大事って事。揺れる方向に向かって大きい家具は面して転倒防止をするとか、地震後ベランダ側に行かないとか。特にタワーは大変と聞いたので。

一番安全なのは耐震基準3の戸建てだ。

長周期が合えば高層は危険だ まだ解明されていないからわからないのだ
いま長周期に耐える構造が研究されはじめたばかりだ。 すでに建てられた高層建てものはどうなるか全くわからないのだ
だから耐震基準1であれば恐い

>739
耐震基準3の評価もらうためにはとてもお金かかるよ。地震で倒壊した家を建て直せる。おそらく４回くらい。

20年で修繕費の合計いくらになるの？30年では？

普通のマンションは駐車場代修繕管理費30年で500万円から700万円ぐらい必要です。

ここはどのくらい必要でしょうか？

戸建てなんか耐震基準3が普通の時代 2階ぐらい安くできます。

↑じゃ～戸建て買えよ！

修繕管理費は、タワーマンションの場合500円／平米／月で決まっております(現在の物価で)
ここから普通のインフレ率(国は年2％ｗ予想している)で自然上昇していきます(今はデフレなので、実感はありませんが、過去をみると確実に物価は上がっていきます。もちろん、日本だけはスタグフレーションかもしれませんが)ね
ちなみに通常マンションでは200-250円／平米／月です。

例：80平米＝20年で960万　30年で1440万。

タワーマンションでも構造とか総戸数とかいろいろなのに、修繕費が一律で決まってるわけがない。
それよりは建物販売価格と建物の修繕費はおおよそ比例するから、そこから予測した方がいいと思う。

↑それは違うよ。
エレベーター会社がメンテナンスで利益を上げるように、プリンターがインク代でもうけるように、
いまは維持費でコストを回収するのが普通です。

マンションも当然そうですね。物件価格はさげ、修繕費・管理費で回収していくんですよ。

↑それだったら普通のマンションもタワーマンションも同じ。
タワーマンションの維持費だけが高い説明にはなってないよ。

大規模修繕の費用の大半は足場造りって聞いた。タワーだと足場は無理だからゴンドラだろうけどこれは足場よりも安いのかなぁ。

ゴンドラが高くつくとしても、それは最初に建てた時も同じ（ゴンドラが必要）だから建物の販売価格の時点でもその差が出る。
だから建物販売価格と修繕費が比例するというのも遠くはない話だと思うのだが。

戸数が多いからいいけど、ここはコストかかるやろ

ここはタワーだけど、維持費は普通のマンションと同じって？

そんな訳がないから、必死に肯定しないでよ。

スケールメリットでごまかすのもやめてね。

夢見るのか勝手だけど、修繕費はやっぱりだいたい決まってるよ。
ちょっと調べれば、もしくは関係者に聞くことができれば、それはもう当たりの前の話だよ。

タワーで平米500円ぐらいっていうのは、正解だね。それでも実際の修繕は下請け、孫請けがするから
結局一番儲かるのはデベってことだね。

ただこれは、別に購入者にとって得とか損という話ではないでしょ？いるものはいる。
いらないなら修繕しなければいいわけですからね。修繕したいなら、500円/平米払ってねって話なわけで、別にこっち頭下げて払ってもらうものじゃないからね。別にいいよ、安くすませるなら、他あたっていただいて。ただ、あんまりタワーの修繕や管理してくれる所って、ないよー。

ぼったくられて、終わり。

しかし、ネガの人ってどんな所に住んでいるんだろう？
すべての不満材料のない立派な所に住んでるんだろうね♪

はいその通りです

↑たぶんブルーシートでしょう。

休日など、普段歩いていける場所があまりなさそうなのが残念だけど

>ここはタワーだけど、維持費は普通のマンションと同じって？
そんなことは誰も言ってないでしょ。
タワーは普通のマンションよりも建物価格が高い分、修繕費も高いのは納得できる話。
だから「比例する」って言ってるじゃん。
ただし、建物価格の差以上の差にはならないでしょうということ。

スケールメリットも含めて、建物価格∝修繕費

ここみたいな全周ベランダに覆われててほとんど足場を組む必要のないタワーマンションと、シティタワー西梅田みたいな全周ダイレクトウィンドウで覆われてるタワーマンションで、どっちも修繕費用は平米５００円なんですか？
タワーマンションは一律で値段が決まってるというのはさすがに無理があるんじゃない？

↑競争があれば、そうかもしれないね。いくつもの会社から見積もりとって、競争させればあるいはさがる動機になる。しかしタワーの修繕が出来る会社は限られているんですよ？はっきりいって、ディスカウントする動機が全くありませんが。ある意味カルテルがあるようなもので、それは一般的には相場というんですが、その値段が500円／平米／月ということです。嫌ならやりません、ということです。

そうじゃなく、タワーなら建物仕様構造に関係なく一律で値段が決まってるというところに異を唱えてるのだが。
同じタワーマンションの外窓拭きでも、ベランダがあるのとないのでは作業性が全く違うと思うんだけどなぜどっちも一律で同じ値段になるの？という話。

失礼。窓拭きは修繕には当たらないね。
「外窓拭き」を「外壁塗装」に置き換えて読んでください。

>タワーの修繕が出来る会社は限られているんですよ？
現時点ではね。ここが大規模修繕を迎える頃にはどうかな？

↑　　その頃には、多すぎるマンションの価格が暴落してると予想します。

↑ただし駅から遠いマンションからだと予想します。

764さんは、きっとまじめな方なんでしょうね。
物の価格というのは、『原料費＋人件費＋利益』できっちり成り立っていると思ってらっしゃる。
違うんですねー。それはサラリーマンの発想であって、商売人のやり方ではあり得ません。
例えばあなたのいう「ベランダがあれば～」の場合、価格が安くなるんじゃなくて、利益が増えるんですよ。「今回は足場少ないから、楽(得)だな-」となるんですよ。
また、もちろん"きっちり500円"ととって頂いているところなんかも、ほんっとまじめですよね。
別に前後してもいいんですよ、こういう場合。”だいたい”500円前後ということですよ。普通はいちいち書きませんがね。

つまり、足場が必要な作業なら平米６５０円でもおかしくないんです。
だいたい５００円前後ですから。
タワーだから７００円、でもいいんです。まじめな会社じゃなければ。
論点がずれちゃいましたね。

>745
>修繕管理費は、タワーマンションの場合500円／平米／月で決まっております
と書かれてますけど。

要するにタワーの平均が500円／平米／月ぐらいなわけでしょ？
200円／平米／月のところもあれば、800円／平米／月のところもある。
つまりここは販売価格がタワーの平均よりかなり安いから、修繕費もタワーの平均よりかなり安い。
でＯＫ？

>例えばあなたのいう「ベランダがあれば～」の場合、価格が安くなるんじゃなくて、利益が増えるんですよ。「今回は足場少ないから、楽(得)だな-」となるんですよ。
ならないならない（笑）

むしろ商売の基本としては、値段の高いものほど利幅も大きいので、どちらかと言えば修繕が簡単な場合よりも修繕が難しい場合の方が利幅は大きいでしょう。

八尾ですから。
市内のタワーと比べて販売価格が安いのは当たり前です。
だから修繕費も安くなるってのはどうでしょう？
タワーならではの経費は、立地に関係なくかかりますからね。

八尾ですが快速停車駅徒歩１分の立地ですよ。市内でも駅遠立地だったらどっちが高いか分かりませんけどね。
そもそもタワーマンションは土地代よりも多くが建物価格。
（そのためにタワーにしているわけだし）

あと、1500戸というスケールも少なからず関係してくると思いますよ。
修繕に使う材料費。1㌧あたり△円で売っているとして、100㌧必要なら100×△円になると思いますか？
普通は大量購入割引みたいなものがありそうですよね。90×△円で買えるかもしれない。
そうなると当然、修繕費は安くなりますよね。
これは材料費だけでなく人権費にも当てはまるかもしれません。

また、外壁塗装で例えると、1500戸のマンションの外壁の面積が15戸のマンション100棟分の外壁面積と同じだけあるか？と言われれば、そんなにないでしょう。
つまり塗装面積は少なくてすむ。つまり安くなる。

500円／平米／月というのはあくまで平均であって、その平均値がここのマンションに当てはまるかどうかは全くもって不明でしょう。

えっ！？えーーーーーーーっ？？
なんでそうなるの？ばか？世間知らず？
普通に考えたら、マンションの販売価格が安い→修繕費で取り返すから、おのずと高くなると思うんですが。
マンションも安い、修繕費も安いなんて、どこの慈善家さんなんですか(笑い)ボランティアとは違うんですよ。

私たちは何も、マンション購入者に喜んで頂くことが第一なのではなく、作って売って利益を出すことが第一なんですから。(もちろん他と比べてひどすぎない程度に、ですがね）

まぁ本当に本体も維持費も安いマンションだったら、商売柄私はむしろ怪しいと思ってしまいますが・・
いってて世知辛いことですね。

７７５さん達のように、信じたい気持ちもわかりますが・・・この時代、仕入れ値が安くなった分を、還元しますか？？
私なら還元しなくても売れるんだから、そのまま利益にしてしまいますが、７７５さんなんかはどうなんでしょうか？やっぱり、仕入れが安くなったから、修繕費も安くしますと正直にいうのでしょうか？

100戸のマンション
□
外壁面積（四辺の長さ）＝4
1戸あたりの外壁面積（塗装費用負担額）＝4÷100＝0.04

1600戸のマンション
□□□□
□□□□
□□□□
□□□□
外壁面積（四辺の長さ）＝16
1戸あたりの外壁面積（塗装費用負担額）＝12÷1600＝0.01


実際はこんなに単純ではないが、理屈はこういうことだ。

＞７７６

ろくな商売してないなｗ

>>777
私なら、還元しなくても売れるのなら下げませんが、還元しないと売れない（他の会社に取られてしまう）のなら下げますね。

>普通に考えたら、マンションの販売価格が安い→修繕費で取り返すから、
これが普通なのか？

まあまあ・・・。

修繕費の話？外壁面積？塗装費用？ﾌﾟｯ

そんな話は、管理組合できてから、存分にやりあえばいいじゃないですか。

デベからしたら、どうでもいいの。

理屈が通用するなら、みんなが「タワーの維持費が高い」って言わないですよ。

営業さんも、契約とるまでは、悪い事いいません。

理屈で説明するんです。騙してません。

７７８
なるほど！！

って、少しも思わないよ。

＞７８３

頭が悪い。。。

778はわざとやってるんでしょうか？(それとも本気であほなのか・・・)
もしだまされる人がいるとしたら、それは錯覚ですよー。
側面積で比べるなら、負担割合は変わりません！

一戸あたりの大きさが縦×横×高さを(x × y × z)のものが、縦にa戸、横にb戸、上にc戸あるマンションだと
マンションの大きさとして(ax × by × cz)となります。
この場合、側面積をSとすると、S=2(ac･xz＋bc･yz)となりますね。(ax･cz=ac･xz、by･cz=bc･yzより)

①100戸の場合　abc=100より、ac=100/b bc=100/aを代入すると、
S＝2(100xz/b + 100yz/a)=200(xz/b + yz/a)=200z(x/b + y/a)
1戸当たりはS/100=2z(x/b + y/a)

②1600戸の場合 abc=1600より、ac=1600/b bc=1600/aを代入すると、
S＝2(1600xz/b + 1600yz/a)=1600(xz/b + yz/a)=3200z(x/b + y/a)
1戸当たりはS/1600=2z(x/b + y/a)

一緒ね。

証明終わり・・・・・って、778さん、小学生？？

７８４さんも

総戸数が多いところは個境壁が増える、つまり外壁が減る、でいいのでは？
極端な話、総戸数1戸の一戸建て（Ａとする）は戸境壁が0、つまり4面全てが外壁。
総戸数2戸のアパート（Ｂとする）は戸境壁が1、つまり1戸あたりでは4面のうち3面が外壁。

つまり、外壁塗装が必要な面積は、1戸あたりではＡはＢの4/3倍ある。
つまり外壁塗装にかかる金額も4/3倍になるというわけ。
このように、（ワンフロアの）総戸数が増えれば増えるほど1戸あたりでは外壁塗装費用は安くなる。

>785のような奇怪な計算するまでもなく分かるけどな。

785ですけど、いかにみなさん日常を感覚で生きておられる方が多いのかがよくわかりました。
これまで巷にあふれる偽科学やうさんくさい宗教、投資勧誘などでいったいなんでだまされるんだろぉと
思ってましたが、なるほどですね～。

まさかあれが奇怪な計算といわれ、その対案が「Aとする～、Bとする～」ですからね・・・。