フラット金利はどうなる？【４】

513
やめたほうがいい。何故もっと早く動かなかったの？私は11月借り換えて500万弱減りました。

↑
間違えました。513じゃないのですね。

アメリカ経済指標の改善で景気回復期待で米長期金利上昇
日本も引きずられ売り優勢で長期金利上昇ですか・・・
１３日午前長期金利　１．２３５
今週もまた上昇傾向が続くのでしょうか
今週末に発表されるであろう機構債はどうなるのでしょう

段々上がって2.8前後で落ち着きそう。

１月は2.7位？

１月の金利は１２月よりは上昇することは
現段階では濃厚ですが
長期金利も１．３０までは行かないと思うので（希望）
２．５５位が上限と考えても良いのでは無いでしょうか

あの質問なんですが
長期金利が今 上昇してフラットの金利も上昇中ですが
変動金利は今ぐらいの長期金利では金利上がらないのでしょうか？

変動は長期金利とは直接関係無いよ。政策金利連動だから日銀が利上げしない限り上がる事は無い。

どうやら年内は米国の長期金利は上がり続け年明けから落ち着いてくる予想みたいですね。
運とはいえ１月、２月実行の人達はホントに運がないですね…

3月もわかりませんよ。。。

変動の金利があがるときってゼロ金利政策が終わるとき？

先月でロジックははっきりしましたので、
今週末の機構債とその後の金利上下から目が離せませんね。
機構債は+0.1～0.15くらいですかね？
それとももっといくでしょうか？

>>523
変動金利が上がるのは早くても数年先だよ。

長期金利は上昇傾向になっているけども、
日銀の方は金融緩和に動いている＝政策金利はむしろ利下げ方向の政策ということだからね。
これ以上政策金利は下げようが無いから利下げはしてないけど。

今回の長期金利の上昇はむしろ米国債の長期金利の急激な上昇による所が大きい。

スプレッドが上がってますから２．７前後でしょう。

はぁ～あ～

無知なもので
スプレッド上昇って何から読み取るのでしょうか？
ご教授ください

長期金利が上昇してこのスレの人気がなくなってしまったようでつまらない。

人気はあると思いますよ。ただ12月である程度フラットの予想がしやすくなった分語る内容が減りましたよね。
機構債＋0.70＋25日付近の長期金利の推移

機構債が出ればはっきりするでしょうが1月は上げですよ。

ぱっと見た感じだと2.45〜2.50付近でしょうね。
長期金利が上げ上げだと2.60も覚悟しましょう

ロムってる人もかなり多いんじゃないでしょうか？
私は一日に30回くらい、覗いてます。
そろそろ、先月のように、詳しい方が1月の予測を出してくれるかなって期待してます。
ど素人なので、ここの書き込みは参考になります。

新生証券のレポートによる
第４４回機構債予測クーポン出ましたね
１．６３
但し、最近当ったことありませんけどね
しかも実際値が予測クーポンより高くなっている傾向
１２月６日を基にしたためですかね
現在を見ると機構債予測は
１．２４＋０．５３＝１．７７
ちなみに先月は１．６０でしたよね

9月から金利が安かったので、変動繰上組がフラットも検討するようになりスレも人気だったけど、フラットも本来の金利に戻り、もう眼中にないといった感じでしょうか。

元々の長期固定派からすると、10年－1％のフラットはまだまだ魅力的です。短期間で返済できるような人は、変動で勝負もありなんでしょうけど…。

10年－1％が確定した頃は、今年8月～11月のような低金利でなくても話題になってましたから、長期固定派はまだまだフラットを検討される方も多いと思いますよ。

このスレの過去ﾛｸﾞを見ると面白いですね。

これだけ上がると変動を検討せざるを得ない。

10年債今朝は1.3スタートですね

変動もまた視野に入れ直してFPに相談したら、我が家の家計状況・借入額を考えると、やはりフラットが良いと言われた。
変動のリスクに耐えられないだろうと。
貧乏人が住宅ローン組むと選択肢が狭まるな。
嫁よ、すまん。

私はフラット20年に借り換え。変動や10年固定も検討したけど繰り上げをすれば利息も抑えられるので安心料だと考えてフラットにしました。
銀行が変動を勧めるのはこれから金利が上がるからでしょうね。

銀行が変動を勧めるのはこれから金利が上がるからではないでしょう。

そういう間違った知識による先入観抜きにしてフラットと変動を比較検討してましが正直どちらにするか悩んでます。

>>543
じゃあ何故ですか？
なぜ優遇も一番大きくしてまで借りさせたいのでしょか？
これは突っ込んでいるのではなく、本心で質問しています。
543以外の方の考え方も教えてもらえるとうれしいです。

>>544

まず、大きな勘違いのひとつに金利が上がると銀行が儲かるというのが有ります。変動は政策金利連動ですので、変動が上がれば当然調達金利も上がるので銀行の儲けは変わりません。ですから銀行は金利上昇を見越して変動を勧める理由はありません。

そもそも金利上昇が予測出来るなら他で大儲け出来るでしょうし、予測出来るとすれば長期金利の水準からでしょう。そう考えると金融機関を含めた投資家は当分金利は上がらないと見ている事になります。

なぜ優遇を拡大してまで変動を勧めるか？

民間企業なら当然なのでは？これだけ住宅需要が落ち込んで貸出が減れば金融機関は顧客の取り込みに必死になるでしょう。牛丼の価格競走と同じです。まして、機構の取次商品でしかないフラットよりも自社商品である変動を勧めるのは当然なのでは？

我々借り手は冷静に見極めてどのような住宅ローンを選ぶか選択するべきかと。

変動金利は今後は必ずあがることは間違っていはいないでしょう
但し、変動金利はすぐには上がりはしないでしょうね

ローンを組むときは幾ら毎月返せるかではないでしょうか
そのことを考えると低金利ほど借入額が多くなるのでは
銀行はお金を多く借りてもらえるように
変動金利を進めてくるのではないのでしょうか
こんな理由もあると思いますがいかがでしょう

しかし、ここはフラット金利どうなる？なので
あまり関係有りませんがね

それよりも長期金利１．３を超えたので
フラット金利どこまで今月は上昇するのでしょう
２．６になる可能性もありそうですね

>>545さん
丁寧に教えていただきありがとうございます。
＞民間企業なら当然なのでは？これだけ住宅需要が落ち込んで貸出が減れば金融機関は顧客の取り込みに
＞必死になるでしょう。牛丼の価格競走と同じです。まして、機構の取次商品でしかないフラットよりも
＞自社商品である変動を勧めるのは当然なのでは？
この部分は？でした。
金融機関同士の価格競争だというのは解ります。
でも私が質問したのは「なぜ一番優遇の大きいのが複数ある固定ではなく変動なのか」です。
「なぜ同じ自社製品の固定をフラット並みに優遇しないのか？」です。

民間がフラット並みの優遇は無理でしょ？だってフラットの優遇は税金から払われるんだから証券を買う投資家には影響ないけど、民間の優遇は銀行の負担。

税金で優遇されるフラットとでは民間が太刀打ち出来るわけない。
そういう意味ではフラットSは大チャンスだよね。

でも民間の10年固定1.3％などはいい線行ってると思うよ。団信とか10年後確実な1％上がるフラットと比較するのも有りかと。

547そこまで気になるなら直接銀行に聞けば？？？

>>549
＞銀行が変動を勧めるのはこれから金利が上がるからではないでしょう。
とか
＞変動を勧めるのは当然なのでは？
とか言っておいて「なぜ？」には「直接銀行に聞けば？」はあまりにも無責任では？
じゃあ、「銀行が変動を勧めるのは金利が上がるからではない」は嘘だったのですか？
嘘じゃなくても、ただの願望だったのですか？
それとも単なる推測だったのでしょうか？

>>545

現在の日本の銀行は、集まっている預金の額に対して、貸出先企業が見つからない、あるいはリスクをとれずに貸し出せないという状況に陥っているとみています。
実際に日本の銀行の預貸率は年々下がっています。
それで担保が取れてリスクの少ない住宅ローンを沢山貸し出したい（出来れば他行の客も奪いたい）というインセンティブが銀行に常にはあります。

住宅ローンを貸し出す際に、銀行には3つの選択肢があります。
フラット35、自前の固定金利ローン、自前の変動金利ローンです。

自前の固定金利ローンは銀行自身がリスクをとるので銀行は高いプレミアムを金利に乗せないと貸し出しは難しいでしょう。
特に、フラット35S（10年間金利がマイナス1.0%）という非常に金利の低い長期固定ローンが景気刺激策として政策的に実行されている今、高いプレミアムを要求する自前の長期固定ローンは金融サービスとしてハンデがあります。

フラット35はローン債権を住宅金融支援機構に買い取って貰えるので銀行にとってリスクが殆どないのですが、銀行の長期的な収入源にはなりませんし、預金の運用先にもなりません。
また、フラット35の取り扱いは機構債の落札分までしか出来ないという限界もあります。

変動金利ローンによる貸出は、銀行にとっては比較的リスクが低く（つまり、借りる側がリスクを取ってくれる）、時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば長期的にも儲かるので、よいローンです。
また、フラット35のような貸出額の限界もないのです。
従って、銀行にが住宅ローンの貸し出しを十分に伸ばすには、変動金利ローンしか選択肢がありません。
だから銀行は変動金利ローンを住宅購入者に盛んに勧める、または優遇金利幅を競って他行の客を奪い取ろうとしているのだと思います。

以上は私の推測です。
なぜ銀行が変動金利ローンばかり勧めるのかについて他にも意見があれば、
お聞かせください。

>>551さん
ありがとうございます。
なるほどです。
推測とおしゃっていますが、とても理解しやすい内容に説得力ある文章力で非常に納得できました。
私も他の方の意見も聞きたいです。

>時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば

変動金利の事ですか？変動って政策金利完全連動ですよね？確か2009年春頃の金融機関貸し渋り貸し剥がしが問題になった時TIBORは勿論長期金利もはねあがりましたが変動は一切変動してませんよね？

>>553

551です。
「TIBOR等」は言いすぎでしたね。
時の「短期の調達金利」と修正します。
もちろん、政策金利とその短期の予想に連動していると思います。

>>551
裏返せば、固定金利というのは、その期間ではそれ以上のリスクをとても取れないということですね。
５年固定が優遇後2.15％だとすると、５年後には平均2.15％では損となる金利になるリスクが非常に高い
10年固定が優遇後2.60％だとすると、10年後には平均2.60％では損になる金利となるリスクが非常に高い。
10年以上の固定が無い銀行では、10年後の金利が全く予想できない
ということになるのではないですか？
それに対して素人は、銀行すら取れない金利上昇リスクを、甘い考えと有利な優遇につられて自らで
負わされているということでしょうか。

＞10年固定が優遇後2.60％だとすると、10年後には平均2.60％では損になる金利となるリスクが非常に高い。
＞10年以上の固定が無い銀行では、10年後の金利が全く予想できない
そう考えるとフラットの金利は格安だと言えますね。

過去を見る限り変動は10年で最大0.5しか上昇してませんので銀行は予想をはずしまくってる事になりますね。

でも実際は長めの金利は債券市場に連動しているだけで銀行の思惑はあまり無いのでは？

ここ数ヶ月の長期金利の動向を見る限りいろいろな思惑や影響を受けて決まってるように見えます。
逆に変動はコールレート連動なので日銀の管理下に有るので動かない。

変動金利1.075％、20年超～35年以内固定3.13％
これは某銀行の優遇後の住宅ローン金利です。
この現状からこの銀行が考えてるリスクとはどの程度と考えられるのだろうか。

※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。

>>559
うるさいなあ。
頭の固い奴だなあ。
話の流れで少しくらいの脱線もあるだろ。
フラットの金利？
そりゃこれからはドンドンあがるんじゃないの。

スレヌシの言葉を載せただけですけど
なにか？

結局は国債の価格が高いのだから銀行はそれより安く金利は設定できないですよ。
もし今の金利で銀行が10年固定で1.2％とか考えたら、破産のリスクのある個人に貸すより10年国債そのものを買った方が得するのですから。
30年固定にしても30年国債価格よりも利率を高く設定しないと銀行がお金を貸し出す意味がないですよ。

フラットってリストラなどで返済が厳しくなった場合は、返済期間を延長して
毎月の返済額を少なくできるんでしたっけ。
確かあったような。

金融安定化法案？でしたっけ？モラトリアム法案？亀井さんのやつ。それがあるから大丈夫なのでは？

以前は滞ると事務的に強制競売って聞いた事ある。

ご返済が困難になっているお客様へ
http://www.flat35.com/files/100056948.pdf