前スレッドが1500を超えてましたので、新しいスレを作りました。
■前スレ
フラット金利はどうなる？【３】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/
■前々スレ
フラットの金利はどうなるのか？その2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81677/
※スレ名いじりました
さて、超低金利状況＋フラットS金利優遇の期間延長で注目のフラット金利はどうなるのか？
皆さんで語り合いましょう！
※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。
[スレ作成日時]2010-11-29 15:23:12
>季節要因等から１２月が底でしょうね。
>来年も３月までは低い感じじゃないでしょうか。
>年度替りしても、企業決算が悪化してれば、なかなか上昇って訳にはいかないのでは？
>FOMCの追加緩和により円高も更に進むでしょうから、当然企業業績も落ち込み
>不況の出口は当分先がみえないでしょう
２か月前 ある人はこんなことを言っていました。
知っているようなこと書いていましたが、まったく当たりませんね。
まー長期金利が上昇してるって事は確か
希望的観測を含み過ぎている奴とにわか知識を披露する奴がこのスレを牛耳っている
日銀オペ決定の10月頃からリフレ効果がで暫く上がるといっていた人、否定してすみませんでした。
まさかこんなに上がるとは、、、、
3月に実行予定です。
2300万・33年ローンです。
地銀の10年固定1.3とフラットどちらがいいでしょうか?
悩んでいます。
さらに金利上がりそうですね。こうなると今から変動は大きなリスクを伴います。
いかに低リスクといえど、リスクを負いたくない人が固定を選択するんだろうな。
今はフラットが上昇しているが、安かった9月の金利を比較しても無意味なこと。
安い時と比較すると損をしたような気分になるが、同じ金利でも、下降時だと得をした気分になる。
5月、6月頃のこのスレの過去ログを読むと面白いな。同じ金利なのに、全然反応が違う。
ま、こう言っち身も蓋もないのですが、10年後に生まれてたらそもそも家を買うという選択肢を考える余裕さえなかったかもしれない。
こう考えれば、金利の多寡なんざ小っちぇえ小っちぇえ。
来週ＦＯＭＣの動き次第で日銀追加策実施かなぁ
その後機構債の発表
機構債で大体の予測が付きそうだが
まずは機構債予測
１．７５
（１．２２＋０．５３）
それでフラット金利予測
２．４３
（１．１８＋０．５３＋０．７２）
１．１８は１２月２４日予測金利（低めにしてみた・・・）
米国の長期金利上昇が日本市場にも影響を与え始めている。米国では10年債
が既にボトムから1％近い上昇となっている。日本の上昇ペースは穏やかでは
あるが無風・微風に目が慣れているところには0.1％すら大きく見える。
長期金利水準のコントロールを意識し始めた中銀と中銀による価格設定を嫌がる市場
という一種のバトルがこれから始まるのか。
ディスインフレやグレート・モデレーションといった催眠術に掛けられてい
た長期金利が目覚めたのは、欧州債務問題が一つの契機となっている。財政問
題という天敵の襲撃でやっと目が覚めた市場は、欧州の次を睨み始めている。
昨日中国人民銀行の李委員が米国の財政状態は欧州よりも悪い、と述べたのは
政治的なニュアンスが大きいが、実態問題としても決して間違った指摘ではない。
米国財政はある意味日本よりも質が悪い。
昨日のオバマ大統領によるブッシュ減税延長合意はその典型である。大統領
はそれだけでなく、高額相続税緩和、連邦不動産税復活停止、給与税2％カット
など様々な妥協に応じており、雇用問題に追われるあまり財政再建など眼中に
ないといった状況である。
長期金利の上昇は2011年後半かと思っていたが、これではその時期を大幅に
前倒ししなければならないかもしれない。日本市場がその引力に抵抗するのは難しい。
日本の家計貯蓄率は先進国では最低の2.2%。
もうすぐ団塊の世代の年金受給が始まるから、あと数年でマイナスに陥る。
現在、中央・地方を合わせた政府債務残高は1035兆円。
一方、日本の純個人金融資産は1078兆円。
その差額はたったの43兆円。
政府が来年度予算の赤字額を44兆円に抑制すると言ってるから、
来年には政府債務が個人金融資産を上回る。
これがマクロ経済的に何を意味するか考えた方がいい。
日本のマクロ経済は長期に渡った貯蓄超過の時代を終えようとしている。
つまり、外国からの資本のインフローがなければ国内の投資超過を賄えなくなる。
国債を国内だけでは消化できなくなる日は近い。
その時、日本国債に求められる利回りはどうなっているかな・・・？
諸君。
悪いことは言わん。
金利が低いうちに長期固定で借りておけ。
長期金利(%) 1.185 -0.075 10日 15:49
我が家は２～３月に実行予定・・・
金利を気にしての生活は向いてないし、フラット３５Ｓのつもりだが、やはり変動もありかとまた悩み始めてしまった。俺踊らされすぎ。
５０１さん、まさしく同じような思いです。
俺も踊らされすぎ（笑）
とりあえず長期金利が下がってよかったですね
国外市場で微増しましたね。来週はまた1.2越えかな。
長プラが０．２上がりましたね。
来月上がるのは間違いないね。２．６くらいを覚悟しときます。
それより下なら嬉しいし
韓国みたいにミサイル来たら反撃できるの？たぶんできない・・・
自分が住んでいても思う変な国・・・
あぁ～せめて2.2～2.4くらいで実行できたらいいのにな～
ちょっとした事がきっかけで、突然、事態は変わるかも。
例えば、ここ最近の長期金利のように･･･
2月実行は、どれぐらいになるかなぁ。
ここ半年一喜一憂しっぱなし。踊らされてます。
みなさん１月のフラットは何％と予想されますか？やはり上がってしまうのですか？
3超えたらいやだな。
２月まで辛抱しててくれ
去年の7月に組んだフラット35（2.84%）の借り換えを検討中。
仮に1月が2.6%でも諸経費を考慮しても100万以上減る。
フラット35でも1年後以降は借り換えが可能だから、迷うならやってしまった方がいい。
100くらいなら諸経費分貯蓄したと思ってすこし待ったら？
上げ気配だし借換え実行月に2.84付近になってたら、目もあてられないよ
今年の7月に悩んで、9月実行なら十分メリットあったと思うけど、そんなにうまくいかないよね
アメリカ経済指標の改善で景気回復期待で米長期金利上昇
日本も引きずられ売り優勢で長期金利上昇ですか・・・
１３日午前長期金利 １．２３５
今週もまた上昇傾向が続くのでしょうか
今週末に発表されるであろう機構債はどうなるのでしょう
１月は2.7位？
１月の金利は１２月よりは上昇することは
現段階では濃厚ですが
長期金利も１．３０までは行かないと思うので（希望）
２．５５位が上限と考えても良いのでは無いでしょうか
変動の金利があがるときってゼロ金利政策が終わるとき？
先月でロジックははっきりしましたので、
今週末の機構債とその後の金利上下から目が離せませんね。
機構債は+0.1～0.15くらいですかね？
それとももっといくでしょうか？
>>523
変動金利が上がるのは早くても数年先だよ。
長期金利は上昇傾向になっているけども、
日銀の方は金融緩和に動いている＝政策金利はむしろ利下げ方向の政策ということだからね。
これ以上政策金利は下げようが無いから利下げはしてないけど。
今回の長期金利の上昇はむしろ米国債の長期金利の急激な上昇による所が大きい。
無知なもので
スプレッド上昇って何から読み取るのでしょうか？
ご教授ください
長期金利が上昇してこのスレの人気がなくなってしまったようでつまらない。
人気はあると思いますよ。ただ12月である程度フラットの予想がしやすくなった分語る内容が減りましたよね。
機構債＋0.70＋25日付近の長期金利の推移
機構債が出ればはっきりするでしょうが1月は上げですよ。
ぱっと見た感じだと2.45〜2.50付近でしょうね。
長期金利が上げ上げだと2.60も覚悟しましょう
ロムってる人もかなり多いんじゃないでしょうか？
私は一日に30回くらい、覗いてます。
そろそろ、先月のように、詳しい方が1月の予測を出してくれるかなって期待してます。
ど素人なので、ここの書き込みは参考になります。
新生証券のレポートによる
第４４回機構債予測クーポン出ましたね
１．６３
但し、最近当ったことありませんけどね
しかも実際値が予測クーポンより高くなっている傾向
１２月６日を基にしたためですかね
現在を見ると機構債予測は
１．２４＋０．５３＝１．７７
ちなみに先月は１．６０でしたよね
元々の長期固定派からすると、10年－1％のフラットはまだまだ魅力的です。短期間で返済できるような人は、変動で勝負もありなんでしょうけど…。
10年－1％が確定した頃は、今年8月～11月のような低金利でなくても話題になってましたから、長期固定派はまだまだフラットを検討される方も多いと思いますよ。
このスレの過去ﾛｸﾞを見ると面白いですね。
変動もまた視野に入れ直してFPに相談したら、我が家の家計状況・借入額を考えると、やはりフラットが良いと言われた。
変動のリスクに耐えられないだろうと。
貧乏人が住宅ローン組むと選択肢が狭まるな。
嫁よ、すまん。
私はフラット20年に借り換え。変動や10年固定も検討したけど繰り上げをすれば利息も抑えられるので安心料だと考えてフラットにしました。
銀行が変動を勧めるのはこれから金利が上がるからでしょうね。
>>543
じゃあ何故ですか？
なぜ優遇も一番大きくしてまで借りさせたいのでしょか？
これは突っ込んでいるのではなく、本心で質問しています。
543以外の方の考え方も教えてもらえるとうれしいです。
>>544
まず、大きな勘違いのひとつに金利が上がると銀行が儲かるというのが有ります。変動は政策金利連動ですので、変動が上がれば当然調達金利も上がるので銀行の儲けは変わりません。ですから銀行は金利上昇を見越して変動を勧める理由はありません。
そもそも金利上昇が予測出来るなら他で大儲け出来るでしょうし、予測出来るとすれば長期金利の水準からでしょう。そう考えると金融機関を含めた投資家は当分金利は上がらないと見ている事になります。
なぜ優遇を拡大してまで変動を勧めるか？
民間企業なら当然なのでは？これだけ住宅需要が落ち込んで貸出が減れば金融機関は顧客の取り込みに必死になるでしょう。牛丼の価格競走と同じです。まして、機構の取次商品でしかないフラットよりも自社商品である変動を勧めるのは当然なのでは？
我々借り手は冷静に見極めてどのような住宅ローンを選ぶか選択するべきかと。
変動金利は今後は必ずあがることは間違っていはいないでしょう
但し、変動金利はすぐには上がりはしないでしょうね
ローンを組むときは幾ら毎月返せるかではないでしょうか
そのことを考えると低金利ほど借入額が多くなるのでは
銀行はお金を多く借りてもらえるように
変動金利を進めてくるのではないのでしょうか
こんな理由もあると思いますがいかがでしょう
しかし、ここはフラット金利どうなる？なので
あまり関係有りませんがね
それよりも長期金利１．３を超えたので
フラット金利どこまで今月は上昇するのでしょう
２．６になる可能性もありそうですね
>>545さん
丁寧に教えていただきありがとうございます。
＞民間企業なら当然なのでは？これだけ住宅需要が落ち込んで貸出が減れば金融機関は顧客の取り込みに
＞必死になるでしょう。牛丼の価格競走と同じです。まして、機構の取次商品でしかないフラットよりも
＞自社商品である変動を勧めるのは当然なのでは？
この部分は？でした。
金融機関同士の価格競争だというのは解ります。
でも私が質問したのは「なぜ一番優遇の大きいのが複数ある固定ではなく変動なのか」です。
「なぜ同じ自社製品の固定をフラット並みに優遇しないのか？」です。
民間がフラット並みの優遇は無理でしょ？だってフラットの優遇は税金から払われるんだから証券を買う投資家には影響ないけど、民間の優遇は銀行の負担。
税金で優遇されるフラットとでは民間が太刀打ち出来るわけない。
そういう意味ではフラットSは大チャンスだよね。
でも民間の10年固定1.3％などはいい線行ってると思うよ。団信とか10年後確実な1％上がるフラットと比較するのも有りかと。
>>549
＞銀行が変動を勧めるのはこれから金利が上がるからではないでしょう。
とか
＞変動を勧めるのは当然なのでは？
とか言っておいて「なぜ？」には「直接銀行に聞けば？」はあまりにも無責任では？
じゃあ、「銀行が変動を勧めるのは金利が上がるからではない」は嘘だったのですか？
嘘じゃなくても、ただの願望だったのですか？
それとも単なる推測だったのでしょうか？
>>545
現在の日本の銀行は、集まっている預金の額に対して、貸出先企業が見つからない、あるいはリスクをとれずに貸し出せないという状況に陥っているとみています。
実際に日本の銀行の預貸率は年々下がっています。
それで担保が取れてリスクの少ない住宅ローンを沢山貸し出したい（出来れば他行の客も奪いたい）というインセンティブが銀行に常にはあります。
住宅ローンを貸し出す際に、銀行には3つの選択肢があります。
フラット35、自前の固定金利ローン、自前の変動金利ローンです。
自前の固定金利ローンは銀行自身がリスクをとるので銀行は高いプレミアムを金利に乗せないと貸し出しは難しいでしょう。
特に、フラット35S（10年間金利がマイナス1.0%）という非常に金利の低い長期固定ローンが景気刺激策として政策的に実行されている今、高いプレミアムを要求する自前の長期固定ローンは金融サービスとしてハンデがあります。
フラット35はローン債権を住宅金融支援機構に買い取って貰えるので銀行にとってリスクが殆どないのですが、銀行の長期的な収入源にはなりませんし、預金の運用先にもなりません。
また、フラット35の取り扱いは機構債の落札分までしか出来ないという限界もあります。
変動金利ローンによる貸出は、銀行にとっては比較的リスクが低く（つまり、借りる側がリスクを取ってくれる）、時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば長期的にも儲かるので、よいローンです。
また、フラット35のような貸出額の限界もないのです。
従って、銀行にが住宅ローンの貸し出しを十分に伸ばすには、変動金利ローンしか選択肢がありません。
だから銀行は変動金利ローンを住宅購入者に盛んに勧める、または優遇金利幅を競って他行の客を奪い取ろうとしているのだと思います。
以上は私の推測です。
なぜ銀行が変動金利ローンばかり勧めるのかについて他にも意見があれば、
お聞かせください。
>時のTIBOR等に一定の利幅を乗せれば
変動金利の事ですか？変動って政策金利完全連動ですよね？確か2009年春頃の金融機関貸し渋り貸し剥がしが問題になった時TIBORは勿論長期金利もはねあがりましたが変動は一切変動してませんよね？
>>551
裏返せば、固定金利というのは、その期間ではそれ以上のリスクをとても取れないということですね。
５年固定が優遇後2.15％だとすると、５年後には平均2.15％では損となる金利になるリスクが非常に高い
10年固定が優遇後2.60％だとすると、10年後には平均2.60％では損になる金利となるリスクが非常に高い。
10年以上の固定が無い銀行では、10年後の金利が全く予想できない
ということになるのではないですか？
それに対して素人は、銀行すら取れない金利上昇リスクを、甘い考えと有利な優遇につられて自らで
負わされているということでしょうか。
過去を見る限り変動は10年で最大0.5しか上昇してませんので銀行は予想をはずしまくってる事になりますね。
でも実際は長めの金利は債券市場に連動しているだけで銀行の思惑はあまり無いのでは？
ここ数ヶ月の長期金利の動向を見る限りいろいろな思惑や影響を受けて決まってるように見えます。
逆に変動はコールレート連動なので日銀の管理下に有るので動かない。
変動金利1.075％、20年超～35年以内固定3.13％
これは某銀行の優遇後の住宅ローン金利です。
この現状からこの銀行が考えてるリスクとはどの程度と考えられるのだろうか。
※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。
スレヌシの言葉を載せただけですけど
なにか？
結局は国債の価格が高いのだから銀行はそれより安く金利は設定できないですよ。
もし今の金利で銀行が10年固定で1.2％とか考えたら、破産のリスクのある個人に貸すより10年国債そのものを買った方が得するのですから。
30年固定にしても30年国債価格よりも利率を高く設定しないと銀行がお金を貸し出す意味がないですよ。
どうも。551です。
現在、海外におります。
>>559 さん
金利の期間構造の理論によれば、
長期金利は将来の短期金利の予想の平均値にリスク・プレミアムを上乗せした水準に決まります。
言いかえれば、今の短期金利、来年の短期金利、再来年の短期金利、・・・、10年後の短期金利の予想平均値に、その期間に金利を固定することで生じるリスクに見合ったプレミアムが付け加えられて10年物の長期金利の利回りが決まるのです。
※ちなみに、金融市場で将来の短期金利の予想がどのように形成されているかは、年限の違う市場金利や国債利回りからインプライド・フォワード・レートとして計算することが出来ます。
フラット35の金利が国債利回り等の長期金利に強く影響を受けていることは、
このスレでは既に自明のことです。
つまり、変動金利（＝短期金利＋銀行の利幅）の予想とフラット35のような長期固定金利には非常に密接な関係があります。
変動金利の見通しとフラット35の金利見通しは切り離して考察できないと思っています。
我々にローンを貸し出す銀行はその様に考えて、住宅ローンの金利付けや金融商品の勧誘をしているのです。
変動がいいか、固定がいいかと言った個人の嗜好やリスク許容度の問題（このレベルで議論していれば水かけ論にしかならない）を超えて、
変動金利とフラット35金利の関係を冷静に議論するのはこのスレの趣旨に反しないと思います。
どうも。
551です。
連続での長い投稿をご容赦ください。
>>557さん
おっしゃる通りですね。
この15年ほど、銀行も金融市場も長期の金利見通しを誤ってきたと思います。
確かに1996年時点で変動金利で借りて、2010年にローンを完済した人は、
非常に利口で将来を見通す見識を持っていたか、あるいは単に非常に幸運な人だと思います。
政策金利がゼロ近傍の状態がこれほど長く続くことを予想していた人は1990年代にはほぼ皆無でしょう。
2000年代に入っても極一部と思います。
しかし、今後も同じように低金利の状態が続くとは、私は考えていません。
>>496 は私の今後のマクロ経済の見方です。
ここ5年ほどの政治の混乱で、日本政府は歳出削減をする能力も、
歳入を拡大する（増税する）能力も失ってきています。
財政赤字をファイナンスするための巨額の国債の発行は今後も続くでしょう。
貯蓄率がゼロ近づきマイナスに反転することが予想される中で、
数年後には、日本の公的債務の残高は個人金融資産の残高をも超えると考えています。
その時、新規の国債発行を国内勢だけで消化するのは極めて難しいでしょう。
フローでは、貯蓄率がマイナスになってマクロの貯蓄投資差額が「貯蓄超過」から「投資超過」に反転すれば、
経常収支は赤字になります（この論理がわかりにくいと思う人は国際収支に関する解説を読んでみてください）。
その時、日本は外貨準備を取り崩すか、外国からの資本フローで経常収支の赤字をファイナンスするほか手段がなくなります。
長い長い日本の貯蓄超過の時代が終わり、
海外の投資家が日本国債に相応の利回りを求める時は近づいています。
それは同時に、政府の歳出・歳入の管理能力が厳しく問われ、
通貨の価値が再考される時でもあります。
その様な経済環境が訪れる可能性が十分あることを考慮に入れて、
個人の長期の人生設計をするのが非常に大事だと思う次第です。
その時フラット35（特にフラット35S）は有利な金融商品だなと、
個人的に感想を持ってます。
上記は私の個人的な考察です。
他の経済への見方、金利への見方があれば、レスをよろしくです。
参考にします。
>>567
好況を伴わない（税収の増えない）金利上昇が起こった時、仮に長期金利が3%に跳ね上がったとしたら、
現在の国債利払い22兆円は50兆円を超えると思いますが、そうなると今の税収では借金の利払いすら
出来なくなります。そのような国債が海外投資家に買って貰えるのでしょうか？
そうなるとギリシャのように厳しい緊縮財政を強いられ、公務員の大規模リストラと大幅な増税は必須と
考えます。もちろん国内企業にも破綻やリストラ、金融機関は国債暴落による損失が発生し、やはり破綻が
相次ぐ事が想像出来ます。
そのような状況下、日銀はどう動くのでしょうか？国債買い切り→インフレ？利上げして通貨価値維持？
それと我々一般市民の生活にどのような影響が出ると考えますか？
それとも国債の金利だけが上昇し、そのほかは何事も無く今と変わらない生活が送れるとお考えでしょうか？
>日本の公的債務の残高は個人金融資産残高をも超えると考えています
ここも分かりません。政府は国債を発行して民間から資金を集め、それを使いますが、例えば40兆円の税収と
50兆円の国債発行で90兆円の予算を組んだとしても、使われたお金は全て民間に行きます。
この90兆円は「全て」民間に行く訳ですから、政府が借金を増やすと国民の資産も同じだけ増えなければ
つじつまが合いません。政府や民間が受け取ったお金を焼却してしまうのであればバランスが崩れると思いますが
お金が流通する過程で減ったり増えたりする事はあり得ないと思うのですが？
確実に言える事は、ハイパーインフレが起きてしまえば
変動でもフラットSでも何ら意味が無い。
特約が無効になり、フラットSも変動と同じように金利が急上昇する。
長文ご苦労様です
読むの大変でしたが、読みました
無知な私はただただ ふ～うんってな感じでした
現在のフラット借入希望者からすると長期的に考えるより
現在の借入額で幾ら毎月返していくかが問題なので
今後の６ヶ月くらいまでの予測などが知りたいのですが
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
