グレーシアパークス横浜関内part2

この場所は、建ってしまえば見映えの良い「イイ感じ」のマンションになると思うよ。生活するにも決して不便な場所ではないと思う。でも、何かが欠けているような気がするんだよね。それで今だにまよっている。何だろう。契約者の方、決め手を教えてもらえませんか。

>４２１さん

私は、駅近５分以内の物件限定でインターネットで色々な物件の
資料を取り寄せましたが、実際には、このマンションしか
モデルルームを見ていません。
郵送されてきた資料を見て、”この物件だ！”と思ったので
購入しました。

この掲示板も参考程度に見ていましたが、正直、どのマンションも
いい点と悪い点があると思います。
考えすぎて悩んでいたら、キリが無いと思いました。

ついに、Yahoo！のアクセスランキングが
神奈川県内で2位になったね！
残りも５戸だし、注目されている物件ということは間違いないと
思うな。
ザライオンズも完売したし、ここも完売も近いね。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00068849/

売れ残り住戸は今月のスーモに広告されていましたよ。
ザライオンズや紅葉ほどの人気はありませんが、ここは1年弱で70戸売れています。このご時世、まずまずの人気でしょう。
残りと競合してくるのは、セルアージュ関内と、関内駅2分に三井が計画しているマンションでしょう。
ただ、三井のほうが価格帯がやや高くなると思います。

>> 紅葉坂は１棟目は即完ですね。

１月に紅葉坂ＭＲ行きましたが壱番館第Ⅰ期売り出し分２戸販売してましたよ。
なので即完ではないです。

ＨＰ見るとこの内１００㎡台の方は売れたみたいで、
８０㎡台はまだ残ってますね。

でも人気物件であることは間違いない。

一カ月前にここのＭＲに行ったら確かに最終期向けで基本的にまだ販売しないという住戸がありましたね。
結構中層階より上が取ってあり、
特にＡタイプやＦタイプなどは上層階で買い手がつきそうな住戸が多かったです。

売れ残ったのではなく「売り残してある」という表現が適切かと。

現在の状況は分からないけど、意外と早く完売するような気がするけどな。

>ただ、三井のほうが価格帯がやや高くなると思います。
関内二分は無理だと思うけど四分以内は確実で桜木町へも徒歩五分。
やや高いどころかかなり高くなるのではと予想してます。

今週末にこのマンション近くの十字路（ワシントンホテル付近）で
寒い中マンションのチラシ付きティッシュを配ってました。
どこのマンションの営業さんだろ？

”即日完売”というと聞こえは良いけど、株式会社○○というならば、
高利益を出し株主に対して配当を出すことが使命でしょ。
ボランティアで事業をやっているなら別だけど、株主や会社にとっては
”即日完売”なんかどうでもいいこと。

それよりも１平米あたり１万円高く売った方が、利益出るでしょ。
仮に専有面積７０平米の部屋だったら、たった１万円×７０＝７０万円
上乗せするだけで総戸数が８０戸のココの物件みたいだったら５６００万円も
利益をプラスにできる。

竣工して引渡しするまで、決済金は入ってこないんだから、引渡し１年前に
完売してしまった物件は、もっと頑張れば利益が出たということ。
”完売した”大京さんのザ・ライオンズ山下町もそういうビジネス的な観点では、
大失敗物件という見方もできるということです。
事業担当者も会社や株主から、「もっと高く売れなかったのか！」と叱責されるでしょう。

仮に売れ残った部屋があっても、さすがに１０００万円は値引きしないでしょw！
▲５００万円×１１戸で５５００万円の値引きで済むし。

※昔は大京といれば周辺物件よりも２割高かったのになぁ～。
オリックスの資本会社になってだいぶ変わったな。


１平米１万円で高利益。だから、デベロッパーはマンションを作り続けるんだろうね。

では！簡単なマンション講義でした。ご拝読ありがとうございました。

>429
別にマンション売る側の人じゃないし…
てか、ここはザライオンズと比較して価格設定はかなり低いよ。
つくりをかなりチープにして利益だしてるんじゃない？

429は算数苦手そうだね。

販売期間が長ければ長いほどコストがかかるんだよ。
回転よくたくさんの物件を販売した方がはるかに利益出るよ。

すいません、詳しい方教えて下さい。
普通新築マンションは、完成前に売り出している場合が多い気がするのですが、
三井のパークコート鎌倉は2月に完成して、4月に販売開始だそうですがなぜですか？
自信があるから？

すいません。関内駅近くの三井物件について、詳細を教えてください。

イセザキモールから野毛へ行く道沿いですよ。
イセザキモールのそばに（桜木町方面へ向かって）すぐに交番がありますので、その並びですね。

三井は山下町が激ヤバの状態なので、販売のメド経ってからじゃないとココやらないよー
いまは、周囲の販売状況を見ながら、関内・伊勢佐木長者町・戸部の駅近物件の売れ行きみてから
単価決めるでしょうねー

山下町は高速道路目の前ってのと仕様が悪いのがあって不人気だけどココは関内と桜木町の両方の駅に近いので紅葉坂より坪単価は高くなるんでは、と予想。
北側の高速は地面下を走ってるから空気悪くないよね？

＞431

算数〜？あはっw！

どの物件でも即日完売して、直ぐに新規物件が出せて利益率が高くする事が出来れば、
三井不動産レジデンシャルをはじめ、三菱地所＆藤和不動産も新しい会社にならなくて
良かったし、大京もオリックスの傘下になることはなかったんじゃない？

たしかに理想論だけで話しないほうがいいな。

山下町の三井は普通に人気だよ。
すでに、要望集まってる。

そうか山下町とかたまに観光で行くにはいいけど、住むとなると毎日空気の悪い所にいることになるんですね。

＞４３４

ずばり周りには何がある？
その近くに行けばすぐわかるみたいなもの。

>438
山下町は価格が高いよ。
吉田町の三井も高いと思う。

こことは購入層が違うでしょう。

駅近のセルアージュが競合だと思うが、ファミリーなら断然こっちでしょう。
シングルだとセルアージュかな。

私はグレーシアとザ・ライオンズ横濱山下町、紅葉坂レジデンスを比較検討してましたよ。
70㎡前後、上限5000万で検討。

ライオンズで価格が高いのは上層階ですね。
でも３階までなら全ての角部屋 4000万円台でした。中部屋なら下層階３ＬＤＫ 4100～。

ライオンズは中層階より下だとどうしても建物に囲まれてるし日照もあまり期待できない。
高速と大通りで騒音と空気の問題。設備、内装は文句無し。日本人以外の契約者は思ってたより少なかった。

紅葉坂も参番館なら 60㎡台 4000万円台が主力って感じ。ただ 70㎡以下の部屋はみなとみらい側でビルに面してるし北向きが基本なんですよね。
立地は良、みなとみらい至近。免震だけど設備、内装はいたって普通。ダイレクトウィンドウが印象的。
似たような間取りが多く、面白味に欠ける。

グレーシアの角部屋、上層階
ライオンズの中部屋、中層階、もしくは角部屋、下層階、
紅葉坂レジデンス中部屋、中層階 どれにするかという感じ。

私の条件だと快適性はグレーシアが一番と判断。
ステータス性は劣りますが利便性、設備、内装含めこの二物件といい勝負してると思いました。

同一㎡ で比べるなら格が違うというほどでも無く
それなりに購入層かぶってると思うけどな。

上限金額を上げればライオンズ、紅葉坂でより快適性の高い部屋も買えますが、
他のことにも使いたいし家ばかりにお金をかける訳にいきませんしね。

信じてもらえないかもしれませんが、妻の気に入り順はたとえお金があっても グレーシア＞ライオンズ＞紅葉坂 ということでした。

そうですね。
結局は人それぞれの価値観ですからね。

納得して買ったならいいんじゃない。
でも費用対効果(資産性)は紅葉＞ザライオンズ＞＞＞パークホームズ山下町＞グレーシア＝セルアージュエリーゼ
だと思うよ。

この先２０年以上住むつもりなら、資産性より、物件が気に入っているか、でしょ。
不動産屋的考えだと、資産性が第一！なのかもしれないけど、
実際、住民として考えるなら、気に入ったところが一番いいに決まっています。

高く売れるのはその順だけど、
元の買値が高かったんじゃ・・・意味ない。
高く買って高く売るのと、安く買って安く売るのは同じ。

私もまったく同意です。
だったら設備が良くて自分に便利な立地の物件に住むのが良いと思います。

最近、モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？
まだ、3LDKのタイプは残ってましたでしょうか？
最終期２次の要望書状況はどうでしょう。

私たちも３LDK希望の為、先程モデルルームに電話して
販売状況の確認をしましたが、３LDKは最終期２次のFタイプ
”１戸のみ”だそうです。
倍率も３倍以上になりそうです。
う～ん、妻と２人だけなので、２LDKで妥協するか検討してみます。

週末はかなり予約が入っているそうです。

パークホームズが上位に来る意味がわからないなぁ～
モデルルーム本当に見に行ったのかなぁ～

ライオンズと比べると圧倒的に落ちる。日当たりはパークホームズの方が良いけど、目の前高速だし、中華人多いよ
グレーシアと比べると安い。高い部屋は圧倒的に高いけど、坪単価で見るとグレーシアの方が高いのが実情
紅葉坂と比べると圧倒的に落ちる。設備仕様は三井は近隣物件で見ると最下位でしょー

価格的にライオンズより安いので、安さを考えれば妥協できるかといったレベル。

三井買うなら、グレーシアの方が良いと思うよー完全な４人家族とかのファミリーである定住するなら。
賃貸では圧倒的に三井の場所の方が高いけどねぇ～

>目の前高速だし、中華人多いよ

グレーシアの現地行ったことあるけど、西と北からひっきりなしに車通ってたし、居室窓からから3メートルしか離れてないから寝る時に突然の出発音でうるさいと思うよ。
三井は夜寝る時は居室が反対側だし、数10メートル離れてるから意外とグレーシアよりは静かに寝れる。

中華人多い方がラブホ・風俗関係者多いよりましだし。

でも、三井ＶＳ相鉄のブランドの差は天と地の差。

ライオンズ契約者より

>三井買うなら、グレーシアの方が良いと思うよー完全な４人家族とかのファミリーである定住するなら。
グレーシアはＤＩＮＫＳには便利かもしれんがファミリーには向いていない。
学区が最悪でしょう。

>453

>グレーシアの現地行ったことあるけど、西と北からひっきりなしに車通ってたし、居室窓からから3メートルしか離>れてないから寝る時に突然の出発音でうるさいと思うよ。
>三井は夜寝る時は居室が反対側だし、数10メートル離れてるから意外とグレーシアよりは静かに寝れる。

客観的にみて444の評価は正しいと思った。

統計学的には(意外なことに）
販売価格が高い物件ほど中古になっても値下がりせず、
安い物件ほど、中古になったときに、より安くなってしまうんだよね。
↓
http://www.a-lab.co.jp/research/press100827.html
だから、無理ない予算の範囲でなら、なるべく高額な物件を買うのが実は一番オトク。

騒音の喧嘩より、吉田町の情報ないかい？
場所どこよ場所？

統計学の罠も知らないでいたら高値掴みになるよ。

吉田町の三井もまた首都高の近くなんだよ
山下町ほどじゃないけど

>461
具体的には周りに何があるの？

> 462
そんなに気になるなら現地見に行けばいいのに。
関内周辺物件で本気で探しているなら、ついでに見に行けるでしょーが。
場所を詳しく知りたがっているのに、現地に行かないあたり、
どっかの業者っぽいよね。
ライバルの状態がそんなに気になりますか？

>457
新築時の分譲価格と中古になった時の騰落率に正の相関がある。
これは不動産の常識ですよ。
財閥系の高額物件はそれだけの価値があるから値下がりしないんです。
割安感のあるお得物件というのは実際はほとんど存在しない。

どの物件でも、居室窓が車道に向いてるのは問題。
信号待ちでのアイドリングや、急発進時の騒音で眠れなさそう。

465
寝室の窓？
たとえ目の前が車道でも

閉めれば、救急車とパトカーのサイレン以外は聞こえないと思うが、、、、

建物前が交通量の少ない車道で、かつ他の建物とある程度離れてる場所など、この辺りではあまり無いでしょう。

グレーシアは向かいの建物と距離があるので車の音が反射してこない分、まだマシだと思う。
山吹公園に面する通りは道幅が狭いので大型車は通りにくいと思うし。

寝室に使う部屋は廊下側で隣の建物と密接している分、音の侵入も少なく、山下町の三井に比べたら遥かに静かだと思うけどな。

三井は防音サッシ使ってるから音は大丈夫
排気ガスが問題

>やはり大型トラックびゅんびゅん？
そりゃそうだ、山下埠頭への物流のメイン道路だから