購入初心者の為の質問スレ

普通

４０戸１２階程度なら普通です。その工期だけで不安を感じる必要は無いでしょう。

質問です。
容積率オーバー物件の購入を検討しています。
それほど古くない物件なのですが、最近になって違法な増築がなされ、既存不適格になったようです。
そのため価格が非常に安く、魅力を感じています。価格はほとんど土地の持分価格近いところまで下落しています。

このような物件を買った場合のリスクを教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願いします。

・建替える時もめる
・売り出す時買い叩かれる
・そもそも売れない不良資産になる

誰でもMRで図面もらったり、完成した建物内を見学できたりしますけど、
これってセキュリティ的にどうなんでしょう？

逆に中古を検討する際に、分譲時の資料が閲覧できるとありがたいのですが、
こういった情報提供サービスってどこかにありますか？

>これってセキュリティ的にどうなんでしょう？
たとえ見学できなかったとしても泥棒はこっそり忍び込んで下見するから問題ないでしょう

>こういった情報提供サービスってどこかにありますか？
不動産屋さんを通して管理組合に見せてもらいましょう
資料がないようなマンションはやめた方がいいですね

>56さん、ありがとうございます。

>不動産屋さんを通して管理組合に見せてもらいましょう
管理組合で保管してるものなんですね。
数件の中古物件を見学したことがありますが、今まで見せてもらったことがありません。
こちらから言わないとダメなのかな。。

現地の老舗、売主の専任、以前お世話になって信頼できると思う業者、
どこにお願いするのが良いでしょうか？

中抜きご法度の業界ゆえ、始めが肝心と思う今日この頃。

>こちらから言わないとダメなのかな。。
聞かれてもいないことをベラベラしゃべるのは噂好きのオバサンだけ

自分が信頼できると思う業者を選ぶのが一番
それ以外の選択肢をあえて選ぶのは冒険家だから？

【登記登録】
教えて下さい。
新築マンションを購入し間もなく金消契約、引き渡しとなる者です。
契約する金融機関に関し、デベ提携ローンではなく個人で銀行をまわって承認を得ました。
それをデベに報告した所、提携ローンの場合は登記は新住所での登録になるが、非提携ローンだと現住所での登録になると言われました。
これは何故でしょうか？非提携ローンだと登記登録と金消契約、融資実行が同日になる為というような説明がありましたが、いまいち良く解りません。
順序としては
登記→金消契約→融資実行→引き渡しとなりますよね？
登記登録がないと抵当権発行にならず金消契約が出来ず、その為融資実行がされない‥とすれば登記登録は新住所でも構わないのではないかと思うのですが‥。
何故旧住所になるのでしょうか？

＞＞６０
建物が完成していないからでは？
提携ローンは完成を前提にしていますが、非提携だとその証明が不明瞭です。
登記登録が済まないと融資が行なわれないなら、旧住所のままでも良いのでは。
入居後に住所変更は出来ると思います。
私は専門家ではないので、あくまでも経験談です。

>61さん
有り難うございます。
色々調べた所おっしゃる通りでした。
非提携ローンでは、
金消契約→〈登記登録＝抵当権発行〉＝融資実行＝引き渡し
となる為、融資実行には抵当権発行が必要で融資実行されないと引き渡し出来ない為、旧住所で登記登録となるようでこれを提携ローンだと売主の信用度？で銀行が便宜を図り
金消契約→融資実行→引き渡し→〈登記登録＝抵当権発行〉
とできる為、引き渡し後住民票を移したとして新住所での登録が可能なようです。

となると新築マンションの融資先は提携ローンが多いとすると、皆さん新住所での登記登録が多く、旧住所で登記登録する人は少ないんでしょうね…。

＞＞６０　＞＞６３さん
６１です。そうとも限りませんよ。例えば親から資金援助を受けて共有物件などの際、所有者の住所が新旧２件になる例もありますし、買い替え等でも現金購入の場合旧住所になります。
どうも旧住所で登記する事に何か抵抗感があるのかもしれませんが、それは何も問題はありません。住民票さえ移しておけば、固定資産税の通知もしっかり届きます。
それでも気になるなら後日住所変更するのがよいでしょう。
失礼ながら、大変真面目な性格とお見受けします。
マンション購入は実に多くの人々が行なっている楽しい事なので、適度に気楽な姿勢で臨まないと疑問の解決に苦痛を感じてしまいます。もうちょっとお気楽に生きていきましょう！

旧住所で登記した場合のメリット・・入居後に多数に届く転売ＤＭが避けられる。

ほんとウンザリするほど届きます。
隠れ家で買う人は、注意して(笑

DMなんかポイポイ捨てるだけだからなんてことはありません
何で住み始めたばっかなのに売る話をするのかすごく疑問だったんだけど
転売のためだったのね

早くも破綻の危機を期待されてるのかと思ってましたよ

>61>64さん
有り難うございます。
>60>63です。
初めての購入で聞いた事のないワードやシステムが出てくると、自分が納得いくまで調べてしまい、確かに何だか苦痛を感じる事も多いです…。
モデルルーム巡りをしている時は楽しかったのに、契約段階になってから物件の構造等建築の事が気になり出し、住宅ローンの融資先や借入れ方法で悩み、登記でわからなくなり…その度素人で初心者の拙い知識では理解出来ずあれこれ調べたりしていました。
我ながらちょっと疲れます。
おっしゃるようにもう少し気楽に構え楽しんで入居出来るように気持をもっていきたいと思います。
レス有り難うございました！

↑
６７さん。解らない事が沢山現れると疲れますよね。お疲れ様です！
でも大丈夫。マンション購入なんてみんな「素人」「初心者」が当たり前ですよ。
高くて滅多に無い買い物をするのに「玄人」「上級者」がいる訳ないでしょう。
疑問は順次解いていくといつのまにか居住しているものです。
お気楽極楽！楽しんで転居しましょ！

>68さん
有り難うございます！！

登記簿住所が旧住所のままだと住宅ローン減税が受けられないのでは
なかったでしょうか？（もちろん入居後に新住所に変更すれば可能）

↑住民票住所が新住所なら大丈夫みたいですね

>>53
違法部分を減築する気はないの？
放置してると行政から警告くるかも知れませんよ？
近隣に迷惑がかかるような増築なら、はなから住民感情最悪からスタートですが？
違法建築でも住み続けるネジの二～三本ハズレた＊＊さんしか転売先が無いですよ、この先

【金消契約】
質問というか愚痴に近いかもしれませんが、新築マンション購入に際し、デベ提携以外の銀行を個人であたりやっと納得出来る融資先を見つけたのですが、いざデベにその事を打ち明けると対応が冷たいといいますか…。
デベ提携ローンを断って勝手に自分で銀行探してきたので仕方がない事かもしれませんが、デベ提携ローンなら土日の入居説明会時に銀行がやって来てその場で金消契約、以降の段取りも全てデベが取り仕切ってくれるよう。
一方非提携ローンだと金消契約をいつまでに行ってくれと言われたっきり放置。
初めての購入につき、金消契約自体良くわからないまま、一つづつ尋ねる形に。
・既に払った頭金とこれから払う頭金はどうすれば？→請求書出すので振り込んで下さい。
・金消契約は自分一人で銀行に行けば良い？→自分でやって下さい。
・抵当権の設定や登記の申請はどうなる？→銀行担当者名を教えてくれれば司法書士に伝えます。司法書士はデベ提携の事務所を使うように。

また、提携ローンであれば銀行からデベに直接振り込まれるが、非提携ローンは自分の口座に一旦振り込まれるからそれをデベ宛に振り込むように。
更に、請求書は頭金含めた形で請求します。
と言われました。

自分で色々調べる限り、金消契約時司法書士も必要なのでは？、銀行によってはデベに直接振り込みを依頼出来るのでは？等々思う所が。

非提携ローンだとどこもこのような扱いが普通なものでしょうか…？

＞＞７３さん、ちょっとお疲れのようですね。
私はかつて大手デペ物件購入の際、大手地方銀行の提携ローンを申し込みましたが
実際は７３さんの言う非提携と大して変わらない対応でしたよ。
正直、これが「提携か」と思いました。
非提携でも、大して変わらないのでは。

提携ローンであっても、あくまでも契約は契約者間の手続き。
細かい点までデペが代行してくれるわけではないと思いますよ。
頑張れ非提携！
業務の簡略・簡易化をしたがるデベの言いなりにならないで！

マンションの、夫婦の持ち分についてお伺いしたいのですが…。夫婦半々の権利で登記し、夫の口座から住宅ローンを支払っています。
先日、ローン控除の確定申告に行ったら、権利が半々だと妻への贈与にあたると言われました。夫婦共働きなのですが、夫の方が収入は高いです。その場合、権利は半分ずつで申請できないのでしょうか？頭金も半分ずつ出しました。

ローンは半分こしてないんだから贈与とみなされるのは仕方ない
年収の大小は無関係

>74さん
コメント有り難うございます。
確かに疲れてきました。ですが、そう言って頂けて気が楽になりました！
>75さん
コメント有り難うございます。
非提携、頑張ります！

>74さん.>75さん
気持復活して何とか進み始めました！
励ましのおかげです。
有り難うございます。
あともう一頑張りです！

＞＞８０さん。
頑張れ負けるな非提携！
提携でローン組んでも、何のメリットもなかった。
しかも売主と提携金融機関は何の情報共有もしていないのね。
売主にとっての資金調達における見返りの１つみたいです。
高い買い物をする８０さんが、こんな提携金融機関に利益を与える必要はない。
非提携ローンで良いんですよ。てふてふ。

>>62さん
調べてみたところ、国交省のマンションデータベース(マンションみらいネット)がありましたが、登録件数少なくて、あまり機能してないようですね。。残念。

役所が「マンションについて」なんてものに首ツッコムとこんな程度。
目的が曖昧で中身が人任せだから、存在価値も築けない。

素人質問で恐縮なのですが、物件のホームページの物件概要を見ると、○月○日情報更新って出てて、数日置きに更新されてるようなのですが、一体ドコが更新されてるのかさっぱりわかりません。販売開始前のマンションで毎日チェックしてるのですが、変化がわかりません。

通の見方ってあるのでしょうか？

販売前の物件なら、写真が増えてるとか、販売開始時期が具体的になったとかではなく？

きっと１週間に1度はHPチェックとかきまりなどがあって、
それをやったら更新となるとか。
同じ会社のものは全部チェックするから、その物件は
変わっていなくても、他の物件は変わっているとか。

>>87さん
なるほど！いや〜、明らかに何も変わってないのに、更新ってなってるので気になっちゃって(汗)

85さんも86さんも、回答ありがとうございました！スッキリしました。

4月に融資実行し現在新居に住んでおります。
固定資産税について教えて下さい。
デベロッパーへ既に現金支払いした諸費用の中に、固定資産税とありましたがこれは何年度の分なのでしょうか？
確か1年丸々分ではなく、自分が所有してからの分で通常かかる金額より安くなってたと思います。
ちゃんと説明受けたはずなのですが忘れてしまいました。
固定資産税の通知は通常6月位にくると聞き、来月くるものなのか、今年は既にデベロッパーに支払っているもので支払われ請求書が届かないものなのかわからなく…。

そもそも固定資産税の年度の区切りはいつからいつまででしょうか？
例えば2011年4月～2012年3月を区切りとして2012年6月に請求がくるというような。
もし上記の区切りだと2011年4月に金消契約し住んでいるのでデベロッパーに支払った固定資産税はいつの分になるのでしょうか？

固定資産税は1月1日の所有者に課税されます。なので平成23年分はデベが納税し、日割り分をデベから請求されるということだろうと思います。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者に対してその年の4月1日以降の年度分として課税されます。

しかし所得税などと違って、それがいつからいつまでの所有に対する税金なのか？ということは法律上は明示されていないので、不動産の譲渡があった場合には、当事者間で負担割合を決めることになります。

不動産取引の場合には一般的に1月1日～12月31日までの1年間を課税期間として負担を按分することが多いようなので、No.89さんの場合、今年1月から4月の自分名義になる前までがデベ、それ以降がご自身の負担として計算されているのではないでしょうか。

また4月であればまだ今年の固定資産税は確定していなかったと思われますが、その場合には22年度の額をそのまま使用して持分対応に計算した額か、または何らかの根拠で推定計算した額を使っていると思われます。

いずれにしても詳細は売買契約書か重要事項説明書に書かれていると思いますので、確認してみてはいかがでしょうか。わからなければ、再度売主に聞いてみても構わないと思います。

またNo.89さん宛の固定資産税の通知書は、来年4月位にならないと届きません。

>90さん >91さん
教えて下さり有り難うございます。
レスを読んだら思い出してきました。
正におっしゃる通りの説明をデベロッパーから受けた気が致します。

明快なご回答大変助かりました。
来月請求くるのかモヤモヤしていましたがスッキリしました。
有り難うございました！

マンションがシートフローリングなのですが、コーティングはしておいた方が良いのですか？
長持ちさせたいのですが、張り直しと比べてコスト的にどうなんでしょう？

売り手は、4月1日からの分として精算した方が得。
買い手は、1月1日からの分として精算した方が得。

なので、中古売買のときにモメる場合もあるのが、固定資産税の按分額。

シートフローリングにコーティングって出来るものなのでしょうか。

シートフローリングにはコーティングはＮＧ。
種類（水性、ＵＶなど）を問わずＮＧ。

今年の12月末に引き渡しの新築マンション契約者です。
固定資産税について、1月1日時点での所有者に4月1日からの固定資産税を請求とありますが、
固定資産税に日割り計算とかあるんですか？
それとも、12月末に引き渡しを受ければ、
その年の4月からの分を無条件に払わないといけないのでしょうか？

知識がなく94さんが教えて下さっている内容が今ひとつ理解出来ていません。
4月に引き渡しを受ける場合、4月からの精算の方が買い手にとって得ではないでしょうか？
1月からだと住んでもいないのに遡って精算する事にはならないのでしょうか？
勉強不足で本当すいません。

固定資産税は土地分と建物分が有ります。

>97

No.91読みましたか？

これ読んでわからないようなら、こんなとこで質問してないでデベに聞いたほうが早いです。