中古マンション売却について

多分、美味しい話であることに加え、15さんは業者に舐められていると思う。（言い方が悪くて申し訳ない）
ここまでのやりとりはきちんと読めてないんだけど、買い換える家はそこじゃないと絶対絶対ダメで、自分が白紙に戻したら、もう絶対手に入らない（他にすぐ売れてしまうとか）なの？業者のセールストークは無視して、15さんの感覚的にどうかな？
いったん白紙撤回を申し出て、売却を他の業者に頼んで、そこで割とすぐに売れたとして、買い換え希望の家がまだ残っているかもしれないしね・・・今住んでいるマンションは、内覧があったことからそんなに売りにくい物でもなさそうな気がする。

こういうアコギなやり方をするから、不動産業界って嫌われるんだよねえ。

私も>>15さんと今同じ状況（停止条件付の専任媒介契約）です。

もう新築マンションの購入は一旦白紙として
少し冷静になってみようかな？と皆さんのレスを見て思い始めています。

残債割れほどの値下げや業者買取してまでも購入したいという
拘りはもうあんまりないかな。

これからまだまだマンションなんて幾らでも建ちますしね。

15です。

新居の方は、抽選でした。3倍でしたので、当方がやめても、あとお二方いらっしゃるのですぐに売れてしまうのではないかと思います。

何が魅力的かというと、今住んでいるところの近くだからです。
引っ越しても、子供達が転校しなくて済む立地だから決めました。
各家庭にとって優先すべき事由は様々だと思いますが、我が家にとってはそれが最優先なのです。親馬鹿だと思われるかもしれませんが。

この家を逃すともう、希望する立地に見合った物件が出ないのではないか、との不安と、今じゃなくても、またそのうち希望の家が出るかもしれない、という思いがあります。

もう悩んでいる猶予はないのですが、決められないでいます。

>>204
売りに出している現在の住居がいくらで売れるのか、他の部屋が3,500万で売れたという単発情報だけでなく、周辺の同種（立地、用途地域、環境、容積率等、専有面積が近い）の物件少なくとも１０例以上に築年数、眺望、日当たり、管理状況等の個別要素をプラスマイナスして、だいたいの単価は把握しているよね。
その上で、いくらなんでも2,500万はあり得ないという自信があるなら、３千万のままいって、売っても良い最低価格（当然に決めていますよね）以上で申し込みが入れば売る。売れなければ売らずに新居に転居するで良いんじゃない？
その上で今の仲介とは手を切って改めて別の業者に依頼すれば、見込みどおりの値で売れるかもよ。
ただしＷローンにどのくらいの期間耐えられるかだな。
僕は９ヶ月間、Ｗローン状態だったけど、日々ネットで周辺物件の売値を見ていて、相場が目に見えて上がっているのを実感していたので、のんびりできた。売り出しを遅くするほど高く売れる状況だったからね。
だけどあなたの場合はどうですかね。売り出しが遅くなるほど不利な状況ならちょっと冒険だね。Ｗローンに耐えきれず安値で投げ売りとならないよう、資金繰りはしっかり計画しとこうね。

205さん、15です。

良いところにお住まいでしたね。
当地域は、相場が上がっていく、なんてことは考えられません。

今の売り出し中のマンションの値段は、新居の不動産屋から見ても、何で売れないんだろう？と首をかしげる値段設定です。
ですので、下げずに頑張ろう、と思いました。

仲介は、そういう新居の不動産にいろいろ言われ圧力を懸けられているようです。そんな仲介さんは私達にいつも、すいません、すいません、と言っています。
値下げのことやチラシの内容など、肝心なことは新居の不動産の方から話が来ます。

この仲介さんに任せておいても、もう無理かな？と思い、厳しいですけど、Ｗローンを組んででも引っ越し、2月を待って仲介を換えようかと考えました。

>>206
そうですか。３千万でも売れないのはおかしいと。
仲介屋はちゃんと販売活動してるのかな。ヤフー不動産とかHOMESといった中古不動産サイトには掲載されてる？
掲載していても形式だけで、本当は客がいるのに「すいません、すいません」と誤魔化しつつ２５００万での下取り→高値転売をもくろんでいるのかな。

Ｗローン組むなら、それでも新居のローンがＯＫかどうか確認しておかないとね。ＯＫは今のローンがなくなることを前提にしていると思うので。Ｗだと返済比率が全然違ってくるしね。
僕の場合は、Ｗでも返済比率は何とかクリアしたけど、購入額の１００％（頭金なし）で借りたから、旧住居を６ヶ月以内に売るという条件を付けられたよ（実際には９ヶ月後になっても何の問題もなかったが）。

それと、物件の性格からして買い手はファミリーだろうけど、ファミリーは３月中旬までに引き渡し可能なスケジュールが組めないと買ってくれないよ。契約から引き渡しまでの日数を考えると、そろそろタイムリミットに近い。２月じゃ遅いよ。
僕もファミリー客を逃すと売りにくくなることを考えて年末に売りに出したのだが、読みどおり小学校入学前のお子さんがいるファミリーが買ってくれましたよ。１月に契約して２月下旬の引き渡しだったかな。

１５さん
今の地域であればもう少し住み続けた方がよろしいのではないでしょうか。
他の地域に引っ越すのであれば買い換える意味はありそうだけど・・・・
そろそろ中古もこの時期増えてきます。
当然ライバルが増えます。
売れる可能性も更に低くなるのではないでしょうか。
なるべくローンを増やさないことを考えたほうが良いと思います。
おそらく、一戸建てのほうが管理費、修繕費、駐車料金など削減できるから
大丈夫と思うかもしれませんが、引越に関わる費用出費は結構かかります。
仕切り直しで１年をメドに売り先行でゆっくり行動するのが良いのでは。

>>204=15

そうでしたか。抽選ですか・・・それなら繰り上げになって
しまう可能性は高いですね。

>何が魅力的かというと、今住んでいるところの近くだからです。
>引っ越しても、子供達が転校しなくて済む立地だから決めました。

これは普通のことですよ。マンションだと近くに住んでいる
人が買う率が高いです。戸建ても本来はそうしたいのだけど、
土地がないという事で遠くになる率が高いだけで、本当な
ら15さんと同じように近場で見つけられれば最高だと
思う人がほとんどでしょう。

ダブルローンが許される状況なら、買って転居してから
売り出せば、空室状態だから売りやすい野ではと思うけど。。。
ファミリー層なら３月、遅くとも４月に入居したいと
考えるので、早く決断しないとダブルローンでも時期を
逸するかもしれない。

１５さん、あまり良くない状況なんですね・・。
私も前に書いた空き室で前のマンションを出したし、残債なしでしたから、
本当に簡単なものでした。

専任へ買い取りなら資金繰りがきびいしいので白紙、ということで新築の
方へは仲介を変えてもらわないと話にならないと言う事で一度話したら
どうでしょうか？
また、別の仲介に一応打診して、その打診結果を今の仲介にぶつけるとか。
今、ネットに載せないと言う事はできない（とリハウスでもどこでも言われた）
らしいので、ひょっとすると「お客（買い手）が紹介してくれというので
紹介しようとしたら断られた」というような話が出るかもしれません。
専任を頼むとこういう例だけでなく、売り手数料は押さえたから買い手数料も
ということで、ダラダラやる仲介もいますし、自分の専任のものしか、
よく言わないとか（よそで出ているものだと、あーダメ物件、とか言う）。

Ｗローンでも購入したいほどなら、一度Ｗローンが組めるかどうか、新築の
方にきちんと相談を入れた方がいいでしょう。
そうすれば今の仲介とは縁を切れますし。

１５さんはどこかで仕切り直しが必要そうですから、動いてみては？

１５さんは白紙にする勇気がないから言いなりになって
現状に至っていると思います。
新しいものを目の前にぶら下げられると何が何でも欲しくなる性格なのかな。
要するに計画通り支払ができる才覚があれば安値で売って高値で新築を購入
してもいいと思いますよ。
第三者から見たら「なんてバカなことしてるんだろう」と思われるかもしれませんが
満足できればよろしいかと。

何度も言っているけど徒歩２０分バス１時間に１便の立地は格安でなければ
購入検討しないと思います。

まずは計画を見直してみたらいかがでしょう。

新居を諦めても大丈夫なのでは？
今売ろうとしているお住まいのように、値引き中古が出回るような気がします。

15です。

先日金曜日に、白紙に戻すか、Wローンにして仲介を変えるか、に迷っていることを示しました。

するといきなり、内見が入り、買い取り業者の査定が6件入りました。
買い取り業者の方も、現値段に近い金額で買い取ってくれそうとのことで、今は買い取り業者の査定を待っているところです。

１５さんへ

なんと！
いい動きが出てきたようで良かったですね！
「するといきなり…」このあたりで、その仲介の質がわかるって言うものですね。
いい結果につながるといいですね。

白紙撤回されては困る新居販売会社が仲介を

なぜか途中で切れた。もう一度

白紙撤回されては困る新居販売会社が仲介を

15です。

もうひとつ不思議なことが起こりました。

つい先程、仲介の売り物件HPをみたら、当方のマンションが削除されていました。
期限までにはまだ日があるのにどうしてでしょう？
もう業者買い取り、ということになってしまったんでしょうか？

明日、確認しようとは思っていますが。

売り主が了承してないのに業者買い取りって有り得ない。ただ、業者買い取りにする算段でうまくいくと踏まれて削除されたのかもしれません。業者買い取りでいいんですか？ここでもまたうまく丸め込まれそうになってませんか？

何でそんな胡散臭い業者といつまでも付き合ってるの？
さっさと切っちゃえばいいのに。

>213
>先日金曜日に、白紙に戻すか、Wローンにして仲介を変えるか、に迷っていることを示しました。

15さん
こういう言い方では何も前進しませんよ。
まず、迷っていることを仲介に言ってはいけません。
この場合、期日までに希望金額で売れなければ新築は白紙にします。
ときっぱり言いましょう。
（仮に迷っていても断言することで仲介業者は動きがはっきりします）

また、金額もきっぱり指示しましょう。
そうしないと２割値引きしてくれるなら買いたいという客がいます。と言い出します。
そうなると１５さんの新築が欲しい欲求に付け込んできて結果的に損な売買になりますよ。

今の状態で仲介に相談してもいいことなど何もありません。
仲介をあごで使う気で最後はのぞみましょう。

15さん、なんで手の内・心の内を敵である仲介業者に明かすかなぁ。仲介業者は今週末までに「2700万なら買いたいという客がいる」と言ってきますよ。仲介のシナリオ通りですね。
とにかく仲介業者を信用してはダメです。ここでレスを付けてる人たちは確かに匿名だから無責任に何でも言えます。でも仲介業者よりちゃんと答えてる人がほとんどですよ。ここで相談したのは15さん自身なんだから、ここの書き込みもある程度信用して参考にして欲しい。

しかしですね、Wローンにすることも可能な経済状況なんだったら、「Wローンにして仲介を変えます」これだけでいいじゃないですか？

>221
>Wローンにすることも可能な経済状況なんだったら、「Wローンにして仲介を変えます」
>これだけでいいじゃないですか？

ハッタリでも良いかもね。
でも、１５さんはもしかして新築と同じ仲介で買取保証売却をしてるのかなぁ？

15です。

Wローンにして仲介を変えるか、白紙に戻すか、のどちらかで決めるつもりなんですが、そのまま仲介に伝えたのはまずかったですかね。

ここの皆さんのスレを参考に行動しているつもりなんですが、そう受け取られていないようで、すみません。

それから、仲介は新居と同系列の不動産ですが、買取保証売却ではありません。

これから仲介が仕込んだ内見者が続いて期待させて引っ張り、新居の期限ギリギリに業者買取を提案してくるでしょうね。
たとえ売却で損してでも、新しい資金計画相当無理しちゃってでも、新居が欲しいこと、残念ながら海千山千の業者に全部見透かされてるように思います。
業者は売り買いで利益取れたら、その後は15さんが仮に破産しようがどうでもいいからね。
ナニワ金融道を一読するといいかも。

15さんへ
同系列の不動産屋だとしたら情報は筒抜けなので同じ仲介と考えればよろしいかと。
あと、買い先行であるけど、期限付き売却としたら（買取ではない方法）
売れなければ新築物件も流れるということですよね。
そうなれば単純に売れなかったので今回は売却＆購入共に縁がなかったということになります。

ただし、仲介もこのまま手を引くとは思えないので買取提案とローンの提案を行って
くるでしょうね。

その前に１５さんは白紙にするかどうかを相談してしまったので
仲介は新築のメリットをささやいてくるでしょう。
例えば、低金利とか住宅ローン減税とか長い目でみたら得ですよ。みたいな感じの事。

それに乗るかは１５さん次第ですね。

相談させてください

業者に査定をお願いして、妻が応対したのですが、勝手に専任媒介契約をしていました

これは解約出来ますか？

契約の説明は一切なかったそうです。確認せずサインした妻も悪いのですが…

売却中止であれば余裕で可能。
仲介業者変更なら建前では不可。

でも普通の業者であれば変更も可能です。
他の業者で考えているのであれば、
そこで優秀な営業であればノウハウを教えてもらえます。

家主の委任状とか無くても勝手に契約って出来るんだね

怖いわ

>>227
もし不動産の所有者が奥さんであり、奥さんが自らの権原に基づき行った契約なら当然に有効であり、あなたがとやかく言うことはできない。

不動産があたなのものなら、権原を有さない奥さんが勝手にやった契約なんか無効に決まってるじゃん。常識でしょ。契約の説明も一切なかったんだって？
明日にでも電話して「契約は無効だ。（業者側の）契約書を持ってこい！」と呼びつければよろしい。
もし業者が「奥さんが代理で行った契約でも有効」などととぼけたことを言うようなら、「へぇ、そうかい。なら今から都庁の不動産業課（他県なら所管課を調べておいてね）に電話してお宅の免許取り消してもらうわ」とでも言えばいいでしょう。それで相手が「都庁でも国土交通省でもどうぞ」と言うなら、ホントに電話して事実を全部話しなさいな。

ありがとうございます

本人で無ければ無効になるんですね。安心しました。

契約書と確認せずに署名捺印した妻にも落ち度がありますが、
初めて査定に来られて即日契約という流れになるとは思いませんでした。

明日早速電話してみます。詳しいご回答ありがとうございました

不動産の所有者は奥さんなんでしょ？

不動産がだんなものなら・・・ドジな業者がいるものですね。

こういうことする仲介って知り合いでもいました。
数人できて専任を契約させるんです。
〇〇リア〇〇だったそうです。

227さん

面倒なので、
その担当ではなく、その店のヘッドに直接、
専任媒介契約の説明が一切なかったとご理解いただき、
「止めます」でいいかと。

どういう媒介契約をするかということは、
小さなことに見えるかもしれませんが、
大きな重要事項ですね。

230さんのように、
宅建業法の責任部署もあるので、必要であれば、そこで話をすればいいです。

どっちもどっち

仲介など不動産業者にはいろいろいるってことで。
こちらは一生に一度や二度の事が多いので、カモにされてもわかりませんね。

媒介契約って上に記載されているし、何これ？とも聞かずにサインするものかね。
あと持ち主以外の人が契約しても無効に決まってるのに。
不思議。

以前、母が不動産屋と契約してトラブルになり
市の建築指導課に行ったが、夫婦なので問題ないと言われたことがあるよ。
父の名義の自宅に関して。

それはあなたの市の建築指導課がアフォなだけですよ・・・

>夫婦なので問題ない

どこの市なんだよｗｗｗ
参考までに教えてよ。

ちょっと話を戻しますね。

15さん。

仲介業者が連れてきてる内覧者は「サクラ」なんですよ！！だからこそ今までの仲介業者の報告内容がイマイチだったんです。話作ってますからね（ヘタですが）。
どう考えたって、急に内覧者を何組も連れてきたりなんて、話が進展しそうになるなんておかしいでしょう？物件は変わってないんですからね。

まるっきり信用してしまってるようで、危なっかしくて・・・

15です。

先日、買い取り業者が査定に来ることを申し上げましたが、査定結果が出まして。

希望の金額に近いものだったので、決めました。
これから買い取ってくれた業者との契約に入ります。

数々の助言を書いて下さった皆様方、本当に本当に有り難うございました。

売却する際、買い取り業者に直接買い取りしてもらうのと、仲介手数料を払って不動産屋に業者を仲介してもらうのとどちらがいいですか？

早く売りたいので損失は覚悟の上です。

ただ直接買い取り業者となるとトラブルなど無いか心配で…

>>241さん
せっかく話を戻したのにね。
もう決まってたのね。
気を落とさず、またレスして下さいね。
本当に本当に有り難うございました。

15です。
244＝241さん、
ずっと前から私の力になって下さっていた方ですね。

これまでのご助言にうまく対応できていたかは、定かではありませんが、私にとっては心の支えでした。
お世話になりました。
有り難うございました。

１５さんへ

何はともあれ前進してよかったです。
きっとみなさんも「もうちょっと・・」と思う点はあるかもしれませんが、
とりあえず１５さんが納得できる方向に進んでよかったと思っていると
思いますよ。

>>243
確かに買取業者が、不動産屋経由なら
不動産屋に仲介手数料を払う事になります。

直接だと、買い叩かれる心配もあるので、
一概にどちらが良いとも言えませんね。

241（他、いくつか）です。何はともあれ、15さんが納得できる形で決まったようで、おめでとうございます。
私もマンションの買い換え経験者で、不動産屋が全く頼りにならなかったために、自分で対内覧者、対不動産屋の作戦を色々立てたりして苦労しました。私はそのときにこの掲示板の存在に気づかなかったので、いろんな方から声を掛けていただけた15さんがうらやましいです。また、多少なりとも自分の経験や書き込みが15さんのお役に立てることがあったとすれば、とても嬉しいです。
新しい家に向けて、邁進していけますように・・・（今、とても晴れやかで幸せな気分ですよね？分かりますよ〜♪）

本当に晴れ晴れしい気持ちです。

もう、15です。と書くこともないのかなあ、て考えると寂しい限りです。

もし、この掲示板を見てはいるけど相談を躊躇されている、という方がいらっしゃいましたら、是非書き込みなさることをオススメしますよ。
皆様親身に答えて下さいます。

>>227は白紙撤回できたんか？　レスがないところを見ると、契約書を盾にやられて引き下がったか。
ま、直ぐに売るつもりがないなら、相場の１．５倍くらいの値を付けとけ。
３ヶ月経って契約切れたら、別の業者に頼んで相場ｘ１．１倍くらいの値で出しなおす。市場に大幅値引きの印象を与えることで売り易くなるかもよ。

15さん解決できて良かったですね。
ご本人が納得できることが大切です。
新居が楽しみですね。


次のご相談者の方どうぞ^^

15さん
税制改正がなければ、買い換え特例（譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）で、所得税が安くなる場合があります。http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm
住民税も軽減されますのでお得です。最近は仲介業者から案内をしないことも多い（案内しても自分たちの得になるわけではないため）らしいので、ご自身で念頭に置いておくと良いと思います。

なかなか売れなかった上に仲介から案内が無く気づかなかったため、結果的にこの特例がギリギリ使えなかった可哀相な241より。

15です。
252さん、ありがとうございます。

この掲示板また覗いて見て良かったです。

確定申告の際に相談してみます。

>>252
良いアドバイスだね。
僕の場合も仲介屋は特に説明してくれなかったな。
もっとも僕の場合は売却益が出てしまったので、それに課税されないようにするための申告だったけど、損益の場合、それだけで課税所得がゼロとなって、新居のローン減税が空振りになることもあり得るので、いずれにせよ良く調べて計算しておかないとね。

そう、買い替えの損失とローン減税とは両方使えないようですので、詳しく
聞いてみた方がいいですよ。
来年でも、今どこの税務署などでも確定申告の相談をやっているので、
会場（税務署）に行って聞いてみるといいです。
今ならまだ空いてます。

売却「益」の場合はローン減税と併用できないが、「損」の場合はできるはず。
254に書いたのは、併用しても「損」だけで税金が全部もどってしまい、ローン減税が生きないこともあるということ。
ま、そういうケースに当たるとしても税金が全部戻ってくるのだから、それはそれでハッピーだし、損益控除が消化された後はローン減税が生きてくるんだけどね。

実は僕も判断ミスった。売却益を新ローンの繰り上げに充てる前提で考えたので、売却益の３千万控除の方を使ったが、繰り上げせずローンを残しておけば、ローン減税の方が得だったかも。
ま、たいした違いではなかったが、控除がある間は金利によっては下手に繰り上げない方が良い場合もある。

買い替えの損失とローン控除は併用できないよ。控除はどちらかを選ばなければいけない。だからどっちが得か、計算して教えてもらうために税務署に行って相談した方がよいです。確定申告時期を外して行った方が混んでないのでベター。（１月に入ったら確定申告に来る人がいるので、12月までに行ってしまった方が良い）
譲渡申告は特殊なので、資産担当の専門の職員じゃないと答えられないです。

ざっとこれで計算はできます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/index.htm

＞買い替えの損失とローン控除は併用できないよ。

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（租税特別措置法（以下「法」という。）第４１条第１項）が適用されないのは、次のいずれかの規定の適用を受けた（受ける）とき（同条第８項及び第９項）

・第３１条の３（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３５条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
・第３６条の２（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３６条の５（特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３７条の５（既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例）
・第３７条の９の２（認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例）

第３５条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）を受けると適用対象外になるが、第４１条の５（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）を受けても適用対象外とはならない。
正確に理解したければこちらを解読のこと
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S32/S32HO026.html

仲介業者が連れてきた買い取り屋と契約しようとしていた矢先に、
それより良い値段で買い取るという別の業者を見つけたら、
前者を断ることは出来ますか？

信義則には反するが、専属専任の場合を除き、法的には可能。

でも、不動産売買は口約束だけでも成立する場合があるから気を付けなきゃね。
相手方が既に購入の準備をしているとね。

↑
確かにそうかもしれないけれど
同一の投稿が他スレにもあるぞ。
これは投稿を装った悪質な広告じゃないか。
かえって仲介手数料0(ゼロ)ドットコムの印象は悪化したぞ。

２６５です。
上記の↑は消された投稿を示したもので２６１を示したものではありません。

3年前に頭金0(諸費用だけ現金)35年ローンで購入しました。

手狭になった為、一戸建てを購入したいと思ってます。
流れとして買い替えの場合、売却を先にしてから新しい家の契約〜着工ですか？(その間賃貸？)
残債が出る場合、新しい家のローンに乗せる事は可能でしょうか？

次もローンでしょうか。結局金融機関次第ですが。二重ローンを許容されるケースも与信次第であります。
住み替えローンなどで、売却時の差損を新規ローンに乗っける商品もありますが、一般的ではありません。