パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

ディスポーザーについてですが、メンテナンスを考えると無い方が良いと聞いていたので、三菱地所の全体方針かと思っていたのですが、ホームページを見ると、関東のパークハウスはほとんど付いているようです。内装も、関東のに比べるとここは貧相に見えてきます。
結局、コストカットでしかないように思えてきました。

。大阪では初めてのパークハウスなのに、大阪はナメられてる気がするのは、私だけでしょうか。

大阪では、よそよりかなり高額なマンションなのだし、自分でリフォームできない部分だけでも、今からみんなで要望すれば、変わることにはならないでしょうか？

いくらなんでも無理じゃないでしょうか？
管理費も修繕費も他の物件に比べて安いわけではないですしこれ以上負担が増えるのは困ります。

申し込みしている１３０戸の方は現在の条件で購入の契約をすすめているのですから。
うちは不要ですし。

ディスポーザーはないほうが中古で売るときに売りやすいとも聞きますよね。
うちは今のマンションで使用しないので不要だと思い、申し込みしました。

逆ですよ。ディスポーザーがあると中古に出す際は有利になります。
中古物件のチラシには必ず「※キッチンにはディスポーザー付き！」とアピールしてくれます。分譲を初めて買う人にはやっぱり憧れがあるようでディスポーザーというポイントは強みになります。

うちは売るつもりありません。
ディスポがなくてもこの辺のマンションはよく売れてますよね。
マイナスポイントとしてとられる方もいるでしょうが、気にしない方が多いのも事実。

よって、中古に出したときに売れない理由にはなりませんね。

ディスポーザーはあれば便利無くてもそう不便では無い
そうおっしゃっている方も多いです
実際今まで使っていたものが無くなると不便を感じますが
今まで使っていなかったのであったらそう不便を感じないものです
売却する時に値段が下がるとかって話は他の掲示板でも読みました
私としてはそう大きな問題ではないように思います
あって故障やトラブルがあった場合の方が面倒な事が多いかなぁ
修理に来てもらうにしても時間や日にちを合わすのって
働いていたら結構手間があるものです

個人の考え方次第なので無くて不便を感じるのであれば
無いマンションを購入した事は後で後悔につながる可能性もあるので
慎重に考えた方がよいですね

自走式地下駐車場、免震構造、3重セキュリティー、どれもやりすぎ感があるぐらい上質なのに、なんでディスポーザーがないのか、様々な議論のすえに外したのか、それとも構造的に無理なのか？理由なく外しているように思えないのだが。　

自走式地下駐車場は基本でしょう。このクラスのマンション購入層は車もそこそこの車は所有していますよ。
雨ざらしは絶対いやですね。

デメリットを打ち消す書き込みが目立ち、またまた不信感を抱きますね。営業はやめてほしいです。

一般的に考えてディスポーザーはあるに越したことはないです。
ディスポーザーは戸建てでは無理な設備ですから分譲ならではのメリットです。

ディスポーザーがついていないマンションの営業さんは必ず「メンテナンスが大変」「故障したら不便だから」と言ってフォローをしますが、要はコストカットをしたかっただけなんです。
ディスポーザーを付けないことが一番手っ取り早いコストカットなんだそうです。

ひょっとしたら高齢の地権者があんなものいらないから免震にしてくれと要求した可能性もありますが…。

うちは去年ディスポーザーつきのマンションを売却しましたが、ディスポーザーがあるから売却額が下がるとか不利になるとか初耳です。どちらかと言うとセールスポイントとして広告に載せてくれました。
それを証拠に、見学しに来られた方たちはディスポーザーの使い方を見せてほしいと言ってきて見学に来られた人の前で、子供の残飯と魚の食べ残した残骸を排水口に洗い流し、蓋をしてガラガラっと処理したら一瞬で空っぽになった排水口を見て歓声がわき感動されてました。
売却したあとは仮住まいで、現在賃貸マンションで暮らしてますが、やはりディスポーザーが無いのは不便でなりません。
夏場はとくに、排水口の臭い、ヌメリ、コバエ…。ディスポーザー生活には全く縁がなかったことだったので掃除するのと生ゴミの処理が苦痛でたまらなかったです。三角コーナーのネットとかいちいち取付たり外したりも面倒…。

パークは良いマンションなので前向きに考えてますがディスポーザーが無いことで二の足を踏んでる状況です(>_<)。

個人的な意見ですが、24時間ごみ出しできるみたいだから
特に必要ないと思いますが・・・

グランファーストは24時間ゴミドラムだけどディスポーザーも付いてますね。極力ゴキブリ発生させないためでしょうか。ゴミドラムに生ゴミがあると悪臭もすごいみたいだし。

ごみの話ゴキブリの話ディズポーザーの話学区の話
以前にも同じような話題が出てますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132779/all

一期契約者さんにお聞きしますが、やはり二期からは地権者さんが押さえた住戸付近しかあまってない感じでしょうか？

地権者さんは北棟の上層階に集中しているらしいです。
ウソかホントかは定かではないがココを検討していた身内がそのような説明を受けたらしいです。

>1

ディスポーザーを設置するためには、下水とは別にディスポーザー専用の配管を設け、さらに処理槽を設置する必要があります。当然コストがかなりかかるので販売価格に反映されます。ディスポーザー付の物件が多いのは、かかるコストよりも得られる利便性が大きいと思う人が多いということでしょう。

ディスポーザーの有無は、設計の基本にかかわることであり、今からの変更は無理でしょう。
このマンションがディスポーザーを付けてないのは、なんだかんだ言っても、コストカットであることは間違いないと思います。

たしかに、

＞関東のパークハウスはほとんど付いているようです。
＞大阪では、よそよりかなり高額なマンションなのだ

にもかかわらず、よそのマンションより劣るのは釈然としない、という気持ちは分かりますが、我慢するしかないですね。


なお、後で個人でディスポーザーを付けることはできませんが、下水に流さずに、袋に入れて取りだして捨てるタイプのディスポーザーのようなモノはあるようです。
ただし、値段が高額、大きな装置なのでシンク下の場所がかなりとられてしまう、いわゆる大手メーカーではないので信頼性が分からない、という懸念もあるようです。
（そういう装置をこのマンションで付けてよいかどうかも、確認が必要です）

＞１１

ディスポーザーの良さは、２４時間ゴミ出し可能ということもありますが、生ゴミをシンクのどこかに別に分けて貯めておき、ゴミだし前にビニール袋に入れ替える（当然ゴミにさわるので、ねちゃねちゃきたない）ことから開放されると言うことが大きいですね。
毎日キッチンに立ってる者としては、かなり重要なポイントです。

ディスポーザーがどうしてもいる人は、パークでないマンションを選べばいいのでは？
パークにはないんです。ないと無理！って言う人は何がしたいんでしょうか？？？？

ディスポーザー欲しかったけど諦めて、一期で購入することにしました。
個人的には、免振に金かけるより、ディスポーザーをつけて欲しかった。
地検者さんの要望だったのかなあ。
ただ、他の仕様が、かなり気にいったし、思っていた程高くなかったので、即断しました。
検討中の皆様、是非、二期での購入を宜しくお願いします。ゴーストマンションには、住みたく無いので。

ディスポーザーで騒いでいる人は、買いたかったということを述べているということです。

なぜ、免震構造、３重セキュリティー、自走式駐車場は採用されて、ディスポーザーはカットされたか？

想像するに、結局は、デベロッパーが自分にとっての将来を含めた収入とコストを見て判断した結果じゃないでしょうか

免震は､初期投資にお金がかかるが、将来のメンテナンスにもお金がかかり、免震は特殊な技術なのでこのデベしかメンテナンスができないため、デベにとっては将来の収入源にもなることが確実なので歓迎すべきと考え、採用した。
セキュリティーは、初期投資は大したことはなく、ランニングコストも管理費として住民からとるのでデベには関係ないので採用した。
自走式駐車場は、当たり前なので、やらないわけにはいかないので、採用した。

ディスポーザーは､初期投資がかかる割には、将来のメンテナンスにともなうデベの収入もそんなに見込めないとか、メンテナンスをこのデベしかできないわけではないので他社に取られる可能性もあるとかの理由で、デベにとって収入が得られる可能性が低いと考えてカットした。

どうでしょうか

ばかばかしい議論のくりかえしですね。
友人に聞いてこのマンションコミュニティってのをみてみたけど、所詮ネットの掲示板。
おんなじやつが繰り返し書き込みしてて、はっきり言って、参考にもならない。

学区？気になるなら自分で学校付近の登下校の様子や子供たちの様子をみればある程度わかるでしょ？
設備、仕様、最初から決まってんだからここで議論する意味がない。
本気でマンションほしいと考えてる人は、とりあえず周辺の新築マンションはひと回りして資料くらい比較するでしょ？
で、総合的に判断するんじゃないの？

本気でここの掲示板の内容信じ込んで買う、買わないの判断材料にする人、ちょっと頭ひやしたほうがいいんじゃない？

面震ってメンテナンス費がかかるんですか！？
知らなかったです…
どうせメンテナンスかかるならディスポーザーのほうが良かったですね。
いまどきディスポーザー付いてないマンションのほうが珍しい位なのに残念です。

ディスポーザー無いことを書くと逆ギレされるからもう書かないほうがいいですよ。

雨の日でも濡れずに車に乗れるし、帰ってきて荷物を降ろすときも濡れない、
少々の地震では、揺れたことも感じず、平和にすごし、
エレベータは、キーをかざしただけで自分が乗るのに適正な人であることを理解し、
こういうレベルの生活に、ディスポーザーがないばかりに、生ごみのあるキッチン（リビング）なんて似合わないんだけどなあ。

逆にディスポーザーがないことしか下げようがないくらい、良いマンションだと思います。
プライムも検討しましたが、気に入った間取りがなく、駐車場とエントランスの雰囲気があまり気に入りませんでした。
タワーも見に行ってみましたけどこちらはすごかった。今まで見た中で一番高級感がありました。
いろいろうわさ聞いたので、業界の人に調査してもらいましたが、問題なさそうですね、そういう意味ではキャンセルが多く出たっていうのは気の毒。
子育てが落ち着いたらタワーのようなマンションに住みたいですね。
今は、広さがほしいので予算的にパークが妥当と考えています。

検討しはじめたばかりなのですが、じっくり考えてみようっと♪

今週のsummoでもほしい設備NO.1はディスポーザーでしたね。

わたしもこの物件にディスポーザーないのをみて検討外としました。
今のマンションで使っている人にとってもう手放せない設備ですからね。
それにしてもこの価格でディスポーザーないとは。
千里中央はバブルですから仕方ないといえばそうですが...。

ちなみに今のマンションにもあり、24時間ドラムは便利ですが、夏は異臭がすごく、投入口
は前の方の生ごみで汚れていたりしてあまり印象はよくありません。
ここの一番の欠点でしょうね。その他はいいのに残念。

>23
>面震ってメンテナンス費がかかるんですか！？

それは、当然かかるでしょう。

天然ゴムと鉄板を重ねたものが建物を土台で支えてるんですからね。
ゴムの耐用年数がどれくらいか知りませんが、そんなに長期間持つとは思えないし、取り替えるときにスルスルと簡単に工事できるとも思えない。

その時にデベがボランティアで変えてくれたらいいけど、そんなことありえなくて、住民の負担でやるしかない。特殊な工事ならデベの言い値でやってもらうしかない。


個人的感想ですが、ディスポーザーが無いのは我慢すればいいことだとは思いますが、全体的に、住民の利便性軽視、販売を有利にするための見栄え重視、立地が良いから売れるはずだとなめてる感じ、そして、儲け主義が透けて見えて、好きではありません。
ブルガリのキーホルダーやら時計やらボールペンやら、目くらましとしか思えない。
（ま、受け取り方は人それぞれです。あくまでも個人的感想です）

ゴムの寿命は20～25年で交換と言われていて
1回あたり5千万～1億くらいが相場だそうです。

仮に50棟で20年1億かかるとしたら1戸1年あたり10万円。
ばかにならない額ですねぇ・・。そんなにはしないと思いますが。

個人的には、立地の良さでなめてる感じはしませんが・・・もうけ主義の割に値段的には抑えてきましたよね。

ゆくゆく免震のメンテナンスにかかるから？

ディスポーザー話題になると投稿数増えますね。私も一期で購入予定ですが、ディスポーザーは欲しかった。
前にも投稿ありましたが、デメリットを上回るメリットがあると判断した人が、購入する人だと思います。
私が、１番メリットと感じたのは、安さです。千里中央バブルは、もう弾けてますよ。このスレッドパート1を見返すと解ると思いますが、70m2で、5500〜 6000万円と予測されてました。まさにバブル。実際は、90m2弱がそれぐらいの価格帯で、バブルが弾けたと感じました。もちろん角部屋はもっと高いが、、
最近、パークハウスのスレッドを閲覧され始めた方は、パート1を見返すことをお勧めします。
このスレッドファンの私の予測ですが、次は学区が悪いネタで盛り上がると思います。

＞＞３１

バブルってそもそもこの物件は駅から遠いし安くて当たり前ですよ。レジデンスとかと比べてもらったら困ります。
他物件見に行きましたがここは千里中央であって千里中央でないと言われてましたから。

>ここは千里中央であって千里中央でないと言われてましたから。

どこの営業マンかしらんけど、ようそんなことがいけしゃあしゃといえるなぁ。

団地と一体化してるってことじゃない？
千里中央ランドマークとして考えるとタワーやレジデンスに到底勝てませんから。

安いって言っても70平米4500万とかでしょ？！
これを安いと思って購入した人はよっぽど千里中央マニアなんだと思う。確かに千里中央は始発駅で便利だけど、人や車、バスがごった返した印象で、お洒落な街ではないよね。東町や西町の開発があんなに進んでも駅周りを綺麗にしようとしない豊中市もどうかと思う。
同じ過剰供給エリアなら南千里のほうが新しく駅周辺のリニューアル工事も始まり未来が見える。やっぱり吹田市は金持ちだなーって感じ。

千里タワーとレジデンスとはやや毛色が違うマンションかと思いますが。

そうだね、ここは大規模ファミリー向けマンションだから。

新千里北町が、千里中央ではない？確かに東町が格上とは思うが、一応、新千里と付くから、北町も千里中央と考えるのが一般的では？
千里タワーとレジデンスは高級指向で、ここと土俵が違う。比べるならプライムじゃないかな。
ここは、普通のサラリーマンが無理なく買える大衆マンションというイメージ。千里中央マニアとしては、安くし過ぎた感があり、残念。
駅から遠くなるが、積水か、JRが建設するマンションが、どちらも東町なので、東町好きには良いのでは？

確かに、ここは千里中央の相場より安いかもしれないが、そもそも千里中央自体が北摂地区で、突出して高い。北摂地区も大阪府内では高い。
何故、こんなに高いのか理解できない。どなたか、解りやすく教えてください。

東町は静かなのですが夜はやや暗くて公園内を通って帰るのがやや危なく感じます。
西町は電線がなく町並みがきれいなのですが、バス通りが多く発進時の音がけっこうします。
北町は静かでビューがよいのですが、東町・西町に比較すると庶民的と言われがちです。
一長一短なので価値観の問題もありますね。
でもどの街もよい街だと思いますが。

なぜ高いのか。
需要があるからでしょ。
交通環境の良さ、自然と商業施設等がそこそこある点、そこそこ買える範囲の値段などでしょうか。
桃山台や緑地公園等とは少し違う印象を受けます。
結局値段によって桃山台にするかもしれませんが。

何故高いか。
→デベロッパのイメージ戦略に乗せられてるから。夙川と一緒。

同じイメージ戦略に乗せられるなら夙川の方がいいね。

始発で便利でも人が増えすぎて快適性には欠ける。
でも高くても売れる。
なぜなら北摂・千中ってブランドだけで高くても買いたがる人が大勢いるから。
完全なるただのイメージ戦略。
群がる民衆の気持ち全く理解できないけど。

千里中央信者がイメージ戦略に乗せられてるのか？そうかもしれませんね。でもパークは今のところ、殆どの人が北摂近辺やご近所の人が多いと聞きました。住んでみて良いと思ったからなのでは？

南千里もきれいになりましたね。吹田市が住みやすさで全国区といいますし。
でも外から見てると、南千里も東町も団地はあるので小さなせめぎあいに見えます。どこも似たようなイメージです。
北町は団地のイメージが確かにありますが、北町の境界線沿いに（幹線道路沿いに）建ってるから余計かな、と思います。戸建てはどのお宅も立派ですし、あんまり庶民な感じもしないのですが。

またレジデンスやタワーは商業施設直結で、個人的にはファミリー型には向かないと思うのですが。

理解できないやつは買わなくてよい。
買いたい人が大勢いるので高い。それだけだろ。

あと、千里中央ブランドだけで買ってる人が多いとも思わない。環境と利便性を兼ね備えているからだろ。

休日に、ちょっとした買い物は千里中央へ徒歩１０分。梅田に買い物に行く時は、車に乗って１５分。

うちは様子見組で2期に申し込もうかと思っています。

うちも近所からです。

千里中央が特別とは思っていませんが賃貸でこの辺に住んでみて気に入ったので物件を探しています。

イメージも悪くなく住んでみて気に入ったら第一候補にこの辺りを探すもんです。

41,46に同意見です。

単に便利で住みやすいんですよ。千中ブランドなんて言ってる人なんて一部じゃない？(それも千中に住んだことのない人)
夙川？たしかにいいところです。宝塚線や今津線で生活したことあります？
はっきりいって、利便性はありませんよ(笑)
ただ、雰囲気はとてもいいとおもいます。

需要があるからそれなりの価格。当たり前です。

４７さん、その通り！近所に住んで気に入ったから次は購入。うちもそうです。
うちは１期での申し込み迷いましたが、はんこ押しました。
どうせ購入するならオプション選びたいとおもったので。

２期も階によってはオプション間に合うのかなぁ･･･。
良いマンションにしましょう。

うちは千里中央付近の戸建てに15年住みましたが、大阪市内へ移動しました。いまんとこ、千里中央のほうがいいと思うところはひとつもないですね。千里中央がいいという人は、千里中央しか住んだことないので、そのような気持ちになっているのではないでしょうか？

もともと千里線に住んでる人はとくに御堂筋沿線は避けてマンション探してるみたいです。
豊中市が嫌なのか、御堂筋が敬遠されるのか？？なぜなんでしょうか。
どちらも千里ニュータウンだから団地と緑地が多いし大差ないように見えるんだけど、地元民の間では吹田市vs豊中市みたいな風潮ってあるんでしょうか？

市内も場所によりますね。
私は市内（都島区）5年ほど住みましたが、なかなか住みやすくて気に入っていました。
千中は実家があるので、戻ってくることにしました。
市内は場所によってぜんぜん環境がちがうので大きなくくりで[市内]と言って比較は難しいですね。

実家は千里中央駅近くの戸建てですが、普通に住みやすいです。
いいところが全然ないっていうのは、駅から相当はなれていてバス必須で不便だったとかとしか
考えられないです。
あまり、戸建てを売却までして市内に移るっていう話もご近所ではないですし。
まぁ住みやすさに何を求めてるのかわかりませんが。

>49

はい、妨害営業ごくろうさん。
そもそも市内に移動したやつがわざわざパークの板なんか見る必要ないやろ？
市内のマンションの板見れば？

駅から遠いのがやはり気にかかるところです。
千里中央ではお買い得でも将来の資産価値を考えると。

以下のようなページを見てしまうからですが...。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
http://allabout.co.jp/r_house/gc/31543/

構造設計の専門家です。購入検討中です。
パークハウの構造について私の意見を書かせていただきます。

１．免震の効果について
　　免震は震度４以下の中地震にはほとんど効果はありません。
　　震度４以下では構造躯体には被害が生じないし、家具の転倒などもないで
　　しょうから、そもそも効果がなくても良いからです。

　　一方、免震は大地震（震度５程度以上）に対して大きな効果が発揮されます。
　　そのメリットは、

　　①震度６強～７の大地震（阪神大震災級）に対しても、構造躯体はほとんど
　　　被害が生じません。すなわち、震災による大規模な補修も不要で、資産価値の
　　　低下も少ないといえます。また、そのまま住み続けることが可能です。

　　②また、上記大地震時でも、部屋内で生じる加速度（揺れの大きさ）は耐震構造に
　　　比べて1/3～1/5程度に低減され（ゆっくり揺れる）ため、家具やテレビの転倒の
　　　危険が大幅に低減されます。

　　阪神大震災では、倒れた家具に挟まれて亡くなった方が多かったこと、また倒壊を
　　免れても、大きくひび割れた危険なマンションに住み続けたり、補修や建て替えで
　　住民同士のもめごとが多く生じたことを考えれば、そういう可能性が非常に小さいといえます。

　　もちろん、大地震が生じた場合の話ですが、これから何十年も住み続ける安心は大きな
　　メリットがあると思います。

　　海洋で発生する東南海・南海地震は今後50年以内の発生確率が80-90％と非常に高いですし、
　　活断層地震である、上町断層地震や有馬高槻断層地震は発生確立は低いですが、発生すれば
　　大きな被害が生じると報告されていますので、備えておくにこしたことはないと思います。

２．免震装置の維持管理と寿命について
　　免震装置は維持管理が必要なのは、すでに指摘されているとおりです。
　　管理組合の負担であるのは事実ですが、デベロッパーのメリットは特にありません。

　　半年に１回の目視検査はそれほど費用は発生しませんし、１０年に１回の定期検査は
　　詳細調査を行い、費用も発生すると思います100～200万円程度はするとは思いますが、
　　修繕積立額からすればそれほどの大金とは思えません。
　　また、調査会社は管理組合が決めればよいので、デベロッパーは関係ありません。

　　免震装置の寿命ですが、最低でも60年はあると言われています。パークハウスの免新装置は
　　ブリヂストン製で実績も多くあります。またメーカーでゴムの劣化は常に把握しているので
　　心配は不要です。なので、基本的には建物の建て替えまでに装置を取り替える必要はないと
　　思われます。（勿論、万一何かあった場合は取り替えられる構造となっています）

３．コンクリートについて
　　30Nとか書かれているのはコンクリートの強度のことです。この規模であれば30Nで十分です。
　　まぎらわしいのは、高強度であればセメント量が多くなり、結果として耐久性が上がるために
　　30Nより36Nのほうが耐久性があるとかいろいろな誤解を生んでいるようです。

　　結論から言うと、耐久性から見ても強度的に見ても30Nで十分です。
　　さらに、パークハウスは水セメント比50%以下、単位水量175kg/m3以下と非常に厳しい条件の
　　コンクリートを使用しており、非常に高品質であることは間違いありません。

４．閉鎖型せん断補強筋
　　柱のフープ（帯筋）に溶接閉鎖型フープが使われています。20m以上鉄筋コンクリート造建物
　　ではあたりまえと思われるかもしれませんが、免震構造の場合は通常そこまでしないのが
　　一般的なので、より高い耐震性能が期待できると思います。

メリットばかり書きましたが、デメリットも

１．ボイドスラブについて
　　ボイドスラブを使って住戸内小梁をなくすのは良いのですが、パークのスラブ厚は全て
　　250mmで、7.5mを超えるワイドスパンの場合はちょっと薄い気もします。通常はスパンの
　　1/30程度は確保するのが一般的です。

　　強度的には鉄筋を多くすることで確保されるので、安全性は全く問題ないのですが、ワイド
　　スパンの住戸には重量床衝撃音(LH)に若干の不安があります。性能表示でも軽量床衝撃音(LL)
　　は記載があるのですが、LHについては記載がありません。

　　まあ、1/30確保したからと言って、劇的な違いがあるわけではないのですが。
　　ちなみに私は8mスパンの住戸を検討中です。（まあ良いかと妥協しました）

個人的には、構造的な目から見れば良い建物だと思います。
鹿島の施工もやはり安心感があります。（関係者ではありません）

以上、長くなりましたが、検討されているかたの参考になれば幸いです。
　　

免震にすれば安全性があがるのは誰もが理解していると思います。
では、その構造にしたことにより、１戸あたり、何円ぐらい払うお金が増えているのですか？
10万円でしょうか？100万円でしょうか？1000万円でしょうか？

個人的には、100万ぐらいなら払ってもいいかなと思います。

55さん

54です。

自分で設計した訳ではないので、正確にはわかりませんが、
大雑把に概算しますと・・・

免震にするコストアップは
・免震装置
・免震床（１層余分に作るコスト）
コスト減は
・地震力が大幅に減るので、柱や梁の躯体を小さくできる。

建物の坪単価　：50万円／坪（延べ面積あたり）
構造躯体坪単価：15万円／坪
と仮定します。

免震にすると躯体費が10%～15%UPとして＋@1.5～2.5万円／坪
延べ面積が約44653m2ですから
@1.5～2.5万円×44653/3.306＝約2億300～3億3800万円
約2億300～3億3800万円／363戸＝56万円～93万円／戸

程度かと思われます。多く見積もっても、100万円／戸以下ではないかと
推測します。

なら、OKです。ありがとうございます。

坪あたりだけで計算でいいのでしょうか。ここは棟数が多いので、そこは組み入れないのでしょうか。

58さん　54,56です。

おっしゃる通り、坪単価はあくまでも概算です。
棟数が増えると多少割高にはなりますが、粗い概算なので幅を持って
示した金額の誤差の範囲内と考えてよいと思います。

実務でも、このような大まかな概算である程度の段階までは
検討を進めていきます。

幅を持った金額で示しましたが、そう大きく外れることはないと思います。

注意点は、示した数字は総額を単純に戸数で割っていますが、実際の負担割合は
占有面積に比例する点はご理解ください。

ついでにディスポーザーを付けないことでどれくらいの額のコストカットが出来るのか教えてください。
完璧にやってるのにディスポーザーだけカットするなんて納得できません。

坪単価なんて関係あるか？

売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。


営業ご苦労さん。

60さん　54,56,58です。

残念ながら、構造のこと意外は詳しくないのでディスポーザーについては
お答えすることができません。すみません。

分譲コストへの影響は、各住戸のディスポーザーの設備価格と、浄化槽のコスト。
管理費は定期的な浄化槽の洗浄コストだと思いますが・・・

私も今住んでいるマンションがディスポーザー付なので、最後まで悩みました。
なんで、免震でトリプルセキュリティーで・・・・、ディスポーザー無いねん！
と最初につっこみましたから。
ディスポーザーで議論が盛り上がるのも理解できます。


61さん
疑問はごもっともだと思いますが、残念ながらこの業界はこの手の概算は
坪単価で十分なんです。（○万円±数万円程度なら坪単価である程度推測できるので）
さらなる精度になると、当然精算見積もりが必要ですが。

今回の55さんの質問は、どの程度のコスト（10万か100万か1000万か？）という
内容だったので、幅を持って示しました。
大きくはずれることはないと思います。
構造の専門家にご相談されても同様の回答となるかと思います。

60さん　62です。

追加の説明です。

>売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。

56で示した坪単価は、土地の価格を含まない建設費だけを対象に計算しています。
つまり、どこに建てても免震のコストはこの程度ではないかということです。

その場合、土地が安い＝分譲価格が安い物件では免震コストの割合が相対的に高くなり
売りにくいため採用しにくい。
たとえば2500万円＋100万円＝2600万円だと4%コストアップとなり割高に感じる。

土地が高い＝分譲価格が高い場合は、免震コストが薄まります。
たとえば5000万円＋100万円＝5100万円だと2%のコストアップで割高感が少なく感じる。

コストの感じ方は人それぞれだと思いますし、あくまでも参考と考えていただければと
思います。

↑間違えました
61さんです。すみません。

54さん
参考になりました。ありがとうございます。
例え、営業さんだったとしても、ここまで理論整然に、かつ、読みやすい文章で書いて頂くと、読んでいて気持ちいいです。

免震に詳しい方がいらっしゃるので教えて欲しいのですが、大きめの地震があって土台と建物がズレて止まってしまった場合、メンテナンスはどれくらいかかるのでしょうか。

素人考えですが、総取り替えになって結構な費用がかかる気がしますが、どうでしょうか。

通常、免震のメンテナンスは何年に一度ペースなんでしょうか？
積立金から補填するとなると将来的に修繕費が足らなくなって、一時金を払うパターンになるのではないかと見てますがどうでしょうか。

免震の構造からして、土台の位置に建物がゆっくり戻るのが基本ですが、その土台が破壊されたという質問でしょうか？それは大変なことですよねえ。確かに興味あります。おそらく残った上物だけを固定して、そこから免震でなくなるんでしょう。でも、免震以外の建物は倒壊しているだろうから、上物が残るだけラッキーなんじゃない。

聞き方が分かりにくかったかもしれません。

この免震構造は、地震で地面が大きく揺れて土台も同じく揺れても、免震装置が吸収して、建物は揺れない、ということだと思ってます。そうだとすると、土台と建物がズレて止まったら、どういうメンテナンスが必要かが知りたかったということです。

免震ではないマンションでは、建物全体が揺れることで揺れを吸収するので、地震の大きさやマンションの構造によってケースバイケースだと思いますが、メンテナンスも不要となる場合も多いように思います。

メンテナンスが話題になってますが、エレベーターはどうなんでしょうか

パークハウスで3戸に1つエレベーターがあるのは快適で良い点だと思ってますが、メンテナンス費用が大きくなるようなことはあるのでしょうか

むちゃくちゃ多い訳ではないので、心配する程のことではないとも思いますが、ちょっと気になったので

エレベーターも長期修繕計画にしっかりメンテナンスの計画が入っていたので安心していますが
甘いのかな？
頻繁に計画外の追加金発生・・・なんていう話はあまり聞かないんですが。
いままで他のマンションで採用されたことのないような設備だったらわかりますが、エレベーターなんて
何十年も前からあるし、修繕にかかる費用なんてしっかり想定して計画されていると思いますし。

また、地権者さんが多くいらっしゃるのでそのあたりも他のマンションよりしっかり要望・計画されている気がするのはまちがいでしょうか？

ディスポーザー、免震工法、二重床、ペアガラスなどなど、
どの仕様設備を採用するかは、もちろんコストを勘案したデベの判断でしょう。

私もＭＲに行った時、営業さんに何でディスポーザーついてないか聞きました。
どうせアフターとかを言い訳にするんだろうと思いながらでしたが。

その時の回答としては、

確かにディスポーザーをつけてない理由はコストが一番。
つけることはもちろん可能だが、その分当然価格があがってくる。
でもあんまり価格を高くしたくないから、
じゃあ何か他のをやめるかと比較検討したが、結局優先順位が低いと判断。

ここのマンションの形と高さなら、
2箇所にごみドラムをつけた方が、生活動線の中で効率も悪くなく、
住む人にとっても良いのではという考えらしい。
ここがタワーなら、同じ効率の考え方でつけることになったでしょうとも言ってた。
じゃあタワーでもないのに何で免震なの、と聞くと、
本来タワーじゃなくても家具の損傷や建物の傷みを考えたら免震の方がいいに
決まっている。このマンションでは理想を追いたかったから、
ディスポーザーよりも優先順位は高い・・・だって。

ディスポーザー欲しい派の私としては残念ではあったが、
まあ、マンション作る人がそういう考えならそれはそれでしょうがないと。
後はそれを評価して、それでも買うか買わないかだけなのでしょう。

ちなみに、
何か質問しても適当な逃げ口上でごまかそうとする営業が多い中では、
内容に納得したかどうかはともかく、
売主の考え方を毅然と説明してくれたここの営業さんの姿勢は非常に好感を持ちました。

ディスポーザーの件、うちも欲しかったのですが、無いものは仕方ないし…と思って聞けなかったので７２さんの投稿は興味深く読みました。はっきりとコスト面と正直に言ってるんですね。私も気持ちの良い回答だと思いました。

72さんは詳しい方だから下手な言い訳出来ないと思われたんだと思いますよ。
私たちは素人丸出しだったからか？「ディスポーザーはメンテナンス費用がかかるしデメリットも多いですからねぇ…」と軽く流されました(･･;)
営業さんによるのかな。

>72

>ちなみに、
>何か質問しても適当な逃げ口上でごまかそうとする営業が多い中では、
>内容に納得したかどうかはともかく、
>売主の考え方を毅然と説明してくれたここの営業さんの姿勢は非常に好感を持ちました。


グランファーストの営業に聞かせたいセリフですね。あちらでは逃げの回答ばかりでしたので、こちらを選んで良かったと思います。

私はディスポーザーよりもガスコンロが安いものなのが気に入らなかった。
ここならもっといいものも装備されると思ったのですが。

意外と安っぽいなと。
キッチンのタイルやら、天板やら、タンクレスのトイレは良いとしても
期待が大きかっただけに失望感も。。。

コストカットはディスポーザーだけではないかも。

あとＭＲのエアコンの化粧カバーは室外用になってませんか？
ＨＰでもわかりますが、もっと細部まで気を配りましょうよ、三菱地所さん。こっちは高い買い物するんですから。

うちは、オプションを申し込むか、自分でリフォームを別会社に依頼するか悩んでいます。
76さんも、ガスコンロならそう費用もかからずに好きなメーカーに変更できるので検討されてはいかがですか？

食洗機もコンロも他社のものを入れたいので別でお願いしようかと思っています。

それにしてもカウンター天板のオプションが以外にも高いのにびっくり。
他の業者に同じ人口大理石？をお願いしたらいくらくらいかかるのかな？
25万よりお安くなるならそちらのほうがいいかな～。

エレベーターのメンテナンスは、計算したわけではないですが、３戸に１台なら戸数と台数のバランスは、普通のマンションとそんなにかわらないかちょっと多めくらいで、心配するようなことは無いのではないでしょうか。

ただ、快適性でいうと、せっかく３戸に１台エレベーターを設置するなら、外廊下ではなく内廊下にして欲しかったですね。

知人が３戸に１台エレベーターがあってエレベーターから自宅は絨毯敷きの内廊下のマンションに住んでるのですが、これだとエントランス、ロビー、エレベーター、廊下、自宅が全て室内になるので、エントランスを入ると後は全て室内なので、ホテルライクですごく快適だそうです。タワーマンションなんかも内廊下ですが、カーペット敷きで良い雰囲気ですよね。
ここは外廊下でエレベーターを降りた後は、吹きさらしなのがちょっと残念ですね。まあ、これもコストカットかなあと思います。

ちなみにその知人の話だと、３戸に１台エレベーターだと、人と鉢合わせする機会は少なくなっていいのですが、朝の出勤時間にタイミングが悪いとエレベーターがなかなか来なくてイライラするとか、メンテナンスの時（めったにないですが）にはエレベーターが１台しかないので使えなくて不便、といったことがあるそうです。

77です。

キッチンカウンターのオプション、一覧表見たら20万～23万くらいでした。
(あまり変わらないけど^^;)

失礼しました。

分譲のモデルルームってどこに行っても現実味が無いのでエアコン？まで細かくチェックしませんでした。
私が残念だな、と感じたのは玄関ポーチが無いところでした。
アルコーブって三輪車やベビーカーを置くのは禁止ですよね？皆さん玄関の中にしまうんでしょうか？

66さん68さん　54です。

免震装置は上部（建物構造本体）と下部（基礎・土台）とはしっかりと
固定されています。大事な部分なので、性能評価や大臣認定でもしっかり
チェックされているはずですから、まずそこが壊れる心配はありません。

免震装置は地震の時には大きく（大地震時に30～40cm程度）変形して上部
構造への地震力を遮断しますが、バネのように元の位置に戻ろうとする力
（復元力）があるので、「大体」元の付近までは戻りますが、数cmの残留
変形は残る可能性が高いです。

残留変形が残ったとしても、免震装置自体に特に損傷などがなければ、
ジャッキで建物を押してもとの位置に戻すことでまた所定の性能になります。

ジャッキは専門業者に頼む必要があるので、総額で数百万円になるかも
しれませんが、１戸当たりだと数万円程度で、心配するほど「莫大」な
金額にはならないと思います。

ただし、長期修繕計画範囲外なので、金額によっては一時金による負担となる
可能性はあると思います。

私は逆に内廊下には抵抗があります。
24時間換気のマンションを以前見に行きましたが、入ったときに香水の匂いがして、
約2時間後、帰るときにもまだ匂いがこもっていました。
あと、ほとんどのマンションがペット可だと思いますが、うちは子供が喘息なのでマンションの共用廊下が
絨毯敷きだとペットの毛なども気になります。
（通常マンション規約だと、普通はケージか抱っこで散歩が原則だそうですが実際は廊下を歩かせてるところが多いみたいですし･･･）

67さん　54です。
重要事項説明の添付資料に免震装置定期点検業務委託契約案が記載されています。
管理組合と専門調査会社が維持管理契約を結んで、調査・点検・報告をするという内容です。
案の段階なので、金額は記載されていません。（管理組合ができてからの契約となるでしょう）

日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。
調査会社が目視で分かる範囲で見て回ると言うことです。おそらく二人一組で、１～２日
程度の作業および報告書の作成だと思われるので、費用はそれほどかからないと思います。

定期点検（目視、抜き取り計）は、竣工後２年、１０年、以降１０年毎となっています。
同じく免震装置の目視調査に加えて、抜き取りで変形や取り付けボルトのゆるみなどの異常が
無いかなどを計測したりして、詳細な調査を行います。
二人一組で数日の作業＋報告書の作成です。費用は数十万円～200万円程度と推定されます。
１０年に１度ですからそれほどの負担ではありませんし、長期修繕計画に入っているはずです。

以上は長期修繕計画に盛り込まれているはずです。

一方で、万一点検で異常があった場合や、震度５程度以上の地震の後や、
火災、水害などが生じた場合には応急点検や、さらなる詳細点検などが
必要となりますが、これらは修繕計画外になります。

一時金の負担の可能性はありますが、まあびっくりするほど大きな金額に
はならないと思います。

ただし、（可能性は非常に低いですが）免震装置の交換が必要となれば、
そこそこの費用負担になる可能性も０ではありません。

３戸に１台ＥＶは、結果としてＥＶ台数が多くなるので点検などの
維持管理費は高くなって当然です。

ただし、容易に費用の推定はできるのですから、（割高ではありますが）
長期修繕計画に反映されているでしょう。

みなさんとても詳しいご説明でとてもわかりやすいです。
なんだか安心しました。

54です。

構造的な目で見たデメリットが一つあります。
北駐車場の車両総重量制限です。

北駐車場の２Ｆ以上は、設計荷重条件が車両総重量2000kgまでの
車となっています。
なので、管理規約や重要事項説明でも、
「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
となっています。
（北１Ｆおよび南駐車場にはこのような制限はありません）

運転手１人と小さな子供だけの場合は実質不可能ですし、
毎回１Ｆで乗降させるなんて、非常にめんどくさいです。
こんなことを平気で管理規約に書いているわけですから、
デベロッパーは無責任だと思います。

分かりにくいと思いますので、補足します。

「車両総重量」は、「車両重量＋55kg×定員人数」
で計算されるようです。

トヨタHPで見ると
　　　　　　　　　　　　車両重量／車両総重量
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
クラウンアスリート3.5L：1660／1935kg
アルファード350G（L） ：2030／2415kg
ウィッシュ2.0G　　　　：1380／1765kg

となっています。

クラウンアスリートクラスまでは車両総重量でも2000kg以下で
なので、そもそも定員（５名）まで乗車していても全く問題が
ないことが分かります。

アルファードなどの大型ミニバンは無理かもしれませんが、
一律制限するのは乱暴だし、デベロッパーの責任回避的な
管理規約に思えます。

多くの利用者の車は制限範囲内だと思いますし、利便性を考えたら
管理規約の見直しの余地はあると思います。
ただし、安全性に関わる内容ですので、ちゃんと議論して、
納得して、ルールが守られることが前提だと思います。

54です

83の訂正です。（すみません）

誤）日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。　
　　　　↓
正）日常の定期点検（目視）は半年に１回と記載されています。

要するに、建物供用中は、半年毎に点検を続けるということです。

80さんへ

ポーチもアルコーブも共用部に違いはないし、
三輪車などの私物を置くのは禁止です。

なぜなら、可燃物に誰かが放火したりすることも考えられるから。

ただ、門扉があった方がより独立性が高まるのであるとうれしい
のは同感です。

すみません、下記はどこに記載されているか教えていただけますか？
＞設計荷重条件が車両総重量2000kg

＞「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
これは、資料確認しました。

うちはレクサスですが、2000kg超えています。
ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

>89
>ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

そうです。

しかし、おかしな規約ですよね。
自走式で重量制限２ｔのマンションはよくあるけど、1階で運転手以外は降車するなんてここしか聞いたことない。
なぜこんな意味不明な規約にしたんだろう？

89さん

重要事項説明書のP26の上の方です。

そもそも車両重量単体自体が2000kgを超えている場合は、同乗者がいなくても
制限にかかるのにその事は書かれていないのはやはりデベロッパーの書き方が
おかしいと思います。

該当する方はデベロッパーに確認した方がいいと思います。

＞自走式で重量制限２ｔのマンション
↑これは普通なんですね･･･知らなかったです。

たしかに、1階で運転手以外は降車っていう規約は変な気がしますね。
主婦が日中に子供の送迎などする場合困りますよね。

89さん

再度補足します。

設計荷重条件が車両総重量2000kgとは、
Ｐ２６の「最大荷重２０００ｋｇ／区画のことです。」

区画とは１台毎の停めるスペースですから、１台の車両総重量が2000kg以下
ということになります。

運転手以外は一階でおりるなんて規約、初めて聞きました。そんな規約があるなら規約を守らない人はすぐにチェックされ苦情が出るんでしょうね。ハッキリ言ってやりにくいです。

いま分譲に住んでますがアルコーブに私物を置くのはもちろん禁止です。でもアルコーブや通路にはみ出してベビーカーや三輪車など置く人がチラホラいます。そういう人たちは管理組合から注意されても平気なようです。自己中なんでしょうね。

＞８２

そうでしょうか？

内廊下もディスポーザーと一緒で、経験したら良いと思う人が圧倒的に多いと思います。

においとかゴミとかも、管理をきちんとすればよい話です。

タワーマンションは本当にいい雰囲気で、外廊下のマンションとは次元が違うと感じました。

＞91さん

ありがとうございます。ありました！

＞自走式で重量制限２ｔのマンション

これには理由があります。１から設計する場合は2.5ｔ対応で設計するのが
通常なので、問題になることは少ないです。

パークハウスの北駐車場は、駐車場メーカーが認定を取得した、まあ言ってみれば
既製品のような鉄骨造の駐車場を採用しているからです。
安くできるので、メリットは大きいのですが、重量制限という問題も残ります。

多くのメーカーがあり、同じ基準で設計しているため、どのメーカーであっても
同様の問題が生じます。（駐車場そのものに欠陥があるわけではありません）

ただし、基準には、2t対応の場合と2.5t対応の基準があり、2.5ｔ対応のメーカー
や商品もあるので、個人的には多少割高でも2.5ｔ対応にして欲しかったと思います。

なるほど、そういう事情なのですね。
まぁ、１Fもあるし、南もあるしってことなんでしょうか。

できれば2.5ｔ対応にしてほしかったですね。
アルファードのような大型の車に乗っている人も多いし、
排気量が多い車はセダンタイプでも2t越えているものもありますしね。

98さん

その通りです。

確かに1Fもあるし、南もあるのでそういう対応になるかと思います。
ただし、きちんと説明をすべきですよね。

大型（車両重量＋運転手だけで2000kgを超える場合）については、
そもそも北２Ｆ以上は無理なのに、何も説明していないのですから、
これはデベロッパーの責任大だと思います。

９９さん

駐車場の申し込みの時に、車種を聞かれて、ちゃんと話聞きましたよ〜？
もしかして説明しない営業さんもいるんでしょうか？